1회 유찰, 구로구 천왕이펜하우스6단지 경매 — 전용 84.97㎡ 7층 / 최저가 5.5억

서울구로우체국 남측 인근에 자리한 이 아파트는 2011년 준공된 철근콘크리트구조 15층 건물로, 총 678세대 규모의 대단지입니다. 현재 1회 유찰을 기록하며 최저입찰가가 감정가 6.8억의 80% 수준인 5.5억까지 내려온 상황입니다. 감정평가서에 따르면 도시개발사업으로 인해 대지권이 미정리 상태이지만, 분양계약에 따른 적정 대지권을 포함하여 평가되었습니다. 특히 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 현황 파악이 제한적인 점이 특징입니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2023타경6311
법원명	서울남부지방법원
소재지	서울특별시 구로구 천왕로 9 (천왕동, 천왕이펜하우스6단지)
건물명	천왕이펜하우스6단지
동/호수	602동 7층
전용면적	84.97㎡ (약 25.7평)
층/총층수	7층/15층
건축연도	2011년
입찰일	2026년 4월 21일
입찰장소	제112호 법정
최저입찰가	5억 4,720만원
보증금	5,472만원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2026년 3월 12일	유찰	–	–
2회차	2026년 4월 21일	진행중	–	–

1회 유찰로 최저입찰가가 80% 선까지 내려온 배경에는 대지권 미정리 상태와 내부 현황 파악의 제약이 영향을 미쳤을 것으로 보입니다. 감정평가서에서도 이러한 특수성을 언급하며 경매 진행 시 참고사항으로 명시하고 있습니다.

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	6억 8,400만원	2023년 12월 평가
KB시세 중간값	7억 1,000만원	2026년 4월 기준
KB시세 상한	7억 2,500만원	–
KB시세 하한	6억 9,500만원	–
최저입찰가	5억 4,720만원	감정가의 80%
실거래가	8억원	2026년 3월 거래
KB대비 할인율	-22.93%	상당한 할인
실거래가 대비 할인율	-31.60%	3억 이상 할인

가격 분석 세부사항

현재 최저입찰가는 KB시세 대비 22.9% 할인된 가격으로, 1회 유찰의 영향으로 상당한 할인이 적용된 상태입니다. 특히 최근 실거래가 8억원과 비교하면 31.6%나 저렴한 가격으로, 대지권 미정리 등의 리스크를 감안하더라도 가격적 메리트가 상당합니다.

감정평가서에 따르면 인근 부동산 탐문 결과 유사물건의 가격수준은 750만~850만원/㎡(전용면적 기준)으로 조사되었으며, 본 물건의 감정평가 단가는 805만원/㎡로 이 범위 내에 위치합니다.

지역 낙찰가율 통계

감정평가서에 수록된 최근 1년간 낙찰가율 통계를 보면:

지역	기간	평균낙찰가율	총건수
서울시	1년	81.18%	600건
구로구	1년	75.58%	17건
천왕동	1년	77.65%	1건

구로구의 평균 낙찰가율이 75.58%인 점을 고려하면, 현재 최저입찰가 80%는 지역 평균보다 다소 높은 수준입니다.

교통 분석

감정평가서에 따르면 본 물건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건이 보통 수준으로 평가되었습니다. 구로구 천왕동 지역은 서울 서남권의 교통 요충지로서 다양한 대중교통 수단을 이용할 수 있습니다.

지하철 접근성

천왕이펜하우스 단지는 서울지하철 1호선 및 7호선 이용권에 위치합니다. 가장 가까운 지하철역은 1호선 온수역으로 추정되며, 도보 이용 가능한 거리에 있습니다. 1호선을 통해 서울역, 종각역 등 도심지역으로의 접근이 용이하며, 경인선을 통해 인천 방면으로도 이동할 수 있습니다.

버스 교통망

단지 인근에는 여러 버스정류장이 위치하여 광역버스와 시내버스 이용이 편리합니다. 특히 강남, 여의도, 김포공항 등 주요 지역으로 이어지는 광역버스 노선들이 운행되어 대중교통 이용의 편의성을 높이고 있습니다.

건물 정보

건축물대장 정보

항목	내용
건물명	천왕 이펜하우스 6단지
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
지붕	경량철골경사지붕
연면적	6,621.84㎡
건폐율	16.88%
용적률	159.62%
사용승인일	2011년 6월 17일
지상층수	15층
지하층수	0층
세대수	60세대 (전체 단지 678세대)
에너지효율등급	2등급

감정평가서 건물 상세정보

감정평가서에 따르면 본 건물은 철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 15층 건물로, 2011년 6월 17일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재붙임과 몰탈위페인팅으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호가 설치되어 있습니다.

본 물건은 602동 7층에 위치하며, 전유면적 84.97㎡와 공용면적 25.65㎡를 합쳐 총 110.62㎡의 면적을 가지고 있습니다. 전용률은 76.8%로 양호한 수준입니다.

시설 및 설비

감정평가서에 기재된 설비 내역:
– 위생 및 급배수설비
– 개별난방설비
– 승강기설비
– 화재탐지설비
– 소화전설비
– 주차장설비
– 전자식공동현관문

토지이용 및 법적 제한

토지이용계획

구분	내용
용도지역	제2종일반주거지역
용도구역	과밀억제권역, 도시개발구역
지구단위계획	제1종지구단위계획구역
기타제한	대공방어협조구역

감정평가서에 따르면 본 물건은 도시지역 내 제2종일반주거지역에 위치하며, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 도시개발구역과 과밀억제권역에 해당하며, 대공방어협조구역의 제한을 받습니다.

공시지가 현황

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용구분
2025년	346만 7,000원	일반

2025년 기준 공시지가는 ㎡당 346만 7,000원으로 책정되었습니다. 이는 서울시 평균 공시지가와 비교할 때 합리적인 수준으로 평가됩니다.

지역 특성 및 주거환경

위치 및 주위환경

감정평가서에 따르면 본 물건은 구로구 천왕동 소재 서울구로우체국 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 교육시설, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경이 보통 수준으로 평가되었습니다.

천왕동 지역은 구로구 내에서도 비교적 정돈된 주거지역으로, 대규모 아파트단지들이 조성되어 있어 주거환경이 안정적입니다. 특히 이펜하우스 단지는 6개 단지로 구성된 대규모 단지로, 총 678세대가 거주하는 주요 주거단지입니다.

생활 편의시설

단지 인근에는 다음과 같은 상업시설들이 위치합니다:

시설명	업종 구분
메가엠지씨커피천왕이펜하우스점	카페
디저트샵시소	디저트
진뷰티화장품	화장품
윤용애헤어갤러리	미용실
교정동우회	기타

단지 자체적으로 근린상가가 조성되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한 구로구청, 구로구민회관 등 공공시설과도 비교적 가까운 거리에 위치해 있습니다.

지역 범죄통계 및 안전성

2024년 구로구 주요 범죄 통계

범죄유형	발생건수	비고
지능범죄(사기)	3,199건	가장 높음
기타범죄	2,052건	–
절도범죄	1,572건	–
특별경제범죄	1,017건	–
폭행	961건	–
교통범죄	900건	–
횡령	583건	–
손괴	331건	–
협박	175건	–
성풍속범죄	154건	–
강제추행	150건	–

구로구의 범죄통계를 보면 사기, 기타범죄, 절도범죄가 상위를 차지하고 있습니다. 강력범죄의 경우 상대적으로 낮은 발생률을 보이고 있어, 주거지역으로서의 안전성은 양호한 편으로 판단됩니다.

입지 점수 및 주변 여건

종합 입지 점수

평가항목	점수	등급
교통점수	60점	C
학군점수	78점	B
편의점수	60점	C
건물점수	75점	B
인구점수	70점	B
종합점수	71점	B등급

본 물건은 종합 입지점수 71점으로 B등급을 받았습니다. 학군 여건과 건물 자체의 조건이 양호한 반면, 교통 접근성과 편의시설 부분에서 다소 아쉬운 점수를 받았습니다. 그러나 전반적으로 안정적인 주거 여건을 갖추고 있어 실거주 목적의 수요자들에게 적합한 조건으로 평가됩니다.

시장 동향 및 전망

구로구 아파트 매매지수 추이

기준일	매매지수	전년대비 변화
2025년 4월	167.48	+5.4%
2025년 3월	163.83	+2.4%
2025년 2월	160.60	+1.2%
2025년 1월	158.74	-0.1%
2024년 4월	158.89	–
2024년 3월	160.06	–

구로구 아파트 매매지수는 2025년 들어 꾸준한 상승세를 보이고 있습니다. 2024년 말 대비 2025년 4월 현재 약 5.4% 상승하여, 지역 부동산 시장이 활성화되고 있음을 보여줍니다.

구로구 경매시장 TOP 5 비교

현재 진행 중인 구로구 경매물건 상위 5개

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	종합점수
1	미진주택	38.25㎡	7층	1.4억	2.2억	–	4/16	B	71점
1	★천왕이펜하우스6단지	84.97㎡	7층	5.5억	6.8억	-22.9%	4/21	B	71점
3	서울가든아파트	84.99㎡	9층	5.8억	7.3억	-12.2%	4/8	B	65점
4	대림역포스큐	14.58㎡	16층	0.5억	1.0억	-55.3%	4/14	C	64점
5	중앙힐아파트	67.44㎡	3층	2.6억	3.2억	–	4/16	C	61점

본 물건은 구로구 내 경매물건 중 공동 1위의 입지점수를 기록하고 있습니다. 특히 동일한 71점을 받은 미진주택과 비교하면 전용면적이 2배 이상 넓고, 감정가 대비 할인율도 합리적인 수준으로 나타났습니다.

지역 낙찰 현황

최근 구로구 경매 낙찰 통계

기간	평균낙찰가율	총 건수	낙찰	유찰
1개월	96.20%	1건	1건	0건
3개월	96.20%	1건	1건	0건
6개월	96.20%	1건	1건	0건
1년	96.20%	1건	1건	0건

최근 구로구 경매시장의 낙찰가율은 96.2%로 매우 높은 수준을 보이고 있습니다. 이는 지역 경매시장에 대한 관심이 높고, 적정 가격 대비 경쟁이 치열함을 의미합니다.

대출 및 자금조달 방안

주요 시중은행 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	최저금리	최고금리
국민은행	변동금리	4.07%	6.21%
신한은행	변동금리	3.71%	5.36%
농협은행	변동금리	3.80%	5.81%
기업은행	변동금리	4.18%	6.58%
광주은행	변동금리	4.49%	5.82%

현재 주택담보대출 금리는 3.7%~6.6% 범위에서 형성되어 있습니다. 신한은행이 가장 낮은 최저금리를 제공하고 있으며, 개인의 신용등급과 소득 수준에 따라 차등 적용됩니다.

정책자금 대출 상품

상품명	금리범위	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	4,500만원	만 19~34세 청년
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1억 2,000만원	무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	미정	4억 5,000만원	갱신 계약자

청년층이나 무주택 세대주의 경우 정책자금을 통해 유리한 조건으로 자금을 조달할 수 있습니다.

투자 포인트 및 리스크 요인

투자 장점

1. 가격 매력도: KB시세 대비 22.9%, 실거래가 대비 31.6% 할인으로 상당한 가격 메리트
2. 입지 안정성: B등급 입지점수로 안정적인 주거여건 확보
3. 단지 규모: 678세대 대규모 단지로 향후 관리 및 커뮤니티 형성 유리
4. 건물 조건: 2011년 준공으로 비교적 최근 건축물, 에너지효율 2등급
5. 유찰 효과: 1회 유찰로 경쟁 완화 및 추가 할인 가능성

주의사항 및 리스크

1. 대지권 미정리: 도시개발사업으로 인한 대지권 미정리 상태로 법적 리스크 존재
2. 내부 현황 미파악: 이해관계인 폐문부재로 실제 내부 상태 확인 불가
3. 교통 접근성: 지하철역까지 도보 이용에 다소 제약이 있을 수 있음
4. 경매 특수성: 현재 거주자나 임차인 관계 등 미상으로 명도 과정 필요 가능성

감정평가사 의견

감정평가서에서는 “표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 평가하였으니 경매 진행 시 참고하시기 바람”이라고 명시하고 있습니다. 또한 “도시개발사업으로 인하여 대지권 미정리 상태이며, 분양계약에 따른 적정 대지권 포함하여 감정평가 하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람”이라고 특별히 언급하고 있어, 이 부분에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

데이터 기준 및 면책사항

• KB시세 기준일: 2026년 4월 3일
• 감정평가 기준일: 2023년 12월 20일
• 데이터 수집일: 2026년 기준
• 본 자료는 공개 데이터를 기반으로 한 정보 제공이며, 투자 권유나 매매 추천이 아닙니다.
• 실제 투자 결정 시에는 현장 확인과 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.
• 더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/163490