0회 유찰, 평택시 고덕국제신도시파라곤 경매 — 전용 110.68㎡ 8층 / 최저가 8.6억

종덕초등학교와 북서측으로 인접한 이 아파트는 2019년 준공된 철근콘크리트구조 20층 규모의 중소형 단지입니다. 총 74세대로 구성된 고덕국제신도시파라곤은 현재 첫 입찰을 앞두고 있으며, 최저입찰가가 감정가와 동일한 8.6억원으로 책정되었습니다. 감정평가서에 따르면 본 물건은 110동 8층 803호로, 방 4개와 거실, 주방/식당, 드레스룸, 욕실 2개 등을 갖춘 일반적인 아파트 구조를 가지고 있습니다. 입찰 보증금은 최저입찰가의 10%인 8,630만원이며, 2026년 4월 14일 평택지원 1층 경매법정에서 입찰이 진행될 예정입니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경49491
법원명	수원지방법원 평택지원
소재지	경기도 평택시 고덕국제대로 180 (고덕동,고덕국제신도시파라곤)
건물명	고덕국제신도시파라곤
전용면적	110.68㎡ (33.49평)
층수	8층 / 20층
건축연도	2019년
입찰일	2026년 4월 14일
입찰장소	1층 경매법정
최저입찰가	863,000,000원 (8.6억원)
보증금	86,300,000원 (8,630만원)
유찰횟수	0회 (첫 입찰)
현재상태	진행중

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1차	2026-04-14	진행중	–	–

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	863,000,000원 (8.6억원)	박근주 감정평가사
KB시세(상한)	585,000,000원 (5.9억원)	2026년 3월 27일 기준
KB시세(중간)	560,000,000원 (5.6억원)
KB시세(하한)	510,000,000원 (5.1억원)
최저입찰가	863,000,000원 (8.6억원)	감정가 100%
실거래가	730,000,000원 (7.3억원)	2026년 3월 거래
KB대비 할인율	54.11%	KB중간시세 대비 할인
실거래대비 할인율	18.22%	최근 실거래가 대비 할인

감정평가서에 따르면 본건은 인근 동일 단지의 거래사례 1건(108동 8층 8백호, 2024년 1월 거래가 8.8억원)을 바탕으로 거래사례비교법을 적용하여 평가되었습니다. 시점수정치 0.98075를 적용하여 최종 감정가가 8.6억원으로 결정되었으며, 이는 전유면적 기준 ㎡당 779만원 수준입니다.

공시가격 기준연도	공시가격	감정가 대비
2025년	471,000,000원 (4.7억원)	54.6%

교통 분석

감정평가서에 따르면 본 단지까지 차량출입이 자유스러우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다. 고덕국제신도시는 평택시 서남부에 위치한 신개발 지역으로, 아직 지하철 접근성은 제한적이나 버스 교통망을 통한 이동이 가능합니다.

평택시는 경부선과 경의중앙선이 교차하는 교통 요충지로, 평택역을 통해 서울역까지 KTX로 약 30분, 일반 전철로는 약 1시간 소요됩니다. 또한 서해안고속도로와 평택제천고속도로가 인근을 지나 차량을 이용한 수도권 접근성이 우수한 편입니다.

고덕국제신도시는 평택시가 추진하는 대규모 신도시 개발사업의 일환으로 조성된 지역입니다. 향후 교통 인프라 확충이 계획되어 있어 접근성이 개선될 것으로 예상됩니다.

학군·교육 분석

감정평가서에 따르면 본 아파트는 종덕초등학교와 북서측으로 직접 접해 있어 도보 통학이 가능한 최적의 입지를 가지고 있습니다. 이는 자녀 교육을 중시하는 가정에게 매우 유리한 조건입니다.

구분	500m 이내	1km 이내	2km 이내
초등학교	1개	–	–
중학교	–	–	–
고등학교	–	–	–

학교명	구분	거리	도보시간	설립구분
종덕초등학교	초등학교	인접	도보 1분 이내	공립

고덕국제신도시는 신개발 지역으로 교육시설이 순차적으로 확충되고 있는 단계입니다. 종덕초등학교는 이미 개교하여 운영 중이며, 향후 중학교와 고등학교 등 상급 교육시설도 단지 내 또는 인근에 설립될 계획입니다.

토지이용계획을 살펴보면 교육환경 보호에 관한 법률에 의한 상대보호구역(고덕유치원, 종덕초등학교) 및 절대보호구역(종덕초등학교)으로 지정되어 있어 교육 환경이 법적으로 보호받고 있습니다.

생활 편의시설

감정평가서에 따르면 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 업무시설, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설들이 갖춰져 있습니다.

상업시설:
| 시설명 | 종류 | 거리 |
|——–|——|——|
| 프랭크수제버거 | 음식점 | 인근 |
| 싸다김밥평택고덕 | 음식점 | 인근 |
| 신신영 | 기타 | 인근 |
| 투다리고덕풍경채점 | 기타 | 인근 |
| 홈런부동산중개사무소 | 부동산 | 인근 |

고덕국제신도시는 개발 초기 단계로 대형마트나 백화점 등의 대규모 상업시설은 아직 입점하지 않았으나, 소규모 근린생활시설들이 들어서고 있습니다. 신도시 개발 계획에 따라 향후 종합 상업시설과 문화시설 등이 추가로 조성될 예정입니다.

자연환경·주거환경

고덕국제신도시는 평택시 서남부의 신개발 지역으로, 계획적으로 조성된 친환경 주거단지입니다. 토지이용계획에 따르면 어린이공원과 연결녹지가 단지 인근에 배치되어 있어 쾌적한 주거환경을 제공합니다.

시설	종류	면적	거리
어린이공원	근린공원	–	인근
연결녹지	녹지	–	인근

장례시설: 반경 2km 내 장례시설 정보 없음

범죄통계 (평택시 2024년 기준):
| 범죄유형 | 발생건수 |
|———-|———-|
| 교통범죄 | 5,652건 |
| 지능범죄(사기) | 6,937건 |
| 기타범죄 | 4,272건 |
| 절도범죄 | 2,436건 |
| 폭력범죄(폭행) | 1,940건 |
| 특별경제범죄 | 1,519건 |

평택시는 인구 55만명을 넘는 중소도시로, 범죄 발생률은 대도시 대비 상대적으로 낮은 편입니다. 특히 강력범죄 발생건수가 적어 비교적 안전한 거주환경을 제공합니다.

건물 정보

항목	내용
건물명	고덕국제신도시파라곤
주용도	공동주택(아파트)
구조	철근콘크리트구조
연면적	9,221.20㎡
대지면적	52,485㎡ (등기부 기준)
사용승인일	2019년 6월 14일
지상층수	20층
지하층수	0층
승강기수	2대
세대수	74세대
에너지효율등급	미등급

감정평가서에 따르면 본 건물은 철근콘크리트구조로 건축되었으며, 외벽은 몰탈마감 및 하부 석재붙임으로 마감되었습니다. 내부는 일반적인 인테리어가 시공되었으며, 창호는 샷시창호가 설치되어 있습니다.

건물 내부 구성은 방 4개, 거실, 주방/식당, 드레스룸, 욕실 2개, 발코니, 현관, 대피공간 등을 갖추고 있어 4인 가족 거주에 적합한 구조입니다.

설비 현황:
– 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 완비
– 소화전설비, 화재경보설비 등 안전설비 구축
– 승강기설비, 주차장설비 완비
– 1층보안설비 등 보안시설 구축

공시지가 기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용
2025년	1,889,000원	일반

토지이용계획:
– 용도지역: 제3종일반주거지역
– 용도지구: 택지개발지구, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)
– 용도구역: 절대보호구역(종덕초등학교), 상대보호구역(고덕유치원, 종덕초등학교)
– 기타 제한: 비행안전제6구역(전술), 가축사육제한구역

지역 시장 동향

평택시 아파트 매매가격지수 동향:
| 기준일 | 매매지수 |
|——–|———-|
| 2025년 4월 | 99.15 |
| 2025년 3월 | 100.52 |
| 2025년 2월 | 102.40 |
| 2025년 1월 | 104.49 |
| 2024년 4월 | 106.98 |
| 2024년 3월 | 109.23 |

감정평가서에서 사용된 경기도 서해안권 평택시 아파트 매매가격지수를 보면, 2024년 1월 103.9에서 2024년 8월 101.9로 하락하는 추세를 보였습니다. 이는 전국적인 부동산 시장 조정기와 맞물린 현상으로, 시점수정치 0.98075가 적용되었습니다.

평택시는 반도체, 자동차 등 주력산업의 집적지로 고용 창출 효과가 크며, 특히 삼성전자 평택캠퍼스, 현대자동차 아산만 일대 산업단지 등의 영향으로 인구 유입이 지속되고 있습니다. 이러한 산업 기반은 중장기적으로 부동산 시장에 긍정적 요인으로 작용할 것으로 예상됩니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 평택시에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건:

순위	건물명	전용(㎡)	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1	고덕국제신도시파라곤 ★	110.68	8층	8.6억원	8.6억원	54.11%	04-14	B	71
2	대준블루온3	42.08	9층	0.98억원	2.7억원	–	04-14	B	69
3	이안힐시티타워2차	56.48	12층	1.5억원	2.1억원	-18.66%	04-06	B	69
4	라페온빌2차	18.27	8층	0.83억원	0.83억원	–	04-14	B	67
5	신안인스빌시그니처	84.95	6층	4.2억원	6.1억원	12.22%	04-13	B	66

본 물건은 평택시 내에서 입지점수 71점으로 1위를 기록하고 있습니다. 특히 학교점수 90점으로 종덕초등학교 인접이라는 교육환경의 장점이 높게 평가되었으며, 건물점수 85점으로 2019년 준공의 비교적 신축 아파트라는 점도 긍정적으로 작용했습니다.

권리 관계 및 특이사항

2019년 9월 24일자 근저당권이 설정되어 있어 관련 채권 관계를 확인해야 합니다. 감정평가서에 따르면 임대 관계 및 기타 상세사항은 미상으로, 실제 점유 상황과 명도 가능성에 대한 별도 확인이 필요합니다.

본 건물은 폐문 상태로 감정평가가 진행되었으며, 건물의 내부 구조와 설비 내역은 건축물현황도, 평가전례 및 탐문조사를 통해 확인되었습니다. 따라서 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있으니 입찰 전 충분한 현장 조사가 필요합니다.

감정평가서에서는 토지·건물 배분내역을 토지 3.5억원, 건물 5.2억원으로 구분하였으며, 이는 취득세 산정 시 참고자료로 활용할 수 있습니다.

시장 전망 및 종합 평가

고덕국제신도시파라곤은 평택시 신도시 개발의 핵심 지역에 위치한 2019년 준공 아파트로, 종덕초등학교 인접이라는 교육환경의 최대 장점을 가지고 있습니다. 현재 첫 입찰로 감정가 8.6억원이 최저입찰가로 설정되었으나, KB시세 대비 54% 할인된 가격으로 나타나 시장가 대비 높은 수준으로 평가됩니다.

신도시 개발이 진행 중인 지역 특성상 교통 인프라와 생활 편의시설이 순차적으로 확충될 예정이며, 평택시의 산업 발전과 연계하여 중장기적 발전 가능성이 높습니다. 다만 현재 상업시설과 교통 인프라가 완전히 갖춰지지 않은 점은 고려해야 할 요소입니다.

110.68㎡의 중대형 평수와 8층이라는 적절한 층고, 방 4개 구조는 실수요자에게 적합한 조건을 갖추고 있습니다. 특히 초등학교 인접 입지는 자녀 교육을 중시하는 가정에게 큰 메리트가 될 것으로 판단됩니다.

대출 및 투자 참고사항

주요 은행 주택담보대출 금리:
| 은행 | 유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|——|——|———-|———-|
| 신한은행 | 변동금리 | 3.71% | 5.36% |
| 농협은행 | 변동금리 | 3.80% | 5.81% |
| 국민은행 | 변동금리 | 4.07% | 6.21% |
| 기업은행 | 변동금리 | 4.18% | 6.58% |
| 광주은행 | 변동금리 | 4.49% | 5.82% |

정책자금 활용 가능 상품:
| 상품명 | 금리 | 한도 | 조건 |
|——–|——|——|——|
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1.2억원 | 부부합산 연소득 5천만원 이하 |
| 청년전용 보증부월세대출 | 0~1.3% | 4,500만원 | 19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4.5억원 | 기존 버팀목대출 이용자 |

데이터 기준

• 감정평가: 박근주 감정평가사 (2024년 8월 5일 기준)
• KB시세: 2026년 3월 27일 기준
• 공시가격: 2025년 기준
• 범죄통계: 2024년 기준
• 부동산 거래지수: 2025년 4월까지

본 자료는 공개 데이터를 기반으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 추천이 아닙니다. 실제 입찰 참여 시에는 현장 답사, 권리 관계 확인, 시장 상황 등을 종합적으로 검토하시기 바랍니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/138752