부산 수영구 남천동에 위치한 남천세원수아파트는 대남지하차도 남동측 인근의 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역에 자리하고 있어요. 감정평가서에 따르면 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 도보로 약 5분 정도 소요되며 제반 교통사정이 양호한 곳입니다. 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있고 주위 환경도 양호한 편이라고 평가되고 있어요. 2021년 12월 준공된 비교적 새로운 아파트로 철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물이라는 점도 주목할 만합니다.
물건 개요
이번 경매 물건의 기본 정보를 표로 정리해드려요.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경5691 |
| 법원명 | 부산지방법원 |
| 소재지 | 부산광역시 수영구 황령대로497번길 19 |
| 건물명 | 남천세원수아파트 |
| 호실 | 902호 |
| 전용면적 | 24.82㎡ (약 7.5평) |
| 층수 | 9층/20층 |
| 건축년도 | 2021년 12월 |
| 입찰일 | 2026년 6월 15일 |
| 입찰장소 | 제203호 법정 |
| 최저입찰가 | 9,450만원 |
| 보증금 | 945만원 (10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력을 보면 다음과 같아요.
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회차 | 2026년 5월 4일 | 유찰 | – | – |
| 2회차 | 2026년 6월 15일 | 진행중 | – | – |
가격 분석
이번 물건의 가격 구조를 자세히 살펴보겠어요.
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1억 3,500만원 | 박정호 감정평가사 |
| 최저입찰가 | 9,450만원 | 감정가의 70% |
| 최근 실거래가 | 1억 1,000만원 | 2026년 2월 거래 |
| 실거래 대비 할인율 | -14.09% | 최저입찰가 기준 |
감정평가서에서는 거래사례비교법(거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 가액을 산정하는 방법)을 적용했어요. 같은 아파트 내 12층 1203호(전용 53.83㎡)가 2024년 9월 2억 9,500만원에 거래된 사례를 주요 비교사례로 활용했습니다.
지역 경매 낙찰 현황을 살펴보면 다음과 같아요.
| 기간 | 평균낙찰가율 | 총건수 | 낙찰 | 유찰 |
|---|---|---|---|---|
| 1개월 | 117.81% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 3개월 | 106.94% | 2건 | 2건 | 0건 |
| 6개월 | 106.94% | 2건 | 2건 | 0건 |
| 1년 | 106.94% | 2건 | 2건 | 0건 |
수영구의 아파트 매매지수 추이를 보면 꾸준한 상승세를 보이고 있어요.
| 기준일 | 매매지수 |
|---|---|
| 2025년 4월 | 134.9466 |
| 2025년 3월 | 132.3455 |
| 2025년 2월 | 129.3345 |
| 2025년 1월 | 128.7383 |
| 2024년 4월 | 129.8824 |
| 2024년 3월 | 127.7176 |
교통 분석
감정평가서에 따르면 대상 물건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 도보로 약 5분 정도 소요된다고 명시되어 있어요. 이는 대중교통 이용에 매우 유리한 조건입니다.
교통 접근성 분석에서 주목할 점은 대남지하차도 남동측에 위치한다는 점인데요. 이 지하차도는 수영구와 인근 지역을 연결하는 중요한 교통 인프라로, 차량 이용 시에도 편리한 접근이 가능합니다.
감정평가서에서는 “제반 교통사정이 양호하다”고 평가하고 있어 이 지역의 교통 여건이 상당히 우수함을 알 수 있어요. 특히 지하철역까지 도보 5분이라는 것은 출퇴근이나 일상생활에서 대중교통 이용이 매우 편리하다는 의미입니다.
건물 정보
남천세원수아파트의 상세한 건물 정보를 정리해드려요.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 남천세원수아파트 |
| 주용도 | 공동주택(아파트) |
| 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 |
| 총층수 | 지하1층/지상20층 |
| 사용승인일 | 2021년 12월 3일 |
| 대지면적 | 1,458㎡ |
| 건물 구성 | 1개동 |
각 층별 면적 구성을 보면 다음과 같아요.
| 층수 | 면적(㎡) |
|---|---|
| 지하1층 | 334.58 |
| 1층 | 134.45 |
| 2층~10층 | 각 382.93 |
| 11층~20층 | 각 391.33 |
감정평가서에 따르면 해당 902호는 다음과 같은 특징을 가지고 있어요.
- 전용면적: 24.8246㎡ (통칭 11.6평형)
- 소유권 대지권: 7.1434㎡
- 방향: 남동향
- 구조: 철근콘크리트구조
건물의 마감 상태에 대해서는 감정평가서에서 다음과 같이 기술하고 있어요.
- 외벽: 몰탈위 수성페인팅 마감 및 일부 대리석 붙임
- 창호: 샷시유리창
- 내벽: 벽지도배 등 마감
다만 “내부마감재는 이해관계인 부재로 조사하지 못했다”고 명시되어 있으니, 경매 참여 전 내부 상태 확인이 필요해요.
건물 설비 현황은 다음과 같습니다.
| 설비 종류 | 설치 여부 | 비고 |
|---|---|---|
| 위생설비 | O | 급배수설비 포함 |
| 난방설비 | O | 가스에 의한 난방 |
| 소화설비 | O | 소화전설비, 화재경보설비 |
| 승강기설비 | O | – |
| 주차설비 | O | 지하층 공동주차장 |
| 도시가스 | O | – |
| 화재탐지설비 | O | – |
토지이용계획 및 제한사항
감정평가서에 따르면 대상 부지의 토지이용계획 및 제한사항은 다음과 같아요.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 용도지역 | 준주거지역 |
| 높이제한 | 가로구역별 최고높이 제한구역 72미터 이하 |
| 토지형상 | 인접지와 등고 평탄하게 조성한 세장형 |
| 현재이용상황 | 공동주택 건축부지(아파트용지) |
| 도로접면 | 남동측 노폭 약 6미터 포장도로 접합 |
준주거지역(주거기능을 위주로 하되, 상업기능 및 업무기능을 보완하는 지역)이라는 점에서 주거와 상업시설이 조화를 이룬 지역임을 알 수 있어요. 72미터 높이제한은 현재 20층 건물에는 충분한 여유가 있는 조건입니다.
감정평가 세부 분석
박정호 감정평가사가 2025년 8월 18일 작성한 감정평가서의 주요 내용을 정리해드려요.
평가 방법론
– 주된 방법: 거래사례비교법 적용
– 원가법과 수익환원법은 부적절하여 생략
– 이유: 구분건물의 특성상 거래사례비교법이 가장 적합
가치 배분
감정평가액 1억 3,500만원의 토지·건물 배분 내역은 다음과 같아요.
| 구분 | 금액 | 비율 |
|---|---|---|
| 토지 | 5,400만원 | 40.0% |
| 건물 | 8,100만원 | 60.0% |
| 합계 | 1억 3,500만원 | 100% |
비교사례 분석
주요 비교사례로 같은 아파트 12층 1203호(전용 53.83㎡)가 2024년 9월 2억 9,500만원에 거래된 사례를 활용했어요.
가치형성요인 비교에서는 다음과 같이 분석했습니다.
| 비교요인 | 비교사례 | 대상물건 | 격차율 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 단지외부요인 | 1.00 | 1.00 | 동일 | 같은 아파트 내 |
| 단지내부요인 | 1.00 | 1.00 | 동일 | 구조, 부대설비 동일 |
| 호별요인 | 1.00 | 0.92 | 불리 | 층수, 면적 차이 |
| 기타요인 | 1.00 | 1.00 | 동일 | – |
호별요인에서 0.92의 격차율이 적용된 이유는 다음과 같아요.
– 층별 효용: 12층 대비 9층으로 효용도 차이 (격차율 0.97)
– 면적 효용: 53.83㎡ 대비 24.82㎡로 유효수요상 불리 (격차율 0.95)
– 총 격차율: 0.97 × 0.95 ≒ 0.92
임대 및 점유 현황
감정평가서에서는 임대관계에 대해 “이해관계인 부재 및 응답기피로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였다”고 기술되어 있어요. 따라서 현재 임대 상태인지, 비어있는 상태인지는 명확하지 않습니다.
이는 경매 참여 시 중요한 고려사항이에요. 만약 임차인이 있다면 다음과 같은 사항들을 확인해야 합니다.
- 임대차계약서 내용 및 임대료
- 전세 또는 월세 여부
- 임차인의 권리 관계
- 보증금 반환 의무
- 명도(임차인 퇴거) 가능성 및 비용
감정평가서에서도 “자세한 임대내역 및 내부마감재는 경매진행시 확인하시기 바란다”고 당부하고 있으니, 입찰 전 반드시 현장 확인과 임대 상황 파악이 필요해요.
주변 환경 및 생활여건
감정평가서에 따르면 대상물건 주변 환경은 다음과 같이 평가되고 있어요.
주위 환경
– 주변 구성: 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성
– 환경 평가: 주위환경 양호
– 위치: 대남지하차도 남동측 인근
상권 현황
주변 상업시설로는 다음과 같은 업체들이 확인되어요.
– 달달반찬
– 부자네돼지국밥
– 온더야드
– 류핏
– 물나라주물럭
이들 업체들은 주로 음식점과 생활편의시설로 구성되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의를 제공하고 있어요.
도로 및 접근성
– 도로접면: 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접합
– 차량접근: 제반 차량출입 가능
– 주차시설: 지하층 공동주차장 완비
6미터 포장도로는 일반 승용차 통행에는 무리가 없지만, 대형차량 진입에는 다소 제약이 있을 수 있어요. 하지만 아파트 단지 내 주차장이 지하층에 별도로 마련되어 있어 주차 편의는 확보되어 있습니다.
안전 및 치안 현황
수영구의 2024년 범죄통계를 분석해보면 다음과 같아요.
주요 범죄 현황
| 범죄 유형 | 발생 건수 | 비고 |
|---|---|---|
| 지능범죄(사기) | 911건 | 가장 많음 |
| 기타범죄 | 907건 | |
| 절도범죄 | 795건 | |
| 교통범죄 | 776건 | |
| 폭행 | 510건 | |
| 지능범죄(횡령) | 331건 | |
| 특별경제범죄 | 283건 |
강력범죄 세부현황
| 세부 유형 | 발생 건수 |
|---|---|
| 강제추행 | 66건 |
| 강간 | 25건 |
| 유사강간 | 5건 |
| 살인기수 | 1건 |
| 살인미수 등 | 1건 |
| 강도 | 1건 |
전체적으로 보면 지능범죄(사기, 횡령 등)가 많은 비중을 차지하고 있으며, 강력범죄는 상대적으로 적은 편이에요. 다만 이는 수영구 전체 통계이므로, 해당 남천동 지역의 구체적인 치안 상황과는 차이가 있을 수 있어요.
지역 입지 점수 분석
이번 물건의 입지 평가 점수는 다음과 같아요.
| 평가 항목 | 점수 | 등급 |
|---|---|---|
| 교통 접근성 | 85점 | A |
| 학군 환경 | 80점 | A |
| 생활 편의시설 | 60점 | B |
| 건물 상태 | 50점 | C |
| 인구·주거 환경 | 80점 | A |
| 종합 점수 | 70점 | B |
특히 교통 접근성과 학군 환경에서 높은 점수를 받아 생활 인프라 측면에서는 우수한 조건을 갖추고 있어요. 다만 건물 상태 점수가 상대적으로 낮은데, 이는 소형 평형대의 시장 선호도나 건물 노후도 등이 반영된 것으로 보여요.
대출 및 금융 정보
부동산 담보대출 금리 현황을 살펴보면 다음과 같아요.
은행별 주택담보대출 금리
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 변동금리 | 3.730% | 6.720% |
| 신한은행 | 변동금리 | 3.850% | 5.600% |
| 농협은행 | 변동금리 | 4.270% | 6.210% |
| 기업은행 | 변동금리 | 4.150% | 6.750% |
| 광주은행 | 변동금리 | 4.560% | 6.210% |
정책자금 활용 가능 상품
무주택 세대주나 청년층의 경우 다음과 같은 정책자금 활용이 가능해요.
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0%~1.3% | 4,500만원 | 19~34세 청년 |
| 버팀목전세자금 | 2.5%~3.5% | 1억 2,000만원 | 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4억 5,000만원 | 기존 대출 이용자 |
정책자금 이용 조건을 보면 부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산가액 3.45억원 이하 무주택 세대주가 주요 대상이에요.
수영구 상위 경매물건 TOP 5
현재 수영구에서 진행 중인 경매물건 중 입지점수 상위 5개를 비교해보면 다음과 같아요.
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층수 | 최저입찰가 | 감정가 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ★남천세원수아파트 | 24.82㎡ | 9층 | 9,450만원 | 1.4억원 | 6/15 | B등급 | 70점 |
| 2 | 성우이린타워 | 47.48㎡ | 9층 | 1.3억원 | 2.7억원 | 6/15 | B등급 | 69점 |
| 3 | 가비펠리치 | 49.80㎡ | 10층 | 2.0억원 | 2.9억원 | 6/15 | B등급 | 66점 |
| 4 | 광안케이씨씨스위첸하버뷰 | 40.38㎡ | 17층 | 6.3억원 | 6.3억원 | 6/15 | C등급 | 51점 |
이번 남천세원수아파트가 수영구 내에서 가장 높은 입지 점수를 받고 있으며, 특히 가격대비 접근성이 우수한 물건임을 알 수 있어요.
투자 시 고려사항
이번 경매물건 참여 시 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 해요.
긍정적 요소
– 교통 접근성 우수 (지하철역 도보 5분)
– 2021년 준공으로 비교적 신축
– 수영구 내 입지점수 1위
– 1회 유찰로 경쟁 완화 가능성
– 준주거지역으로 향후 개발 잠재력
주의사항
– 소형 평형(24.82㎡)으로 수요층 제한적
– 임대 현황 미확인 상태
– 내부 마감재 상태 미파악
– 9층이라는 중간층의 선호도
필수 확인사항
– 경매 진행 전 현장 방문 및 내부 확인
– 임대차 계약 및 점유자 유무 파악
– 관리비, 공과금 체납 현황
– 주변 시세 및 임대료 조사
– 향후 재개발 계획 등 개발호재 확인
데이터 기준 및 주의사항
데이터 기준
– 감정평가 기준일: 2025년 8월 18일
– 감정평가사: 박정호 (명장감정평가사사무소)
– 실거래 기준: 2026년 2월 거래가 기준
– 범죄통계: 2024년 기준
주의사항
본 자료는 공개된 법원 경매 정보와 감정평가서를 바탕으로 작성된 분석 자료입니다. 투자 권유나 추천의 목적이 아니며, 실제 투자 결정은 현장 확인과 전문가 상담을 통해 신중하게 하시기 바라요. 특히 임대 현황과 내부 상태는 반드시 직접 확인이 필요합니다.
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