2회 유찰, 평택시 평택 롯데캐슬 경매 — 전용 149.95㎡ 18층 / 최저가 3.0억

서정동 평택 롯데캐슬의 하늘높이 솟은 106동 18층에서 멀리 평택 시가지를 내려다볼 수 있는 이 아파트가 경매장에서 관심을 끌고 있습니다. 2010년 1월 사용승인을 받은 이 20층 규모의 철근콘크리트 구조 건물은 이미 2회에 걸쳐 유찰되면서 최저입찰가가 감정가 6.2억원에서 3.0억원까지 내려왔습니다. 감정평가서에 따르면 “서정리초등학교 북동측 인근에 위치하는 통칭’평택 롯데캐슬'”로 기재된 이 물건은 KB시세 대비 37% 할인된 가격에 나와 있어 투자자들의 시선이 집중되고 있습니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경53063
법원명	수원지방법원 평택지원
소재지(도로명)	경기도 평택시 송탄로 170 (서정동)
건물명	평택 롯데캐슬
동·호수	106동 1801호
전용면적	149.95㎡ (45.36평)
층수/총층수	18층/20층
건축연도	2010년 (사용승인 2010.01.29)
입찰일	2026년 4월 21일
입찰장소	1층 경매법정
감정가	6억 1,700만원
최저입찰가	3억 233만원
보증금	3,023만원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	2회
현재상태	진행중
권리관계	2014.10.14 근저당권 설정

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2025년 11월 18일	유찰	–	–
2회차	2025년 12월 23일	유찰	–	–
3회차	2026년 4월 21일	진행중	–	–

2회에 걸친 유찰로 인해 최저입찰가가 지속적으로 하락하면서 현재 감정가의 49% 수준까지 내려온 상황입니다. 이는 경매물건 중에서도 상당한 할인율을 보이는 수준으로 평가됩니다.

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	6억 1,700만원	2024.10.21 기준
KB시세(중간값)	4억 8,000만원	2026.04.03 기준
KB시세(상한)	5억 1,000만원
KB시세(하한)	4억 5,000만원
최저입찰가	3억 233만원	3회차 기준
KB대비 할인율	-37.01%
감정가 대비 현재가	-51.0%

감정평가서에 따르면 본 물건의 평가는 거래사례비교법을 적용하여 산출되었습니다. 감정평가사는 “인근 유사부동산의 거래사례”로 같은 단지 106동 140호의 2023년 7월 거래가 6.2억원, 106동 40호의 2024년 2월 거래가 5.1억원을 참고하여 평가했다고 명시했습니다.

KB시세와 비교해볼 때 현재 최저입찰가는 37% 이상 할인된 수준으로, 이는 평택시 경매물건 중에서도 상당한 할인율을 보이는 물건입니다.

공시가격 현황

기준연도	공시가격	감정가 대비 비율
2025년	3억 100만원	48.8%

교통 분석

평택시 서정동에 위치한 본 물건은 서정리초등학교 북동측에 자리하고 있어 주거환경이 양호한 편입니다. 감정평가서에는 “아파트 단지, 학교, 다세대주택, 근생 시설 및 공원 등이 혼재하는 지역”으로 기술되어 있습니다.

현재 데이터상 인근에 지하철역이나 주요 버스정류장에 대한 구체적인 거리 정보는 확인되지 않습니다. 평택시는 경부선 평택역과 서해선 소사원시흥~원시흥 구간이 주요 철도교통망을 이루고 있으며, 서울과의 접근성을 고려할 때 대중교통 이용에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

송탄로 170번지에 위치한 특성상 평택시 중심가와의 접근성은 양호할 것으로 판단되며, 자차 이용 시 경부고속도로 및 서해안고속도로와의 연결성도 고려할 수 있습니다.

학군·교육 분석

감정평가서에 따르면 본 물건은 “서정리초등학교 북동측 인근”에 위치하고 있어 초등학교와의 접근성이 우수합니다. 하지만 현재 데이터상 구체적인 학교 현황에 대한 상세 정보는 제한적입니다.

구분	500m 이내	1km 이내	2km 이내
초등학교	정보없음	정보없음	정보없음
중학교	정보없음	정보없음	정보없음
고등학교	정보없음	정보없음	정보없음

평택시 서정동 일대는 주거지역으로 형성되어 있어 기본적인 교육인프라는 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 감정평가서에서도 “제반 주위환경은 보통”이라고 평가한 바 있습니다.

학원 현황

현재 수집된 데이터상 인근 학원가에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않습니다. 평택시의 특성상 송탄 지역이나 평택역 주변에 주요 학원가가 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

생활 편의시설

인근 상업시설 현황을 살펴보면 다음과 같습니다:

기타 시설

시설명	구분
덕성자동차정비공업사	자동차정비
평택스파클생수	생수판매
서정떡방아간	떡방앗간
해피데이	기타
꽃마을공인중개사사무소	부동산

감정평가서에 따르면 “아파트 단지, 학교, 다세대주택, 근생 시설 및 공원 등이 혼재하는 지역”으로 기본적인 생활편의시설은 갖추어져 있는 것으로 평가됩니다. 서정동 일대는 평택시 내에서도 주거지역으로 발달한 곳으로 일상생활에 필요한 시설들이 적절히 분포되어 있을 것으로 판단됩니다.

대형마트나 백화점 등 대규모 상업시설은 평택시 중심가나 송탄 지역을 이용해야 할 것으로 보이며, 자차 이용 시 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

자연환경·주거환경

현재 데이터상 인근 공원에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않지만, 감정평가서에서 “공원 등이 혼재하는 지역”으로 언급된 바 있어 기본적인 녹지공간은 확보되어 있는 것으로 판단됩니다.

장례시설

현재 수집된 데이터상 반경 2km 내 장례시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다.

지역 범죄통계 (2024년 평택시 기준)

평택시 전체 범죄 현황을 보면 다음과 같습니다:

범죄유형	발생건수	주요 세부유형
교통범죄	5,652건	교통법규 위반
지능범죄	7,808건	사기(6,937건), 횡령(654건)
기타범죄	4,272건	기타
절도범죄	2,436건	절도 전반
폭력범죄	3,418건	폭행(1,940건), 손괴(751건)
특별경제범죄	1,519건	경제관련 범죄
풍속범죄	888건	도박(649건), 성풍속(239건)
강력범죄	307건	강제추행(192건), 강간(71건)

평택시는 인구 55만 명 규모의 도시로서 범죄 발생률은 대도시에 비해 상대적으로 낮은 편입니다. 특히 강력범죄 발생률이 낮아 주거환경 안전성은 양호한 것으로 평가됩니다.

건물 정보

건축물대장 정보

항목	내용
건물명	평택 롯데캐슬
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	8,338.95㎡
대지면적	정보없음
건폐율	0.00%
용적률	정보없음
사용승인일	2010년 1월 29일
지상층수	18층
지하층수	0층
승강기수	0대 (정보미확인)
세대수	0세대 (정보미확인)
에너지효율등급	미등급

감정평가서에 따르면 106동은 “철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 아파트”로 건축되었으며, 각 층별 면적은 1층이 372.65㎡, 2층부터 20층까지는 각각 364.13㎡로 구성되어 있습니다.

전유부분 상세정보

구분	면적	비고
전용면적	149.95㎡ (45.36평)
공용면적	73.7813㎡	대지권 포함
총면적	223.7313㎡
층별위치	18층/20층	고층부

건물은 2010년 준공으로 현재 약 16년 정도의 노후도를 가지고 있습니다. 감정평가서에서는 “난방, 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비” 등이 완비되어 있다고 기록되어 있습니다.

공시지가 현황

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용구분
2025년	1,691,000원	일반

토지이용계획

용도지역: 제1종일반주거지역, 근린공원, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 자연녹지지역

용도지구: 중로2류(폭 15m~20m), 어린이공원, 중로1류(폭 20m~25m)

용도구역: 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 지구단위계획구역

토지이용계획상 주거지역으로 분류되어 있어 주거환경이 안정적으로 유지될 것으로 예상되며, 각종 보호구역 지정으로 개발제한이 있어 향후 환경변화는 제한적일 것으로 판단됩니다.

지역 시장 동향

평택시 아파트 매매지수 추이

기준일	매매지수	전년동월대비 변화율
2025년 4월	99.15	-7.32%
2025년 3월	100.52	-7.99%
2025년 2월	102.40	-4.33%
2025년 1월	104.49	-2.34%
2024년 4월	106.98	-2.04%
2024년 3월	109.23	–

평택시 아파트 시장은 2024년 3월 이후 지속적인 하락세를 보이고 있습니다. 2025년 4월 기준으로 전년 동월 대비 약 7.3% 하락한 상황으로, 이는 경매물건의 할인율과도 무관하지 않은 시장 상황을 반영합니다.

감정평가서에서도 “본건과 유사한 구분건물의 가격수준은 보합세”라고 평가한 바 있어, 현재 시장 상황이 경매가격에도 영향을 미치고 있는 것으로 분석됩니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 평택시에서 진행 중인 경매물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용면적	층수	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1위	고덕국제신도시파라곤	110.68㎡	8층	8.6억	8.6억	54.11%	4/14	B등급	71점
2위	대준블루온3	42.08㎡	9층	0.98억	2.7억	–	4/14	B등급	69점
3위	라페온빌2차	18.27㎡	8층	0.83억	0.83억	–	4/14	B등급	67점
4위	신안인스빌시그니처	84.95㎡	6층	4.2억	6.1억	12.22%	4/13	B등급	66점
5위	대준블루온3	39.11㎡	5층	0.89억	2.6억	–	4/20	B등급	66점
–	★평택 롯데캐슬	149.95㎡	18층	3.0억	6.2억	37.01%	4/21	B등급	65점

본 물건은 평택시 경매물건 중 입지점수 65점으로 B등급을 받았으며, 상급지 TOP 5에는 포함되지 않았지만 전용면적 대비 할인율이 상당한 수준을 보이고 있습니다.

인구·생활 통계

평택시 전체 인구통계는 현재 데이터로는 구체적인 수치를 확인할 수 없지만, 평택시는 경기도 남부 거점도시로서 약 55만 명의 인구가 거주하고 있습니다.

서정동 일대는 주거지역으로 발달한 지역으로, 감정평가서에서도 “아파트 단지, 학교, 다세대주택, 근생 시설 및 공원 등이 혼재하는 지역”으로 평가되어 생활인프라가 적절히 갖추어진 것으로 판단됩니다.

자금조달 현황

주요 은행 주택담보대출 금리 (변동금리 기준)

은행명	최저금리	최고금리	비고
신한은행	3.71%	5.36%	우대조건 적용시
농협은행	3.80%	5.81%
국민은행	4.07%	6.21%
기업은행	4.18%	6.58%
광주은행	4.49%	5.82%

정책자금 현황

상품명	금리범위	대출한도	주요 조건
버팀목전세자금	2.5%~3.5%	1.2억	부부합산 연소득 5천만원 이하
청년전용 보증부월세대출	0.0%~1.3%	4,500만원	만 19~34세 청년
갱신만료 임차인 지원	–	4.5억	기존 버팀목 이용자

현재 금리 수준을 고려할 때 경매물건 낙찰 시 약 4~6% 수준의 주택담보대출을 활용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

종합 의견

평택 롯데캐슬 106동 1801호는 2회 유찰을 통해 상당한 할인율을 보이고 있는 경매물건입니다. 감정평가서에서 언급한 바와 같이 “서정리초등학교 북동측 인근”에 위치하여 교육환경이 양호하며, “아파트 단지, 학교, 다세대주택, 근생 시설 및 공원 등이 혼재하는 지역”으로 기본적인 생활인프라는 갖추어져 있습니다.

다만 평택시 아파트 시장이 2024년 이후 지속적인 하락세를 보이고 있어 향후 시세 전망에 대한 신중한 검토가 필요한 상황입니다. KB시세 대비 37% 할인된 가격이지만, 지역 시장 동향과 향후 전망을 종합적으로 고려한 투자 판단이 요구됩니다.

건물 자체는 2010년 준공으로 약 16년의 노후도를 가지고 있으나, 철근콘크리트 구조로 견고하게 건축되었으며 기본적인 설비는 완비되어 있는 상태입니다. 18층 고층부에 위치하여 조망권도 우수할 것으로 판단됩니다.

데이터 기준

• KB시세: 2026년 4월 3일 기준
• 감정평가: 2024년 10월 21일 기준 (감정평가사: 이군성)
• 데이터 수집일: 2024년 기준
• 본 자료는 공개 데이터를 기반으로 한 정보 제공이며 투자 권유나 추천이 아닙니다
• 실제 투자 시에는 현장 답사 및 전문가 상담을 통한 추가 검토가 필요합니다
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