서면초등학교 도보권, 인천 연수구 동남아파트 경매 – 전용 52.14㎡ / 감정가 2.4억

인천광역시 연수구 동춘동에 위치한 동남아파트는 서면초등학교 남서측 도보권에 자리잡고 있습니다. 감정평가서에 따르면 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 주거환경이 안정적이며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 1994년 건축된 철근콘크리트 15층 아파트로, 위생설비, 난방설비, 승강기 등 기본적인 편의시설이 갖춰져 있습니다. KB시세 대비 38.8% 할인된 가격으로 경매에 나와 있어, 경매 초보자도 주목해볼 만한 물건입니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경572193
법원명	인천지방법원
소재지(도로명)	인천광역시 연수구 먼우금로 19 (동춘동,동남아파트)
건물명	동남아파트
동·호수	104동 210호
전용면적	52.14㎡ (약 15.8평)
층수	2층 / 15층
건축연도	1994년
입찰일	2026년 4월 14일
입찰장소	219호 법정
최저입찰가	1억 6,660만원
보증금	1,666만원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행 중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2026-03-12	유찰	미상	–
2회차	2026-04-14	진행 중	–	–

2회차 입찰이 진행 중인 상황입니다. 1회차에서 유찰된 후 재입찰에 나온 물건으로, 경매 참여를 검토하실 때 이 점을 참고하시기 바랍니다.

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	2억 3,800만원	호원감정평가사사무소 감정 (2024.12.04)
KB시세(중간값)	1억 2,000만원	2026년 3월 27일 기준
KB시세(상한)	1억 3,000만원	–
KB시세(하한)	1억 750만원	–
최저입찰가	1억 6,660만원	감정가의 70%
실거래가	2억 3,800만원	2026년 3월 1일 거래

할인율 분석

• KB시세 대비 할인율: 38.83% (KB중간값 1.2억원 → 최저입찰가 1.67억원)
• 실거래가 대비: 실거래가와 최저입찰가가 역전된 상황 (-30%)

이는 매우 특이한 현상으로, KB시세가 감정가나 실거래가보다 현저히 낮게 평가된 것으로 보입니다. 감정평가서에 따르면 동일단지 내 2024년 9월 거래사례(2.4억원)를 기준으로 평가했으므로, KB시세의 신뢰성을 재검토해볼 필요가 있습니다.

공시가격

기준연도	공시가격	감정가 대비
2025년	1억 4,000만원	58.8%

공시가격은 감정가의 약 59% 수준으로, 일반적인 공시가격 수준(시가의 60~70%)을 고려할 때 적정한 범위에 있습니다.

건물 정보

감정평가서에 따르면 본 물건은 철근콘크리트조 경사슬래브위 아스팔트싱글지붕 구조의 15층 아파트 중 2층에 위치하고 있습니다.

건축물 상세 정보

항목	내용
건물명	동남아파트
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	12,567.78㎡
사용승인일	1994년 12월 8일
지상층수	15층
지하층수	1층
승강기수	2대
총 세대수	180세대
에너지효율등급	미평가 (0등급)

전유부분 구조

감정평가서에 따르면 해당 호수의 구조는 다음과 같습니다:
– 외벽: 시멘트몰탈위 페인트마감
– 내벽: 벽지 및 타일마감
– 창호: 샷시 유리창
– 설비: 위생설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 자동화재탐지설비, 승강기설비 등 완비

1994년 건축물로 30년이 경과된 상태이므로, 내부 인테리어나 설비의 노후화를 감안한 투자계획을 세우시는 것이 좋겠습니다.

교통 분석

감정평가서에 따르면 본 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정이 보통 수준입니다.

지하철 접근성

수집된 데이터에는 인근 지하철역 정보가 없어, 지하철 이용 시 상당한 거리를 이동해야 할 것으로 예상됩니다. 연수구 지역 특성상 인천지하철 1호선이나 수인선 이용을 위해서는 버스를 환승해야 할 가능성이 높습니다.

버스 교통

감정평가서에서 “인근에 버스정류장이 소재하여 보통”이라고 평가하고 있어, 기본적인 버스 이용은 가능할 것으로 보입니다. 다만 구체적인 노선 정보는 현지 확인이 필요합니다.

도로 접근성

• 인접도로: 단지내 포장도로 이용
• 차량진입: 가능
• 주차: 아파트 단지 내 주차장 이용

1994년 건축된 아파트 단지로, 최근 건축된 단지에 비해 주차공간이 부족할 수 있으니 이 점도 고려하시기 바랍니다.

학군·교육 분석

감정평가서에 따르면 본 물건은 서면초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

교육환경

• 초등학교: 서면초등학교가 도보권에 위치
• 교육환경보호구역: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경이 보호받고 있습니다

토지이용계획에서 “상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>”로 지정되어 있어, 학교 주변의 교육환경을 보호하기 위한 각종 규제가 적용됩니다. 이는 자녀 교육에는 유리하지만, 상업시설 운영 등에는 제약이 있을 수 있습니다.

학원가 현황

수집된 데이터에는 인근 학원 정보가 없어 구체적인 사교육 환경을 파악하기 어렵습니다. 동춘동 지역의 특성상 주거지역 내 소규모 학원들이 있을 것으로 예상되나, 현지 확인이 필요합니다.

생활 편의시설

상업시설

수집된 데이터에 따르면 인근에 다음과 같은 상업시설들이 있습니다:

시설명	업종
인테리어디자인현	인테리어
인천닭강정	음식점
떡나달	음식점
봉재산오리	음식점
우물가향목	음식점

음식점이 다수 있어 외식 편의성은 어느 정도 확보되어 있는 것으로 보입니다. 다만 대형마트나 편의점, 병원 등 기본적인 생활편의시설에 대한 정보가 부족하여, 경매 참여 전 현지 답사를 통해 확인하시는 것이 좋겠습니다.

의료시설

인근 병원이나 의료시설에 대한 구체적인 정보가 수집되지 않았습니다. 연수구청이나 보건소 등 공공의료시설까지의 거리와 접근성을 사전에 확인해보시기 바랍니다.

자연환경·주거환경

공원 및 녹지

토지이용계획에 “공원”과 “완충녹지”가 포함되어 있어, 인근에 공원이나 녹지공간이 있는 것으로 보입니다. 감정평가서에서도 “주위환경은 보통”이라고 평가하고 있어, 기본적인 주거환경은 갖춰져 있는 것으로 판단됩니다.

장례시설

수집된 데이터에는 인근 장례시설에 대한 정보가 없습니다.

지역 안전성

2024년 연수구 범죄통계를 보면 주요 범죄 유형별 발생 건수는 다음과 같습니다:

범죄유형	발생건수	비고
지능범죄(사기)	2,725건	가장 많음
기타범죄	1,622건	–
절도범죄	1,185건	–
교통범죄	1,026건	–
폭행	806건	폭력범죄 중 최다
특별경제범죄	754건	–

강력범죄(살인, 강도, 강간 등)는 상대적으로 적은 편이나, 사기나 절도 등 재산범죄가 많은 편입니다. 전체적으로는 대도시 평균 수준의 치안 환경으로 보입니다.

토지이용계획

용도지역

• 제2종일반주거지역: 중밀도 주거지역으로 4층 이하 건물 건축 가능
• 대로2류(폭 30m~35m): 넓은 도로에 접해 접근성이 양호

지구 및 구역 지정

• 지구단위계획구역: 계획적 개발 및 관리
• 상대보호구역: 교육환경 보호를 위한 규제
• 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 개발 제한
• 토지거래계약에관한허가구역: 토지거래 시 허가 필요

토지가격

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용
2025년	1,812,000원	일반

㎡당 181만원의 공시지가는 연수구 지역 평균 수준으로 보입니다.

지역 시장 동향

아파트 매매시장 동향

연수구 아파트 매매가격지수 추이를 보면:

기준일	매매지수
2025-04	135.41
2025-03	134.19
2025-02	133.76
2025-01	133.60
2024-04	135.40
2024-03	136.35

2024년 3월을 정점으로 하락했다가 2025년 들어 다시 상승세를 보이고 있습니다. 최근 4개월간 지속적인 상승 추세를 보여 지역 부동산 시장이 회복되고 있는 것으로 보입니다.

지역 대장 아파트

동남아파트는 1994년 건축, 180세대 규모로 중소형 단지에 해당합니다. 연수구 지역에는 송도신도시의 대규모 신축 단지들이 많아 상대적으로 소규모이지만, 동춘동 지역에서는 안정적인 주거단지로 자리잡고 있습니다.

연수구 상급지 TOP 5

현재 연수구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개는 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1	글로벌캠퍼스푸르지오	134.96㎡	39층	7.9억원	11.3억원	7.71%	04-17	B등급	71점
2	현대아파트	84.97㎡	3층	3.6억원	5.2억원	41.37%	04-28	B등급	70점
3	송도푸르지오하버뷰	127.12㎡	12층	3.9억원	5.6억원	-66.82%	04-13	B등급	65점
4	★동남아파트	52.14㎡	2층	1.7억원	2.4억원	38.83%	04-14	B등급	65점
5	송도더샵마스터뷰	84.92㎡	24층	4.3억원	4.3억원	–	04-22	C등급	64점

★ 표시된 동남아파트가 4위에 랭크되어 있습니다. 같은 65점을 받은 송도푸르지오하버뷰와 비교하면 면적 대비 가격이 저렴하고, KB할인율도 더 높아 경매 참여를 고려해볼 만한 물건입니다.

권리관계 및 특이사항

근저당권 설정

• 근저당권: 2016년 3월 23일 설정
• 8년 전에 설정된 근저당권으로, 경매 과정에서 말소될 예정입니다.

임대관계

감정평가서에 “임대관계 미상”으로 기재되어 있어, 현재 임차인 거주 여부를 확인할 수 없습니다. 경매 참여 전 반드시 현지 답사를 통해 점유 상황을 확인하시기 바랍니다.

내부구조 확인 필요

감정평가서에서 “기준시점일 현재 이해관계인 부재로 내부구조는 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 인근 주민 탐문 등에 의거 확인하였으므로, 실제 내부구조와 상이할 수 있으니 경매진행시 재확인하시기 바랍니다”라고 명시하고 있습니다.

이는 내부를 직접 확인하지 못했다는 의미로, 실제 물건 상태가 예상과 다를 수 있으니 주의하시기 바랍니다.

투자 시 고려사항

장점

1. 교육환경: 서면초등학교 도보권, 교육환경보호구역
2. 할인율: KB시세 대비 38.8% 할인
3. 소형평형: 52.14㎡로 임대 수요 확보 용이
4. 안정적 단지: 1994년 준공, 180세대 중규모 단지

주의사항

1. 건축연도: 1994년 건축으로 30년 경과, 노후화 진행
2. 저층: 2층으로 조망권 및 일조권 제약
3. 교통: 지하철역 접근성 부족
4. 점유상태: 임대관계 미상으로 현지 확인 필수
5. 내부상태: 감정평가 시 내부 미확인

예상 투자비용

• 최저입찰가: 1억 6,660만원
• 보증금: 1,666만원
• 취득세: 약 400만원 (2.4% 적용시)
• 법무사비: 약 200만원
• 기타비용: 약 200만원
• 총 투자비용: 약 1억 7,460만원 (낙찰가 기준)

대출 정보

은행 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	최저금리	최고금리
신한은행	주택담보대출	3.71%	5.36%
농협은행	주택담보대출	3.80%	5.81%
국민은행	주택담보대출	4.07%	6.21%
기업은행	주택담보대출	4.18%	6.58%
광주은행	주택담보대출	4.49%	5.82%

정책자금 대출

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	4,500만원	19~34세 청년 무주택자
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1억 2,000만원	연소득 5천만원 이하 무주택자
갱신만료 임차인 지원	–	4억 5,000만원	기존 버팀목 이용자

데이터 기준 및 유의사항

• 감정평가 기준시점: 2024년 12월 4일
• KB시세 기준일: 2026년 3월 27일
• 범죄통계: 2024년 연수구 기준
• 공시가격: 2025년 기준

본 자료는 공개된 경매 데이터와 공식 통계를 바탕으로 작성된 정보 제공 목적의 분석 자료입니다. 투자 권유나 추천이 아니며, 경매 참여 시에는 반드시 현지 답사와 추가적인 실사를 통해 물건 상태를 직접 확인하시기 바랍니다.

특히 본 물건은 감정평가 시 내부 확인이 이루어지지 않았고, 임대관계도 미상인 상태이므로 입찰 전 충분한 조사가 필요합니다.

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