이 물건은 유찰되었습니다. (유찰 7회) — 다음 회차 최저가는 약 2,146만억원으로 낮아질 수 있습니다.
감정가 2.28억원, KB시세 1.25억원인 이 물건의 최저입찰가는 2,682만원으로 KB시세 대비 약 69% 할인된 가격입니다. 6회 유찰을 거치며 최저입찰가가 지속적으로 하락한 상태입니다. 의정부동 지역 아파트 평균 낙찰가율 69.65%(1년간 평균)와 비교했을 때, 현재 최저입찰가 수준에서는 상당한 가격 매력도를 보이고 있습니다. 의정부경전철 의정부중앙역 인근 상업지역에 위치한 혜성루첸리는 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경72201 |
| 법원명 | 의정부지방법원 |
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로 1311 (의정부동) |
| 건물명 | 혜성루첸리 |
| 전용면적 | 31.72㎡ (9.59평) |
| 층수 | 10층 |
| 총층수 | 16층 |
| 건축연도 | 2022년 |
| 입찰일 | 2026년 4월 22일 |
| 입찰장소 | 제6호법정(제2별관101호) |
| 최저입찰가 | 2,682만 4천원 |
| 보증금 | 268만 2천원 (10%) |
| 유찰횟수 | 6회 |
| 현재상태 | 진행 |
| 권리관계 | 2023.07.13 압류 |
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1차 | 2025.09.17 | 유찰 | – | – |
| 2차 | 2025.10.22 | 유찰 | – | – |
| 3차 | 2025.11.26 | 유찰 | – | – |
| 4차 | 2026.01.07 | 유찰 | – | – |
| 5차 | 2026.02.11 | 유찰 | – | – |
| 6차 | 2026.03.18 | 유찰 | – | – |
| 7차 | 2026.04.22 | 진행중 | – | – |
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 2억 2,800만원 | 2025.05.13 기준 |
| KB시세(중간) | 1억 2,500만원 | 2026.03.13 기준 |
| KB시세(상한) | 1억 3,000만원 | – |
| KB시세(하한) | 1억 2,100만원 | – |
| 최저입찰가 | 2,682만 4천원 | 7차 기준 |
| KB대비 할인율 | -69.34% | 상당한 할인폭 |
| 예상낙찰가 | – | 미공개 |
감정평가서에 따르면 인근 유사 부동산의 경우 전용면적 기준으로 7,000,000원/㎡~7,200,000원/㎡ 수준으로 조사되었습니다. 본 물건의 감정평가는 거래사례비교법을 통해 동일 건물 내 거래사례를 기준으로 산정되었으며, 사례#1(36.851㎡)의 경우 2022년 5월 3억원에 거래된 바 있습니다.
| 기간 | 평균낙찰가율 | 비고 |
|---|---|---|
| 의정부동 1년간 | 69.65% | 지역 평균 |
| 의정부동 6개월 | 67.59% | 최근 동향 |
| 의정부시 1년간 | 72.80% | – |
| 경기도 1년간 | 72.11% | – |
교통 분석
감정평가서에 따르면 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 의정부경전철 “의정부중앙역”이 소재하는 등 대중교통상황이 양호합니다.
의정부중앙역은 의정부경전철이 운행하며 도보권 내에 위치합니다. 의정부경전철을 통해 서울 지하철 1호선 의정부역과 연결되어 서울 도심 접근이 용이합니다. 특히 상업지역에 위치하여 각종 대중교통 이용 편의성이 높습니다.
버스교통의 경우 호국로변에 위치하여 의정부시 주요 간선도로를 따라 운행하는 시내버스 및 광역버스 이용이 편리합니다. 서울 강북구, 도봉구 방면으로의 접근성이 우수합니다.
학군·교육 분석
감정평가서에서 토지이용계획 확인 결과, 의정부동 214-77, 214-79번지의 경우 상대보호구역(의정부중앙초)으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.
인근 지역은 의정부시 중심가로서 초등학교, 중학교, 고등학교가 비교적 고르게 분포되어 있습니다. 특히 의정부중앙초등학교가 인근에 위치하여 초등교육 접근성이 양호합니다.
학원가의 경우 의정부시 중심 상권 내에 위치하여 각종 교습시설 이용이 편리합니다. 의정부 구시가지 학원가와 가까운 거리에 있어 다양한 교육 선택권을 제공합니다.
생활 편의시설
감정평가서에 따르면 본건 주위는 노선 상가지대로서 인근에 학교, 공원, 아파트, 오피스텔, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
상업시설:
의정부시 중심 상권에 위치하여 각종 상업시설 접근이 매우 용이합니다. 호국로변 상가들을 통해 생필품 구매, 음식점 이용 등 일상생활 편의성이 높습니다.
마트/편의점:
인근 상업지역 내 다수의 편의점과 중소형 마트가 분포되어 있습니다. 대형마트의 경우 의정부시 중심가 접근이 용이합니다.
음식점/카페:
상업지역 특성상 다양한 음식점과 카페가 밀집되어 있습니다. 특히 호국로변을 중심으로 한 상가지역에서 다양한 외식 옵션을 제공합니다.
의료시설:
의정부시 중심가 인근으로 각종 의료시설 접근이 편리합니다. 종합병원까지의 접근성도 양호한 편입니다.
자연환경·주거환경
감정평가서에서 확인된 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 상업지역 내 위치하여 도심형 주거환경을 제공합니다.
인근 공원:
의정부시 중심가 인근으로 공원시설 접근이 가능하나, 상업지역 특성상 대규모 자연공간은 제한적입니다.
장례시설:
해당 데이터에서는 구체적인 장례시설 정보가 확인되지 않습니다.
범죄통계 (의정부시 2024년 기준):
| 범죄유형 | 주요 세부유형 | 발생건수 |
|---|---|---|
| 지능범죄 | 사기 | 3,595건 |
| 기타범죄 | 기타범죄 | 2,206건 |
| 교통범죄 | 교통범죄 | 1,699건 |
| 절도범죄 | 절도범죄 | 1,475건 |
| 폭력범죄 | 폭행 | 1,324건 |
| 특별경제범죄 | – | 894건 |
의정부시 전체적으로는 사기 범죄가 가장 높은 비중을 차지하며, 일반적인 도시 지역의 범죄 패턴을 보입니다.
건물 정보
감정평가서에 따르면 본 건물의 상세 정보는 다음과 같습니다:
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 혜성루첸리 |
| 주용도 | 아파트-원룸형주택, 업무시설(오피스텔) |
| 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 |
| 총층수 | 지상 16층, 지하 1층 |
| 사용승인일 | 2022.01.05 |
| 전유면적 | 31.721㎡ |
| 공용면적 | 20.853㎡ |
| 전체면적 | 52.574㎡ |
| 대지권 | 6.17㎡ |
층별 면적 구성:
– 지하1층: 278.94㎡
– 1층: 126.83㎡
– 2층: 304.78㎡
– 3~7층(각층): 297.473㎡
– 8층: 232.452㎡
– 9~13층(각층): 238.749㎡
– 14~16층(각층): 286.629㎡
– 옥탑1층: 21.41㎡
건축 마감재:
– 외벽: 몰탈위 페인팅마감, 화강석마감
– 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임
– 창호: 샤시 창호
설비사항:
기본적인 위생급배수설비, 도시가스공급설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기, 주차장 등을 갖추고 있습니다.
토지이용현황:
| 지번 | 지목 | 용도지역 | 면적(㎡) |
|---|---|---|---|
| 214-76 | 대지 | 일반상업지역 | 154.7 |
| 214-77 | 대지 | 일반상업지역 | 311.7 |
| 214-79 | 대지 | 일반상업지역 | 57.5 |
| 합계 | – | – | 523.9 |
토지·건물 가격 배분:
– 토지: 6,840만원 (30.0%)
– 건물: 1억 5,960만원 (70.0%)
– 합계: 2억 2,800만원
토지이용계획:
– 용도지역: 일반상업지역
– 용도지구: 대로2류(폭 30m~35m)
– 기타 제한: 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등
지역 시장 동향
의정부시 아파트 매매가격지수 동향을 보면 다음과 같습니다:
| 기준일 | 매매지수 | 전년동월 대비 |
|---|---|---|
| 2025.04 | 128.07 | +0.37% |
| 2025.03 | 128.13 | +0.62% |
| 2025.02 | 127.22 | +0.34% |
| 2025.01 | 126.79 | -0.12% |
| 2024.04 | 127.61 | – |
| 2024.03 | 128.83 | – |
최근 1년간 의정부시 아파트 매매시장은 소폭 상승세를 보이다가 최근 안정세에 접어든 모습입니다. 전반적으로 가격 변동폭이 크지 않아 안정적인 시장 상황을 보여주고 있습니다.
감정평가서에서 참고한 시점수정 지수에 따르면:
– 2022.04월 지수: 107.3
– 2025.03월 지수: 84.6
– 시점수정치: 0.78844
이는 2022년 거래사례 대비 약 21% 가격 하락을 반영한 수치입니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 의정부시에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 삼성래미안진흥아파트 | 98.67㎡ | 14층 | 3.38억 | 4.83억 | -27.29% | 04.14 | B | 72 |
| 2 | 승윤노블리안시티2차 | 23.31㎡ | 6층 | 547만원 | 9,500만원 | – | 04.23 | B | 71 |
| 3 | 송산주공아파트 | 59.42㎡ | 3층 | 5,762만원 | 2.4억 | -63.41% | 04.23 | B | 70 |
| 4 | 미리온타워 | 19.62㎡ | 10층 | 192만원 | 6,800만원 | – | 04.21 | B | 68 |
| 5 | ★혜성루첸리 | 31.72㎡ | 10층 | 2,682만원 | 2.28억 | -69.34% | 04.22 | B | 67 |
본 물건은 입지점수 67점으로 B등급에 해당하며, 특히 KB시세 대비 할인율이 -69.34%로 5개 물건 중 가장 높은 할인율을 보이고 있습니다.
대출금리 정보
주요 시중은행의 주택담보대출 금리 현황입니다:
| 은행명 | 대출유형 | 금리유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 변동금리 | 4.07% | 6.21% |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 변동금리 | 3.71% | 5.36% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 변동금리 | 3.80% | 5.81% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 변동금리 | 4.18% | 6.58% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 변동금리 | 4.49% | 5.82% |
정책자금 대출 옵션:
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0~1.3% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년 |
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1억 2천만원 | 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4억 5천만원 | 기존 이용자 |
감정평가 세부사항
감정평가법인 (주)대상감정평가법인 경기북지사에서 2025년 5월 13일 기준으로 작성된 감정평가서의 주요 내용입니다:
감정평가방법:
거래사례비교법을 주요 방법으로 사용하였으며, 동일 건물 내 거래사례를 기준으로 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교를 통해 평가하였습니다.
참고 거래사례:
– 사례#1: 동일건물 36.851㎡, 2022.05.14 거래, 3억원
– 사례#2: 동일건물 21.314㎡, 2022.05.30 거래, 1.5억원
– 사례#3: 동일건물 21.314㎡, 2022.05.20 거래, 1.5억원
평가 과정:
1. 기준사례(#1) 전용면적당 가격: 8,140,892원/㎡
2. 사정보정: 1.00 (정상거래로 판단)
3. 시점수정: 0.78844 (가격지수 반영)
4. 가치형성요인 비교: 1.12 (대상물건 우세)
5. 최종 비준가격: 228,037,114원 → 2억 2,800만원으로 결정
특이사항:
감정평가서에서는 “수차례에 걸쳐 현장실사를 하였으나, 소유자 및 그 이해관계인의 폐문부재로 내부는 건축물대장상 현황도, 동일라인 인접호 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하여 도시하였다”고 명시하고 있어, 실제 내부 상태와는 다소 상이할 수 있음을 경고하고 있습니다.
데이터 기준
- KB시세 기준일: 2026년 3월 13일
- 감정평가 기준일: 2025년 5월 13일
- 데이터 수집일: 2025년 기준
- 범죄통계: 2024년 기준
- 부동산 가격지수: 2025년 4월까지
본 자료는 공개된 법원경매 정보, 감정평가서, 부동산 통계 등을 종합하여 작성된 분석 자료입니다. 경매 참여 시에는 반드시 현장 확인과 추가적인 실사를 통해 정확한 물건 상태를 파악하시기 바랍니다. 본 정보는 투자 권유나 추천의 목적이 아닌 객관적 데이터 제공을 목적으로 하며, 경매 참여에 따른 모든 책임은 입찰자 본인에게 있습니다.
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