2회 유찰, 김포시 풍경마을한강한라비발디 경매 — 전용 105.98㎡ 14층 / 최저가 3.3억

김포한강신도시 운양동에 자리잡은 풍경마을한강한라비발디는 철근콘크리트구조 16층 규모의 공동주택으로, 총 75세대가 거주하고 있습니다. 이 아파트 112동 14층 물건이 현재 2회 유찰되어 최저입찰가가 감정가 6.74억의 49% 수준인 3.3억까지 내려온 상황입니다. KB시세 5.75억 대비 42.56%의 높은 할인율을 보이고 있어 경매 시장의 주목을 받고 있습니다. 2018년 12월 설정된 근저당권이 매각 사유로 추정되며, 전용면적 105.98㎡(약 32평) 규모의 넓은 주거공간을 확보하고 있습니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경52357
법원명	부천지원
소재지	경기도 김포시 김포한강11로255번길 149 (운양동)
건물명	풍경마을한강한라비발디
전용면적	105.98㎡ (32.06평)
층수	14층/16층
건축연도	2013년 (사용승인: 2013.06.26)
입찰일	2026년 4월 7일 오후 2시
입찰장소	부천지원 별관 제122호 법정
최저입찰가	330,260,000원 (3.3억)
보증금	33,026,000원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	2회
현재상태	진행중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
3회	2026-04-07	유찰	–	–
4회	2026-04-14	진행중	–	–

가격 분석

현재 시세 분석

구분	금액(억)	비고
감정가	6.74	2024년 11월 감정
KB시세(중간값)	5.75	2026년 3월 기준
KB시세(상한)	6.40
KB시세(하한)	5.35
최저입찰가	3.30	4회차 기준
실거래가	5.40	2026년 2월 거래

할인율 분석

구분	할인율	금액차이
KB시세 대비	-42.56%	-2.45억
실거래가 대비	-38.84%	-2.10억
감정가 대비	-51.00%	-3.44억

현재 최저입찰가 3.3억은 KB시세 중간값 5.75억보다 2.45억이나 저렴한 수준입니다. 2회 연속 유찰로 인해 초기 감정가 6.74억의 절반 수준까지 가격이 하락한 상황이며, 최근 실거래가 5.4억과 비교해도 38.84%의 상당한 할인율을 보이고 있습니다.

공시가격

기준연도	공시가격(억)	감정가 대비
2025년	3.44	51.0%

교통 분석

김포한강신도시 운양동은 서울 접근성이 우수한 지역이지만, 지하철 접근성은 다소 제한적입니다. 가장 가까운 지하철역은 김포공항역으로 차량으로 약 15분 거리에 위치해 있습니다.

주요 교통수단

버스 교통
M6427(강남역행), 6601(여의도행), 6602(홍대입구역행) 등의 광역버스가 운행되어 서울 도심 접근이 가능합니다. 일반버스로는 60번, 60-1번 등이 김포시내 및 인근 지역을 연결하며, 버스정류장까지는 도보 5분 내외 거리입니다.

자동차 교통
김포한강로와 연결되어 있어 자동차 이용 시 서울 강서구까지 약 20분, 여의도까지 약 30분 소요됩니다. 김포공항 접근도 용이하여 국내선 이용 시 편리합니다.

학군·교육 분석

반경별 학교 현황

구분	500m 이내	1km 이내	2km 이내
초등학교	1개	3개	5개
중학교	0개	2개	4개
고등학교	0개	1개	3개

김포한강신도시는 신도시 개발에 맞춰 교육 인프라가 체계적으로 조성되어 있습니다. 가장 가까운 초등학교는 도보 10분 거리에 위치하며, 중학교와 고등학교도 자전거나 버스로 쉽게 접근할 수 있는 거리에 있습니다.

교육 환경

김포시는 경기도 내에서도 교육열이 높은 지역으로 알려져 있으며, 한강신도시 지역은 특히 젊은 가족 세대가 많이 거주하여 교육 관련 인프라가 지속적으로 개선되고 있습니다. 인근에 다양한 사교육 시설이 밀집해 있어 학부모들의 선택권이 넓은 편입니다.

생활 편의시설

상업시설

시설명	거리	도보시간
태양유리	인근	5분
금파피아노	인근	5분

음식점·서비스

시설명	업종	거리
하루방	음식점	도보권
김포한샘방역	서비스업	인근
디테일링카페셀프세차장	세차장	인근

김포한강신도시는 계획도시로 개발되어 생활편의시설이 단지별로 고르게 분포되어 있습니다. 대형마트까지는 차량으로 10분 내외 거리에 있으며, 일상적인 편의시설들은 도보권 내에서 이용 가능합니다.

자연환경·주거환경

자연환경

김포한강신도시는 한강과 인접해 있어 수변 경관이 우수합니다. 아파트명에서도 알 수 있듯이 한강 조망이 가능한 위치에 있으며, 14층 고층이므로 탁 트인 전망을 기대할 수 있습니다.

장례시설

반경 2km 내 장례시설 없음을 확인했습니다.

지역 안전도

2024년 김포시 주요 범죄 통계

범죄유형	발생건수
교통범죄	2,599건
기타범죄	2,355건
절도범죄	1,964건
폭행	1,115건
사기	4,644건
특별경제범죄	898건
횡령	517건
손괴	471건

김포시의 범죄발생률은 경기도 평균 수준으로, 신도시 지역 특성상 비교적 안전한 주거환경을 유지하고 있습니다. 특히 한강신도시는 계획적으로 개발된 지역으로 CCTV 설치율이 높고 가로등 조명이 잘 갖춰져 있어 야간 보행 안전도가 양호합니다.

건물 정보

건축물대장 정보

항목	내용
건물명	풍경마을 한강 한라비발디
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	10,873.04㎡
대지면적	정보없음
건폐율	정보없음
용적률	정보없음
사용승인일	2013년 6월 26일
지상층수	16층
지하층수	없음
승강기수	정보없음
세대수	75세대
에너지효율등급	60.48점

전유부분 상세

구분	면적
전용면적	105.9775㎡ (32.06평)
구조	철근콘크리트구조
층별배치	14층

건물은 2013년 준공된 16층 규모의 철근콘크리트 구조물로, 총 75세대의 중소형 단지입니다. 전용면적 105.98㎡는 4룸 구조로 추정되며, 30평대 중반의 넓은 주거공간을 제공합니다.

토지 정보

공시지가

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용
2025년	2,523,000	일반

토지이용계획

용도지역
– 제3종일반주거지역
– 도시지역

용도지구
– 고도지구
– 택지개발지구

용도구역
– 하수처리구역
– 진입표면구역
– 장애물제한표면구역
– 제1종지구단위계획구역
– 토지거래계약 허가구역
– 가축사육제한구역
– 중점경관관리구역

김포공항 인근 지역 특성상 항공기 운항과 관련된 고도 제한이 있으며, 택지개발지구로 지정되어 체계적인 도시계획 하에 개발된 지역임을 확인할 수 있습니다.

지역 시장 동향

김포시 아파트 매매지수 추이

기준일	매매지수	전월대비
2025-04-01	129.22	-0.53%
2025-03-01	129.91	+0.12%
2025-02-01	129.75	-0.44%
2025-01-01	130.33	-0.79%
2024-04-01	131.44	-0.35%
2024-03-01	131.90	–

김포시 아파트 매매지수는 2024년 하반기부터 하락세를 보이고 있습니다. 2024년 3월 131.90에서 2025년 4월 129.22로 약 2.68포인트 하락했으며, 이는 전국 아파트 시장의 전반적인 조정세가 김포시에도 반영된 것으로 분석됩니다.

지역 대표 단지

김포한강신도시 일대는 한강신도시롯데캐슬, 김포한강푸르지오, 래미안김포한강 등 대규모 브랜드 아파트들이 집중되어 있어 주거 선호도가 높은 지역입니다. 풍경마을한강한라비발디는 상대적으로 소규모 단지이지만, 한강 조망과 브랜드 가치를 갖춘 단지로 평가받고 있습니다.

김포시 상급지 TOP 5

현재 진행중인 경매물건 중 입지점수 상위 5개

순위	건물명	전용(㎡)	층	최저입찰가(억)	감정가(억)	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1	구래역한강리슈빌	84.96	2	2.77	3.96	-29.38%	04-07	B	74
2	한강신도시롯데캐슬	84.98	6	3.82	5.46	-27.55%	04-02	B	72
3	★풍경마을한강한라비발디	105.98	14	3.30	6.74	-42.56%	04-07	B	71
4	숲속마을	84.94	6	3.23	4.61	-31.34%	04-07	B	70
5	초당마을 우미린아파트	106.61	3	3.73	5.33	-24.63%	04-14	B	69

현재 물건은 김포시 진행중인 경매물건 중 입지점수 71점으로 3위에 랭크되어 있습니다. KB시세 대비 할인율은 42.56%로 가장 높아 가격 메리트가 큰 물건으로 평가됩니다.

인구·생활 통계

김포시는 수도권 서북부의 대표적인 성장 도시로, 한강신도시 개발과 함께 젊은 인구가 지속적으로 유입되고 있습니다. 특히 운양동 일대는 신혼부부와 자녀가 있는 가정이 많이 거주하여 생활 인프라가 가족 친화적으로 구성되어 있습니다.

김포공항과의 근접성으로 인해 항공업계 종사자들의 거주 선호도가 높으며, 서울 접근성이 우수하여 서울 직장인들의 주거지역으로도 각광받고 있습니다.

대출 금리 정보

주요 은행 주택담보대출 금리

은행	대출유형	최저금리(%)	최고금리(%)
신한은행	주택담보대출	3.71	5.36
농협은행	주택담보대출	3.80	5.81
국민은행	주택담보대출	4.07	6.21
기업은행	주택담보대출	4.18	6.58
광주은행	주택담보대출	4.49	5.82

정책자금 대출

상품명	금리(%)	한도(억)	대상
청년전용 보증부월세대출	0.00-1.30	0.45	만34세이하 청년
버팀목전세자금	2.50-3.50	1.20	연소득 5천만원 이하
갱신만료 임차인 지원	–	4.50	버팀목 이용고객

정책자금 대출을 활용할 경우 시중 금리보다 훨씬 저렴한 조건으로 자금 조달이 가능합니다. 특히 청년층의 경우 1.3% 이하의 초저금리 혜택을 받을 수 있어 경매 참여 시 자금 조달 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

투자 관점에서의 특이사항

입지적 장점

• 김포한강신도시 중심지 위치
• 한강 조망 가능한 14층 고층
• 서울 접근성 우수 (버스 30분)
• 김포공항 인근 (차량 15분)

건물적 장점

• 2013년 준공으로 비교적 최신
• 철근콘크리트 견고한 구조
• 105㎡ 넓은 전용면적
• 75세대 적정 규모

가격적 메리트

• 2회 유찰로 가격 하락
• KB시세 대비 42% 할인
• 실거래가 대비 39% 할인
• 감정가의 49% 수준

주의사항

• 근저당권 설정 내역 확인 필요
• 점유자 현황 및 명도 가능성 검토
• 관리비 체납액 확인
• 하자 여부 현장 확인

데이터 기준 및 면책사항

• KB시세 기준일: 2026년 3월 13일
• 감정평가 기준일: 2024년 11월 5일
• 데이터 수집일: 2026년 현재
• 범죄통계: 2024년 기준
• 공시가격: 2025년 기준

본 자료는 공개된 데이터를 바탕으로 한 정보 제공 목적의 분석이며, 투자 권유나 매수/매도 추천이 아닙니다. 경매 참여 시에는 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 받으시기 바라며, 모든 투자 결정은 개인의 책임하에 이루어져야 합니다.

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