1회 유찰, 중구 브라운스톤 서울 경매 — 전용 84.88㎡ 11층 / 최저가 8.8억

서울 중구 중림동에 위치한 브라운스톤 서울은 철근콘크리트구조 39층 규모의 복합건물로, 업무시설(오피스텔)과 아파트가 혼재된 독특한 구조를 가지고 있습니다. 이번 경매 대상인 11층 102-1101호는 전용면적 84.88㎡(약 25.66평)의 아파트로, 1회 유찰을 거쳐 현재 최저입찰가가 8억 8,000만원까지 내려왔습니다. 감정가 11억원 대비 20% 할인된 가격으로 나왔으며, KB시세와 비교해서는 5.58% 할인된 상태입니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경102727
법원명	서울중앙지방법원
소재지(도로명)	서울특별시 중구 청파로 464 (중림동)
건물명	브라운스톤 서울
전용면적	84.88㎡ (25.66평)
층수/총층수	11층/39층
건축연도	미상
입찰일	2026년 4월 21일
입찰장소	경매법정(4별관 211호)
최저입찰가	8억 8,000만원
보증금	8,800만원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행중
근저당	2024년 3월 27일 설정

입찰 이력을 살펴보면 다음과 같습니다.

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회	2026년 3월 17일	유찰	–	–
2회	2026년 4월 21일	진행중	–	–

가격 분석

이 물건의 가격 상황을 종합적으로 분석해보겠습니다.

구분	금액	비고
감정가	11억원	노경화 감정사 평가
KB시세 중간값	11억 6,500만원	2026년 3월 13일 기준
KB시세 상한값	12억원	–
KB시세 하한값	11억 2,500만원	–
최저입찰가	8억 8,000만원	1회 유찰 후
KB 대비 할인율	-5.58%	KB 중간값 대비
감정가 대비 할인율	20%	감정가 대비

KB시세 데이터를 보면 이 물건의 최저입찰가는 KB 중간값보다 오히려 낮게 책정되어 있어, 시세 대비 다소 저평가된 상태로 보입니다. 1회 유찰 후 감정가의 80% 수준인 8억 8,000만원으로 책정된 것이 특징적입니다.

교통 분석

교통 접근성 면에서 이 물건은 입지등급 평가에서 교통점수 만점(100점)을 받았습니다. 중구 중림동이라는 서울 도심 한복판에 위치해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

서울역, 공덕역, 효창공원앞역 등 주요 지하철역들과 가까운 거리에 있어 2호선, 4호선, 5호선, 6호선 등 다수의 지하철 노선에 접근 가능할 것으로 예상됩니다. 또한 서울역과 인접해 있어 KTX, ITX-새마을, 무궁화호 등 고속철도 및 일반철도 이용도 매우 용이합니다.

버스 교통망도 잘 발달되어 있을 것으로 보이며, 특히 광화문, 명동, 강남 등 서울 주요 업무지구로의 접근성이 뛰어날 것으로 판단됩니다.

학군·교육 분석

이 물건은 교육환경 면에서도 높은 점수(90점)를 받았습니다. 중구는 서울의 전통적인 교육 중심지역 중 하나로, 다양한 학교와 교육기관이 집중되어 있습니다.

중구 지역의 초·중·고등학교들은 대체로 교육 여건이 양호한 편이며, 특히 중림동 일대는 서울 도심의 중심가임에도 불구하고 상대적으로 안정적인 주거지역으로 형성되어 있어 교육환경이 좋은 편입니다.

또한 인근에는 다양한 사설 교육기관과 학원들이 위치해 있어 자녀 교육에 필요한 인프라가 잘 갖춰져 있을 것으로 보입니다. 대학가와도 가까워 교육 관련 정보 접근성도 뛰어날 것으로 예상됩니다.

생활 편의시설

편의시설 부문에서는 60점으로 평가받았습니다. 서울 도심 지역임에도 불구하고 상대적으로 낮은 점수를 받은 것은 주변이 업무·상업지구보다는 주거지구 성격이 강하기 때문으로 보입니다.

인근 상권으로는 다음과 같은 시설들이 확인됩니다:

기타 업체들:
– 인피니트그룹주
– 고은세상
– 마당쇠
– 해미수산
– 동아닷컴주

이들 업체들은 대부분 거리 정보가 명확하지 않아 정확한 접근성은 확인하기 어렵지만, 중림동 일대의 상권 형성에 기여하고 있는 것으로 보입니다.

서울역과 인접한 지역 특성상 대형 쇼핑몰, 백화점, 마트 등 주요 상업시설에 대한 접근성은 매우 뛰어날 것으로 예상됩니다. 또한 각종 금융기관, 공공기관, 의료시설 등에 대한 접근도 용이할 것입니다.

자연환경·주거환경

중구 중림동은 서울 도심 한복판에 위치해 있음에도 불구하고 비교적 안정적인 주거환경을 갖추고 있는 지역입니다. 한강과도 가까운 거리에 있어 자연환경 접근성이 양호한 편입니다.

범죄 통계 (2024년 기준):

중구 지역의 주요 범죄 발생 현황을 보면:

• 지능범죄: 사기 2,684건으로 가장 많고, 횡령 1,064건, 문서/인장 관련 103건 순
• 절도범죄: 1,410건으로 높은 수준
• 교통범죄: 1,104건
• 폭력범죄: 폭행 961건, 손괴 279건, 협박 133건 순
• 기타범죄: 2,134건

전체적으로 도심 상업지역 특성상 지능범죄와 절도범죄가 다소 높은 편이지만, 강력범죄의 경우 상대적으로 낮은 수준을 보이고 있습니다. 특히 살인, 강도 등 흉악범죄는 매우 낮은 발생률을 나타내고 있어 거주지로서의 안전성은 양호한 편으로 평가됩니다.

장례시설: 반경 2km 내 장례시설 정보는 확인되지 않았습니다.

건물 정보

브라운스톤 서울은 매우 특징적인 건물 구조를 가지고 있습니다.

항목	내용
건물명	브라운스톤 서울
주용도	업무시설(오피스텔) 및 아파트
구조	철근콘크리트구조
지붕	철근콘크리트평슬라브지붕
총층수	지상 39층, 지하 7층
연면적	상당한 규모 (층별 면적 합산)
승강기	정보 미확인
옥탑	3개층 (일부는 군사시설)

층별 구성:
– 1층: 1,801.540㎡
– 2층: 1,922.532㎡
– 3층: 2,742.403㎡
– 4~7층: 오피스텔 전용층
– 8층: 관리사무소, 아파트, 오피스텔 혼재
– 9~35층: 아파트와 오피스텔 혼재 (각 층 약 536.7㎡ 아파트, 662.2㎡ 오피스텔)
– 36~39층: 오피스텔 전용층
– 지하 1~7층: 주차장 및 부대시설

이처럼 아파트와 오피스텔이 혼재된 특수한 구조로, 주거와 업무가 함께 이뤄지는 복합용도 건물의 특성을 가지고 있습니다. 경매 대상인 11층은 아파트와 오피스텔이 함께 있는 층으로, 전용면적 84.878㎡의 아파트 부분에 해당합니다.

지역 시장 동향

서울 중구의 아파트 매매지수 변화를 살펴보면:

기준일	매매지수
2025년 4월	132.43
2025년 3월	134.68
2025년 2월	175.75
2025년 1월	135.83
2024년 4월	138.20
2024년 3월	140.28

2025년 2월에 175.75까지 급등했다가 이후 130대 중반으로 안정화된 것을 볼 수 있습니다. 전년 동기 대비로는 다소 하락한 상태이지만, 서울 도심 지역의 특성상 변동성이 큰 편입니다.

중구는 서울의 중심업무지구(CBD)로서 업무용 부동산과 주거용 부동산이 혼재되어 있어, 경기 변동에 따라 가격 변동성이 클 수 있는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 중구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1★	브라운스톤 서울	84.88㎡	11층	8.8억	11억	-5.58%	2026-04-21	B	74
2	광백드림빌	59.82㎡	5층	2.12억	2.12억	–	2026-04-21	B	72
3	광백드림빌	49.97㎡	7층	1.26억	1.8억	-24.55%	2026-04-15	B	72
4	반월당아너스제네스타워	21.76㎡	4층	0.742억	1.06억	–	2026-04-08	B	72
5	아르누보	80.18㎡	9층	2.331억	3.33억	–	2026-04-16	B	71

이 물건은 중구 내에서 입지점수 1위를 차지하고 있으며, 특히 교통 접근성(100점)에서 뛰어난 평가를 받고 있습니다. 전용면적과 최저입찰가 규모에서도 상위권에 속하며, KB시세 대비 할인폭이 상대적으로 적은 편입니다.

대출 및 정책자금

현재 주요 은행들의 주택담보대출 금리는 다음과 같습니다:

은행명	대출유형	최저금리	최고금리
신한은행	주택담보대출	3.71%	5.36%
농협은행	주택담보대출	3.80%	5.81%
국민은행	주택담보대출	4.07%	6.21%
기업은행	주택담보대출	4.18%	6.58%
광주은행	주택담보대출	4.49%	5.82%

정책자금 현황:

상품명	금리	최대한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0~1.3%	4,500만원	19~34세 청년 무주택자
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1억 2,000만원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	–	4억 5,000만원	기존 버팀목 대출 이용자

종합 평가

브라운스톤 서울 11층 102-1101호는 서울 중구 중심가에 위치한 특수구조 건물의 아파트로, 다음과 같은 특징을 가지고 있습니다:

장점:
– 서울 도심 핵심지역 (중구 중림동) 위치
– 교통 접근성 최고 수준 (지하철 다수 노선, 서울역 인접)
– 1회 유찰로 감정가 대비 20% 할인된 가격
– 전용면적 84.88㎡의 적정 규모
– 39층 고층건물의 11층으로 적절한 층고

고려사항:
– 아파트와 오피스텔 혼재 구조로 인한 관리비, 소음 등 이슈 가능성
– 도심 상업지역 특성상 주거환경의 제약
– 건축연도 미상으로 건물 노후화 정도 확인 필요
– 근저당 설정으로 인한 권리분석 필수

이 물건은 입지와 교통 접근성 면에서 매우 우수한 조건을 갖추고 있으며, 1회 유찰 후 합리적인 가격대에 형성되어 있어 서울 도심 거주나 투자를 고려하는 수요자들에게 관심을 받을 것으로 예상됩니다.

데이터 기준

• KB시세: 2026년 3월 13일 기준
• 감정평가: 2025년 5월 8일 노경화 감정사 평가
• 범죄통계: 2024년 기준
• 데이터 수집일: 2025년 기준

본 자료는 공개된 경매 정보와 각종 통계 데이터를 바탕으로 작성된 분석 자료이며, 투자 권유나 매수 추천이 아닙니다. 경매 참여 시에는 반드시 현장 확인과 권리분석을 통해 신중한 판단을 하시기 바랍니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/11