KB시세 대비 59.2% 할인, 북구 유-스타시티일동미라주더스타1단지 경매 — 전용 73.47㎡ / 감정가 3.2억 / 입찰일 2026-04-08

감정가 3.2억원, KB시세 7.85억원인 이 물건의 최저입찰가는 3.2억원으로 KB시세 대비 약 59.2%의 할인된 가격입니다. 현재 첫 번째 경매로 진행되어 아직 유찰 이력이 없는 상태입니다. 울산 북구 지역의 최근 1년간 평균 낙찰가율 42.75%와 비교해볼 때, 이 물건의 감정가는 지역 시장 수준에 부합하는 것으로 보입니다. 2026년 4월 8일 첫 입찰을 앞둔 이 물건은 지역 내 다른 경매 물건들과 유사한 가격대를 형성하고 있습니다.

물건 개요

감정평가서에 따르면 본 물건은 경기도 용인시 수지구 상현동에 위치한 상현마을금고베스트빌4단지 아파트로 확인되는데, 사건 접수는 울산지방법원에서 이루어진 상황입니다. 이는 법원 관할 문제일 가능성이 있어 입찰 참여 전 정확한 물건 확인이 필요합니다.

항목	내용
사건번호	2025타경1220
법원명	울산지방법원
소재지(지번)	울산광역시 북구 중산동 1318 유-스타시티일동미라주더스타1단지 104동 1층102호
소재지(도로명)	경기도 용인시 수지구 상현로 67-12 (상현동,상현마을금고베스트빌4단지아파트)
건물명	유-스타시티일동미라주더스타1단지
전용면적	73.47㎡ (22.22평)
층/총층수	1층/미상
건축연도	미상
입찰일	2026년 4월 8일
입찰장소	광교신청사 제101호 법정
최저입찰가	320,000,000원
보증금	32,000,000원 (입찰가×10%)
유찰횟수	0회 (첫 경매)
현재상태	진행

감정평가서 상 실제 건물 정보와 법원 공고 내용에 차이가 있어, 입찰 참여 전 현장 확인과 정확한 물건 특정이 필요한 상황입니다.

가격 분석

이 물건의 가격 구조는 상당한 할인율을 보여주고 있습니다. KB시세와 감정가 간의 격차가 매우 큰 것이 특징적입니다.

구분	금액	비고
감정가	320,000,000원	우병수 감정평가사 평가
KB시세(상한)	805,000,000원	2026년 3월 13일 기준
KB시세(중간)	785,000,000원
KB시세(하한)	715,000,000원
최저입찰가	320,000,000원	감정가와 동일
KB중간가 대비 할인율	59.2%
실거래가	335,000,000원	2026년 2월 1일
실거래가 대비 할인율	-4.48%	실거래가보다 낮음

감정평가서에 따르면 인근 유사 아파트의 시세는 전용면적당 약 4,300,000원/㎡ ~ 4,700,000원/㎡ 내외로 형성되어 있습니다. 본 물건을 이 기준으로 환산하면 약 3.16억원 ~ 3.45억원 수준으로, 현재 최저입찰가는 이 범위의 하한선에 위치합니다.

지역 낙찰가율 트렌드를 보면 다음과 같습니다:

기간	평균낙찰가율	총건수	낙찰	유찰
1개월	42.75%	5	5	0
3개월	42.75%	5	5	0
6개월	42.75%	5	5	0
1년	42.75%	5	5	0

울산 북구 지역의 최근 1년간 경매 통계는 총 5건 모두 낙찰되었으며, 평균 낙찰가율이 42.75%로 나타났습니다. 이는 전국 평균 대비 상당히 낮은 수준으로, 지역 부동산 시장의 침체를 반영하고 있습니다.

건물 정보

감정평가서에 따르면 실제 건물은 경기도 용인시 수지구 상현동에 위치한 상현마을금고베스트빌4단지 아파트로 확인됩니다.

항목	내용
건물명	상현마을금고베스트빌4단지 아파트
주용도	공동주택(아파트)
구조	철근콘크리트구조
지붕	경사슬라브지붕
전체층수	지하 1층 / 지상 19층
전유면적	174.951㎡ (법원공고와 상이)
공용면적	49.083㎡
분양면적	224.034㎡
전용률	78.09%
대지권	85.351㎡
사용승인일	2002년 2월 27일
용도지역	제3종일반주거지역

감정평가서 상 건물 정보는 다음과 같습니다:
– 외벽: 몰탈위 페인팅 마감
– 내벽: 벽지도배 및 타일 마감
– 창호: 하이새시 마감
– 설비: 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 지역난방설비

토지 형상은 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로, 아파트 부지로 이용되고 있습니다. 단지 내 도로를 경유하여 외곽 공도에 접해 있어 접근성이 양호한 편입니다.

교통 분석

감정평가서에 따르면 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 다만 구체적인 지하철역이나 버스 노선 정보는 제공되지 않고 있어, 입찰 전 현장 확인을 통해 정확한 교통 여건을 파악할 필요가 있습니다.

법원 공고상 주소와 감정평가서상 주소가 상이한 점을 고려할 때, 실제 위치에 따른 교통 편의성은 다를 수 있습니다. 만약 경기도 용인시 수지구 상현동에 위치한다면 분당선 등의 접근이 가능할 것으로 예상되나, 울산광역시 북구에 위치한다면 대중교통 여건이 상당히 달라질 수 있습니다.

학군·교육 분석

감정평가서에 따르면 본 물건은 솔개초등학교 서측 인근에 위치합니다. 현재 제공된 학교 데이터는 경기도 지역을 기준으로 하고 있어, 실제 물건 위치에 따라 학군 정보가 달라질 수 있습니다.

제공된 데이터 기준으로는 경기도 내 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 확인되지만, 구체적인 거리 정보가 없어 정확한 학군 분석에 한계가 있습니다. 특히 경기과학고등학교, 경기외국어고등학교 등 특목고와 자율형사립고들이 경기도 내에 위치하고 있어, 만약 실제 위치가 용인시 수지구라면 우수한 교육환경을 기대할 수 있을 것입니다.

물건의 정확한 위치 확인 후, 해당 지역의 구체적인 학군 정보를 별도로 확인하시기 바랍니다.

생활 편의시설

현재 확인된 상업시설 정보는 제한적입니다:

마트/쇼핑시설:
– 현인터내셔날 (거리 정보 없음)

서비스업:
– 한국모터스 (정비업)
– 수지베스트빌공인중개사사무소
– 정수기월드

기타:
– 창신인테리어

제공된 상업시설 정보가 매우 제한적이어서 생활 편의시설의 전반적인 현황을 파악하기 어려운 상황입니다. 대형마트, 병원, 은행 등 주요 생활시설에 대한 정보가 부족하므로, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 편의시설을 직접 확인하시기 바랍니다.

자연환경·주거환경

공원 및 여가시설:
현재 제공된 데이터에는 인근 공원 정보가 포함되어 있지 않습니다.

장례시설:
반경 2km 내 장례시설 정보가 확인되지 않습니다.

범죄 통계 (울산 북구 기준, 2024년):

주요 범죄 유형별 발생 현황을 보면:

범죄유형	주요 세부유형	발생건수
지능범죄	사기	3,505건
교통범죄	교통범죄	2,094건
절도범죄	절도범죄	1,877건
기타범죄	기타범죄	1,869건
폭력범죄	폭행	805건
특별경제범죄	특별경제범죄	736건

울산 북구의 범죄 발생률은 사기, 교통범죄, 절도 순으로 높게 나타났습니다. 강력범죄(살인, 강도, 강간 등)의 발생빈도는 상대적으로 낮은 편이나, 재산범죄에 대한 주의가 필요한 지역으로 보입니다.

토지이용계획

감정평가서에 따르면 토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다:

• 용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역
• 도로: 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합)
• 각종 제한구역:
• 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)
• 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)
• 절대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)
• 비행안전제3구역(전술)(군사기지 및 군사시설 보호법)
• 역사문화환경보존지역(문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률)
• 성장관리권역(수도권정비계획법)

제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 15층 이하의 아파트 건설이 가능하며, 다양한 제한구역이 중복 지정되어 있어 향후 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

지역 시장 동향

부동산 가격지수 동향:

기준일	매매지수	전세지수
2025년 4월	162.6213	–
2025년 3월	160.1218	–

울산 북구 아파트 매매가격지수는 2025년 3월 160.12에서 4월 162.62로 상승 추세를 보이고 있습니다. 이는 전국 평균 대비 높은 수준으로, 지역 부동산 시장이 상대적으로 활성화되어 있음을 시사합니다.

감정평가서 기준 인근 거래사례:

거래시점	전용면적	층	거래금액	㎡당 단가
2024.12.28	174.951㎡	3층	7.5억원	4,286,915원/㎡
2024.11.23	174.951㎡	8층	7.55억원	4,315,494원/㎡
2024.08.31	174.951㎡	11층	7.8억원	4,458,391원/㎡

이는 상현마을금고베스트빌4단지의 거래사례로, 실제 경매 물건과 동일한 단지일 가능성이 있습니다. 평균 거래가격은 7.5억원 내외로 형성되어 있어, 현재 최저입찰가 3.2억원과는 상당한 차이를 보입니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 북구 진행 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1	아덴펜트하우스	23.42㎡	18층	0.24억	2.07억	–	04.01	A	81
2	백양디이스트	59.14㎡	6층	1.85억	2.64억	-30.26%	04.08	B	76
3	금곡6단지주공아파트	49.32㎡	14층	0.56억	1.14억	-46.80%	04.08	B	75
4	산호한양아파트	59.82㎡	4층	0.42억	1.21억	-66.12%	04.08	B	74
5	수정강변타운	84.34㎡	1층	2.56억	3.66억	-32.58%	03.31	B	73

본 물건은 입지점수 66점으로 B등급을 받았으며, 현재 북구 경매 물건 중 중간 수준의 입지 조건을 가지고 있습니다.

대출 및 금융 정보

주요 은행 주택담보대출 금리:

은행명	대출유형	최저금리	최고금리
신한은행	변동금리	3.71%	5.36%
농협은행	변동금리	3.80%	5.81%
국민은행	변동금리	4.07%	6.21%
기업은행	변동금리	4.18%	6.58%
광주은행	변동금리	4.49%	5.82%

정책자금 대출:

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.00%~1.30%	4,500만원	만 19~34세 청년 무주택자
버팀목전세자금	2.50%~3.50%	1.2억원	연소득 5천만원 이하 무주택자
갱신만료 임차인 지원	–	4.5억원	기존 버팀목대출 이용자

경매 낙찰 시 중도금 대출은 일반적으로 어려우므로, 잔금 납부까지 자기자금 확보가 중요합니다. 낙찰 후 소유권 이전 완료 시점부터 일반 주택담보대출 이용이 가능합니다.

주요 고려사항

1. 물건 위치 불일치: 법원 공고와 감정평가서상 주소가 다르므로 입찰 전 정확한 물건 확인 필수

2. KB시세와 감정가 격차: KB시세 7.85억원 대비 감정가 3.2억원으로 큰 차이가 있어 실제 시장가치 검토 필요

3. 첫 경매: 아직 유찰 이력이 없어 시장 반응 예측이 어려우며, 응찰자 수에 따라 가격 상승 가능성 존재

4. 근저당권 설정: 2021년 2월 3일 근저당권이 설정되어 있어 관련 채무 확인 필요

5. 1층 위치: 저층으로 인한 프라이버시, 습도, 소음 등의 문제 고려 필요

데이터 기준

• KB시세 기준일: 2026년 3월 13일
• 감정평가 기준일: 2025년 5월 23일 (감정평가사: 우병수)
• 데이터 수집일: 2025년 기준
• 범죄통계: 2024년 기준

본 자료는 공개된 법원 경매 정보와 각종 공공데이터를 기반으로 작성된 정보 제공 목적의 자료입니다. 투자 권유나 추천이 아니며, 실제 입찰 시에는 현장 확인과 전문가 상담을 통해 신중한 검토가 필요합니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/519