KB시세 대비 29% 할인, 성동구 서울숲 한신 더 휴 경매 — 전용 59.94㎡ / 감정가 10.7억 / 입찰일 2026-04-13

감정가 10.7억원, KB시세 15.1억원인 이 물건의 최저입찰가는 10.7억원으로 KB시세 대비 약 29.14% 할인된 가격입니다. 실거래가 16.55억원(2026년 2월) 대비로는 35.35% 할인된 수준입니다. 아직 첫 입찰을 앞두고 있는 신규 물건으로, 감정가와 최저입찰가가 동일하게 책정되었습니다. 성동구 아파트 경매 평균 낙찰가율 82.69% 대비 상당한 가격 경쟁력을 보여주고 있어 주목할 만한 물건입니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2023타경62004
법원명	서울동부지방법원
소재지	서울특별시 성동구 고산자로 164 (행당동)
건물명	서울숲 한신 더 휴
전용면적	59.94㎡ (약 18.1평)
층수	20층/21층
건축연도	2003년 (사용승인일: 2003.12.23)
입찰일	2026년 4월 13일
입찰장소	입찰법정 제101호
최저입찰가	1,070,000,000원
보증금	107,000,000원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	0회 (신규 입찰)
현재상태	진행중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1차	2026-04-13	진행중	–	–

가격 분석

가격 비교 분석

구분	금액	비고
감정가	1,070,000,000원	2024년 1월 기준
KB시세 상한	1,590,000,000원	2026년 3월 27일 기준
KB시세 중간	1,510,000,000원	2026년 3월 27일 기준
KB시세 하한	1,385,000,000원	2026년 3월 27일 기준
최저입찰가	1,070,000,000원	감정가와 동일
KB대비 할인율	-29.14%	KB중간가 기준
실거래가 대비 할인율	-35.35%	최근 실거래가 기준

감정평가서에 따르면 거래사례비교법을 통해 감정가가 산출되었으며, 동일 단지 내 유사 거래사례의 거래단가는 17,350,684원/㎡로 나타났습니다. 이를 기준으로 층별 효용 등을 고려하여 최종 감정가가 결정되었습니다.

실거래 이력

거래일	전용면적(㎡)	층	거래금액(원)
2026-02-01	–	–	1,655,000,000

실거래 데이터가 제한적이나, 2026년 2월 거래된 16.55억원의 실거래가와 비교할 때 상당한 할인폭을 보여주고 있습니다.

지역 낙찰가율 현황

감정평가서에 따르면 성동구 아파트 경매 통계는 다음과 같습니다:

기간	평균낙찰가율	낙찰건수
1년간 평균	82.69%	16건
6개월 평균	83.40%	12건

공시가격 정보

기준연도	공시가격	감정가 대비 비율
2025년	703,000,000원	65.7%

교통 분석

지하철 접근성

대상 물건 주변에는 직접적인 지하철역 데이터가 확인되지 않으나, 감정평가서에 따르면 “본건까지 제반차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨”으로 평가되었습니다.

행당동 일대는 서울 동부권의 교통 요충지로, 성수역, 왕십리역 등 주요 환승역과의 접근성이 양호한 편입니다. 특히 서울숲 일대는 성수대교, 한남대교 등을 통한 강남권 접근성이 우수한 것으로 알려져 있습니다.

버스 교통

감정평가서에서 언급한 바와 같이 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 무난한 것으로 평가됩니다. 행당동 일대는 다양한 버스 노선이 운행되어 시내 각지로의 이동이 편리한 편입니다.

학군·교육 분석

학교 현황

감정평가서에 따르면 대상 물건은 “행당초등학교 남동측 인근에 위치”한다고 명시되어 있어 초등교육 접근성이 양호합니다.

구분	주요 학교	비고
초등학교	행당초등학교	인근 위치

성동구는 서울 동부교육지원청 관할로, 교육환경이 안정적인 편입니다. 특히 행당동 일대는 오래된 주거지역으로 교육 인프라가 잘 갖춰진 것으로 알려져 있습니다.

교육환경 제약사항

토지이용계획에 따르면 해당 지역은 “교육환경보호구역” 및 “절대보호구역”으로 지정되어 있어 교육환경 보호를 위한 각종 제한사항이 적용됩니다. 이는 학습환경 측면에서는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

생활 편의시설

근린 상업시설

수집된 상업시설 데이터를 기준으로 한 주요 편의시설은 다음과 같습니다:

음식점/외식업소:
– 국수나무행당점
– 왕손칼국수

기타 서비스업:
– 진미장원
– 베델안경원
– 꼬맹이네십자수

감정평가서에서는 “주위는 아파트단지, 일반 주택지대, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역”으로 평가하고 있어 기본적인 생활편의시설은 갖춰진 것으로 보입니다.

의료시설

행당동 일대는 성동구청 및 각종 의료시설이 인근에 위치하고 있어 의료 접근성이 양호한 편입니다.

자연환경·주거환경

자연환경

서울숲과 인접한 위치적 특성상 자연환경이 우수한 편입니다. 건물명에서도 알 수 있듯이 ‘서울숲’과의 근접성이 주요 장점으로, 도심 내에서 쉽게 찾아보기 어려운 녹지공간과의 접근성을 갖추고 있습니다.

감정평가서에서도 “제반 주위환경은 보통”으로 평가하고 있어 안정적인 주거환경을 형성하고 있는 것으로 판단됩니다.

장례시설

반경 2km 내 장례시설 관련 데이터는 확인되지 않았습니다.

지역 범죄통계 (2024년 기준)

성동구 지역의 주요 범죄 통계는 다음과 같습니다:

범죄유형	발생건수	비중
지능범죄(사기)	2,738건	최다
기타범죄	1,502건
절도범죄	968건
교통범죄	768건
특별경제범죄	669건
지능범죄(횡령)	555건
폭력범죄(폭행)	504건

전체적으로 지능범죄와 재산범죄의 비중이 높은 편이나, 이는 도심지역의 일반적인 특성으로 볼 수 있습니다.

건물 정보

건축물 상세정보

항목	내용
건물명	서울숲 한신 더 휴
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	3,174.36㎡
대지면적	미상
건폐율	미상
용적률	미상
사용승인일	2003년 12월 23일
지상층수	21층
지하층수	미상
승강기수	미상
총 세대수	42세대
에너지효율등급	미상

건물 구조 및 시설

감정평가서에 따르면 건물의 상세 구조는 다음과 같습니다:

외관 및 구조:
– 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상21층
– 외벽: 몰탈위 페인팅 마감
– 내벽: 벽지 및 타일 마감
– 창호: 샷시창호

부대시설:
– 기본 위생설비
– 급·배수설비
– 개별난방설비
– 승강기설비
– 소화설비
– 주차시설

층별 전용면적 구성

건물상세정보에 따르면 층별 면적 구성은 다음과 같습니다:
– 1~4층: 각 153.88㎡
– 5~21층: 각 150.52㎡

대상 물건인 20층 2002호는 59.94㎡로 층별 표준 면적(150.52㎡)의 일부를 차지하는 것으로 보입니다.

공시지가 정보

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용 구분
2025년	6,798,000원/㎡	일반

토지이용계획

용도지역: 제3종일반주거지역

제한사항:
– 교육환경보호구역
– 절대보호구역
– 대공방어협조구역
– 과밀억제권역
– 철도보호지구
– (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
– 건축선 후퇴(해당도로 경계선에서 3m 후퇴)

지역 시장 동향

아파트 매매지수 추이

성동구 아파트 매매지수는 지속적인 상승 추세를 보이고 있습니다:

기준일	매매지수	전월 대비 증감
2025-04-01	245.2448	+7.3%
2025-03-01	228.4459	+8.4%
2025-02-01	210.6900	+5.9%
2025-01-01	198.9916	+1.9%
2024-04-01	195.2199	+1.4%
2024-03-01	192.5153	–

2024년 3월 이후 지속적인 상승세를 보이며, 특히 2025년 들어 상승폭이 확대되는 추세입니다.

지역 상급지 TOP 5

성동구 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1	한양마이라움	17.99㎡	5층	1.49억	1.86억	–	4/13	B	76
2	행당한진타운	114.62㎡	12층	11.68억	14.6억	-37.37%	4/13	B	70
3	래미안옥수리버젠	134.13㎡	16층	12.82억	16.02억	-62.31%	4/6	B	69
★4	서울숲 한신 더 휴	59.94㎡	20층	10.7억	10.7억	-29.14%	4/13	B	66

본 물건은 성동구 내에서 4위의 입지 점수를 기록하고 있으며, 교통 접근성(60점)은 다소 아쉽지만 학군 점수(90점)가 높게 평가되었습니다.

인구·생활 통계

성동구 지역 인구 통계 현황입니다:

항목	수치
총인구	392,772명
총 세대수	167,766세대
인구밀도	24,002.8명/㎢
평균연령	42.2세
평균 가구원수	2.2명
사업체수	26,866개
종사자수	108,613명
노인부양비	21.3%
유소년부양비	12.5%

성동구는 서울 평균보다 다소 높은 인구밀도를 보이며, 평균연령 42.2세로 안정적인 연령 구조를 갖추고 있습니다. 노인부양비와 유소년부양비의 균형도 양호한 편입니다.

대출금리 현황

주요 은행별 주택담보대출 금리 현황입니다:

은행명	대출유형	최저금리	최고금리	평균금리
신한은행	변동금리	3.71%	5.36%	–
농협은행	변동금리	3.80%	5.81%	–
국민은행	변동금리	4.07%	6.21%	–
기업은행	변동금리	4.18%	6.58%	–
광주은행	변동금리	4.49%	5.82%	–

정책자금 현황

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	4,500만원	만 19~34세 무주택 청년
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1억 2천만원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	–	4억 5천만원	버팀목 이용자 중 갱신 계약자

권리관계 및 특이사항

근저당권 설정현황

사건정보에 따르면 “2018년 12월 18일 근저당권”이 설정되어 있어 경매를 통해 말소될 예정입니다.

임대차 관계

감정평가서에서는 “임대미상”으로 기재되어 있어 현재 임대차 관계가 명확하지 않은 상황입니다. 입찰 전 반드시 현장 확인을 통해 점유 상황을 파악할 필요가 있습니다.

감정평가 특이사항

감정평가서에 따르면 “폐문 및 이해관계인의 부재 등의 사유로 건축물 현황도 및 인근 부동산 탐문, 외부관찰 등에 의하여 표준적인 이용상황을 상정하여 평가”했다고 명시되어 있어, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

데이터 기준

• KB시세 기준일: 2026년 3월 27일
• 감정평가 기준일: 2024년 1월 24일
• 실거래가 기준일: 2026년 2월 1일
• 데이터 수집일: 2026년 기준

본 자료는 공개된 법원 경매 정보 및 관련 공공데이터를 기반으로 작성된 정보 제공용 자료이며, 투자 권유나 매매 추천의 목적이 아닙니다. 실제 입찰 참여 시에는 반드시 현장 확인과 추가적인 실사를 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/138039