1회 유찰, 구로구 루체비스타 경매 — 전용 29.98㎡ 15층 / 최저가 2.4억

지하철 1호선 오류동역 북서측에 자리한 이 도시형생활주택은 2020년 사용승인받은 지하2층·지상15층 규모의 복합건물입니다. 현재 1회 유찰되어 최저입찰가가 감정가 3.05억에서 20% 할인된 2.4억으로 책정되었습니다. 감정평가서에 따르면 석재 붙임 마감의 외벽과 인테리어 마감의 내부로 구성된 원룸형 아파트로, 기계식주차장과 승강기 등 기본 편의시설을 갖추고 있습니다. 해당 물건은 2024년 2월 압류 사유로 경매에 진행 중이며, 오는 2026년 4월 23일 서울남부지방법원에서 2차 입찰이 예정되어 있습니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경10947
법원명	서울남부지방법원
소재지	서울특별시 구로구 고척로 5 (오류동, 루체비스타)
건물명	루체비스타
전용면적	29.98㎡ (약 9.1평)
층수	15층/15층
건축연도	2020년
입찰일	2026년 4월 23일 오후 2시
입찰장소	서울남부지방법원 제112호 법정
최저입찰가	244,000,000원 (2.4억)
보증금	24,400,000원 (10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행 중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1차	2026년 3월 18일	유찰	–	–
2차	2026년 4월 23일	진행 중	–	–

첫 번째 입찰에서 유찰된 후 약 한 달의 기간을 두고 2차 입찰이 진행됩니다. 해당 물건은 압류 사유로 경매가 시작되었으며, 감정평가사 김영민이 2025년 7월 21일 기준으로 평가한 감정가를 바탕으로 최저입찰가가 산정되었습니다.

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	305,000,000원 (3.05억)	2025년 7월 21일 기준
KB시세	–	데이터 없음
최저입찰가	244,000,000원 (2.4억)	감정가의 80%
예상낙찰가	–	산정 불가
KB대비 할인율	–	데이터 없음
실거래가대비 할인율	14.02%	2026년 3월 거래 기준

감정평가서에 따르면 거래사례비교법을 통해 산출된 단가는 ㎡당 10,182,831원으로, 인근 유사 부동산의 가격 수준인 9,500,000~10,500,000원/㎡ 범위 내에서 결정되었습니다. 최근 실거래가는 2026년 3월 1일 기준 2.14억으로 확인되며, 현재 최저입찰가는 이보다 약 14% 높은 수준입니다.

실거래 이력

거래일	전용면적(㎡)	층	거래금액
2026년 3월 1일	29.98	–	214,000,000원 (2.14억)

실거래 데이터가 제한적이나, 가장 최근 거래가 현재 최저입찰가보다 낮은 수준에서 형성되어 있어 시장 상황을 고려할 필요가 있습니다.

지역 낙찰가율 트렌드

기간	평균낙찰가율	총건수	낙찰	유찰
1개월	96.20%	1건	1건	0건
3개월	96.20%	1건	1건	0건
6개월	96.20%	1건	1건	0건
1년	96.20%	1건	1건	0건

구로구 지역의 최근 경매 낙찰가율은 96.2%로 상당히 높은 수준을 보이고 있으나, 표본수가 적어 참고 수준으로만 활용해야 합니다.

교통 분석

감정평가서에 따르면 본 단지는 지하철 1호선 오류동역 북서측 인근에 위치하며, 시내버스정류장과의 접근성도 양호한 것으로 평가됩니다. 제반 차량의 출입이 원활하여 대중교통과 자가용 이용 모두 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

오류동역은 1호선이 운행하는 역으로, 서울 중심가로의 접근이 비교적 용이합니다. 1호선을 통해 서울역까지 약 30분, 종각역까지 약 35분 정도 소요되며, 구로역에서 경인선으로 환승이 가능합니다. 또한 인근에 위치한 천왕역을 통해서도 1호선 이용이 가능하여 교통 선택권이 다양합니다.

건물 동측으로는 폭 약 20m의 왕복 4차선 포장도로가 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다. 고척로를 통해 서울 서남권 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 경인고속도로와 서부간선도로 등 주요 간선도로에 대한 접근성도 양호한 편입니다.

생활 편의시설

감정평가서에서 언급된 바에 따르면 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경이 보통 수준으로 평가되고 있습니다. 해당 건물 자체가 도시형생활주택, 업무시설, 제1종근린생활시설(소매점, 의원)이 복합된 구조로 건설되어 기본적인 편의시설 접근이 용이합니다.

건물 1층에는 소매점과 의원 등의 근린생활시설이 입주해 있어 일상생활에 필요한 기본 서비스를 건물 내에서 해결할 수 있는 장점이 있습니다. 또한 오류동 지역 특성상 전통시장과 상가들이 인근에 위치하고 있어 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

대형마트나 백화점 등 대규모 상업시설까지는 다소 거리가 있을 수 있으나, 1호선을 통한 접근이 가능하여 필요 시 이용이 어렵지 않습니다. 구로구청, 경찰서, 소방서 등 공공시설과의 거리도 적절한 수준으로 평가됩니다.

건물 정보

항목	내용
건물명	루체비스타
주용도	도시형생활주택(원룸형아파트), 업무시설, 제1종근린생활시설
구조	철근콘크리트구조 평스라브지붕
지상층수	15층
지하층수	2층
사용승인일	2020년 3월 20일
전유면적	29.98㎡
공용면적	13.39㎡
합계면적	43.37㎡
대지지분	5.1285㎡

건물 상세 구조

감정평가서에 따르면 해당 건물은 다음과 같은 층별 구성을 갖추고 있습니다:

층수	면적(㎡)	용도
지하2층	206.64	부대시설
지하1층	154.16	부대시설
1층	164.2	근린생활시설
2-6층	192.99/190.43	업무시설/생활주택
7-15층	148.22	도시형생활주택
옥탑층	19.6×2	부대시설

해당 15층 1502호는 도시형생활주택 구역에 위치하며, 원룸형 아파트로 구성되어 있습니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샤시창호로 시공되었습니다.

부대시설

감정평가서에 명시된 주요 시설은 다음과 같습니다:
– 위생 및 급·배수 설비
– 도시가스에 의한 개별 난방설비
– 승강기설비
– 기계식주차장 설비
– 화재탐지 및 소화설비

기계식주차장이 설치되어 있어 주차 문제를 해결할 수 있으며, 승강기가 설치되어 15층까지의 수직 이동이 편리합니다. 도시가스 개별 난방으로 각 세대별 난방비 조절이 가능한 장점이 있습니다.

토지 이용 현황

토지 정보

지번	지목	용도지역	면적(㎡)
오류동 6-63	대지	일반상업지역	331
오류동 314-32	대지	일반상업지역	2

총 333㎡의 대지에 건설된 건물로, 일반상업지역에 위치하여 상업시설과 주거시설의 복합 개발이 가능한 지역입니다. 감정평가서에 따르면 2필지 일단의 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로 기술되어 있습니다.

토지이용계획

감정평가서에 명시된 토지이용제한 사항:
– 도시지역, 일반상업지역(2003년 9월 2일 지정)
– 도로계획(2015년 10월 1일, 접합)
– 가로구역별 최고높이 제한지역(2015년 8월 27일, 건축법 적용)
– 대공방어협조구역(위탁고도: 해발 165m)

일반상업지역으로 지정되어 있어 상업시설과 업무시설, 주거시설의 복합 개발이 가능하며, 현재 건물도 이러한 용도지역의 특성을 반영하여 다양한 시설이 복합된 형태로 개발되었습니다.

감정평가 세부 분석

감정평가 방법론

김영민 감정평가사는 거래사례비교법을 주요 평가방법으로 사용하여 해당 물건을 평가했습니다. 집합건물의 특성상 토지와 건물을 일괄하여 평가하였으며, 대상물건과 동일 단지 내 거래사례를 비교표준으로 활용했습니다.

비교 거래사례

주요 비교사례로 사용된 거래:
– 소재지: 오류동 6-6 루체비스타 제8층 제80호
– 거래일: 2023년 2월 8일
– 거래가액: 291,900,000원
– 전용면적: 29.98㎡ (동일)
– ㎡당 단가: 9,736,491원
– 사용승인일: 2020년 3월 20일 (동일)

가격 조정 과정

조정 항목	적용 계수	사유
사정보정	1.000	정상거래로 판단
시점수정	0.99604	구로구 아파트 매매가격지수 적용
가치형성요인 비교	1.050	층별 효용 우세(8층→15층)

최종 산정단가: 10,182,831원/㎡
최종 감정평가액: 305,000,000원

15층이 8층보다 조망권과 개방감에서 우세하다고 판단하여 5% 상향 조정이 적용되었습니다. 시점수정에서는 구로구 아파트 매매가격지수의 하락을 반영하여 소폭 하향 조정되었습니다.

토지·건물 가격 배분

한국감정평가협회 기준에 따른 배분:
– 토지가격: 183,000,000원 (60%)
– 건물가격: 122,000,000원 (40%)
– 합계: 305,000,000원

이는 집합건물의 일반적인 토지·건물 배분비율을 적용한 결과입니다.

지역 범죄 안전도

2024년 구로구 범죄 통계에 따르면 다음과 같은 현황을 보이고 있습니다:

주요 범죄 현황

범죄유형	발생건수	비중
지능범죄(사기)	3,199건	최다
기타범죄	2,052건	2위
절도범죄	1,572건	3위
특별경제범죄	1,017건	4위
폭력범죄(폭행)	961건	5위

강력범죄 현황

세부유형	발생건수
강제추행	150건
강간	30건
유사강간	7건
살인미수등	5건
방화	5건
살인기수	2건

전반적으로 도시지역의 일반적인 범죄 발생 수준을 보이고 있으며, 강력범죄의 경우 상대적으로 낮은 발생률을 나타내고 있습니다. 다만 지능범죄와 재산범죄의 비중이 높은 편이므로 일상적인 주의가 필요합니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 구로구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1위	천왕이펜하우스6단지	84.97㎡	7층	5.47억	6.84억	-22.93%	4월21일	B	71점
2위	미진주택	38.25㎡	7층	1.39억	2.17억	–	4월16일	B	71점
3위	★루체비스타	29.98㎡	15층	2.4억	3.05억	–	4월23일	B	70점
4위	대림역포스큐	14.58㎡	16층	0.49억	0.96억	-55.32%	4월14일	C	64점
5위	엠센트럴뷰	49.90㎡	6층	4.27억	5.34억	–	4월23일	C	62점

해당 루체비스타 물건은 구로구 내에서 3번째로 높은 입지점수(70점, B등급)를 기록하고 있습니다. 특히 교통점수(85점)와 학교점수(90점)에서 높은 평가를 받았으나, 편의시설점수(55점)와 건물점수(50점)에서는 상대적으로 낮은 점수를 받았습니다.

대출 금리 정보

주요 은행 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	최저금리	최고금리	평균금리
국민은행	주택담보대출(변동)	4.070%	6.210%	–
신한은행	주택담보대출(변동)	3.710%	5.360%	–
농협은행	주택담보대출(변동)	3.800%	5.810%	–
기업은행	주택담보대출(변동)	4.180%	6.580%	–
광주은행	주택담보대출(변동)	4.490%	5.820%	–

현재 주택담보대출 금리는 3.7%~6.6% 범위에서 형성되어 있으며, 개인의 신용도와 소득 수준에 따라 차등 적용됩니다.

정책자금 대출

상품명	금리범위	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	4,500만원	만19~34세 청년
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1.2억원	무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	별도 문의	4.5억원	기존 이용자

정책자금의 경우 소득 기준(부부합산 연소득 5천만원 이하)과 자산 기준(순자산가액 3.45억원 이하)을 충족하는 무주택자에게 제공됩니다.

지역 부동산 시장 동향

구로구 아파트 매매지수

기준일	매매지수	전월 대비
2025년 4월	167.48	+2.2%
2025년 3월	163.83	+2.0%
2025년 2월	160.60	+1.2%
2025년 1월	158.74	-0.1%
2024년 4월	158.89	-0.7%
2024년 3월	160.06	–

2025년 들어 구로구 아파트 매매지수가 지속적으로 상승하고 있어 지역 부동산 시장의 회복세를 보이고 있습니다. 특히 3~4월 상승폭이 확대되는 추세입니다.

투자 참고사항

해당 물건은 도시형생활주택으로 분류되어 일반 아파트와는 다른 특성을 가지고 있습니다. 29.98㎡의 소형 평수로 1인 가구나 신혼부부 등을 대상으로 한 임대 수요를 고려할 수 있습니다. 오류동역 인근 위치로 교통 접근성이 양호하며, 건물 자체에 근린생활시설이 있어 편의성도 확보되어 있습니다.

감정평가서상 동일 단지 내 최근 거래사례와의 비교를 통해 적정성이 검토되었으며, 15층 고층이라는 장점이 5% 가산 평가되었습니다. 다만 현재 최저입찰가가 최근 실거래가보다 14% 높은 수준이므로 시장 상황을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

건물이 2020년 사용승인을 받아 비교적 신축에 해당하며, 기계식주차장과 승강기 등 기본 시설이 잘 갖춰져 있는 점은 긍정적입니다. 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

데이터 기준

• 감정평가 기준일: 2025년 7월 21일
• 실거래가 기준일: 2026년 3월 1일
• 범죄통계 기준년도: 2024년
• 부동산 지수 기준일: 2025년 4월
• 대출금리 조회일: 2025년 기준

본 자료는 공개 데이터를 기반으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 추천이 아닙니다. 실제 경매 참여 전에는 현장 확인과 추가적인 실사가 필요합니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/83