2회 유찰, 해운대구 해운대메트로하이츠 경매 — 전용 169.29㎡ 4층 / 최저가 5.8억

2005년 준공된 15층 규모 총 42세대의 해운대메트로하이츠는 현재 2회 유찰을 거치며 최저입찰가가 감정가의 49% 수준인 5.8억원까지 내려왔습니다. 중동역 인근에 위치한 이 아파트는 감정평가서에 따르면 전용면적 169.29㎡의 중형 평형으로, 같은 단지 내 거래사례를 기준으로 ㎡당 703만원 수준에서 감정평가가 이루어졌습니다. 감정평가서에서는 ‘일반적인 수요, 환가성은 무난할 것’이라고 평가했으나, 연속 유찰로 인해 상당한 할인율을 보이고 있어 관심을 끌고 있습니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경113276
법원명	부산지방법원 동부지원
소재지	부산광역시 해운대구 좌동순환로8번길 78 (중동)
건물명	해운대메트로하이츠 102동 402호
전용면적	169.29㎡ (약 51.2평)
층수	4층 / 지상15층
건축연도	2005년 (사용승인일: 2005.12.20)
입찰일시	2026년 4월 13일 오후 2시
입찰장소	부산지방법원 동부지원 203호 법정
감정가	11억 9천만원
최저입찰가	5억 8,310만원
보증금	5,831만원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	2회
현재상태	진행중
권리관계	2017.01.10. 근저당권

입찰 이력을 살펴보면 다음과 같습니다:

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회	2026.01.19	유찰	–	–
2회	2026.03.09	유찰	–	–
3회	2026.04.13	진행중	–	–

가격 분석

가격 구조를 종합적으로 분석해보면 다음과 같습니다:

구분	금액	할인율	비고
감정평가액	11억 9천만원	–	2024.12.20 기준
KB시세 상한	9억 9천만원	–	2026.03.20 기준
KB시세 중간	9억 4천만원	–	–
KB시세 하한	8억 6천만원	–	–
최저입찰가	5억 8,310만원	KB시세 대비 -37.97%	3회 입찰
실거래가	8억 4천만원	최저가 대비 -30.58%	2026.01.01

감정평가서에 따르면, 본 물건은 같은 단지 내 101동 801호(전용 193.48㎡)가 2023년 8월 14억 5천만원에 거래된 사례를 주 비교사례로 하여 사정보정(1.000), 시점수정(0.94755), 가치형성요인비교(0.990)를 적용해 ㎡당 703만원(전용면적 기준)으로 산정되었습니다.

같은 단지 내 최근 실거래 현황:

거래일	동호수	전용면적(㎡)	층	거래금액	㎡당 단가
2023.08	101동 801호	193.49	8층	14억 5천만원	749만원
2022.06	102동 1003호	169.29	10층	12억 2천만원	721만원
2022.04	103동 203호	169.29	2층	10억 9천만원	644만원

지역 낙찰가율 통계는 다음과 같습니다:

기간	평균낙찰가율	총건수	낙찰	유찰
최근 1개월	83.90%	2건	2건	0건
최근 3개월	83.90%	2건	2건	0건
최근 6개월	83.90%	2건	2건	0건
최근 1년	83.90%	2건	2건	0건

공시가격 현황:

기준연도	공시가격	감정가 대비 비율
2025년	5억 7,400만원	48.2%

교통 분석

감정평가서에 따르면 본 물건은 “도시철도2호선 중동역 북동측 인근”에 위치한다고 명시되어 있습니다. 해운대구는 부산의 대표적인 관광지이자 주거지역으로, 중동역을 중심으로 한 교통 접근성이 우수한 편입니다.

도시철도 2호선은 부산의 동서를 가로지르는 주요 간선으로, 서면, 부산역, 해운대해수욕장을 연결하는 핵심 노선입니다. 중동역에서 서면역까지는 약 20분, 부산역까지는 약 30분 소요되어 부산 시내 주요 지역으로의 접근이 용이합니다.

감정평가서에서도 “대중교통의 편의성”에 대해 비교사례 대비 동등한 수준으로 평가하고 있어, 지하철 접근성이 양호함을 알 수 있습니다. 또한 “차량이용의 편리성” 역시 동등한 수준으로 평가되어, 자가용 이용자에게도 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

학군·교육 분석

해운대구는 부산 내에서도 교육 인프라가 잘 갖춰진 지역으로 평가받고 있습니다. 감정평가서에서도 “교육시설 등의 배치”에 대해 비교사례와 동등한 수준으로 평가하고 있습니다.

구분	500m 이내	1km 이내	2km 이내
초등학교	데이터 없음	데이터 없음	데이터 없음
중학교	데이터 없음	데이터 없음	데이터 없음
고등학교	데이터 없음	데이터 없음	데이터 없음

해운대구는 전통적으로 교육열이 높은 지역으로, 중동 일대는 해운대 신시가지 개발과 함께 교육 인프라가 체계적으로 조성된 지역입니다. 특히 해운대구 전체의 학군 점수가 90점으로 매우 높은 수준을 보이고 있어, 자녀 교육을 고려하는 가정에게는 매력적인 입지로 평가됩니다.

생활 편의시설

감정평가서에 따르면 “공공시설 및 편익시설과의 배치”에서 비교사례 대비 동등한 수준으로 평가받고 있습니다. 중동 일대는 해운대 신도시 개발의 일환으로 계획적으로 조성된 지역이어서 각종 편의시설이 체계적으로 배치되어 있습니다.

인근 상업시설 현황:

시설명	카테고리	비고
산목미술, 산목창작레지던시	문화시설	예술 관련
시루다방	음식점	전통 다방
서희세무회계	전문서비스	세무 관련
세무회계세록	전문서비스	회계 관련
삼민	기타	–

해운대구 중동은 해운대해수욕장과 센텀시티 사이에 위치하여 대형 쇼핑몰, 백화점, 마트 등 다양한 상업시설에 대한 접근성이 우수합니다. 특히 센텀시티의 신세계백화점, 롯데백화점 등 대형 상업시설과 영화의전당, 부산시립미술관 등 문화시설도 가까운 거리에 있습니다.

자연환경·주거환경

감정평가서에서 “자연환경(조망, 풍치, 경관 등)”에 대해 비교사례와 동등한 수준으로 평가하고 있습니다. 해운대구는 바다와 산이 어우러진 천혜의 자연환경을 자랑하는 지역입니다.

장례시설 현황:
반경 2km 내 장례시설 관련 데이터가 제공되지 않았습니다.

지역 범죄통계 (2024년 기준, 해운대구 전체):

범죄유형	주요 세부유형	발생건수
지능범죄	사기	3,338건
기타범죄	기타범죄	2,013건
절도범죄	절도범죄	1,674건
교통범죄	교통범죄	1,180건
특별경제범죄	특별경제범죄	898건
폭력범죄	폭행	689건

해운대구는 관광지 특성상 유동인구가 많아 절도범죄와 사기범죄 발생이 상대적으로 높은 편이지만, 주거지역의 안전도는 양호한 수준입니다.

건물 정보

건축물대장에 따른 상세 정보는 다음과 같습니다:

항목	내용
건물명	해운대메트로하이츠
주용도	공동주택(아파트)
구조	철근콘크리트구조
지붕	철근콘크리트 평지붕
연면적	8,330.62㎡
대지면적	데이터 없음
건폐율	데이터 없음
용적률	데이터 없음
사용승인일	2005년 12월 20일
지상층수	15층
지하층수	2층
승강기수	1대
세대수	42세대
에너지효율등급	등급 외

감정평가서의 건물 상세 구조:

층별 구분	면적(㎡)
1층	566.6978
2~13층	532.5474 (각층)
14~15층	400.0742 (각층)
지하1층	346.2356
지하2층	226.9708

대상 물건(402호) 세부 정보:

구분	면적(㎡)	비고
전용면적	169.292	약 51.2평
공용면적	116.2068	복도, 계단 등
계약면적	285.4988	전용+공용
대지지분	70.7293	전체 대지의 지분
전용율	59.30%	전용/계약면적 비율

공시지가 현황:

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용구분
2025년	2,222,000원	일반

토지이용계획:

구분	내용
용도지역	제2종일반주거지역
용도지구	–
용도구역	상대보호구역, 가축사육제한구역
기타제한	도로

지역 시장 동향

해운대구 아파트 매매 시장의 최근 동향을 살펴보면:

기준월	매매가격지수	전월 대비 변동	전년 동월 대비
2025.04	123.23	+3.11%	+2.15%
2025.03	119.50	+1.52%	-2.47%
2025.02	117.71	+0.23%	–
2025.01	117.44	-2.64%	–
2024.04	120.63	-1.54%	–
2024.03	122.52	–	–

2025년 들어 해운대구 아파트 매매시장이 회복세를 보이고 있으며, 특히 4월에는 전월 대비 3.11% 상승하는 등 활기를 되찾고 있습니다. 이는 금리 안정화와 부산 지역 부동산 시장의 전반적인 회복세가 반영된 결과로 보입니다.

감정평가서에서 인용한 부산광역시 동부산권 해운대구 아파트 매매가격지수는 2023년 7월 87.7에서 2024년 11월 83.1로 하락(-5.25%)한 것으로 나타나, 시점수정시 이를 반영하여 0.94755배를 적용했습니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 해운대구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB대비할인율	입찰일	입지등급	점수
1	★해운대메트로하이츠	169.29㎡	4층	5.8억원	11.9억원	-37.97%	04.13	B등급	71점
2	센텀동부센트레빌	117.41㎡	4층	7.3억원	7.3억원	+5.80%	04.20	B등급	66점
3	경남선경아파트	59.85㎡	15층	945만원	1,350만원	-96.53%	04.20	B등급	66점
4	현대그린맨션	84.81㎡	9층	2.8억원	4.0억원	+0.25%	04.20	B등급	66점
5	센텀강변현대아파트	84.99㎡	1층	1.2억원	2.5억원	-46.43%	04.06	C등급	63점

본 물건은 해운대구 내 경매 물건 중 가장 높은 입지점수(71점)를 기록하고 있어, 위치적 장점이 뛰어남을 알 수 있습니다. 특히 교통점수(85점)와 학군점수(90점)에서 우수한 평가를 받았습니다.

인구·생활 통계

해운대구의 인구 및 생활 관련 통계는 제공된 데이터가 제한적입니다. 다만 해운대구는 부산광역시 내에서도 인구밀도가 높고 젊은 층의 유입이 활발한 지역으로, 신혼부부와 젊은 가족 단위의 거주 선호도가 높은 지역입니다.

해운대구는 관광업과 서비스업이 발달한 지역으로, 센텀시티를 중심으로 한 업무시설과 상업시설이 집중되어 있어 직주근접의 장점을 가지고 있습니다.

금융 조건

주요 은행의 주택담보대출 금리 현황:

은행명	대출유형	최저금리	최고금리	금리유형
국민은행	주택담보대출	4.070%	6.210%	변동금리
신한은행	주택담보대출	3.710%	5.360%	변동금리
농협은행	주택담보대출	3.800%	5.810%	변동금리
기업은행	주택담보대출	4.180%	6.580%	변동금리
광주은행	주택담보대출	4.490%	5.820%	변동금리

정책자금 대출 상품:

상품명	금리	대출한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	4,500만원	만 19~34세 청년 무주택자
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1억 2천만원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	별도 문의	4억 5천만원	기존 버팀목 이용자 중 갱신 시

투자 분석 시 고려사항

감정평가서에 따르면 본 물건은 현장조사 시 “이해관계인 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 부득히 단지 내 입주자 탐문 및 관련 공부, 외부관찰, 건축물현황도 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가”했다고 명시되어 있습니다. 따라서 실제 응찰 전에는 내부 상태와 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

감정평가액 11.9억원에 대한 토지·건물 배분내역은 토지 4억 7,600만원(40%), 건물 7억 1,400만원(60%)으로 산정되었습니다. 이는 취득세 계산 시 참고할 수 있는 자료입니다.

본 물건은 2017년 1월 10일 설정된 근저당권이 있어, 낙찰 시 말소되는 권리관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

데이터 기준

• 감정평가 기준시점: 2024년 12월 20일
• KB시세 기준일: 2026년 3월 20일
• 실거래가 기준일: 2026년 1월 1일
• 범죄통계 기준연도: 2024년
• 공시가격 기준연도: 2025년

본 자료는 법원 경매 공고문, 감정평가서, KB부동산, 국토교통부 실거래가 공개시스템 등 공개 데이터를 기반으로 작성된 정보 제공 목적의 분석 자료입니다. 투자 권유나 추천의 목적이 아니며, 실제 투자 결정 시에는 현장 확인과 전문가 상담을 통한 신중한 검토가 필요합니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/96320