경의중앙선 금촌역에서 도보 약 12분(1km) 거리에 위치한 이 아파트는 새금초등학교 인근의 양호한 주거 환경을 자랑합니다. 감정평가서에 따르면 인근에 버스정류장 및 지하철역 금촌역이 소재하는 등 대중교통 여건이 양호하다고 평가받았습니다. 주위는 아파트, 다가구주택, 학교, 각종 근린생활시설이 밀집한 지역으로서 제반 주거환경이 보통 이상의 수준을 보여주고 있습니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경80070 |
| 법원명 | 고양지원 |
| 소재지 | 경기도 파주시 쇠재로 30 (금촌동) |
| 건물명 | 서원마을뜨란채 |
| 동/호수 | 711동 204호 |
| 전용면적 | 84.80㎡ (약 25.6평) |
| 층수 | 2층 |
| 총층수 | 18층 |
| 건축연도 | 2005년 5월 |
| 입찰일 | 2026년 6월 17일 |
| 입찰장소 | 고양지원 제101호 입찰법정 |
| 감정가 | 3억 300만원 |
| 최저입찰가 | 2억 1,210만원 |
| 보증금 | 2,121만원 (10%) |
| 유찰횟수 | 9회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1차 | 2025.06.11 | 유찰 | – | – |
| 2차 | 2025.07.16 | 유찰 | – | – |
| 3차 | 2025.08.20 | 유찰 | – | – |
| 4차 | 2025.09.24 | 유찰 | – | – |
| 5차 | 2025.11.05 | 유찰 | – | – |
| 6차 | 2025.12.10 | 유찰 | – | – |
| 7차 | 2026.01.21 | 유찰 | – | – |
| 8차 | 2026.03.04 | 유찰 | – | – |
| 9차 | 2026.05.13 | 유찰 | – | – |
| 10차 | 2026.06.17 | 진행중 | – | – |
이미 9차례 유찰된 물건으로, 10차 입찰이 예정되어 있습니다. 장기간 유찰이 지속되고 있어 입찰 참여 시 신중한 검토가 필요한 상황입니다.
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 3억 300만원 | 2024년 9월 기준 |
| 최저입찰가 | 2억 1,210만원 | 감정가의 70% |
| KB시세(중간값) | 3억 2,750만원 | 2026년 4월 기준 |
| KB시세(상한) | 3억 5,000만원 | – |
| KB시세(하한) | 2억 9,250만원 | – |
| KB대비 할인율 | -7.48% | 감정가 기준 |
현재 최저입찰가는 KB시세보다 약 1억 1,540만원 낮은 수준입니다. 감정가가 KB 중간시세보다 2,750만원 낮게 책정되어 있어, 시장가격과 감정가 간 차이가 존재함을 알 수 있습니다.
공시가격 비교
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 2025년 | 1억 9,700만원 | 65.0% |
공시가격은 감정가의 65% 수준으로, 일반적인 공시가격 수준을 보여주고 있습니다.
지역 낙찰 동향
감정평가서에 따른 경기도 파주시 지역 경매 낙찰가율 통계(2023년 9월~2024년 8월)는 다음과 같습니다:
| 구분 | 평균낙찰가율 | 총건수 | 낙찰건수 | 낙찰률 |
|---|---|---|---|---|
| 주택 | 65.2% | 96건 | 29건 | 30.2% |
| 집합건물 | 64.8% | 877건 | 229건 | 26.1% |
| 아파트 | 82.1% | 207건 | 88건 | 42.5% |
아파트의 경우 다른 유형 대비 높은 낙찰가율(82.1%)과 낙찰률(42.5%)을 보이고 있어, 상대적으로 시장성이 양호함을 알 수 있습니다.
교통 분석
지하철 접근성
가장 가까운 지하철역은 경의중앙선 금촌역으로, 도보 약 12분(1km) 거리에 위치합니다. 금촌역은 경의중앙선의 주요 정차역 중 하나로, 서울역까지 약 50분, 용산역까지 약 45분 소요됩니다.
경의중앙선은 서울 도심 접근에 매우 유용한 노선으로, 특히 용산, 서울역, 공덕역 등 주요 업무지구와 직결되어 있습니다. 또한 용산역에서 KTX로의 환승이 가능해 전국 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다.
버스 교통
감정평가서에 따르면 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 여건이 양호하다고 평가받았습니다. 파주시는 광역버스 노선이 잘 발달되어 있어, 서울 강남, 강북, 서초, 종로 등 주요 지역으로의 직행 버스 운행이 활발합니다.
특히 금촌 지역은 파주시의 교통 허브 역할을 하고 있어, 시내버스와 광역버스가 집중적으로 운행되는 지역입니다. 차량 이용 시에도 자유로를 통해 서울 도심까지 약 40분 내외로 접근 가능합니다.
학군·교육 분석
인근 학교 현황
감정평가서에 따르면 본 물건은 새금초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 새금초등학교는 도보권 내에 위치한 공립 초등학교로, 지역 내에서 안정적인 교육 환경을 제공하고 있습니다.
금촌 지역은 파주시의 중심가로서 교육 인프라가 비교적 잘 갖춰진 지역입니다. 초등학교부터 고등학교까지 다양한 교육기관이 분포하고 있어, 자녀 교육에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.
교육 특화지구
감정평가서상 토지이용제한 현황을 보면, 절대보호구역과 상대보호구역(새금초등학교 기준)이 설정되어 있습니다. 이는 교육환경보호에 관한 법률에 따른 것으로, 학교 주변의 교육환경을 보호하기 위해 유흥업소 등의 입점을 제한하는 구역입니다.
이러한 지구 지정은 자녀 교육에 관심이 많은 가정에게는 긍정적인 요소로 작용합니다. 학교 주변이 조용하고 안전한 환경을 유지할 수 있기 때문입니다.
사교육 환경
금촌 지역은 파주시 내에서도 상업 및 교육 시설이 집중된 지역 중 하나입니다. 대형 학원가는 형성되어 있지 않지만, 개인 학원과 교습소들이 적절히 분포하고 있어 기본적인 사교육 수요는 충족 가능한 수준입니다.
생활 편의시설
상업시설
감정평가서에 따르면 주위에 각종 근린생활시설이 소재하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 원활합니다. 금촌 지역은 파주시의 구도심 역할을 하고 있어 상당한 상권이 형성되어 있습니다.
주요 편의시설로는 다음과 같은 곳들이 확인됩니다:
– 던킨도너츠 파주금릉점 등의 프랜차이즈 매장
– 금촌뼈다귀감자탕 등의 지역 음식점
– 다양한 사무소 및 서비스업체
대형마트 접근성
금촌역 인근에는 대형마트와 전통시장이 함께 발달해 있어 생필품 구입에 편리합니다. 특히 금촌 전통시장은 지역 내에서 오랜 역사를 가진 재래시장으로, 신선한 농수산물과 다양한 먹거리를 합리적인 가격에 구입할 수 있습니다.
의료시설
파주시청과 가까운 거리에 위치하고 있어 각종 공공시설 이용이 편리하며, 지역 내 의료기관들도 적절히 분포하고 있습니다. 금촌 지역은 파주시의 행정 중심지 역할을 하고 있어 병원, 약국 등 의료 인프라가 비교적 잘 갖춰져 있습니다.
자연환경·주거환경
주거환경 평가
감정평가서에 따르면 주위는 아파트, 다가구주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경이 보통 수준을 유지하고 있습니다. 2005년에 건축된 서원마을뜨란채는 지역 내에서 상대적으로 신축에 속하는 단지로, 주거 만족도가 높은 편입니다.
자연환경
파주시는 한강과 임진강이 흐르는 지역으로 자연환경이 우수합니다. 특히 금촌 지역은 도시화가 진행되었지만 여전히 주변에 녹지 공간이 잘 보전되어 있어 쾌적한 주거환경을 제공합니다.
장례시설 현황
반경 2km 내에 장례시설 관련 정보는 확인되지 않았습니다. 이는 일반적인 주거지역으로서 양호한 조건에 해당합니다.
지역 범죄 통계
파주시 2024년 범죄 통계를 보면 다음과 같습니다:
주요 범죄 유형별 발생현황:
– 지능범죄(사기): 4,848건으로 가장 많음
– 기타범죄: 2,495건
– 교통범죄: 2,113건
– 절도범죄: 1,421건
– 폭력범죄(폭행): 1,113건
전체적으로 지능범죄와 교통범죄가 높은 비중을 차지하고 있으며, 강력범죄는 상대적으로 낮은 수준을 보이고 있어 비교적 안전한 지역으로 평가됩니다.
건물 정보
건축물 현황
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 서원마을뜨란채 |
| 주용도 | 공동주택 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 총면적 | 11,394.50㎡ |
| 사용승인일 | 2005년 5월 3일 |
| 지상층수 | 18층 |
| 지하층수 | 1층 |
| 총세대수 | 105세대 |
| 승강기수 | 0대(자료상) |
| 에너지효율등급 | 등급외 |
해당 호실 정보
감정평가서에 따른 상세 정보:
– 위치: 711동 2층 204호
– 전용면적: 84.80㎡
– 공용면적: 22.3835㎡
– 공급면적: 107.1835㎡
– 전용률: 79.12%
– 대지권: 50.7488㎡
– 구조: 철근콘크리트구조
– 용도: 아파트
건물 마감재
감정평가서에 따르면:
– 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 석재마감
– 내벽: 벽지도배 마감 및 일부 타일 붙임 마감
– 창호: 하이샷시 창호
– 내부구성: 방3, 주방/거실, 욕실2, 현관
설비 현황
위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지/방재설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있어 기본적인 주거 편의시설이 완비되어 있습니다.
토지이용 현황
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용 |
|---|---|---|
| 2025년 | 130만원 | 일반 |
토지이용계획
용도지역:
– 도시지역
– 제3종일반주거지역
용도지구:
– 제1종지구단위계획구역
용도구역:
– 교육환경보호구역
– 절대보호구역(새금초등학교)
– 상대보호구역(새금초등학교)
– 가축사육제한구역
– 하수처리구역
도로현황:
– 대로3류(폭 25~30m) 접합
– 소로3류(폭 8m 미만) 접합
지역 시장 동향
아파트 매매지수 추이
| 기준일 | 파주시 아파트 매매지수 |
|---|---|
| 2025년 4월 | 109.94 |
| 2025년 3월 | 110.77 |
| 2025년 2월 | 112.45 |
| 2025년 1월 | 113.09 |
| 2024년 4월 | 114.60 |
| 2024년 3월 | 114.91 |
2024년 대비 2025년 들어 매매지수가 하락 추세를 보이고 있습니다. 이는 정부의 부동산 정책과 금리 인상 등의 영향으로 분석됩니다.
감정평가 참고사례
감정평가서상 인근 지역의 유사 부동산 가치 수준은 전용면적당 320만원~400만원 내외로 조사되었습니다. 특히 같은 서원마을뜨란채 단지 내 최근 거래사례들을 보면:
| 호수 | 거래일 | 전용면적 | 거래금액 | ㎡당 단가 |
|---|---|---|---|---|
| 702/5/503 | 2023.09.13 | 84.80㎡ | 3억 1,300만원 | 369만원 |
| 711/8/806 | 2023.12.21 | 84.80㎡ | 2억 8,800만원 | 340만원 |
| 701/4/404 | 2024.04.18 | 84.80㎡ | 2억 8,700만원 | 338만원 |
| 702/2/203 | 2024.04.28 | 84.80㎡ | 2억 7,400만원 | 323만원 |
최근 거래 동향을 보면 2023년 하반기 대비 2024년 들어 거래가격이 하락하는 추세를 보이고 있습니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 파주시 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ★1위 | 서원마을뜨란채 | 84.80㎡ | 2층 | 2.1억 | 3.0억 | -7.5% | 06.17 | B등급 | 72점 |
| 2위 | 후곡마을주공아파트 | 59.56㎡ | 1층 | 2.5억 | 2.5억 | – | 06.09 | B등급 | 70점 |
| 3위 | 쇠재마을뜨란채 | 59.06㎡ | 7층 | 0.4억 | 2.5억 | -62.9% | 06.16 | C등급 | 64점 |
| 4위 | 팜스프링아파트 | 115.06㎡ | 20층 | 3.0억 | 3.0억 | 8.2% | 07.01 | C등급 | 62점 |
| 5위 | 해솔마을5단지 | 120.85㎡ | 6층 | 3.5억 | 5.0억 | -32.2% | 06.23 | C등급 | 61점 |
본 물건은 파주시 내에서 입지점수 1위를 기록하고 있어, 상대적으로 우수한 입지 조건을 갖추고 있음을 알 수 있습니다.
권리관계 및 특이사항
담보 및 권리관계
- 가압류: 2022년 8월 25일자 가압류가 설정되어 있습니다.
- 신청채권자: 주택도시보증공사
주택도시보증공사가 신청채권자로서 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다’는 내용의 2026년 3월 30일자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출했습니다.
점유상황
감정평가서에 따르면 실지조사 시 거주인의 부재로 인해 내부구조는 건축물현황도를 기준으로 인근 부동산 중개업소 탐문 및 육안에 의한 외부관찰을 통해 파악되었습니다. 경매 진행 시 실제 점유상황에 대한 별도 확인이 필요합니다.
대출 및 자금조달
주요 은행 주택담보대출 금리
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.73% | 6.72% |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.85% | 5.60% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.27% | 6.21% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.15% | 6.75% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.56% | 6.21% |
정책자금 활용 가능 상품
| 상품명 | 금리 | 한도 | 주요조건 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0~1.3% | 4,500만원 | 만19~34세, 연소득 5천만원 이하 |
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1억 2천만원 | 연소득 5천만원 이하, 무주택 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4억 5천만원 | 기존 버팀목 이용자 |
경매 낙찰 후 전세 임대사업을 계획하는 경우, 위와 같은 정책자금 활용이 가능할 수 있습니다.
투자 포인트 분석
긍정적 요소
- 교통 접근성: 경의중앙선 금촌역 도보 12분으로 서울 도심 접근이 용이
- 교육환경: 새금초등학교 인근으로 교육환경보호구역 내 위치
- 입지 우수: 파주시 내 경매물건 중 입지점수 1위(72점, B등급)
- 할인율: KB시세 대비 약 1억원 이상 저렴한 가격
- 지역 중심가: 금촌 지역의 상업·행정 중심지 인근
주의사항
- 9차 유찰: 장기간 유찰이 지속되어 시장성에 대한 검토 필요
- 2층 위치: 아파트 2층으로 선호도가 상대적으로 낮을 수 있음
- 권리관계: 가압류 설정 및 점유상황 확인 필요
- 시장 하락: 지역 매매지수 하락 추세 지속
- 내부 확인 불가: 실지조사 시 내부 확인이 불가했던 점
데이터 기준일 및 면책조항
- 감정평가 기준일: 2024년 9월 19일
- KB시세 기준일: 2026년 4월 24일
- 데이터 수집 기준: 공개된 법원 경매정보 및 국가기관 제공 데이터
본 자료는 공개된 데이터를 기반으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 매매 추천이 아닙니다. 실제 입찰 참여 시에는 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.
더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/369457