이 물건은 유찰되었습니다. (유찰 3회) — 다음 회차 최저가는 약 6,272만억원으로 낮아질 수 있습니다.
감정가 1.6억원, KB시세 1.78억원인 이 물건의 최저입찰가는 7,840만원으로 KB시세 대비 약 55.96% 할인된 가격입니다. 2회 유찰을 거치면서 감정가의 49%까지 가격이 낮아진 상태입니다. 부산 남구 지역 최근 6개월 평균 낙찰가율이 78.37%인 점을 고려할 때, 이 물건은 상당한 가격 경쟁력을 보이고 있습니다. 감정평가서에 따르면 부산도시철도 2호선 문현역 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 양호한 오피스텔입니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경113481 |
| 법원명 | 부산지방법원 동부지원 |
| 소재지 | 부산광역시 남구 수영로13번길 6-20 (문현동,문현동월가아파트) |
| 건물명 | 문현동월가아파트 |
| 전용면적 | 50.34㎡ (15.23평) |
| 층/총층수 | 5층/20층 |
| 건축연도 | 2018년 (사용승인일) |
| 입찰일 | 2026년 7월 6일 오후 2시 |
| 입찰장소 | 제203호 법정 |
| 최저입찰가 | 78,400,000원 |
| 보증금 | 7,840,000원 (입찰가×10%) |
| 유찰횟수 | 2회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회차 | 2025-11-10 | 유찰 | – | – |
| 2회차 | 2025-12-15 | 유찰 | – | – |
| 3회차 | 2026-07-06 | 진행중 | – | – |
가격 분석
가격 비교
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 160,000,000원 | 2024.12.28 기준 |
| KB시세 (중간) | 178,000,000원 | 2026.06.05 기준 |
| KB시세 (상한) | 191,000,000원 | – |
| KB시세 (하한) | 170,000,000원 | – |
| 최저입찰가 | 78,400,000원 | 3회차 기준 |
| KB대비 할인율 | -55.96% | 상당한 할인폭 |
| 실거래가대비 할인율 | -56.44% | 2026.05.01 거래 기준 |
최저입찰가 7,840만원은 감정가 1.6억원 대비 49%에 해당하는 수준으로, 2회 유찰을 거치며 감정가의 80%(1회차) → 70%(2회차) → 49%(3회차)로 지속적으로 하락했습니다. KB시세 1.78억원과 비교하면 약 1억원 가량 낮은 가격으로, 시세 대비 절반 수준의 경매가입니다.
실거래 이력
| 거래일 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026-05-01 | 47.00㎡ | 8층 | 173,000,000원 |
같은 단지 내 실거래가가 1.73억원(47㎡, 8층)인 점을 고려하면, 현재 물건(50.34㎡, 5층)의 최저입찰가 7,840만원은 실거래가 대비 약 56% 할인된 수준입니다.
지역 낙찰가율 트렌드
| 기간 | 평균낙찰가율 | 총건수 | 낙찰 | 유찰 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 3개월 | 25.02% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 최근 6개월 | 78.37% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 최근 1년 | 78.37% | 1건 | 1건 | 0건 |
부산 남구 지역의 최근 경매 데이터가 제한적이나, 일반적인 낙찰가율인 78% 수준보다 현재 물건의 할인율이 상당히 높은 상황입니다.
교통 분석
지하철 접근성
감정평가서에 따르면 부산도시철도 2호선 문현역이 인근에 위치하며 도보로 접근 가능합니다. 문현역은 부산 도심 접근에 유리한 2호선의 주요 역사로, 서면역까지 약 3개 정거장, 부산역까지 약 8개 정거장 거리에 위치합니다. 2호선을 통해 해운대 방면 접근도 용이하여 부산 전역으로의 교통 연결성이 우수합니다.
버스 교통
감정평가서에 따르면 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 버스 이용이 가능합니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되며, 지하철과 버스를 연계한 이동이 가능한 입지입니다.
도로 접근성
감정평가서에 따르면 차량 접근이 가능하며, 건물 북서측으로 폭 약 5m, 남동측으로 폭 약 4m의 도로에 각각 접합니다. 도심 인근 입지 특성상 주요 간선도로와의 연결성이 양호한 편입니다.
건물 정보
건축물 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 문현동월가아파트 |
| 주용도 | 공동주택 및 업무시설 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 |
| 층수 | 지상 20층, 지하 1층 |
| 사용승인일 | 2018.07.18 |
| 전용면적 | 50.3427㎡ |
| 공용면적 | 27.7166㎡ |
| 전체면적 | 78.0593㎡ |
| 대지권면적 | 8.8009㎡ |
건물 현황
감정평가서에 따르면 철근콘크리트구조의 지상 20층 건물로, 건물의 현상은 보통 상태입니다. 외벽은 인조석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감으로 처리되어 있으며, 창호는 샷시창이 설치되어 있습니다. 2018년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 건물 노후도는 양호한 편입니다.
설비 현황
위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링쿨러설비, 주차타워설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기 설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있어 기본적인 편의시설이 갖춰져 있습니다.
이용 현황
공부상으로는 오피스텔로 등기되어 있으나, 감정평가서에 따르면 탐문 결과 실제로는 주거용으로 이용되고 있습니다. 이는 오피스텔의 주거 전환 사용이 가능한 특성을 보여줍니다.
토지 정보
토지 이용 현황
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 지목 | 대(垈) |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 토지면적 | 399㎡ |
| 토지형상 | 남하향의 경사지대 내 세장형 토지 |
| 이용상태 | 공동주택 및 업무시설 등의 건부지 |
토지이용계획 및 제한
- 용도지역: 일반상업지역
- 용도지구: 방화지구
- 기타 제한:
- 가축사육제한구역(2011.03.29, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)
- 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 125m, 최고높이 150m, 건축법)
상업지역 특성상 업무시설, 상업시설 등 다양한 용도로 활용 가능하며, 건축 제한도 상대적으로 완화된 지역입니다.
위치 및 주변환경
지역 특성
감정평가서에 따르면 부산광역시 남구 문현동에 소재하며, 문현교차로 북동측 인근에 위치합니다. 부근은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거와 상업이 조화된 복합지역의 특성을 보입니다.
도로 현황
건물 북서측으로 노폭 약 5m 내외, 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 각각 접합니다. 도로 접근성은 양호한 편이며, 차량 출입이 가능합니다.
감정평가 상세 분석
감정평가 개요
- 감정평가액: 160,000,000원
- 감정평가사: 박수현 (대우감정평가사사무소)
- 기준시점: 2024년 12월 28일
- 평가목적: 법원경매
감정평가 방법
거래사례비교법을 적용하여 평가했으며, 같은 단지 내 거래사례를 기준으로 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교를 통해 가액을 산정했습니다. 다른 감정평가 방법인 원가법과 수익환원법은 임대료 수준과 환원이율이 충분히 안정적이지 못해 적용하지 않았습니다.
거래사례 분석
감정평가에 사용된 주요 거래사례는 같은 단지 내 6층 42.24㎡ 물건이 2024년 2월 1.37억원에 거래된 사례입니다. 이를 기준으로 면적비교, 시점수정, 가치형성요인 비교를 거쳐 대상 물건의 감정평가액을 도출했습니다.
토지·건물 배분
- 토지 가격: 64,000,000원 (40%)
- 건물 가격: 96,000,000원 (60%)
- 합계: 160,000,000원
권리관계 및 특이사항
권리 제한
- 가압류: 2024.09.04자 가압류가 등기되어 있습니다.
- 소유자: 주식회사 월가
- 임대관계: 감정평가서상 미상으로 기재되어 있습니다.
경매 특이사항
“매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함”이라는 특약사항이 있어, 전세사기 피해자에 대한 우선매수 기회를 제공하고 있습니다.
지역 시장 동향
부동산 시장 지수
| 기준일 | 매매지수 | 전년 동월 대비 |
|---|---|---|
| 2025-04-01 | 108.7062 | 상승세 |
| 2025-03-01 | 106.7151 | – |
| 2025-02-01 | 105.3238 | – |
부산 남구 지역의 아파트 매매지수가 꾸준한 상승세를 보이고 있어, 중장기적으로 부동산 시장 회복세가 예상됩니다.
지역 상급지 TOP 5
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1위 | 파크아파트 | 56.88㎡ | 1층 | 9,520만원 | 1.36억원 | -2.86% | 2026-06-23 | B | 69점 |
| 2위 | 문현동월가아파트 | 35.20㎡ | 13층 | 1.47억원 | 1.47억원 | -39.47% | 2026-06-22 | B | 69점 |
| 3위 | 일동지에닌 | 84.96㎡ | 30층 | 4.05억원 | 4.05억원 | 10.96% | 2026-06-15 | B | 68점 |
| 4위 | ★문현동월가아파트 | 50.34㎡ | 5층 | 7,840만원 | 1.6억원 | -55.96% | 2026-07-06 | B | 66점 |
| 5위 | 신방동대주피오레 | 119.64㎡ | 5층 | 3.42억원 | 3.42억원 | 1.43% | 2026-06-15 | B | 65점 |
현재 물건은 남구 지역 경매 물건 중 4위의 입지 점수를 기록했으나, KB시세 대비 할인율은 가장 높은 수준입니다.
대출 및 자금조달
주요 은행 주택담보대출 금리
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.73% | 6.72% | 변동금리 |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.85% | 5.60% | 변동금리 |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.27% | 6.21% | 변동금리 |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.15% | 6.75% | 변동금리 |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.56% | 6.21% | 변동금리 |
정책자금 대출
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0~1.3% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년 |
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1억 2,000만원 | 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4억 5,000만원 | 기존 대출 이용자 |
경매 물건의 특성상 일반 주택담보대출보다는 경매 전용 대출 상품을 활용해야 하며, 낙찰 후 잔금 지급까지의 자금 조달 계획을 사전에 수립해야 합니다.
범죄 안전도 분석
지역 범죄 통계 (2024년 기준)
부산 남구 지역의 주요 범죄 현황은 다음과 같습니다:
- 지능범죄: 사기 10,554건, 횡령 1,627건 등으로 가장 많은 비중
- 폭력범죄: 폭행 1,900건, 손괴 611건, 협박 348건 등
- 절도범죄: 총 2,094건으로 상당한 발생 빈도
- 교통범죄: 2,991건으로 높은 수준
- 강력범죄: 강제추행 428건, 강간 161건 등
도심 지역 특성상 재산범죄와 교통범죄 발생률이 높은 편이나, 강력범죄는 상대적으로 낮은 수준입니다. 주거 지역으로서는 일반적인 도시 지역 수준의 치안 상황으로 평가됩니다.
투자 분석 포인트
장점
- 가격 경쟁력: KB시세 대비 55% 할인된 매력적 가격
- 교통 입지: 지하철 2호선 문현역 인근으로 교통 접근성 우수
- 신축 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 신축
- 상업지역: 일반상업지역으로 활용도 높음
- 주거·업무 겸용: 오피스텔 특성상 다양한 활용 가능
주의사항
- 권리관계: 가압류 등기로 인한 권리관계 복잡
- 유찰 이력: 2회 유찰로 인한 시장성 우려
- 소형 평수: 50㎡ 소형으로 수요층 제한적
- 임대현황 미상: 현재 임대 상황 불분명
- 중층부: 5층으로 선호도 제한적
데이터 기준 및 면책사항
- KB시세 기준일: 2026년 6월 5일
- 감정평가 기준일: 2024년 12월 28일
- 실거래가 기준일: 2026년 5월 1일
- 데이터 수집일: 2024년 기준
본 자료는 공개된 경매 정보 및 부동산 데이터를 바탕으로 작성된 분석 자료로, 투자 권유나 추천이 아닙니다. 경매 참여 전 반드시 현장 확인 및 전문가 상담을 받으시기 바라며, 모든 투자 결정에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
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