KB시세 대비 30% 할인, 북구 백양디이스트 경매 — 전용 59.14㎡ / 감정가 2.6억 / 입찰일 2026-04-08

감정가 2.6억, KB시세 2.7억인 이 물건의 최저입찰가는 1.8억으로 KB시세 대비 약 30.26% 할인된 가격입니다. 1회 유찰 후 2차 입찰을 앞둔 상황으로, 지역 평균 낙찰가율 79.51%를 고려할 때 충분한 할인 혜택이 예상됩니다. 감정평가서에 따르면 2024년 동일단지 내 거래사례들이 2.6억~2.7억대를 형성하고 있어 감정가의 합리성이 확인됩니다. 백양초등학교 인근에 위치한 이 아파트는 2015년 준공된 비교적 신축 물건으로, 44세대 소규모 단지의 중층부에 해당합니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경113661
법원명	부산서부지원
소재지	부산광역시 북구 덕천로276번길 21 (만덕동,백양디이스트)
건물명	백양디이스트
전용면적	59.14㎡ (17.89평)
층수	6층 / 지상11층
건축연도	2015년 10월 21일 사용승인
입찰일	2026년 4월 8일
입찰장소	제101호 경매법정
감정가	264,000,000원
최저입찰가	184,800,000원
보증금	18,480,000원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1차	2026-03-04	유찰	–	–
2차	2026-04-08	진행중	–	–

권리관계 및 특이사항

2022년 5월 12일 근저당권이 설정되어 있으며, 2025년 11월까지 공용부분에 대한 관리비 290만원이 미납되어 있어 매수인에게 인수될 수 있습니다. 감정평가서에 따르면 현장조사 당시 내부확인이 불가능하여 통상적인 상태로 상정하여 평가했으므로, 응찰 전 내부 상태를 재확인할 필요가 있습니다.

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	264,000,000원	2025-01-14 기준
KB시세(중간값)	265,000,000원	2026-03-20 기준
KB시세(상한값)	297,500,000원	–
KB시세(하한값)	245,000,000원	–
최저입찰가	184,800,000원	감정가의 70%
KB대비 할인율	-30.26%	시세 대비 할인
실거래가대비 할인율	-30.26%	최근 거래가 기준

실거래 이력

감정평가서에 기록된 거래사례에 따르면, 동일단지 내 최근 거래 현황은 다음과 같습니다:

거래일	동호수	전용면적	거래금액	㎡당 단가
2024-06-14	303동 803호	59.14㎡	265,000,000원	4,480,771원
2024-08-20	304동 602호	59.14㎡	265,000,000원	4,480,771원
2024-09-28	303동 701호	59.14㎡	268,000,000원	4,531,497원
2024-09-29	302동 601호	59.14㎡	263,000,000원	4,446,954원
2024-10-11	301동 701호	59.14㎡	267,500,000원	4,523,043원

지역 경매 낙찰가율 동향

감정평가서의 낙찰통계 분석에 따르면 부산 북구 만덕동 아파트 경매 현황은 다음과 같습니다:

기간	평균낙찰가율	총건수	낙찰	유찰
1년간 평균	78.66%	24건	–	–
6개월 평균	79.30%	11건	–	–

부산광역시 북구 전체 평균 낙찰가율은 79.18%로, 만덕동 지역이 78.66%로 소폭 낮은 수준을 보이고 있습니다.

공시가격 현황

기준연도	공시가격	감정가 대비
2025년	155,000,000원	58.7%

교통 분석

대중교통 현황

현재 데이터베이스에는 인근 지하철역 정보가 없어 주요 대중교통은 버스 중심으로 이용해야 합니다. 감정평가서에 따르면 백양초등학교 북측에 위치하여 주변 교통 접근성은 양호한 편입니다.

덕천로276번길에 위치하여 덕천 방면으로의 접근이 용이하며, 화명동 및 북구청 방면으로의 연결도 원활합니다. 부산도시철도 3호선 덕천역까지는 버스나 차량을 이용해야 하는 위치입니다.

도로교통

덕천로276번길을 통해 주요 간선도로인 덕천로와 연결되며, 이를 통해 부산 시내 중심부로의 접근이 가능합니다. 차량을 이용할 경우 부산 도심까지 약 20~30분 소요되는 위치에 있습니다.

학군·교육 분석

인근 학교 현황

감정평가서에 따르면 백양초등학교 북측 인근에 위치하고 있어 초등교육 접근성이 매우 우수합니다.

구분	학교명	거리	특이사항
초등학교	백양초등학교	도보 5분 이내	단지 인근

교육환경 특징

백양초등학교와 매우 가까운 거리에 위치하여 초등학생 자녀를 둔 가정에게 높은 교육 접근성을 제공합니다. 만덕동은 주거환경이 안정적인 지역으로 교육열이 높은 편이며, 인근에 각종 교육시설과 학원가가 형성되어 있습니다.

생활 편의시설

상업시설

구분	시설명	거리
마트	이니스프리신	인근

음식점 및 서비스업

구분	시설명	비고
음식점	지니	인근
음식점	오페라	인근
음식점	홍콩반점0410부산	인근
서비스	에이치제이헤어샵	인근

만덕동은 주거지역 특성상 일상적인 편의시설들이 적절히 분포되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 덕천 상권과도 인접하여 대형 상업시설 이용도 편리합니다.

자연환경·주거환경

환경 특성

감정평가서에 따르면 자연환경(조망·풍치·경관 등) 측면에서 양호한 조건을 갖추고 있습니다. 백양초등학교 인근의 조용한 주거환경을 형성하고 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

장례시설

반경 2km 내 장례시설 정보는 확인되지 않아 일반적인 주거환경을 유지하고 있습니다.

지역 치안 현황

2024년 부산 북구 범죄 통계를 보면 주요 범죄 유형별 현황은 다음과 같습니다:

범죄유형	주요 세부유형	연간 발생건수
지능범죄	사기	3,505건
교통범죄	교통범죄	2,094건
절도범죄	절도범죄	1,877건
기타범죄	기타범죄	1,869건
폭력범죄	폭행	805건
특별경제범죄	특별경제범죄	736건

북구는 대도시 인구밀집 지역의 일반적인 치안 수준을 보이고 있으며, 주거지역인 만덕동은 상대적으로 안전한 편입니다.

건물 정보

건축물 개요

항목	내용
건물명	백양디이스트
주용도	공동주택(아파트)
구조	철근콘크리트구조
연면적	3,594.54㎡
대지면적	–
건폐율	–
용적률	–
사용승인일	2015년 10월 21일
지상층수	11층
지하층수	0층
승강기수	–
총세대수	44세대
에너지효율등급	–

전유부분 상세

감정평가서에 따르면 해당 호실(303동 602호)의 상세 정보는 다음과 같습니다:

구분	면적(㎡)
전유면적	59.1416㎡
공용면적	55.9935㎡
전유+공용	115.1351㎡
대지권면적	49.6492㎡

철근콘크리트구조로 견고하게 시공되었으며, 11층 규모의 중저층 아파트로서 적정한 세대 밀도를 유지하고 있습니다.

토지이용계획

항목	내용
용도지역	제3종일반주거지역
용도지구	택지개발지구
용도구역	제1종지구단위계획구역, 정비구역
기타제한	절대보호구역, 상대보호구역

택지개발지구로 조성된 지역으로 계획적인 주거단지 개발이 이루어진 곳입니다.

공시지가 현황

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용현황
2025년	1,569,000원	일반

지역 시장 동향

부동산 시장 지수

부산 북구 아파트 매매지수 동향(KB부동산 기준):

기준일	매매지수	전월 대비
2025-04-01	162.62	–
2025-03-01	160.12	+2.50

최근 수개월간 매매지수가 상승 추세를 보이고 있어 지역 부동산 시장이 회복되고 있는 모습입니다.

지역 대표 아파트 현황

백양디이스트는 만덕동 지역의 대표적인 중소규모 아파트 단지 중 하나입니다. 2015년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, 44세대의 적당한 규모로 관리의 효율성이 높습니다.

지역 상급지 TOP 5

부산 북구 진행 중인 경매물건 중 입지점수 상위 5개 물건:

순위	건물명	전용(㎡)	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1	아덴펜트하우스	23.42	18층	24,354,000원	207,000,000원	–	04-01	A	81
2	백양디이스트 ★	59.14	6층	184,800,000원	264,000,000원	-30.26%	04-08	B	76
3	금곡6단지주공아파트	49.32	14층	55,860,000원	114,000,000원	-46.80%	04-08	B	75
4	산호한양아파트	59.82	4층	41,503,000원	121,000,000원	-66.12%	04-08	B	74
5	수정강변타운	84.34	1층	256,200,000원	366,000,000원	-32.58%	03-31	B	73

백양디이스트는 북구 지역 경매물건 중 2번째로 높은 입지점수(76점, B등급)를 받아 상당히 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

입지 및 점수 분석

구분	점수	등급	특징
종합점수	76점	B등급	우수한 입지 조건
교통접근성	60점	–	버스 중심 교통망
학군환경	90점	–	백양초등학교 인근
편의시설	70점	–	기본적인 생활편의시설 완비
건물조건	65점	–	2015년 준공, 적정 규모
인구활력도	70점	–	안정적인 주거지역

특히 학군환경에서 90점의 높은 점수를 받아 교육환경이 매우 우수함을 확인할 수 있습니다.

대출 및 정책자금 현황

주요 은행 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	최저금리	최고금리	비고
국민은행	주택담보대출	4.070%	6.210%	변동금리
신한은행	주택담보대출	3.710%	5.360%	변동금리
농협은행	주택담보대출	3.800%	5.810%	변동금리
기업은행	주택담보대출	4.180%	6.580%	변동금리
광주은행	주택담보대출	4.490%	5.820%	변동금리

주요 정책자금

상품명	금리	한도	조건
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	4,500만원	부부합산 연소득 5천만원 이하, 19~34세
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1억2천만원	부부합산 연소득 5천만원 이하
갱신만료 임차인 지원	–	4억5천만원	기존 버팀목 대출 이용자

투자 포인트 정리

긍정 요소

• KB시세 대비 30.26% 할인된 가격으로 상당한 할인 혜택
• 2015년 준공으로 비교적 신축 아파트
• 백양초등학교 바로 인근으로 학군 접근성 우수
• 44세대 소규모 단지로 관리 효율성 높음
• 북구 지역 입지점수 상위권(76점, B등급)
• 동일단지 내 최근 거래가가 감정가 수준으로 가격 신뢰성 확보

주의 요소

• 1회 유찰로 시장 관심도 확인 필요
• 관리비 290만원 미납으로 매수인 인수 가능
• 지하철역 접근이 다소 불편한 위치
• 감정평가 시 내부 확인 불가로 실제 상태 점검 필요

예상 시나리오

지역 평균 낙찰가율 78.66%를 적용할 경우 예상 낙찰가는 약 2억 770만원 수준이 될 것으로 예상됩니다. 최저입찰가 1억 8,480만원에서 시작하여 경쟁 입찰 시 KB시세 수준인 2억 6,500만원까지 상승할 가능성도 있습니다.

데이터 기준

• 감정평가 기준시점: 2025년 1월 14일
• KB시세 기준일: 2026년 3월 20일
• 실거래가: 2026년 2월 1일 거래분
• 공시가격: 2025년 기준
• 데이터 수집일: 2026년 기준

본 자료는 공개된 경매 정보 및 부동산 데이터를 기반으로 작성된 정보 제공 목적의 분석 자료입니다. 투자 권유나 매매 추천이 아니며, 실제 응찰 전에는 반드시 현장 확인 및 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.

더 자세한 정보 및 최신 업데이트: https://auctionlabs.co.kr/cases/47412