KB시세 대비 34% 할인, 강서구 등촌2단지주공아파트 경매 — 전용 41.85㎡ / 감정가 5.5억 / 입찰일 2026-04-07

유찰

이 물건은 유찰되었습니다. (유찰 2회) — 다음 회차 최저가는 약 3.5억원으로 낮아질 수 있습니다.

감정가 5.5억 원, KB 시세 6.65억 원인 이 물건의 최저입찰가는 4.4억 원으로 KB 시세 대비 약 33.59% 할인된 가격입니다. 1회 유찰을 경험한 후 재입찰을 진행하는 물건으로, 강서구 지역 평균 낙찰가율 87.65%와 비교했을 때 상당한 가격 경쟁력을 보여주고 있습니다. 2026년 2월 실거래가 6.65억 원과 비교했을 때도 동일한 할인율을 보이고 있어, 실질적인 시장가격 대비 저평가된 상황으로 판단됩니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경136554
법원명	서울남부지방법원
소재지	서울특별시 강서구 강서로68길 36 (등촌동)
건물명	등촌2단지주공아파트
전용면적	41.85㎡ (12.66평)
층/총층수	11층/15층
건축연도	1995년
입찰일	2026년 4월 7일
입찰장소	제112호 법정
최저입찰가	4억 4,160만 원
보증금	4,416만 원 (10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행 중

감정평가서에 따르면, 해당 물건은 등촌2단지주공아파트 제201동 제11층 제1103호에 위치하며, 철근콘크리트 벽식조 구조로 건축되었습니다. 전유면적 41.85㎡, 공용면적 14.98㎡로 계약면적은 총 56.83㎡이며, 대지권면적은 25㎡입니다.

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2025-05-27	유찰	–	–
2회차	2026-04-07	진행 중	–	–

가격 분석

가격 비교 현황

구분	금액	비고
감정가	5억 5,200만 원	2024년 10월 8일 기준
KB 시세 (상한)	7억 원	2026년 3월 20일 기준
KB 시세 (중간)	6억 6,500만 원	–
KB 시세 (하한)	6억 1,500만 원	–
최저입찰가	4억 4,160만 원	감정가의 80%
KB 대비 할인율	-33.59%	KB 중간시세 대비
실거래가 대비 할인율	-33.59%	2026년 2월 거래가 대비

감정평가서에 따르면, 감정평가사 김원주는 거래사례비교법을 적용하여 평가를 진행했습니다. 동일 단지 내 유사 물건의 거래사례를 바탕으로 사정보정 1.000, 시점수정 1.02081, 가치형성요인 비교 1.020을 적용하여 최종 감정가 5억 5,200만 원을 산출했습니다.

실거래가 이력

거래일	전용면적	층	거래금액
2026-02-01	41.85㎡	–	6억 6,500만 원

공시가격 현황

기준연도	공시가격	감정가 대비
2025년	2억 8,600만 원	51.8%

감정가 KB시세 최저입찰가 비교 차트 — ▲ 감정가 / KB시세 / 최저입찰가 비교

교통 분석

감정평가서에 따르면, 해당 물건은 “9호선 양천향교역” 남동측 인근에 위치하고 있다고 명시되어 있습니다. 양천향교역은 서울지하철 9호선이 운행하는 역으로, 김포공항역과 여의도역을 연결하는 주요 교통축 상에 위치해 있습니다.

9호선을 통해 김포공항까지는 약 10분, 여의도까지는 약 15분, 강남까지는 약 30분 소요되어 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 특히 김포공항과의 근접성으로 인해 항공 이용 시 매우 편리한 위치에 있습니다.

인근 버스 노선으로는 마을버스와 시내버스가 운행되고 있어, 지하철과 연계한 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 강서구는 서울 서쪽 관문 역할을 하는 지역으로 경인고속도로, 올림픽대로 등 주요 간선도로와의 접근성도 양호한 편입니다.

생활 편의시설

마트·편의시설

시설명	구분	거리	도보시간
림스스토어	마트	–	–
삼천리자전거	마트	–	–
아이위저드주	기타	–	–

교육시설

인근 학원가 현황을 살펴보면, 행복에프앤씨, 유우리 등의 교육 관련 시설들이 위치하고 있어 자녀 교육에 필요한 기본적인 인프라가 갖춰져 있습니다.

감정평가서에서는 “대중교통의 편의성, 교육시설 등의 배치, 도심지 및 상업·업무시설과의 접근성”이 양호한 것으로 평가하고 있어, 실제 생활 편의성은 상당히 좋은 수준으로 판단됩니다.

건물 정보

건축물대장 정보

항목	내용
건물명	등촌2단지주공아파트
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	5,057.67㎡
대지면적	0.00㎡
건폐율	17.03%
용적률	209.23%
사용승인일	1995년 6월 5일
지상층수	15층
지하층수	1층
승강기수	1대
세대수	89세대
에너지효율등급	0등급

감정평가서에 따르면, 건물은 철근콘크리트 벽식조 스라브지붕 구조로 건축되었으며, 지하 1층부터 지상 15층까지 총 16개 층으로 구성되어 있습니다. 각 층별 면적은 지층 321.17㎡, 1층 316.28㎡, 2층부터 15층까지는 각각 315.73㎡로 구성되어 있습니다.

토지이용계획

구분	내용
용도지역	제2종일반주거지역
용도지구	중요시설물보호지구(공항)
용도구역	대공방어협조구역, 상대보호구역 등
기타제한	지구단위계획구역, 토지거래허가구역 등

공시지가 현황

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용
2025년	619만 6천 원	일반

지역 시장 동향

강서구 부동산 매매지수 추이

기준일	매매지수	전월대비 변화율
2025-04-01	174.48	+3.5%
2025-03-01	168.56	+2.3%
2025-02-01	164.83	+2.1%
2025-01-01	161.51	+1.0%
2024-04-01	159.87	+0.1%
2024-03-01	159.72	–

최근 1년간 강서구 아파트 매매지수는 지속적인 상승 추세를 보이고 있습니다. 특히 2025년 들어서는 월평균 2-3%의 상승률을 기록하며 강한 상승세를 나타내고 있어, 해당 지역 부동산 시장의 활성화를 보여주고 있습니다.

지역 경매 통계

기간	평균낙찰가율	총건수	낙찰	유찰
최근 1개월	87.65%	1건	1건	0건
최근 3개월	87.65%	1건	1건	0건
최근 6개월	87.65%	1건	1건	0건
최근 1년	87.65%	1건	1건	0건

감정평가서에 제시된 경매 통계에 따르면, 서울특별시 강서구 아파트의 최근 1년간 경매 현황은 209건 중 68건이 낙찰되어 32.54%의 낙찰건율을 보이고 있으며, 평균 낙찰가율은 82.32%입니다. 주상복합 아파트의 경우 69건 중 4건만 낙찰되어 5.80%의 낙찰건율과 70.67%의 낙찰가율을 보여주고 있습니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 강서구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1위	발쿠치네하우스	21.95㎡	4층	4,069만원	1.9억원	–	2026-03-31	B등급	73점
2위	양지샤인빌	13.76㎡	6층	9,856만원	1.5억원	–	2026-04-16	B등급	72점
3위 ★	등촌2단지주공아파트	41.85㎡	11층	4.4억원	5.5억원	-33.59%	2026-04-07	B등급	70점
4위	–	25.75㎡	6층	7,104만원	2.7억원	–	2026-04-02	B등급	70점
5위	한울에이치밸리움	22.81㎡	3층	1.4억원	2.8억원	–	2026-04-02	B등급	69점

해당 물건은 강서구 내 경매 물건 중 3위에 해당하는 입지 경쟁력을 보유하고 있으며, 특히 KB 시세 대비 할인율이 명확하게 제시된 몇 안 되는 물건 중 하나입니다.

감정평가 분석

거래사례 분석

감정평가서에 제시된 동일 단지 내 거래사례는 다음과 같습니다:

기호	소재지	전용면적	거래일자	거래금액	단가(원/㎡)
ㄱ	202동 7층	41.85㎡	2024-06-22	5.3억원	12,664,277원
ㄴ	204동 15층	41.85㎡	2023-10-15	5.25억원	12,544,802원
ㄷ	205동 9층	41.85㎡	2024-03-21	5.2억원	12,425,328원

감정평가사례 분석

기호	소재지	전용면적	기준시점	평가목적	평가금액	단가(원/㎡)
a	204동 10층	41.85㎡	2024-05-10	법원경매	5.1억원	12,186,379원
b	202동 12층	41.85㎡	2023-07-04	법원경매	5.25억원	12,544,802원

감정평가사는 거래사례 ㄱ을 주요 비교사례로 선정하여, 사정보정 1.000(정상거래), 시점수정 1.02081(한국부동산원 가격지수 적용), 가치형성요인 비교 1.020(층별효용 등에서 우세)을 종합적으로 적용하여 최종 감정가를 산출했습니다.

인근지역 가격수준

감정평가서에 따르면, 인근 아파트 지대의 가격수준은 평방미터당 12,500,000원~13,500,000원 내외로 형성되어 있어, 해당 물건의 감정가가 적정 수준에서 결정되었음을 확인할 수 있습니다.

권리관계 및 특이사항

근저당권 설정 현황

2019년 5월 31일자로 근저당권이 설정되어 있는 것으로 확인됩니다. 경매를 통해 낙찰받을 경우 해당 근저당권은 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

감정평가 특이사항

감정평가서에 따르면, 이해관계인 미협조로 인해 내부 확인이 불가하여 내부구조도는 건축물현황도, 외부관찰, 평가전례, 탐문조사 등을 기준으로 작성되었습니다. 따라서 실제 내부 상황과는 다소 차이가 있을 수 있으니 경매 진행 시 유의해야 합니다.

물건의 위치 확인은 호별배치도 및 현관에 명시된 호수 등에 의거하여 확인되었으며, 감정평가는 목록표시근거 상의 공부 등을 기준으로 하여 대상 물건을 확인한 후 진행되었습니다.

대출 및 금융 정보

은행별 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	금리유형	최저금리	최고금리
국민은행	주택담보대출	변동금리	4.07%	6.21%
신한은행	주택담보대출	변동금리	3.71%	5.36%
농협은행	주택담보대출	변동금리	3.80%	5.81%
기업은행	주택담보대출	변동금리	4.18%	6.58%
광주은행	주택담보대출	변동금리	4.49%	5.82%

정책자금 대출 상품

상품명	최저금리	최고금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.00%	1.30%	4,500만원	만19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하
버팀목전세자금	2.50%	3.50%	1억 2천만원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	–	–	4억 5천만원	버팀목 이용자 갱신 시

안전성 분석

범죄 통계

2024년 기준 강서구 주요 범죄 발생 현황:

범죄유형	주요 세부유형	발생건수
지능범죄	사기	4,236건
기타범죄	기타	2,813건
절도범죄	절도	1,671건
교통범죄	교통범죄	1,374건
폭력범죄	폭행	1,171건
특별경제범죄	특별경제범죄	1,115건

강서구는 서울시 내에서 인구 밀도가 높은 지역 중 하나로, 전반적인 치안 상황은 서울시 평균 수준을 유지하고 있습니다.

투자 관점 요약

해당 물건은 감정가 5.5억 원 대비 최저입찰가 4.4억 원으로 약 20% 할인된 가격에서 시작하며, KB 시세 대비로는 33.59%라는 상당한 할인율을 보이고 있습니다. 1회 유찰 경험이 있어 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 있으며, 9호선 양천향교역 인근의 우수한 교통 접근성과 1995년 건축으로 재건축 기대감도 고려할 수 있는 요소입니다.

다만, 내부 확인이 불가했던 점과 29년 경과한 노후 아파트라는 점, 그리고 중요시설물보호지구 등 각종 규제 지역에 포함되어 있다는 점은 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

데이터 기준

감정평가 기준시점: 2024년 10월 8일
KB 시세 기준일: 2026년 3월 20일
실거래가 기준일: 2026년 2월 1일
데이터 수집일: 2024년 기준

본 자료는 공개된 경매 데이터와 감정평가서를 바탕으로 한 정보 제공 목적의 분석이며, 투자 권유나 추천이 아닙니다. 실제 입찰 시에는 현장 확인과 전문가 상담을 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/46074