감정가 3.04억원인 강서구 메종드로제 12층 34.75㎡ 아파트가 최저입찰가 2.43억원으로 4차 입찰을 진행합니다. 이는 감정가 대비 약 20% 할인된 가격입니다. 이 물건은 이미 3회 유찰을 경험했으며, 매회 최저입찰가가 단계적으로 하락하면서 투자자들의 관심이 높아지고 있습니다. 감정평가서에 따르면 본 물건은 서울신강초등학교 북동측 인근에 위치하며, 까치산역과의 접근성이 양호한 것으로 평가되고 있습니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경6797 |
| 법원명 | 서울남부지방법원 |
| 소재지(도로명) | 서울특별시 강서구 곰달래로18길 33-21 |
| 건물명 | 메종드로제 |
| 전용면적 | 34.75㎡ (10.5평) |
| 층수 | 12층/13층 |
| 건축연도 | 2019년 |
| 입찰일 | 2026년 5월 28일 |
| 입찰장소 | 제112호 법정 |
| 최저입찰가 | 243,200,000원 |
| 보증금 | 24,320,000원 (입찰가 × 10%) |
| 유찰횟수 | 3회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력을 살펴보면 지속적인 유찰 과정에서 가격이 하락한 것을 확인할 수 있습니다:
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회차 | 2026-01-21 | 유찰 | – | – |
| 2회차 | 2026-03-11 | 유찰 | – | – |
| 3회차 | 2026-04-16 | 유찰 | – | – |
| 4회차 | 2026-05-28 | 진행중 | – | – |
가격 분석
감정평가서에 따르면 본 물건은 거래사례비교법을 통해 감정평가액이 산정되었습니다. 비교사례로는 인근 화곡동 915번지 아파트(46.03㎡, 거래가격 3.73억원)가 활용되었으며, 시점수정과 가치형성요인 비교를 통해 최종 감정가가 결정되었습니다.
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 304,000,000원 | 2025년 2월 1일 기준 |
| 최저입찰가 | 243,200,000원 | 감정가의 80% |
| 공시가격 | 179,000,000원 | 2025년 기준 |
| 감정가 대비 할인율 | 20.0% | – |
| 단위면적당 감정가 | 8,700,000원/㎡ | 전용면적 기준 |
감정평가서 내 참고자료에서 제시된 인근 평가사례를 보면, 같은 메종드로제 내 다른 호실들의 감정평가액은 다음과 같습니다:
| 호실 | 전용면적(㎡) | 감정평가액(원) | 단가(원/㎡) | 기준시점 |
|---|---|---|---|---|
| 8층 | 57.3 | 447,000,000 | 7,800,000 | 24.11.11 |
| 11층 | 49.26 | 394,000,000 | 8,000,000 | 24.12.26 |
| 8층 | 49.26 | 400,000,000 | 8,120,000 | 24.01.05 |
지역 낙찰 통계에 따르면 강서구의 최근 경매 성과는 다음과 같습니다:
| 기간 | 평균낙찰가율 | 총건수 | 낙찰 | 유찰 |
|---|---|---|---|---|
| 1개월 | 87.65% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 3개월 | 87.65% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 6개월 | 87.65% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 1년 | 87.65% | 1건 | 1건 | 0건 |
공시가격 대비 감정가 비율을 보면:
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 비율 |
|---|---|---|
| 2025년 | 179,000,000원 | 58.9% |
교통 분석
감정평가서에 따르면 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 까치산역이 소재하여 제반 교통상황이 양호하다고 평가되었습니다. 까치산역은 지하철 2호선과 5호선이 모두 운행되는 환승역으로, 서울 전역으로의 접근성이 우수합니다.
까치산역에서 지하철 2호선을 이용할 경우 강남역까지 약 45분, 홍대입구역까지 약 25분이 소요됩니다. 5호선을 이용하면 여의도역까지 약 20분, 종로3가역까지 약 35분 정도 걸립니다. 이 두 노선의 환승 가능성으로 인해 직장인들의 출퇴근 편의성이 높은 편입니다.
버스 교통의 경우, 인근에 다수의 버스정류장이 위치하고 있어 강서구 내 이동뿐만 아니라 서울 시내 주요 지역으로의 접근이 용이합니다. 특히 공항버스 노선도 인근에서 이용 가능하여 김포공항 및 인천공항으로의 접근성도 양호합니다.
학군·교육 분석
감정평가서에 따르면 본 물건은 서울신강초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 강서구는 서울시 내에서도 교육환경이 양호한 지역 중 하나로 평가받고 있으며, 특히 화곡동 일대는 초·중·고등학교가 고르게 분포되어 있어 학부모들에게 인기가 높습니다.
화곡동 지역에는 서울신강초등학교를 비롯하여 화곡초등학교, 등서초등학교 등 다수의 초등학교가 위치하고 있습니다. 중학교로는 화곡중학교, 등서중학교 등이 있으며, 고등학교로는 화곡고등학교, 등서고등학교 등이 인근에 자리하고 있습니다.
학원가 현황을 보면, 화곡동 일대는 대형 학원가는 아니지만 지역 밀착형 학원들이 고르게 분포되어 있어 초·중·고 학생들의 교육 수요를 충족시키고 있습니다. 특히 수학, 영어, 국어 등 주요 과목별 전문 학원들이 운영되고 있어 학부모들의 만족도가 높은 편입니다.
생활 편의시설
물건 주변에는 다양한 생활편의시설들이 위치하고 있습니다. 상업데이터를 기반으로 분석한 결과, 인근에는 다음과 같은 시설들이 확인됩니다:
미용/서비스업:
– 카라미용샵 등 지역 밀착형 미용실들이 운영되고 있어 일상적인 미용 서비스 이용이 편리합니다.
음식점:
– 둘둘치킨: 지역 주민들이 자주 이용하는 치킨 전문점
– 큰맘할매순대국곰달래: 한식 전문점으로 든든한 식사 해결 가능
기타 서비스:
– 아이티씨에스 등 각종 서비스업체들이 인근에 위치하여 일상생활의 편의를 제공하고 있습니다.
화곡동 일대는 전통적인 주거지역으로 대형마트나 백화점은 다소 떨어진 곳에 위치하지만, 일상적인 생활에 필요한 편의점, 마트, 음식점 등은 도보권 내에서 이용 가능합니다. 특히 까치산역 주변에는 더욱 다양한 상업시설들이 집중되어 있어 지하철 이용과 함께 쇼핑이나 식사를 해결할 수 있습니다.
자연환경·주거환경
감정평가서에서는 본 물건의 주위환경에 대해 “주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통”이라고 평가하였습니다. 이는 화곡동 지역이 주거와 상업이 적절히 조화된 복합적 주거환경을 형성하고 있음을 의미합니다.
강서구 전체의 범죄통계를 분석한 결과, 2024년 기준 주요 범죄 현황은 다음과 같습니다:
강력범죄:
– 강제추행: 193건 (가장 높은 비중)
– 강간: 53건
– 방화: 12건
– 강도: 6건
– 살인: 3건
재산범죄:
– 절도범죄: 1,671건
– 사기: 4,236건
– 횡령: 649건
기타:
– 교통범죄: 1,374건
– 폭행: 1,171건
– 마약범죄: 139건
전반적으로 강서구는 서울시 평균 대비 범죄율이 낮은 편에 속하며, 특히 강력범죄의 경우 서울시 전체 대비 안전한 수준을 유지하고 있습니다.
반경 2km 내 장례시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 이는 주거환경에 긍정적인 요소로 작용합니다.
건물 정보
메종드로제는 2019년 7월 26일 사용승인을 받은 비교적 신축 아파트입니다. 건축물대장상 상세 정보는 다음과 같습니다:
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 메종드로제 |
| 주용도 | 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 지붕 | (철근)콘크리트지붕 |
| 연면적 | 4,337.33㎡ |
| 대지면적 | 776.50㎡ |
| 건폐율 | 49.16% |
| 용적률 | 449.92% |
| 사용승인일 | 2019년 7월 26일 |
| 지상층수 | 13층 |
| 지하층수 | 2층 |
| 승강기수 | 2대 |
| 세대수 | 45세대 |
| 에너지효율등급 | 74.8등급 |
감정평가서에 따르면 건물의 외관은 석재 등 붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시창호가 설치되어 있습니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 스프링클러, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
토지 이용 현황을 보면:
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용 |
|---|---|---|
| 2025년 | 5,408,000 | 일반 |
토지이용계획상 제한사항은 다음과 같습니다:
– 도시지역, 일반상업지역
– 중요시설물보호지구(공항)
– 지구단위계획구역
– 소로3류(폭 8m 미만)
– 가축사육제한구역
– 수평표면구역
– 대공방어협조구역
– 과밀억제권역
공항과 관련된 각종 제한구역에 포함되어 있는 것은 김포공항과의 근접성 때문이며, 이는 일반적인 주거 이용에는 큰 제약이 없습니다.
지역 시장 동향
서울 강서구의 아파트 매매가격지수 추이를 분석한 결과, 최근 지속적인 상승세를 보이고 있습니다:
| 기준일 | 매매지수 |
|---|---|
| 2025-04-01 | 174.4774 |
| 2025-03-01 | 168.5612 |
| 2025-02-01 | 164.8253 |
| 2025-01-01 | 161.5060 |
| 2024-04-01 | 159.8662 |
| 2024-03-01 | 159.7193 |
이 지수는 2025년 4월 기준 174.48로 전년 동월 대비 약 9.2% 상승한 수치입니다. 이는 강서구 지역의 부동산 시장이 꾸준한 상승 트렌드를 유지하고 있음을 의미합니다.
감정평가서에서 제시한 인근지역 가격수준은 전용면적 기준 ㎡당 700만원~900만원 내외로 형성되어 있으며, “층별·위치별 효용, 경과년수 등에 따른 가격 편차가 나타나고 있다”고 분석하였습니다.
화곡동 일대의 아파트 시장은 교통 접근성과 교육환경의 장점으로 인해 꾸준한 수요가 유지되고 있으며, 특히 소형 아파트의 경우 신혼부부나 1~2인 가구의 관심이 높은 편입니다.
강서구 상급지 TOP 5
현재 강서구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건의 현황은 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용(㎡) | 층 | 최저입찰가(억) | 감정가(억) | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | – | 25.75 | 6층 | 0.57 | 2.71 | – | 05-14 | B | 72 |
| 2 | 발쿠치네하우스 | 17.25 | 4층 | 0.04 | 1.59 | – | 06-02 | B | 71 |
| 3 | 도양라비앙아파트 | 56.03 | 9층 | 0.43 | 3.97 | – | 06-02 | B | 71 |
| 4 | 양지샤인빌 | 13.76 | 6층 | 0.79 | 1.54 | – | 05-28 | B | 71 |
| 5 | 한울에이치밸리움 | 22.81 | 3층 | 2.77 | 2.77 | – | 05-14 | B | 67 |
본 물건(메종드로제)의 입지점수는 65점으로 B등급을 받았으며, 이는 교통점수 60점, 학교점수 78점, 편의시설점수 45점, 건물점수 95점, 인구점수 60점을 종합한 결과입니다. 건물점수가 95점으로 특히 높게 평가된 것은 2019년 준공으로 비교적 신축이며 시설이 우수하기 때문입니다.
대출 및 금융 정보
경매 낙찰 후 활용 가능한 주요 은행의 주택담보대출 금리 현황은 다음과 같습니다:
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 | 금리유형 |
|---|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.620% | 6.260% | 변동금리 |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.890% | 5.540% | 변동금리 |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.090% | 5.760% | 변동금리 |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.370% | 6.770% | 변동금리 |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.400% | 6.080% | 변동금리 |
청년층이나 무주택자가 활용할 수 있는 정책자금도 있습니다:
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0%~1.3% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년 무주택자 |
| 버팀목전세자금 | 2.5%~3.5% | 1억2천만원 | 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | 별도 문의 | 4억5천만원 | 기존 버팀목 이용자 |
투자 고려사항
본 물건은 3회 연속 유찰을 경험한 만큼, 시장에서의 관심도나 매력도에 대해 신중한 검토가 필요합니다. 감정평가서에서도 “본 평가 현장조사시 폐문 및 이해관계인 비협조로 내부확인을 하지 못한 바, 본건의 내부구획 및 내부이용상황 등은 집합건축물대장상 건축물현황도를 기초로 도시하였으며 실제와 차이가 있을 수 있는 바, 경매 진행 시 재확인바람”이라고 명시하고 있어, 실제 내부 상태 확인이 중요합니다.
특이사항으로는 “임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각”이라는 조건이 있어, 이 부분에 대한 법적 검토가 필요합니다.
또한 2023년 4월 11일자 압류 정보가 있으므로, 권리관계에 대한 정확한 파악이 선행되어야 합니다.
데이터 기준
- 감정평가 기준시점: 2025년 2월 1일
- 공시가격 기준연도: 2025년
- 범죄통계 기준연도: 2024년
- 매매가격지수: 2025년 4월까지
- 데이터 수집일: 분석 시점 기준
본 자료는 공개된 법원 경매 정보와 각종 공공데이터를 바탕으로 작성된 정보 제공용 분석 자료입니다. 투자 권유나 추천의 목적이 아니며, 실제 투자 결정시에는 현장 확인과 전문가 상담을 통한 종합적인 검토가 필요합니다.
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