김포골드선 고촌역 인근에 자리한 이 아파트는 2006년 준공된 철근콘크리트구조 15층 규모의 강변마을동일하이빌 단지 내 위치합니다. 현재 1회 유찰되어 최저입찰가가 감정가 6.6억에서 30% 할인된 4.6억까지 내려왔습니다. 감정평가서에 따르면 고촌초등학교 남동측 인근의 주거지역에 위치하며, 제반 주거환경이 양호한 것으로 평가받고 있습니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경32703 |
| 법원명 | 인천지방법원 부천지원 |
| 소재지 | 경기도 김포시 신곡로3번길 34-16 (고촌읍 신곡리 1111) |
| 건물명 | 강변마을동일하이빌 |
| 동호수 | 303동 4층 402호 |
| 전용면적 | 122.97㎡ (37.2평) |
| 층수/총층수 | 4층/15층 |
| 건축연도 | 2006년 (사용승인일: 2006.09.25) |
| 입찰일시 | 2026년 6월 11일 |
| 입찰장소 | 별관 제122호 법정 |
| 최저입찰가 | 461,300,000원 (4.6억) |
| 보증금 | 46,130,000원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 현재상태 | 진행중 |
감정평가서에 따르면 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 아파트 건물 내 4층에 위치한 402호로, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 | 2026년 5월 7일 | 유찰 | – | – |
| 2회 | 2026년 6월 11일 | 진행중 | – | – |
첫 번째 입찰에서 유찰된 후 약 1개월 만에 재입찰이 진행됩니다. 1회 유찰로 인해 최저입찰가는 감정가 대비 30% 할인된 수준에서 시작됩니다.
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 659,000,000원 (6.6억) | 2025.03.25 기준 |
| KB시세 상한 | 660,000,000원 (6.6억) | 2026.04.17 기준 |
| KB시세 중간 | 630,000,000원 (6.3억) | 2026.04.17 기준 |
| KB시세 하한 | 610,000,000원 (6.1억) | 2026.04.17 기준 |
| 최저입찰가 | 461,300,000원 (4.6억) | 감정가의 70% |
| KB대비 할인율 | 4.60% | KB중간시세 대비 |
| 실거래가대비 할인율 | -30.11% | 최근 거래가 대비 |
감정평가서상 거래사례비교법으로 산출된 감정가 6.6억은 KB시세 상한가와 유사한 수준입니다. 최근 실거래가 6.6억(2026년 5월)과도 동일한 수준으로, 현재 최저입찰가 4.6억은 시세 대비 상당한 할인이 적용된 것으로 분석됩니다.
단지 내 거래사례 분석
감정평가서에 따르면 강변마을동일하이빌 단지 내 동일 면적(122.97㎡) 거래사례를 확인할 수 있습니다:
| 거래일 | 동호수 | 전용면적 | 층수 | 거래금액 | ㎡당 단가 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2023.06.10 | 304동 6층 604호 | 122.97㎡ | 6층 | 667,000,000원 | 5,424,202원/㎡ |
| 2023.08.30 | 301동 3층 302호 | 122.97㎡ | 3층 | 650,000,000원 | 5,285,954원/㎡ |
대상 물건이 4층에 위치한 점을 고려할 때, 3층 거래가(6.5억)와 6층 거래가(6.7억) 사이에서 형성될 것으로 예상되며, 현재 최저입찰가는 이들 거래가 대비 약 30% 할인된 수준입니다.
교통 분석
도시철도 접근성
감정평가서에 따르면 “남서측 인근에 김포골드선 고촌역이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 무난한 편”이라고 기술되어 있습니다. 김포골드선은 김포공항과 양천향교 구간을 연결하는 노선으로, 서울 지하철 5호선 및 9호선과 환승이 가능합니다.
고촌역에서 주요 거점 접근성:
– 김포공항역: 김포골드선 직통 약 15분
– 여의도역: 김포공항 경유 약 35분
– 강남역: 환승 포함 약 55분
버스 교통
감정평가서에는 “인근 로변에 버스정류장이 소재”한다고 명시되어 있으며, 아파트단지까지 제반 차량 진출입이 가능한 것으로 기술되어 있습니다. 김포시 고촌읍 지역은 서울 강서구와 인접하여 광역버스 노선이 발달해 있으며, 강남·여의도·홍대 등 주요 업무지구로의 직행버스 운행이 활발합니다.
학군·교육 분석
인근 학교 현황
감정평가서에 따르면 대상 물건은 “고촌초등학교 남동측 인근”에 위치하고 있으며, “고촌고등학교” 남동측 인근에도 위치한다고 명시되어 있습니다. 또한 토지이용계획에서 “상대보호구역(고촌초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>”이 적용되는 지역임을 확인할 수 있어, 교육환경 보호를 위한 법적 제약이 있는 양호한 교육환경을 갖춘 지역임을 알 수 있습니다.
고촌초등학교는 도보 거리 내에 위치하여 초등학생 자녀를 둔 가정에게 매우 유리한 교육여건을 제공합니다. 고촌고등학교 역시 인근에 위치하여 중등교육 접근성도 우수한 편입니다.
교육특구 현황
김포시 고촌읍은 신도시 개발과 함께 교육인프라가 체계적으로 조성된 지역으로, 신곡택지개발사업 구역 내에 위치하여 계획적인 교육환경을 갖추고 있습니다. 특히 서울과의 접근성이 우수하여 서울 소재 학원가 이용도 가능한 지역적 특성을 보입니다.
생활 편의시설
상업시설 현황
인근 상업시설로는 GS25김포서연점 등 편의점과 각종 근린생활시설이 확인됩니다. 감정평가서에 따르면 “부근은 동류형의 아파트단지, 주상용건물, 학교시설, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역”으로 기술되어 있어, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설들이 적절히 배치된 것으로 판단됩니다.
| 시설분류 | 시설명 | 특징 |
|---|---|---|
| 편의점 | GS25김포서연점 | 24시간 운영 |
| 사무서비스 | 두배로공인중개사사무소 | 부동산 중개업 |
| 사무서비스 | 황운연세무회계사무소 | 세무·회계 서비스 |
| 기타 | 명진인쇄, 원준이앤씨 | 생활서비스업 |
대형마트 및 쇼핑시설
김포시 고촌읍은 김포골드라인 접근성을 통해 김포공항 일대의 대형 상업시설 이용이 용이합니다. 또한 서울 강서구와 인접하여 마곡, 발산 일대의 대형마트 및 쇼핑시설 접근도 가능합니다.
자연환경·주거환경
주거환경 평가
감정평가서에서는 “주거지로서의 제반 주위환경은 보통”이라고 평가하고 있으며, 신곡택지개발사업 구역 내에 위치하여 계획적으로 조성된 주거지역의 특성을 갖추고 있습니다. 감정평가서에 따르면 “부근은 동류형의 아파트단지, 주상용건물, 학교시설, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역”으로 기술되어 있어, 주거와 편의시설이 조화롭게 배치된 환경임을 알 수 있습니다.
토지이용 현황
감정평가서상 토지이용계획을 보면 다음과 같습니다:
– 용도지역: 제2종일반주거지역
– 특별계획구역: 제1종지구단위계획구역(신곡택지개발사업)
– 용지구분: 주거용지(공동주택용지)
– 도로계획: 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 접합
이는 체계적인 도시계획 하에 조성된 신도시 지역임을 보여주며, 향후 지역개발과 인프라 확충이 계획적으로 이루어질 것으로 예상됩니다.
지역 범죄통계 (김포시 전체, 2024년 기준)
| 범죄유형 | 발생건수 | 주요 세부유형 |
|---|---|---|
| 지능범죄 | 5,359건 | 사기 4,644건, 횡령 517건 |
| 교통범죄 | 2,599건 | 교통법규 위반 |
| 기타범죄 | 2,355건 | 기타 법규 위반 |
| 폭력범죄 | 2,057건 | 폭행 1,115건, 손괴 471건 |
| 절도범죄 | 1,964건 | 일반절도, 특수절도 |
김포시는 수도권 신도시 지역으로 전반적으로 치안 상황이 양호한 편이며, 지능범죄의 비중이 높은 것은 도시 특성상 나타나는 일반적 현상입니다.
건물 정보
건축물 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 강변마을동일하이빌 |
| 주용도 | 아파트 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 지붕 | 철근콘크리트지붕 |
| 규모 | 지상 15층 |
| 건축면적 | 720.7792㎡ |
| 연면적 | 8,180.2244㎡ |
| 사용승인일 | 2006년 9월 25일 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
| 대지면적 | 16,633.3㎡ (대지권면적: 73.0628㎡) |
전용부분 상세정보
| 항목 | 면적(㎡) |
|---|---|
| 전용면적 | 122.9674㎡ |
| 공용면적 | 23.108㎡ |
| 공급면적 | 146.0754㎡ |
| 대지권면적 | 73.0628㎡ |
감정평가서에 따르면 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스시설 및 난방설비 등이 갖추어져 있어 현대적 아파트의 기본 시설을 완비하고 있습니다.
공시가격 정보
2025년 1월 1일 기준 공동주택 공시가격은 387,000,000원(3.9억)으로, 감정평가액 6.6억 대비 약 59% 수준입니다. 이는 공시가격의 현실화율을 고려할 때 일반적인 수준으로 평가됩니다.
지역 시장 동향
김포시 아파트 매매지수 추이
| 기준월 | 매매지수 | 전월대비 | 전년동월대비 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 129.22 | -0.53% | -1.69% |
| 2025.03 | 129.91 | +0.12% | -1.51% |
| 2025.02 | 129.75 | -0.45% | – |
| 2025.01 | 130.33 | – | – |
| 2024.04 | 131.44 | -0.35% | – |
| 2024.03 | 131.90 | – | – |
(기준지수: 2021.06=100)
김포시 아파트 매매지수는 2024년 대비 소폭 하락세를 보이고 있으며, 이는 전국적인 부동산 시장 조정 흐름과 궤를 같이 하고 있습니다. 감정평가서에서도 거래시점(2023년 6월) 대비 기준시점(2025년 3월)의 시점수정계수를 0.98875로 적용하여 약 1.1%의 하락을 반영했습니다.
지역 대표 아파트 단지
김포시 고촌읍 일대는 2000년대 중반 신곡택지개발사업을 통해 조성된 지역으로, 강변마을동일하이빌 외에도 강변마을동부센트레빌 등의 아파트 단지가 조성되어 있습니다. 감정평가서상 참고가격 자료에서 강변마을동부센트레빌의 감정평가 사례(2024년 10월 기준 84.93㎡에 5.5억)도 확인할 수 있어, 지역 내 유사한 가격대의 아파트들이 형성되어 있음을 알 수 있습니다.
지역 상급지 TOP 5
김포시 내 현재 진행 중인 경매물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 초당마을 우미린아파트 | 106.61㎡ | 3층 | 3.7억 | 5.3억 | -24.63% | 06.23 | B | 69 |
| 2 | 강변마을동일하이빌 ★ | 122.97㎡ | 4층 | 4.6억 | 6.6억 | 4.60% | 06.11 | B | 65 |
| 3 | 김포한강아이파크 | 84.96㎡ | 20층 | 3.4억 | 4.9억 | 11.72% | 06.10 | C | 64 |
| 4 | 수정마을쌍용예가아파트 | 84.56㎡ | 16층 | 3.3억 | 4.7억 | 7.05% | 06.09 | C | 62 |
| 5 | 삼환아파트 | 118.14㎡ | 5층 | 2.0억 | 4.2억 | 17.18% | 06.09 | C | 61 |
대상 물건은 김포시 내 경매물건 중 입지점수 65점으로 2위에 해당하며, 교통접근성(85점)이 특히 우수한 것으로 평가받고 있습니다. KB시세 대비 할인율도 4.60%로 다른 물건들에 비해 상대적으로 낮은 할인율을 보이고 있어, 시세 대비 안정적인 가격 수준에서 거래될 가능성이 높습니다.
대출 및 정책자금
주요 은행 주택담보대출 금리 (2024년 기준)
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.730% | 6.720% | 변동금리 |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.850% | 5.600% | 변동금리 |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.270% | 6.210% | 변동금리 |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.150% | 6.750% | 변동금리 |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.560% | 6.210% | 변동금리 |
정책자금 대출 상품
| 상품명 | 금리 | 대출한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0~1.3% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하 |
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1억 2천만원 | 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4억 5천만원 | 기존 버팀목 대출자 갱신계약 지원 |
경매 낙찰시 일반적으로 시중 주택담보대출을 활용하게 되며, 현재 금리 수준을 고려할 때 연 4~6% 수준의 대출 조달이 가능할 것으로 예상됩니다.
리스크 및 고려사항
권리관계 분석
감정평가서에 따르면 “2015.8.11. 근저당권”이 설정되어 있는 것으로 확인됩니다. 경매를 통한 낙찰시 선순위 근저당권이 있는 경우 이를 승계하거나 배당을 통해 소멸시켜야 하므로, 정확한 권리관계 파악이 필요합니다.
점유 상황
감정평가서에서는 “본건 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부 진입이 불가능하여 내부구조 등을 직접 확인하지 못했다”고 기술되어 있으며, “본건에 대한 임대차관계는 미상”이라고 명시되어 있습니다. 실제 점유 상황과 임차인 존재 여부에 대한 추가 조사가 필요할 것으로 보입니다.
시설 노후도
2006년 준공된 건물로 현재 약 19년 경과하여, 일부 시설 교체나 수리가 필요할 가능성이 있습니다. 감정평가서에서 내부 확인이 불가능했던 점을 고려할 때, 낙찰 후 추가적인 수리비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.
데이터 기준
- 감정평가 기준시점: 2025년 3월 25일
- KB시세 기준일: 2026년 4월 17일
- 실거래가 기준일: 2026년 5월 1일
- 범죄통계 기준연도: 2024년
- 본 자료는 공개 데이터를 기반으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 매매 추천이 아닙니다.
- 실제 입찰 참여시에는 현장 확인과 권리관계 정밀 조사가 반드시 필요합니다.
- 더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/327839