둔촌동역 도보 12분, 한산중학교 인근에 위치한 광남아파트는 둘째가는 생활 편의시설을 갖춘 주거지역입니다. 감정평가서에 따르면 버스정류장과 지하철 5호선 둔촌동역이 소재하여 대중교통 사정이 양호한 편입니다. 주변은 아파트, 빌라, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역으로 평가되고 있습니다. 전용면적 84.63㎡(25.6평)로 3인 가족에게 적합한 주거 공간을 제공하는 중형 평형대입니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경51837 |
| 법원명 | 서울동부지방법원 |
| 소재지 | 서울특별시 강동구 풍성로61길 10 (둔촌동,광남아파트) |
| 건물명 | 광남아파트 |
| 전용면적 | 84.63㎡ (25.6평) |
| 해당층/총층수 | 3층/7층 |
| 건축연도 | 미상 |
| 입찰일시 | 2026년 6월 15일 |
| 입찰장소 | 입찰법정[제101호] |
| 최저입찰가 | 7억 6천만원 |
| 보증금 | 7천 6백만원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 0회 (신규 물건) |
| 현재상태 | 진행중 |
| 권리관계 | 2022.07.04. 근저당권 설정 |
이 물건은 첫 입찰을 앞두고 있는 신규 경매 물건으로, 아직 유찰 이력이 없어 향후 입찰 결과를 주목해서 보셔야 합니다. 입찰 보증금은 입찰가의 10%인 7천 6백만원이며, 낙찰 시 잔금까지 약 6억 8천 4백만원을 추가로 준비해야 합니다.
가격 분석
| 구분 | 금액(억원) | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 7.6 | 성산감정평가사사무소 |
| KB시세 상한 | 8.63 | 2026.05.29 기준 |
| KB시세 중간 | 8.29 | – |
| KB시세 하한 | 7.95 | – |
| 최저입찰가 | 7.6 | 감정가와 동일 |
| KB대비 할인율 | -8.32% | 중간시세 대비 |
이 물건의 감정가는 7억 6천만원으로 KB시세 중간값 8억 2천 9백만원보다 8.32% 저렴하게 책정되었습니다. 이는 경매 물건의 일반적인 할인율 범위 내에서 합리적인 수준이라고 볼 수 있어요.
감정평가서에 따르면 토지가격이 6억 8백만원, 건물가격이 1억 5천 2백만원으로 배분되어 있으며, 이는 토지 비중이 80%에 달하는 구조입니다. 강동구 둔촌동의 개발 잠재력을 고려할 때 토지 가치가 높게 평가된 것으로 보입니다.
교통 분석
감정평가서에 따르면 본 물건은 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 둔촌동역이 소재하는 등 대중교통 사정이 양호한 편이라고 기재되어 있습니다. 차량으로도 접근이 가능하여 대중교통과 자가용 모두 이용하기 편리한 입지입니다.
지하철 5호선 둔촌동역에서 주요 지역까지의 접근성을 살펴보면, 왕십리역까지 약 11분, 강남역까지 약 35분 정도 소요됩니다. 특히 둔촌동역은 5호선과 9호선이 환승되는 역은 아니지만, 왕십리역에서 2호선으로, 청담역에서 7호선으로 환승이 가능하여 서울 전역으로의 이동이 편리합니다.
버스 교통의 경우 강동구 일대를 순환하는 마을버스와 간선버스가 운행되고 있어, 지하철과 연계하여 더욱 효율적인 대중교통 이용이 가능합니다. 또한 올림픽대로와 천호대로 등 주요 간선도로와도 가까워 자가용 이용 시에도 접근성이 우수한 편입니다.
학군·교육 분석
감정평가서에 따르면 이 물건은 한산중학교 서측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 것으로 평가됩니다. 둔촌동 일대는 강동구 내에서도 교육 인프라가 잘 갖춰진 지역 중 하나입니다.
강동구는 서울시 내에서도 교육열이 높은 지역으로 잘 알려져 있으며, 특히 둔촌동 일대는 아파트 단지와 교육시설이 조화롭게 배치되어 있어 학부모들에게 인기가 높습니다. 입지점수에서 학교 점수가 90점으로 높게 나온 것도 이러한 교육 환경을 반영한 것으로 보입니다.
또한 둔촌동은 강일지구 개발과 연계되어 향후 새로운 학교 시설이 추가로 들어설 예정이어서, 장기적으로도 교육 환경이 더욱 개선될 것으로 예상됩니다. 이는 이 지역 부동산의 안정적인 수요 기반이 될 것으로 전망됩니다.
생활 편의시설
감정평가서에 따르면 주변에 아파트, 빌라, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 생활 편의성이 우수한 지역으로 기재되어 있습니다. 하지만 입지점수에서 편의시설 점수가 45점으로 상대적으로 낮게 나온 점을 주목해서 보시면 좋겠어요.
현재 데이터에서 확인된 인근 상업시설로는 다음과 같습니다:
의료 및 서비스 시설:
– 참약사강동메디컬약국 (의료 서비스)
– 크린맥 (세탁 서비스)
– 친환경머리염색엘샤론 (미용 서비스)
– 블루컴퓨터 (전자제품 서비스)
– 세미 (기타 서비스)
현재 확인된 시설들은 주로 근린 서비스업종에 한정되어 있으며, 대형마트나 백화점 같은 대규모 상업시설까지는 거리가 있을 것으로 보입니다. 하지만 둔촌동역 일대와 강동구청 주변에는 다양한 상업시설들이 밀집되어 있어, 지하철이나 버스를 이용하면 쇼핑이나 여가활동에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.
건물 정보
감정평가서에 따르면 광남아파트는 다음과 같은 구조로 되어 있습니다:
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 광남아파트 (통칭 101동) |
| 구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕 |
| 총층수 | 지상 7층 + 옥탑 2층 |
| 해당층 | 3층 302호 |
| 전용면적 | 84.63㎡ |
| 외벽 | 몰탈위페인팅 등 |
| 창호 | 섀시창호 등 |
| 설비 | 위생 및 급배수시설, 난방설비(도시가스), 승강기, 화재발신기 등 |
전체 건물 층별 면적:
– 1층: 39.98㎡
– 2~6층: 각 292.25㎡
– 7층: 274.29㎡
– 옥탑1층: 17.97㎡
– 옥탑2층: 28.50㎡
이 건물은 각 층마다 여러 세대가 입주해 있는 구조로 보이며, 해당 물건인 3층 302호는 84.63㎡의 전용면적을 갖추고 있습니다. 승강기가 설치되어 있어 3층 거주에도 편의성이 확보되어 있습니다.
대지 정보:
– 대지 지목: 대지
– 대지 면적: 601.7㎡
– 대지권 비율: 33.911/601.7 (약 5.64%)
– 대지권 종류: 소유권
– 토지 형상: 가장형 평지
토지이용계획 및 개발 전망
감정평가서에 따르면 이 물건이 위치한 지역의 도시계획 현황은 다음과 같습니다:
현재 지역지정:
– 도시지역, 제2종일반주거지역 (2004-11-05 지정)
– 지구단위계획구역 (2014-08-14 지정)
– 가축사육제한구역 (2014-06-25 지정)
– 교육환경보호구역
– 대공방어협조구역 (위탁고도: 해발163m)
– 비행안전제3구역
– 과밀억제권역
– 공장설립승인지역 (2016-11-28)
주목할 점은 도시관리계획 입안중 (2025-08-01) 상태라는 것입니다. 현재 지구단위계획(변경)결정안으로 제2종·제3종일반주거지역 한시적 용적률 완화가 검토되고 있습니다 (서울시 공고 2025-2299호 참조). 이는 향후 이 지역의 개발 밀도가 높아질 가능성을 시사합니다.
인접 도로 현황:
– 북서측: 노폭 약 10m 포장도로
– 북동측: 노폭 약 6m 포장도로
접도 조건이 양호하여 차량 출입이 원활하며, 향후 재개발이나 재건축 시에도 유리한 조건을 갖추고 있습니다.
지역 범죄 현황
2024년 강동구 범죄 통계를 살펴보면 다음과 같습니다:
주요 범죄 유형별 발생 현황:
| 범죄 유형 | 주요 세부 유형 | 발생 건수 |
|---|---|---|
| 지능범죄 | 사기 | 2,876건 |
| 폭력범죄 | 폭행 | 909건 |
| 절도범죄 | 절도 | 1,662건 |
| 교통범죄 | 교통사고 등 | 1,028건 |
| 특별경제범죄 | 금융 관련 | 1,034건 |
강동구는 서울시 25개 자치구 중 인구 대비 범죄율이 중간 수준으로, 비교적 안전한 주거 환경을 유지하고 있습니다. 특히 강력범죄(강도, 살인 등)의 발생률은 상당히 낮은 편이어서 주거지역으로서의 안전성은 양호한 것으로 평가됩니다.
다만 사기나 횡령 같은 지능범죄의 발생이 상대적으로 높은 편인데, 이는 상업지역과 주거지역이 혼재한 강동구의 특성상 나타나는 현상으로 보입니다.
지역 부동산 시장 동향
강동구 아파트 매매지수 추이:
| 기준일 | 매매지수 | 전월 대비 증감 |
|---|---|---|
| 2025년 4월 | 199.32 | +5.83% |
| 2025년 3월 | 188.34 | +6.84% |
| 2025년 2월 | 176.25 | +4.33% |
| 2025년 1월 | 168.94 | +1.81% |
| 2024년 4월 | 165.94 | +1.21% |
| 2024년 3월 | 163.95 | – |
최근 1년간 강동구 아파트 매매지수는 지속적인 상승세를 보이고 있습니다. 특히 2025년 들어 상승 폭이 더욱 커져서, 4개월 연속 상승률이 4% 이상을 기록하고 있어요. 이는 강동구 부동산 시장이 상당히 활발한 상태임을 보여줍니다.
이러한 상승세의 배경에는 강일지구 개발, GTX-A 노선 개통 기대감, 그리고 상대적으로 저렴했던 강동구 집값이 다른 지역을 따라잡고 있는 현상 등이 복합적으로 작용하고 있는 것으로 분석됩니다.
금융 정보
주요 은행 주택담보대출 금리 (변동금리 기준):
| 은행명 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|
| 국민은행 | 3.73% | 6.72% |
| 신한은행 | 3.85% | 5.60% |
| 농협은행 | 4.27% | 6.21% |
| 기업은행 | 4.15% | 6.75% |
| 광주은행 | 4.56% | 6.21% |
현재 주택담보대출 금리는 개인의 신용등급과 소득 수준에 따라 3.73%~6.75% 범위에서 결정됩니다. 경매 물건의 경우 일반적으로 금리가 다소 높게 적용될 수 있으니, 대출 계획 수립 시 이 점을 고려하시기 바랍니다.
정책자금 활용 방안:
| 상품명 | 금리 범위 | 최대 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.00%~1.30% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년 |
| 버팀목전세자금 | 2.50%~3.50% | 1억 2천만원 | 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | 별도 문의 | 4억 5천만원 | 기존 대출 이용자 |
다만 이러한 정책자금은 대부분 전세자금 용도이므로, 경매 물건 매입 시에는 일반 주택담보대출을 이용하셔야 합니다.
강동구 경매시장 TOP 5
현재 강동구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지 점수 상위 5개 물건을 살펴보겠습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 경지아리움 | 13.45㎡ | 11층 | 0.41억 | 1.97억 | – | 6/15 | B | 72 |
| 2 | ★광남아파트 | 84.63㎡ | 3층 | 7.6억 | 7.6억 | -8.32% | 6/15 | B | 68 |
| 3 | 길동청광플러스원큐브1차 | 16.69㎡ | 9층 | 1.09억 | 1.09억 | -5.22% | 6/15 | B | 68 |
| 4 | 강동렘브란트 | 15.86㎡ | 11층 | 0.65억 | 1.26억 | -12.35% | 6/15 | B | 66 |
| 5 | 청광플러스원큐브3차 | 13.27㎡ | 11층 | 0.78억 | 1.22억 | – | 6/15 | B | 66 |
이 물건은 강동구 경매시장에서 입지 점수 2위에 해당하는 우수한 물건입니다. 특히 84.63㎡라는 상당한 면적을 갖추고 있으면서도 입지 점수가 높게 나온 것이 특징이에요. 다른 상위 물건들은 대부분 소형 오피스텔인 데 반해, 이 물건은 실거주용 아파트라는 점에서 차별화됩니다.
투자 시 고려사항
긍정 요소:
1. 둔촌동역 근거리 위치로 교통 접근성 우수
2. 한산중학교 인근으로 교육 환경 양호
3. 제2종일반주거지역 내 용적률 완화 검토 중
4. 강동구 부동산 시장의 지속적 상승세
5. 84.63㎡ 중형 평형으로 실거주 및 임대 수요 안정적
주의 요소:
1. 건축연도 미상으로 건물 노후도 확인 필요
2. 7층 건물 중 3층으로 저층 선호도 고려 필요
3. 근저당권 설정으로 권리관계 복잡성
4. 편의시설 점수 45점으로 상업시설 접근성 아쉬움
5. 첫 입찰 물건으로 시장 반응 예측 어려움
자금 계획:
– 입찰 보증금: 7,600만원
– 낙찰 시 잔금: 약 6억 8,400만원
– 취득세: 약 2,400만원 (3.5% 추정)
– 법무사비 및 기타 비용: 약 500만원
– 총 필요 자금: 약 7억 7,500만원
데이터 기준 및 안내사항
데이터 기준일:
– 감정평가 기준일: 2025년 8월 4일
– KB시세 기준일: 2026년 5월 29일
– 범죄통계 기준: 2024년
– 부동산시장 동향: 2025년 4월까지
본 자료는 공개된 법원 경매 정보와 각종 공공 데이터를 기반으로 작성된 정보 제공 목적의 분석 자료입니다. 투자 권유나 추천의 목적이 아니며, 실제 투자 결정은 반드시 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.
경매 물건의 권리관계, 점유 상황, 건물 상태 등은 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 통해 검토하시기 바라며, 입찰 전에는 법원의 물건명세서와 현황조사보고서를 정확히 확인하시기 바랍니다.
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