KB시세 대비 12% 할인, 구로구 서울가든아파트 경매 — 전용 84.99㎡ / 감정가 7.3억 / 입찰일 2026-04-08

감정가 7.3억원, KB시세 6.65억원인 이 물건의 최저입찰가는 5.84억원으로 KB시세 대비 약 12.18% 할인된 가격입니다. 1회 유찰 후 최저입찰가가 동일하게 유지되어 2회차 경매가 진행되고 있으며, 구로구 지역 1년간 평균 낙찰가율 96.2%를 고려할 때 상당한 관심이 예상됩니다. 감정평가서에 따르면 고척초등학교 인근에 위치하여 교육환경이 양호하고, 아파트 단지 내외로 차량 진출입이 원활한 것으로 평가됩니다. 전용면적 84.99㎡(약 25.7평)의 중형 평수로 실수요자와 투자자 모두에게 적합한 규모입니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경124230
법원명	서울남부지방법원
소재지(도로명)	서울특별시 구로구 중앙로5길 62 (고척동)
건물명	서울가든아파트
동·호수	4동 9층 905호
전용면적	84.99㎡ (약 25.7평)
총층수	13층
건축연도	1989년
입찰일	2026년 4월 8일
입찰장소	제112호 법정
최저입찰가	5억 8,400만원
보증금	5,840만원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행

감정평가서에 따르면 철근콘크리트조 평슬래브지붕 13층 건물로, 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 붙임으로 마감되어 있습니다. 창호는 샷시 이중창호가 설치되어 있으며, 방3개, 거실, 주방, 욕실2개, 발코니2개, 현관으로 구성된 아파트로 이용 중입니다.

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2026-02-26	유찰	–	–
2회차	2026-04-08	진행중	–	–

가격 분석

주요 가격 정보

구분	금액	비고
감정가	7억 3,000만원	경인감정평가사사무소(2024.07.17)
KB시세(중간)	6억 6,500만원	2026.03.20 기준
KB시세(상한)	6억 9,500만원	–
KB시세(하한)	6억 4,000만원	–
최저입찰가	5억 8,400만원	감정가의 80%
KB대비 할인율	-12.18%	KB 중간가 대비
실거래가대비 할인율	-14.12%	최근 실거래가 대비

감정평가서에 따르면 토지가 5억 5,000만원, 건물가 1억 8,000만원으로 배분되어 총 7억 3,000만원의 감정가가 산출되었습니다. KB시세 6억 6,500만원 대비 12.18% 할인된 5억 8,400만원의 최저입찰가는 상당한 경쟁력을 보여줍니다.

실거래 이력

최근 실거래 데이터가 제한적이지만, 2026년 2월 1일 6억 8,000만원에 거래된 사례가 있어 현재 최저입찰가는 실거래가 대비 약 14% 할인된 수준입니다.

지역 낙찰 현황

기간	평균낙찰가율	총건수	낙찰	유찰
1개월	96.20%	1건	1건	0건
3개월	96.20%	1건	1건	0건
6개월	96.20%	1건	1건	0건
1년	96.20%	1건	1건	0건

구로구 지역의 최근 1년간 평균 낙찰가율이 96.2%로 높은 수준을 유지하고 있어, 이번 물건도 최저입찰가 대비 상당한 경쟁이 예상됩니다.

공시가격

기준연도	공시가격	감정가 대비
2025년	3억 2,400만원	44.4%

교통 분석

감정평가서에 따르면 본 물건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 고척동 지역 특성상 지하철역까지는 다소 거리가 있으나 버스 교통망이 잘 발달되어 있습니다.

아파트 단지 내외로 자동차 통행이 가능한 포장도로가 개설되어 있어 차량 이용자에게는 편리한 접근성을 제공합니다. 구로구 중심가와의 연결성도 양호하여 생활권 이동에 큰 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.

학군·교육 분석

감정평가서에 따르면 본 물건은 고척초등학교 북동측 인근에 위치하고 있어 초등학생 자녀를 둔 가정에게 유리한 교육환경을 제공합니다. 입지점수 분석에서도 학교 점수가 90점으로 높게 평가되었는데, 이는 인근에 각급 학교가 적절히 배치되어 있음을 의미합니다.

학군 특징:
– 고척초등학교와 인접하여 통학이 편리
– 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교가 혼재하는 주거·교육 복합지역
– 주변 환경이 안정적인 주거지역으로 형성

구로구는 서울 서남권의 대표적인 교육 지역 중 하나로, 다양한 교육시설과 학원가가 발달되어 있어 자녀 교육에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

생활 편의시설

상업시설 현황:

마트/편의점:
– 파워피씨
– 유진상사

음식점:
– 치킨마루 등 근린 상업시설

서비스업:
– 맨투맨이용원
– 모다공인중개사

감정평가서에 따르면 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 일상생활에 필요한 기본 편의시설들이 도보 거리에 위치하고 있습니다. 입지점수에서 편의시설 점수가 55점으로 평가된 것은 대형 상업시설은 다소 부족하지만 일반적인 생활편의시설은 갖춘 수준을 의미합니다.

자연환경·주거환경

주거환경 특성:

감정평가서에 따르면 제반 주위 환경이 보통 수준으로 평가되며, 아파트 중심의 안정적인 주거지역을 형성하고 있습니다. 1989년 준공된 아파트로 노후도는 있으나, 13층 규모로 적당한 높이를 유지하여 조망권과 일조권이 확보됩니다.

장례시설:
반경 2km 내 주요 장례시설 정보가 확인되지 않습니다.

범죄 통계 (구로구 2024년 기준):

범죄유형	발생건수	비율
사기	3,199건	최다
기타범죄	2,052건	–
절도범죄	1,572건	–
특별경제범죄	1,017건	–
폭행	961건	–
교통범죄	900건	–

구로구의 범죄 통계상 사기, 절도 등 재산범죄의 비중이 높으나, 강력범죄 발생률은 상대적으로 낮은 편입니다. 주거지역 특성상 일반적인 도시 지역 수준의 치안 환경을 유지하고 있습니다.

건물 정보

건축물대장 정보:

항목	내용
건물명	서울가든아파트
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	15,535.96㎡
대지면적	정보 없음
사용승인일	1989년 7월 25일
지상층수	13층
지하층수	1층
승강기수	정보 없음
세대수	156세대
에너지효율등급	등급 없음

세부 건물 정보:

감정평가서에 따르면 철근콘크리트조 평슬래브지붕 13층 아파트로, 각 층별 면적이 1,112.24㎡로 동일하게 구성되어 있습니다. 지층에는 1,076.84㎡ 규모의 대피소가 설치되어 있어 비상시 안전시설이 확보되어 있습니다.

설비 현황:
– 급수·배수설비 등 기본 위생설비
– 도시가스에 의한 개별난방설비
– 승강기설비
– 샷시 이중창호
– 방3개, 거실, 주방, 욕실2개, 발코니2개 구조

공시지가 정보:

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용
2025년	393만 2,000원	일반

토지이용계획:

감정평가서에 따르면 고척동 141-1번지는 준공업지역으로 지정되어 있으며, 다음과 같은 제한사항이 있습니다:

• 준공업지역
• 도로(저촉)
• 중로1류(폭 20m~25m) 접합
• 중로2류(폭 15m~25m) 접합
• 가로구역별 최고높이 제한지역
• 제3종 구역(다 지구)
• 장애물제한표면(진입표면)
• 교육환경보호구역
• 대공방어협조구역
• 과밀억제권역

준공업지역 지정으로 주거와 상업, 업무시설이 조화롭게 개발될 수 있으나, 과밀억제권역으로 인한 개발 제한과 각종 높이 제한이 적용됩니다.

지역 시장 동향

구로구 아파트 매매지수 추이:

기준일	매매지수	전월대비
2025.04	167.48	+2.2%
2025.03	163.83	+2.0%
2025.02	160.60	+1.2%
2025.01	158.74	-0.1%
2024.04	158.89	–
2024.03	160.06	–

구로구 아파트 매매지수는 2024년 대비 2025년 들어 지속적인 상승세를 보이고 있습니다. 특히 2025년 3월부터 상승폭이 확대되어 지역 부동산 시장의 회복세를 보여주고 있습니다.

시장 특징:
– 2025년 누적 상승률 약 5.5%
– 월평균 1-2% 안정적 상승 패턴
– 서울 서남권 재개발·재건축 기대감 반영
– 교통 인프라 개선에 따른 가치 상승 기대

구로구 상위 입지 TOP 5

현재 진행중인 경매 물건 입지 비교:

순위	건물명	전용(㎡)	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1위	루체비스타	29.98	14층	0.95억	2.89억	–	04-02	B등급	76점
2위	온수힐스테이트	59.96	3층	5.14억	6.42억	-26.6%	03-31	B등급	75점
3위	루체비스타	29.98	10층	2.06억	2.58억	–	04-02	B등급	73점
4위	미진주택	38.25	7층	1.39억	2.17억	–	04-16	B등급	71점
5위	★서울가든아파트	84.99	9층	5.84억	7.30억	-12.2%	04-08	B등급	65점

본 물건은 구로구 경매 물건 중 5위에 랭크되어 있으며, 전용면적 84.99㎡로 가장 큰 평수를 자랑합니다. 상위 물건들이 주로 소형 평수인 반면, 중형 평수로서 실수요 매력도가 높습니다.

입지 점수 세부 분석:
– 교통점수: 60점 (지하철 접근성 다소 아쉬움)
– 학교점수: 90점 (고척초등학교 인접 등 우수)
– 편의시설: 55점 (기본 편의시설 확보)
– 건물점수: 20점 (1989년 준공으로 노후)
– 인구점수: 70점 (안정적 주거지역)

대출 및 자금 조달

주요 은행 주택담보대출 금리:

은행	대출유형	최저금리	최고금리	비고
신한은행	주택담보대출	3.71%	5.36%	변동금리
농협은행	주택담보대출	3.80%	5.81%	변동금리
국민은행	주택담보대출	4.07%	6.21%	변동금리
기업은행	주택담보대출	4.18%	6.58%	변동금리
광주은행	주택담보대출	4.49%	5.82%	변동금리

정책자금 대출 상품:

상품명	금리	대출한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0%-1.3%	4,500만원	만19-34세 청년
버팀목전세자금	2.5%-3.5%	1억 2,000만원	연소득 5천만원 이하
갱신만료 임차인 지원	별도 문의	4억 5,000만원	기존 버팀목 이용자

경매 낙찰 시 잔금 납부를 위한 자금 조달 계획을 사전에 수립해야 하며, 기존 근저당권(2015.08.07 설정) 관련 채권 승계나 말소 여부를 확인해야 합니다.

리스크 요인 및 고려사항

주요 리스크:

1. 건물 노후도: 1989년 준공으로 약 37년 경과
2. 향후 대규모 수선비 발생 가능성

3. 재건축 추진 시 추가 부담금 발생 가능

4. 권리관계:

5. 2015년 설정된 근저당권 존재

6. 임대관계 미상으로 점유 상황 불확실

7. 토지이용 제한:

8. 준공업지역으로 용도 제한
9. 각종 높이 제한 및 과밀억제권역 적용

10. 대공방어협조구역 등 다양한 제약사항

11. 교통 접근성:

12. 지하철역까지 다소 거리 있음
13. 버스 중심의 대중교통 의존

긍정적 요소:

1. 가격 경쟁력: KB시세 대비 12% 할인
2. 교육환경: 고척초등학교 인접한 우수한 학군
3. 실용적 평수: 84.99㎡ 중형 평수로 실수요 적합
4. 지역 시장: 구로구 매매지수 상승 추세
5. 개발 가능성: 준공업지역으로 향후 재건축·재개발 기대

입찰 전략 및 체크포인트

입찰 준비사항:

1. 현장 확인:
2. 실제 이용 상황 및 점유자 확인
3. 건물 상태 및 수리 필요 부분 파악

4. 단지 관리상태 및 주변 환경 점검

5. 권리관계 정리:

6. 근저당권 채권액 및 말소 조건 확인
7. 관리비, 공과금 체납액 조사

8. 임차인 현황 및 보증금 규모 파악

9. 자금 계획:

10. 낙찰가 예상 범위: 5.8억~6.5억원
11. 취득세, 법무사비 등 부대비용 약 500만원

12. 명도비용 및 수리비 별도 준비

13. 수익성 분석:

14. 주변 임대 시세: 월 100만원 내외 추정
15. 연 임대수익률: 약 2.0-2.5% 수준
16. 향후 매도 시점 및 가격 상승 가능성 검토

입찰 권장가 범위:

지역 평균 낙찰가율 96.2%를 고려할 때, 최저입찰가 5억 8,400만원에서 약 5-10% 상회하는 6억 1,000만원~6억 4,000만원 수준에서 낙찰될 가능성이 높습니다. KB시세 6억 6,500만원 이하에서 낙찰 시 적정한 투자 수준으로 판단됩니다.

데이터 기준

• 감정평가 기준일: 2024년 7월 17일 (경인감정평가사사무소)
• KB시세 기준일: 2026년 3월 20일
• 실거래가 기준: 2026년 2월 1일
• 공시가격 기준: 2025년 기준
• 범죄통계 기준: 2024년 기준
• 데이터 수집일: 분석 작성일 기준

본 자료는 공개된 법원경매 정보, KB부동산 시세, 국토교통부 실거래가 공개시스템, 감정평가서 등의 공개 데이터를 바탕으로 작성된 정보 제공 자료입니다. 투자 권유나 추천의 목적이 아니며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/46071

문의 및 상담: 경매 전문 상담을 통해 보다 정확한 투자 판단을 받으실 수 있습니다.