KB시세 대비 31% 할인, 수원시 영통구 영통마젤란21아파트1단지 경매 — 전용 84.61㎡ / 감정가 4.4억 / 입찰일 2026-04-13

4.4억 감정가 대비 최저입찰가는 3.1억으로 약 30% 할인된 가격이 책정된 수원시 영통구 영통마젤란21아파트1단지 경매물건입니다. KB시세 4.5억 대비 31.24% 할인된 3.1억이 최저입찰가로 설정되어 있어 상당한 할인폭을 보이고 있습니다. 1회 유찰을 경험한 후 2026년 4월 13일 재입찰을 앞두고 있으며, 수원시 영통구 아파트 평균 낙찰가율 92.6%를 감안할 때 관심도가 높을 것으로 예상됩니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경53344
법원명	수원지방법원
소재지	경기도 수원시 영통구 영통로154번길 113 (망포동)
건물명	영통마젤란21아파트1단지
전용면적	84.61㎡ (25.59평)
층/총층수	5층/15층
건축연도	2006년
입찰일	2026-04-13
입찰장소	광교신청사 제101호법정
최저입찰가	309,400,000원
보증금	30,940,000원 (10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회	2026-03-11	유찰	–	–
2회	2026-04-13	진행중	–	–

가격 분석

가격 구조

구분	금액	비고
감정가	442,000,000원	4.4억
KB시세(상한)	470,000,000원	4.7억
KB시세(중간)	450,000,000원	4.5억
KB시세(하한)	420,000,000원	4.2억
최저입찰가	309,400,000원	3.1억
KB대비 할인율	-31.24%	상당한 할인

감정평가서에 따르면 인근 영통마젤란21아파트 단지 내 거래사례를 분석한 결과, 전용면적 기준 단가가 4,700만원~5,300만원/㎡ 수준으로 파악되었습니다. 본 물건의 감정가는 전용면적 기준 단가 5,220만원/㎡로 산정되어 시장 가격 범위 내에서 합리적으로 평가된 것으로 보입니다.

공시가격

기준연도	공시가격	감정가 대비
2025년	261,000,000원	59.0%

공시가격은 감정가의 59% 수준으로, 일반적인 공시가격 대비 시세 비율을 고려할 때 적정한 수준으로 판단됩니다.

교통 분석

지하철 접근성

인근 지하철역에 대한 구체적인 데이터는 확인되지 않으나, 수원시 영통구 망포동 지역의 특성상 분당선 망포역이나 신분당선 광교역 등이 주요 교통수단으로 활용될 것으로 예상됩니다.

버스 교통

감정평가서에 따르면 본건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편이라고 기록되어 있습니다. 영통구는 수원시 내에서도 교통 인프라가 잘 발달된 지역으로, 시내버스와 광역버스를 통해 서울 및 경기도 각 지역으로의 접근성이 양호합니다.

학군·교육 분석

교육환경 개요

감정평가서에 따르면 본건은 대선초등학교 서측 인근에 위치하고 있으며, 상대보호구역(대선초등학교)에 포함되어 있어 교육환경 보호를 위한 규제가 적용되는 지역입니다. 영통구는 수원시 내에서도 교육 인프라가 잘 갖춰진 지역으로 평가받고 있습니다.

학원가 현황

영통구 일대는 다양한 사교육 시설이 밀집되어 있으며, 특히 광교 신도시 개발과 함께 교육 인프라가 지속적으로 확충되고 있는 지역입니다. 입지점수에서 학교점수가 90점으로 높게 평가받은 것도 이러한 교육환경의 우수성을 반영한 것으로 보입니다.

생활 편의시설

상업시설

구분	시설명
기타시설	운동화빠는날
부동산중개	아이파크공인중개사사무소
음식점	불타는안창살, 족발야시장, 동대문엽기떡볶이

인근에는 다양한 생활편의시설이 위치하고 있으며, 특히 음식점과 근린생활시설들이 도보 거리 내에 분포되어 있어 일상생활에 필요한 편의성을 제공합니다.

자연환경·주거환경

주거환경

감정평가서에 따르면 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 기록되어 있습니다. 2006년 사용승인을 받은 아파트로 약 19년이 경과한 중간 노후도의 단지입니다.

범죄통계 (2024년 기준)

수원시 영통구의 주요 범죄 발생 현황을 살펴보면:

범죄유형	발생건수	비고
지능범죄(사기)	11,536건	최다 발생
교통범죄	5,690건
기타범죄	6,050건
절도범죄	5,042건
폭력범죄(폭행)	2,792건

사기범죄가 가장 많이 발생하고 있으나, 이는 온라인 사기 등 비대면 범죄의 증가 추세를 반영한 것으로 보이며, 물리적 안전과 직결되는 강력범죄는 상대적으로 낮은 수준입니다.

건물 정보

건축물대장 정보

항목	내용
건물명	영통 마젤란21 아파트(1단지)
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	11,186.87㎡
대지면적	–
건폐율	–
용적률	–
사용승인일	2006년 11월 29일
지상층수	15층
지하층수	0층
승강기수	4대
세대수	108세대
에너지효율등급	미등급

공시지가

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용
2025년	2,600,000원	일반

단위면적당 공시지가가 260만원/㎡로 책정되어 있어, 수원시 영통구 내에서도 상당한 토지가치를 인정받고 있는 것으로 보입니다.

토지이용계획

용도지역: 제2종일반주거지역, 도시지역

주요 규제사항:
– 도시교통정비지역
– 중로1류(폭 20m~25m) 접합
– 중로3류(폭 12m~15m) 저촉
– 과밀억제권역
– 상대보호구역(대선초등학교)
– 비행안전제6구역(전술)
– 가축사육제한구역
– 지구단위계획구역(망포1지구)

감정평가서에 따르면 본건 대지권의 목적인 토지 중 일부가 중로3류에 저촉되나, 저촉 상태로 보아 본건 사용·수익에는 영향이 없을 것으로 판단된다고 명시되어 있습니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 수원시 영통구 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 현황:

순위	건물명	전용	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
2위★	영통마젤란21아파트1단지	84.61㎡	5층	3.1억	4.4억	-31.24%	04-13	B	66
3위	대한대우아파트	154.11㎡	6층	8.2억	8.2억	3.16%	04-01	B	65
4위	수원아이파크시티5단지	84.80㎡	2층	4.3억	6.2억	-31.11%	04-01	C	64
5위	비단마을현대성우,우방아파트	–	6층	4.9억	7.1억	-34.11%	04-06	C	64

본 물건은 수원시 영통구 내 경매물건 중 2위의 입지점수(66점, B등급)를 기록하고 있으며, 특히 학교점수 90점으로 교육환경이 우수한 것으로 평가받고 있습니다.

권리관계 및 특이사항

근저당권 설정

2022년 3월 30일 근저당권이 설정되어 있어, 경매 낙찰 시 해당 채권이 배당을 통해 처리될 예정입니다.

내부 현황

감정평가서에 따르면 조사일 현재 본건의 내부 구조는 현 거주자의 폐문부재 등으로 직접 확인하지 못하여 집합건축물대장의 건축물현황도 및 현장 탐문조사 내용 등에 의하여 표기하였으며, 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였다고 명시되어 있습니다.

내부 구성: 방3개, 거실, 주방/식당, 욕실2개, 발코니 등
주요 설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장

도로 및 접근성

감정평가서에 따르면 본건은 남측으로 폭 약 25m의 도로, 서측으로 폭 약 15m의 도로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

투자 분석 관점

지역 낙찰가율 현황

감정평가서에 포함된 경매 낙찰가율 데이터(2024년 2월~2025년 1월 기준)에 따르면:

구분	총감정가	총낙찰가	낙찰가율	총건수	낙찰건수	낙찰건수율
아파트	442억원	410억원	92.6%	125건	65건	52.0%

수원시 영통구 아파트의 평균 낙찰가율이 92.6%로 전국 평균보다 높은 수준을 보이고 있어, 해당 지역 부동산에 대한 수요가 상당함을 시사합니다.

대출금리 현황

은행명	유형	최저금리	최고금리
신한은행	주택담보대출	3.71%	5.36%
농협은행	주택담보대출	3.80%	5.81%
국민은행	주택담보대출	4.07%	6.21%
기업은행	주택담보대출	4.18%	6.58%
광주은행	주택담보대출	4.49%	5.82%

현재 주택담보대출 금리가 3.7%대부터 시작되어 경매 낙찰 후 자금 조달에 대한 부담이 상당한 상황입니다.

정책자금 활용 가능성

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0%~1.3%	4,500만원	만 19~34세 청년
버팀목전세자금	2.5%~3.5%	1.2억원	무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	–	4.5억원	특정조건

임대 목적으로 활용할 경우 정책자금을 통한 자금 조달이 가능하나, 경매 낙찰에는 직접 활용하기 어려운 상품들입니다.

종합 평가

영통마젤란21아파트1단지는 수원시 영통구 내에서 교육환경이 우수한(학교점수 90점) 단지로 평가받고 있으며, KB시세 대비 31.24%의 상당한 할인폭으로 경매에 나온 물건입니다. 1회 유찰을 경험했으나 지역 평균 낙찰가율 92.6%를 감안할 때 재입찰에서는 관심도가 높을 것으로 예상됩니다.

건축 연수가 19년으로 중간 노후도이며, 15층 중 5층으로 층수 선호도는 보통 수준입니다. 대선초등학교 인근이라는 교육환경의 장점과 영통구라는 지역적 우수성이 강점으로 작용할 것으로 보입니다.

다만 현 거주자 폐문부재로 내부 확인이 불가했다는 점과 2022년 근저당권 설정 등 권리관계를 면밀히 검토한 후 참여를 결정해야 할 것입니다.

---

데이터 기준
– KB시세 기준일: 2026년 3월 27일
– 감정평가 기준일: 2025년 2월 12일
– 본 자료는 공개 데이터 기반 정보 제공이며 투자 권유가 아닙니다
– 더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/136626