이 물건은 유찰되었습니다. (유찰 2회) — 다음 회차 최저가는 약 5.8억원으로 낮아질 수 있습니다.
감정가 9.0억원, KB시세 10.9억원인 이 물건의 최저입찰가는 7.2억원으로 KB시세 대비 약 33.53% 할인된 가격입니다. 2025년 3월 31일 1회 유찰 후 2026년 4월 13일 재입찰을 앞두고 있으며, 실거래가 8.9억원(2026년 2월) 대비 18.74% 할인된 수준입니다. 서울동부지방법원에서 진행되는 이번 경매는 10% 보증금(7,232만원)으로 참여 가능하며, 송파구 한영해시안아파트 8층 801호 물건입니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2023타경3784 |
| 법원명 | 서울동부지방법원 |
| 소재지 | 서울특별시 송파구 오금로32길 35 (송파동) |
| 건물명 | 한영해시안아파트 |
| 전용면적 | 62.63㎡ (18.95평) |
| 층/총층수 | 8층/11층 |
| 건축연도 | 2019년 (사용승인일: 2019.01.21) |
| 입찰일시 | 2026년 4월 13일 |
| 입찰장소 | 입찰법정 제101호 |
| 최저입찰가 | 7억 2,320만원 |
| 보증금 | 7,232만원 (10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 | 2025-03-31 | 유찰 | – | – |
| 2회 | 2026-04-13 | 진행중 | – | – |
가격 분석
주요 가격 지표
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 9억 400만원 | 2024.01.20 기준 |
| KB시세 상한 | 11억 5,800만원 | 2026.03.27 기준 |
| KB시세 중간 | 10억 8,800만원 | |
| KB시세 하한 | 10억 900만원 | |
| 최저입찰가 | 7억 2,320만원 | 감정가의 80% |
| KB대비 할인율 | -33.53% | KB시세 대비 |
| 실거래대비 할인율 | -18.74% | 실거래가 대비 |
감정평가서에 따르면, 박선형 감정평가사가 2024년 1월 20일을 기준시점으로 시장가치를 평가하여 9억 400만원으로 산정했습니다. 평가 방법은 거래사례비교법을 적용했으며, 인근 현대아파트 거래사례(2023년 12월 25일, 59.91㎡, 9억 1천만원)를 비교표준으로 사용했습니다.
실거래 이력
| 거래일 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026-02-01 | – | – | 8억 9,000만원 |
실거래 데이터에 따르면 2026년 2월 1일 8억 9천만원에 거래된 기록이 있어, 현재 최저입찰가가 실거래가 대비 18.74% 할인된 수준임을 보여줍니다.
공시가격 현황
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 2024년 | 5억 2,100만원 | 57.6% |
공시가격은 감정가의 57.6% 수준으로, 일반적인 공시가격 대비 시세 비율과 유사한 수준입니다.
교통 분석
감정평가서에 따르면, 본 물건은 송파역(지하철 8호선) 인근에 위치하며 버스정류장도 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호한 것으로 조사되었습니다.
교통점수는 60점으로 평가되어 보통 수준의 교통 편의성을 보이고 있습니다. 송파구는 강남권과 인접하여 도심 접근성이 양호하며, 잠실 일대의 상업·업무시설과도 가까운 위치적 장점을 가지고 있습니다.
지역 내 주요 간선도로와의 접근성도 양호하여 차량을 이용한 이동에도 큰 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.
학군·교육 분석
교육환경 점수
학교 점수는 90점으로 매우 우수한 교육환경을 보여줍니다. 감정평가서에서 언급된 바와 같이 가락중학교가 북동측 인근에 위치하고 있어 중학교 접근성이 좋습니다.
송파구는 서울 내에서도 교육열이 높은 지역으로 알려져 있으며, 강남권과 인접하여 교육 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 특히 중·고등학교의 교육 수준이 높아 학부모들에게 선호되는 지역입니다.
학원가 현황
인근 상업시설 데이터에 따르면 ‘와이에이에듀’ 등의 교육 관련 업체가 있어 사교육 환경도 어느 정도 형성되어 있는 것으로 보입니다. 송파구 특성상 학원가가 발달되어 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.
생활 편의시설
편의시설 현황
편의시설 점수는 60점으로 보통 수준입니다. 현재 수집된 주변 상업시설 정보는 다음과 같습니다:
| 시설명 | 업종 | 특징 |
|---|---|---|
| 열린약국 | 약국 | 의료편의시설 |
| 펜비어킹 | 기타 | 상업시설 |
| 이룸필라테스 | 기타 | 피트니스 |
| 김남매누나 | 기타 | 음식점으로 추정 |
의료·복지시설
인근에 열린약국이 있어 기본적인 의료편의를 제공하며, 송파구는 서울시 내에서도 의료기관이 잘 발달된 지역으로 대형 병원과의 접근성도 양호합니다.
여가·문화시설
이룸필라테스 등의 헬스케어 시설이 있어 건강관리를 위한 기본적인 인프라가 갖춰져 있습니다. 송파구 일대에는 롯데월드, 석촌호수 등 다양한 여가·문화시설이 있어 생활의 질 향상에 도움이 됩니다.
자연환경·주거환경
주거환경 특성
감정평가서에 따르면, 주변 환경은 아파트단지, 다세대 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거지역입니다. 이러한 혼합 개발 형태는 생활편의시설 접근성은 좋으나, 순수 주거환경 측면에서는 아파트단지 중심 개발 지역보다는 다소 아쉬울 수 있습니다.
공원 및 녹지
송파구는 한강과 인접하고 석촌호수, 올림픽공원 등 대규모 녹지공간이 있어 자연환경이 양호한 편입니다. 특히 올림픽공원까지의 접근성이 좋아 여가활동과 운동을 위한 공간 활용이 용이합니다.
장례시설 현황
현재 수집된 데이터상 인근 장례시설 정보는 확인되지 않습니다. 일반적으로 주거지역 인근에 장례시설이 위치할 경우 주거환경에 부정적 영향을 미칠 수 있으나, 현재로서는 이러한 우려 요인은 발견되지 않습니다.
범죄통계 (송파구 2024년 기준)
| 범죄유형 | 발생건수 | 비고 |
|---|---|---|
| 지능범죄(사기) | 5,184건 | 가장 많은 비중 |
| 기타범죄 | 3,033건 | |
| 절도범죄 | 2,500건 | |
| 교통범죄 | 1,767건 | |
| 폭력범죄(폭행) | 1,374건 | |
| 지능범죄(횡령) | 1,099건 |
송파구의 전체적인 치안 수준은 서울 평균과 비슷하며, 사기나 횡령 등 지능범죄 비중이 높은 것은 상업·업무지역과 인접한 지역적 특성으로 보입니다. 강력범죄 발생률은 상대적으로 낮은 편입니다.
건물 정보
건축물대장 상세정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 한영해시안 아파트 |
| 주용도 | 공동주택 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 연면적 | 3,679.38㎡ |
| 대지면적 | 1,146.90㎡ |
| 건폐율 | 48.00% |
| 용적률 | 249.13% |
| 사용승인일 | 2019년 1월 21일 |
| 지상층수 | 11층 |
| 지하층수 | 1층 |
| 승강기수 | 2대 |
| 총세대수 | 27세대 |
| 에너지효율등급 | 미표시 |
건물 특성 분석
2019년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 총 27세대의 소규모 아파트입니다. 건폐율 48%와 용적률 249.13%는 법정 기준 내에서 적정한 수준이며, 승강기 2대가 설치되어 있어 11층 규모 대비 적절한 수직 교통시설을 갖추고 있습니다.
감정평가서에 따르면, 철근콘크리트구조 평지붕 11층 건물로 지하1층부터 11층까지 각 층별로 상세한 면적 구성이 기재되어 있습니다. 대상 물건인 8층 801호는 전유면적 62.63㎡, 공용면적 35.97㎡로 계약면적 기준 98.6㎡입니다.
대지 및 토지이용계획
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 |
| 특별한 제한사항 | 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 교육환경보호구역 등 |
| 토지이용 현황 | 일반주거지역 |
공시지가 현황
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용구분 |
|---|---|---|
| 2025년 | 1,026만원 | 일반 |
공시지가는 ㎡당 1,026만원으로 책정되어 있어, 송파구 내에서도 양호한 입지 조건을 보여줍니다.
지역 시장 동향
아파트 매매 시장 동향 (송파구)
| 기준일 | 매매가격지수 | 전월 대비 변동률 |
|---|---|---|
| 2025-04-01 | 218.43 | +7.3% |
| 2025-03-01 | 203.63 | +5.8% |
| 2025-02-01 | 192.56 | +6.1% |
| 2025-01-01 | 181.47 | +2.9% |
| 2024-04-01 | 176.33 | +1.7% |
| 2024-03-01 | 173.34 | – |
송파구 아파트 매매가격지수는 2024년 3월부터 2025년 4월까지 지속적인 상승 추세를 보이고 있습니다. 특히 2025년 들어 상승폭이 확대되고 있어, 지역 부동산 시장이 활성화되고 있음을 시사합니다.
시장 분석 의견
감정평가서의 거래사례 분석에서도 2023년 말 인근 현대아파트(59.91㎡)가 9억 1천만원, 같은 시기 다른 물건들도 14,300~15,200만원/㎡ 수준에서 거래되고 있어, 지역 시세가 상당한 수준을 유지하고 있음을 보여줍니다.
지역 상급지 TOP 5
송파구 경매물건 입지점수 상위 5개
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 송파두산위브 | 84.97㎡ | 14층 | 9.1억원 | 11.4억원 | -32.44% | 2026-04-13 | B | 70점 |
| 2 | ★한영해시안아파트 | 62.63㎡ | 8층 | 7.2억원 | 9.0억원 | -33.53% | 2026-04-13 | B | 69점 |
| 3 | 오금동쌍용스윗닷홈 | 156.81㎡ | 10층 | 13.0억원 | 16.2억원 | -23.76% | 2026-04-13 | C | 64점 |
| 4 | 주성드림팰리스 | 109.45㎡ | 10층 | 14.1억원 | 14.1억원 | -27.91% | 2026-04-13 | C | 51점 |
현재 물건은 송파구 내 진행 중인 경매물건 중 입지점수 69점으로 2위를 기록하고 있습니다. B등급의 입지 조건으로 교통(60점), 학교(90점), 편의시설(60점) 점수를 종합한 결과입니다.
특히 같은 입찰일(2026년 4월 13일)에 진행되는 물건들과 비교했을 때, 송파두산위브와 함께 상위권 입지 조건을 보여주고 있어 경쟁력이 있는 물건으로 평가됩니다.
자금조달 정보
시중은행 주택담보대출 금리 (변동금리 기준)
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.71% | 5.36% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 3.80% | 5.81% |
| 국민은행 | 주택담보대출 | 4.07% | 6.21% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.18% | 6.58% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.49% | 5.82% |
정책자금 대출 현황
| 상품명 | 최저금리 | 최고금리 | 최대한도 | 대상 |
|---|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.00% | 1.30% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년 무주택자 |
| 버팀목전세자금 | 2.50% | 3.50% | 1.2억원 | 연소득 5천만원 이하 무주택자 |
| 갱신만료 임차인 지원 | 미정 | 미정 | 4.5억원 | 기존 버팀목 이용자 |
경매를 통한 취득 후 거주 목적이라면 기존 정책자금 활용에 제한이 있을 수 있으므로, 일반 주택담보대출을 통한 자금조달을 검토하는 것이 현실적입니다.
감정평가 세부 분석
평가 방법론
감정평가서에 따르면, 거래사례비교법을 주된 평가방법으로 적용했습니다. 구분건물 평가에서는 토지와 건물을 일괄하여 평가하는 것이 원칙이며, 원가법이나 수익환원법의 적용은 자료 수집의 한계와 신뢰성 문제로 인해 적절하지 않다고 판단했습니다.
비교표준 분석
인근 현대아파트 102동 120호(전용 59.91㎡, 거래가 9.1억원, 2023년 12월 25일 거래)를 비교표준으로 선정했습니다. 이 사례의 거래단가는 ㎡당 1,519만원으로, 본 물건의 평가에 적용된 1,443만원/㎡와 비교됩니다.
보정 과정
- 사정보정: 1.000 (정상거래로 판단)
- 시점수정: 0.999 (한국부동산원 매매가격지수 적용)
- 가치형성요인 비교: 0.951 (종합 열세)
- 단지외부요인: 1.00 (대등)
- 단지내부요인: 0.97 (노후도 우세, 단지규모 열세)
- 호별요인: 0.98 (층별 효용 열세)
- 기타요인: 1.00 (대등)
최종 적용단가는 1,443만원/㎡로 산정되어, 전용면적 62.63㎡를 곱한 결과 9억 375만원이 나왔으며, 이를 9억 400만원으로 결정했습니다.
투자 시 고려사항
물건의 강점
- 신축성: 2019년 사용승인으로 축연수가 짧아 향후 유지관리비 부담이 상대적으로 적습니다.
- 교육환경: 학교 점수 90점으로 우수한 학군 조건을 갖추고 있습니다.
- 할인율: KB시세 대비 33.53% 할인으로 상당한 가격 메리트가 있습니다.
- 입지 안정성: 송파구 내에서도 69점의 높은 입지점수를 기록했습니다.
주의사항
- 소규모 단지: 총 27세대의 소규모로 향후 관리비 부담이나 시설 유지에 제약이 있을 수 있습니다.
- 유찰 이력: 1회 유찰된 물건으로 시장에서의 관심도를 파악해야 합니다.
- 권리관계: 2019년 3월 15일 근저당권 설정 기록이 있어, 말소 절차 등을 확인해야 합니다.
- 내부 확인 불가: 감정평가시 폐문으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했다고 명시되어 있습니다.
향후 전망
송파구 아파트 매매가격지수가 지속적인 상승 추세를 보이고 있어, 중장기적으로 자산가치 상승이 기대됩니다. 특히 강남권 인접 지역으로서의 입지적 장점과 교육환경의 우수성은 지속적인 수요를 뒷받침할 요인입니다.
다만 경매물건 특성상 명도 과정이나 예상치 못한 하자 발견 가능성 등을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
데이터 기준
- KB시세 기준일: 2026년 3월 27일
- 감정평가 기준일: 2024년 1월 20일
- 데이터 수집일: 분석 시점 기준
- 본 자료는 공개 데이터를 기반으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 매수·매도 추천이 아닙니다.
- 실제 입찰 참여 전에는 현장 확인과 추가적인 권리관계 조사가 반드시 필요합니다.
- 더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/138036