문산역 도보 10분, 파주시 진흥소슬마을 경매 — 전용 84.98㎡ / 감정가 2.1억

경의중앙선 문산역에서 도보 10분 거리에 위치한 이 물건은 감정평가서에 따르면 대중교통 이용여건이 양호한 지역입니다. 문산읍행정복지센터 북측 인근에 위치하여 행정편의시설 접근성이 뛰어나며, 주위에는 아파트단지, 근린생활시설이 조성되어 있어 생활 편의성이 높은 편입니다. 2025년 12월 기준으로 진행된 감정평가에서 2억 1,100만원으로 평가받았으며, 최저입찰가는 약 51% 할인된 1억 339만원으로 책정되어 경매 투자자들의 관심을 끌고 있습니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경64875
법원명	고양지원
소재지(지번)	경기도 파주시 문산읍 선유리 1357
소재지(도로명)	경기도 파주시 우계로457번길 29 (진흥소슬마을)
건물명	진흥소슬마을
동호수	103동 5층 504호
전용면적	84.98㎡ (약 25.7평)
층수	5층
사용승인일	2007년 12월 5일
입찰일	2026년 6월 30일
입찰장소	제101호 입찰법정
감정가	211,000,000원 (2억 1,100만원)
최저입찰가	103,390,000원 (1억 339만원)
보증금	10,339,000원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	2회
현재상태	진행중 (3차 입찰)

입찰 진행 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1차	2026년 4월 21일	유찰	–	–
2차	2026년 5월 26일	유찰	–	–
3차	2026년 6월 30일	진행중	–	–

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	211,000,000원 (2.1억)	2025.12.10 기준
KB시세 중간값	230,000,000원 (2.3억)	2026.04.10 기준
KB시세 상한값	250,000,000원 (2.5억)
KB시세 하한값	210,000,000원 (2.1억)
최저입찰가	103,390,000원 (1억 339만원)	감정가 대비 51% 할인
실거래가	220,000,000원 (2.2억)	2026.05.01 기준
KB대비 할인율	-8.26%	감정가 기준
실거래가 대비 할인율	-53.00%	최저입찰가 기준

감정평가서에 따르면 본 물건과 동일 단지 내에서 최근 거래된 사례들의 가격 수준을 살펴보면, 2025년 9월 거래된 유사 면적 물건들이 2억 800만원에서 2억 1,500만원 사이에서 거래되었습니다. 이는 평방미터당 244만원에서 253만원 수준으로, 현재 감정가 수준과 유사한 범위입니다.

감정평가사는 거래사례비교법을 주요 평가방법으로 사용했으며, 같은 단지 내 2025년 9월 10일 거래사례(전용면적 84.98㎡, 거래가 2억 800만원)를 기준으로 사정보정치 1.000, 시점수정치 0.99289, 가치형성요인비교치 1.020을 적용하여 최종 감정가를 2억 1,100만원으로 결정했습니다.

교통 분석

철도 교통

감정평가서에 따르면 인근에 경의중앙선 ‘문산역’이 소재하여 대중교통 이용여건이 양호합니다. 문산역은 경의중앙선의 주요 거점역으로, 서울역까지 약 40분, 홍대입구역까지 약 35분 소요됩니다.

역명	노선	거리	도보시간	주요 연결역
문산역	경의중앙선	약 800m	약 10분	서울역, 홍대입구, 공덕

문산역에서 서울 도심지로의 접근성은 다음과 같습니다:
– 서울역: 약 40분 소요 (직통)
– 홍대입구역: 약 35분 소요 (직통)
– 공덕역: 약 30분 소요 (6호선 환승)
– 신촌역: 약 38분 소요 (직통)

버스 교통

감정평가서에 따르면 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 버스 이용이 편리합니다. 파주시 문산읍 지역은 수도권 광역버스와 시내버스가 운행되어 서울 및 인근 지역으로의 접근성을 제공합니다.

도로 교통

감정평가서에 따르면 본 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 단지 내 도로를 통하여 외부 공도와 연계됩니다. 파주시 문산읍은 자유로와 통일로를 통해 서울 및 경기 북부지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

학군·교육 분석

학교 현황

제공된 데이터에서 구체적인 학교 정보가 확인되지 않아 정확한 학교 배치 현황을 제시하기 어렵습니다. 다만 파주시 문산읍 지역은 문산초등학교, 문산중학교 등의 교육기관이 분포되어 있으며, 문산읍 중심가와 인접하여 교육 인프라에 대한 접근성은 확보되어 있는 것으로 판단됩니다.

교육 환경

파주시는 경기도 북부 지역의 교육 중심지 역할을 하고 있으며, 특히 문산읍은 파주시의 주요 생활권 중 하나로 다양한 교육시설과 학원가가 형성되어 있습니다. 인근 금촌지구와 운정신도시와의 연계성도 고려할 때 교육 환경의 다양성을 확보할 수 있는 지역입니다.

생활 편의시설

상업시설

시설명	카테고리	특징
타워노래연습장	여가시설	인근 오락시설
문산안경	생활편의	안경점
샴푸의요정	생활편의	미용시설

의료시설

시설명	종류	특징
한진약국	약국	일반의약품 구입
조약국	약국	의약품 서비스

감정평가서에 따르면 본 물건은 문산읍행정복지센터 북측 인근에 위치하여 행정업무 처리를 위한 접근성이 매우 양호합니다. 문산읍은 파주시의 주요 생활권 중 하나로 은행, 우체국, 병원 등 기본적인 생활편의시설이 충분히 갖춰진 지역입니다.

쇼핑·유통시설

문산읍 중심가에는 대형마트, 전통시장, 편의점 등 다양한 쇼핑시설이 분포되어 있어 일상생활에 필요한 물품 구입이 편리합니다. 특히 문산시장을 중심으로 한 상권이 형성되어 있어 생필품 구매 및 외식 등의 편의성이 높습니다.

자연환경·주거환경

주거환경

감정평가서에 따르면 본 건 주위에는 아파트단지, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 도시적 편의와 자연환경을 동시에 누릴 수 있는 환경입니다. 문산읍은 파주시의 구시가지로 안정적인 주거지역이 형성되어 있으며, 인구밀도가 높지 않아 여유로운 주거환경을 제공합니다.

자연환경

파주시는 임진강과 한강이 합류하는 지점에 위치하여 풍부한 수자원과 녹지공간을 보유하고 있습니다. 문산읍 일대도 농경지가 인접해 있어 쾌적한 자연환경을 유지하고 있으며, 미세먼지나 대기오염으로부터 상대적으로 자유로운 편입니다.

범죄 통계 (파주시 전체, 2024년 기준)

범죄 유형	주요 세부 범죄	발생 건수
지능범죄	사기	4,848건
기타범죄	일반 기타범죄	2,495건
교통범죄	교통사고 등	2,113건
절도범죄	절도	1,421건
폭력범죄	폭행	1,113건
지능범죄	횡령	776건

파주시의 전체적인 치안 상황은 경기도 평균 수준으로, 특별히 우려할 만한 치안 문제는 없는 것으로 분석됩니다. 다만 사기범죄 발생이 상대적으로 높은 편이므로 거래 시 주의가 필요합니다.

건물 정보

건축물 현황

항목	내용
건물명	진흥소슬마을
주용도	아파트
건물구조	철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
건물규모	지하1층/지상15층
사용승인일	2007년 12월 5일
전유면적	84.98㎡
공용면적	56.7914㎡
대지권면적	53.4022㎡
건축연수	약 18년 (2025년 기준)

건물 상세 정보

감정평가서에 따르면 본 건물은 철근콘크리트구조로 15층 건물 중 5층에 위치한 504호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시창호로 시공되었습니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있어 기본적인 주거편의시설은 양호한 수준입니다.

건물의 각 층별 면적은 다음과 같습니다:
– 지하1층: 48.3㎡ (계단실)
– 1층: 447.89㎡
– 2~15층: 각 445.86㎡

전체적으로 15층 규모의 중소형 아파트 단지로, 2007년 준공되어 약 18년이 경과한 상태입니다.

토지이용계획

구분	내용
용도지역	도시지역, 준공업지역
토지이용제한	가축사육제한구역(전부제한구역)
	토지거래계약에관한허가구역
대지면적	12,501.1㎡
지목	대지

감정평가서에 따르면 토지는 2필의 부정형 토지로 구성되어 있으며, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 준공업지역으로 지정되어 있어 주거용도 외에 일부 상업·업무시설의 복합적 이용이 가능한 지역입니다.

지역 시장 동향

파주시 아파트 매매지수 추이

기준일	매매지수	전월 대비 변동
2025년 4월	109.9352	-0.8315
2025년 3월	110.7667	-1.6871
2025년 2월	112.4538	-0.6388
2025년 1월	113.0926	-1.5084
2024년 4월	114.6010	-0.3060
2024년 3월	114.9070	–

파주시의 아파트 매매지수는 2024년 3월 이후 지속적으로 하락세를 보이고 있습니다. 최근 1년간 약 5포인트(4.4%) 정도 하락한 상황으로, 전반적인 부동산 시장의 조정기 양상을 보여주고 있습니다. 이는 금리 상승과 경기 둔화 등의 거시경제적 요인이 반영된 결과로 분석됩니다.

지역 부동산 시장 특성

파주시는 서울 접경지역으로서 교통개발과 함께 성장해온 지역입니다. 특히 운정신도시 개발 이후 젊은 층의 유입이 증가했으나, 최근에는 공급과잉 우려와 함께 가격 조정이 진행되고 있는 상황입니다. 문산읍은 구도심 지역으로 안정적인 수요층이 형성되어 있어 급격한 가격 변동보다는 완만한 조정 양상을 보이고 있습니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 파주시에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 기준 상위 5개 물건입니다.

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	총점
1	서원마을뜨란채	84.80㎡	2층	2.12억	3.03억	-7.48%	6/17	B등급	72점
2	진흥소슬마을 ★	84.98㎡	5층	1.03억	2.11억	-8.26%	6/30	B등급	65점
3	쇠재마을뜨란채	59.72㎡	4층	0.74억	2.15억	-5.49%	6/30	C등급	64점
4	쇠재마을뜨란채	59.06㎡	7층	0.42억	2.49억	-62.87%	6/16	C등급	64점
5	후곡마을뜨란채	75.79㎡	2층	2.11억	3.02억	-15.44%	6/24	C등급	64점

본 물건(진흥소슬마을)은 파주시 내 경매 물건 중 입지점수 65점으로 2위를 기록하고 있습니다. 특히 교통점수 85점으로 높은 평가를 받았는데, 이는 문산역과의 근접성이 주요 요인으로 분석됩니다. 다만 편의시설 점수가 45점으로 상대적으로 낮아 전체 점수에 영향을 미쳤습니다.

투자 시 고려사항

대출 금리 현황

은행명	대출유형	최저금리	최고금리	평균금리
국민은행	주택담보대출	3.730%	6.720%	–
신한은행	주택담보대출	3.850%	5.600%	–
농협은행	주택담보대출	4.270%	6.210%	–
기업은행	주택담보대출	4.150%	6.750%	–
광주은행	주택담보대출	4.560%	6.210%	–

정책자금 활용 가능 상품

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	4,500만원	만 19~34세 청년 무주택자
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1억 2천만원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주

투자 위험요소

1. 시장 조정기: 파주시 매매지수가 지속 하락세를 보이고 있어 단기간 내 가격 상승은 제한적일 수 있습니다.

2. 공급과잉 우려: 파주시는 운정신도시 등 대규모 공급이 이어져 왔으며, 향후에도 추가 공급이 예정되어 있습니다.

3. 유찰 이력: 본 물건은 이미 2회 유찰된 이력이 있어 시장 매력도를 다시 한번 점검할 필요가 있습니다.

4. 건물 노후화: 2007년 준공으로 18년이 경과하여 향후 수리비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

투자 긍정요소

1. 교통 접근성: 경의중앙선 문산역 도보 10분으로 서울 도심 접근성이 우수합니다.

2. 할인율: 최저입찰가 기준 감정가 대비 51% 할인으로 높은 할인율을 보입니다.

3. 안정적 수요층: 문산읍은 파주시의 전통적인 주거지역으로 안정적인 임차 수요가 존재합니다.

4. 향후 개발 가능성: 파주시의 지속적인 개발계획으로 장기적 가치 상승 여지가 있습니다.

데이터 기준 및 한계

본 분석 자료는 다음과 같은 데이터를 기준으로 작성되었습니다:
– 감정평가: 2025년 12월 10일 기준 (감정평가사 이준택)
– KB시세: 2026년 4월 10일 기준
– 실거래가: 2026년 5월 1일 거래사례
– 범죄통계: 2024년 기준 파주시 전체
– 아파트 매매지수: 2025년 4월까지

본 자료는 공개된 데이터를 바탕으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 추천이 아닙니다. 실제 투자 결정 시에는 현장 확인, 추가적인 시장 조사, 전문가 상담 등을 통해 신중하게 검토하시기 바랍니다.

더 자세한 정보 및 최신 업데이트: https://auctionlabs.co.kr/cases/278677