KB시세 대비 47% 할인, 구로구 로제리움2차 경매 — 전용 14.91㎡ / 감정가 1.2억 / 입찰일 2026-04-28

감정가 1.21억원, KB시세 1.18억원인 이 물건의 최저입찰가는 4,956만원으로 KB시세 대비 약 47% 할인된 가격입니다. 실거래가 1.3억원 대비로는 약 62% 할인된 수준으로, 상당한 가격 메리트를 보여주고 있습니다. 4회 연속 유찰을 기록한 본 물건은 2026년 4월 28일 5회차 입찰을 앞두고 있으며, 최저입찰가가 감정가의 41% 수준까지 하락한 상황입니다. 감정평가서에 따르면 로제리움2차는 서울동구로초등학교 북서측 인근에 위치한 2014년 사용승인 20층 오피스텔·아파트(도시형생활주택) 복합건물입니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경135599
법원명	서울남부지방법원
소재지	서울특별시 구로구 가마산로26길 5 (구로동, 로제리움2차)
건물명	로제리움2차
전용면적	14.91㎡ (약 4.5평)
층수	19층 / 지상20층·지하2층
건축연도	2014년 (사용승인일 기준)
입찰일	2026년 4월 28일
입찰장소	서울남부지방법원 제112호 법정
최저입찰가	49,562,000원
보증금	4,956,200원 (10%)
유찰횟수	4회
현재상태	진행중
임차권설정	임차보증금 1억 3,960만원 (2021.8.31 계약)

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2025-10-31	유찰	–	–
2회차	2025-12-04	유찰	–	–
3회차	2026-01-29	유찰	–	–
4회차	2026-03-19	유찰	–	–
5회차	2026-04-28	진행중	–	–

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	121,000,000원	2024.9.27 기준
KB시세 (중간값)	117,500,000원	2026.3.13 기준
KB시세 (상한값)	122,500,000원	–
KB시세 (하한값)	110,000,000원	–
최저입찰가	49,562,000원	감정가의 41.0%
실거래가	130,000,000원	2026.1.1 거래
KB 대비 할인율	-47.27%	–
실거래가 대비 할인율	-61.88%	–

본 물건은 KB시세 1억 1,750만원 대비 47.3% 할인된 가격으로 경매에 나왔습니다. 특히 실거래가 1.3억원과 비교하면 61.9%라는 파격적인 할인율을 보이고 있어, 높은 가격 경쟁력을 가지고 있습니다. 감정평가서에 따르면 동일 건물 내 유사 호실의 2024년 거래사례 2건(1억 1,900만원, 1억 2,000만원)을 기준으로 거래사례비교법을 적용하여 감정가를 산출했습니다.

지역 낙찰가율 분석

감정평가서에 기록된 최근 1년간 낙찰가율 통계에 따르면:

지역	평균 낙찰가율	최고 낙찰가율	낙찰건수
서울특별시 (아파트)	88.82%	86.48%	1,207건
구로구 (아파트)	83.36%	84.41%	50건
구로동 (아파트)	84.29%	84.75%	19건

구로동 지역의 평균 낙찰가율이 84.3%인 점을 고려할 때, 본 물건의 감정가 기준 예상 낙찰가는 약 1억 200만원 수준으로 예측됩니다. 이는 최저입찰가 4,956만원 대비 약 2배 수준으로, 경쟁 시 상당한 가격 상승이 예상됩니다.

공시가격 현황

기준연도	공시가격	감정가 대비
2025년	73,300,000원	60.6%

2025년 공시가격 7,330만원은 감정가의 60.6% 수준으로, 최저입찰가 4,956만원은 공시가격 대비로도 32.4% 할인된 수준입니다.

교통 분석

지하철 접근성

감정평가서에 따르면 본 물건은 지하철2,7호선 대림역 인근에 위치하여 제반 교통여건이 양호합니다.

역명	노선	거리(예상)	도보시간(예상)	환승여부
대림역	2호선, 7호선	약 0.5km	약 6분	2↔7호선 환승

대림역은 2호선과 7호선이 교차하는 주요 환승역으로, 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다. 2호선을 이용하면 강남역까지 약 30분, 홍대입구역까지 약 25분 소요되며, 7호선으로는 강남구청역까지 약 35분, 건대입구역까지 약 40분 정도 걸립니다. 감정평가서에서도 “제반 교통여건 양호”라고 평가하고 있어, 교통 인프라 측면에서는 높은 점수를 받을 수 있는 입지입니다.

버스 교통

감정평가서에 따르면 인근에 버스정류장이 소재하고 있으며, 차량의 진출입이 자유로운 것으로 확인됩니다. 구로구 지역 특성상 서울 외곽순환고속도로와 서부간선도로 등 주요 간선도로에 대한 접근성도 양호한 편입니다.

건물 정보

건축물 개요

항목	내용
건물명	로제리움2차
주용도	업무시설 (오피스텔·아파트·근린생활시설 복합)
구조	철근콘크리트구조
연면적	12,013.25㎡
대지면적	1,100.40㎡
건폐율	55.90%
용적률	931.21%
사용승인일	2014년 1월 3일
지상층수	20층
지하층수	2층
승강기수	2대
총세대수	141세대
주차시설	자주식 13면, 기계식 130면 (총 143면)
에너지효율등급	미등급

감정평가서에 따르면 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물로, 오피스텔 131호, 아파트(도시형생활주택) 141세대, 근린생활시설 10호로 구성된 복합건물입니다. 2014년 사용승인을 받아 현재 약 12년 경과된 건물로, 외벽은 석재붙임 마감이 적용되었습니다.

해당 호실 상세정보

본 물건은 19층 1913호로, 전용면적 14.91㎡에 공용면적 10.68㎡를 포함하여 총 25.59㎡ 규모입니다. 대지권 면적은 2.54㎡이며, 현재 아파트(도시형생활주택, 원룸형)로 이용되고 있습니다. 감정평가서에서는 “표준적이고 일반적인 관리상태”를 기준으로 평가했다고 명시하고 있습니다.

임차권 현황

감정평가서에 따르면 다음과 같은 임차권이 설정되어 있습니다:

• 임차보증금: 1억 3,960만원
• 임대차계약일자: 2021년 8월 31일
• 임차권자: 김혜지

임차보증금이 감정가의 115% 수준으로, 낙찰 후 임차권자와의 명도 과정에서 상당한 비용이 발생할 가능성이 높습니다.

토지이용 및 법적 제한

용도지역 및 지구

구분	내용
용도지역	일반상업지역
기타 지역	도시지역, 과밀억제권역
용도구역	대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 토지거래계약허가구역
기타 제한	가로구역별 최고높이 제한지역, 건축선

공시지가 현황

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용구분
2025년	11,820,000원	일반

일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 수익형 부동산으로 활용할 때 용도 변경의 제약이 적은 편입니다. 다만 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 일부 업종에 대한 제한이 있을 수 있으니, 투자 전 반드시 관련 법규를 확인해야 합니다.

지역 환경 분석

주변 환경

감정평가서에 따르면 본건은 서울특별시 구로구 구로동에 소재하는 “서울동구로초등학교” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통 수준입니다.

도로 현황

감정평가서에 따르면 본건은 북서측으로 약 30m, 남서측으로 약 5m 도로에 접해 있어 차량 진출입이 자유로운 구조입니다. 이러한 도로 조건은 향후 임대나 매매 시 접근성 측면에서 유리한 요소로 작용할 것으로 판단됩니다.

범죄 통계 (2024년 구로구 기준)

구로구의 주요 범죄 발생 현황을 살펴보면:

범죄유형	발생건수	비고
사기	3,199건	지능범죄 중 최다
절도범죄	1,572건	–
특별경제범죄	1,017건	–
폭행	961건	폭력범죄 중 최다
교통범죄	900건	–
횡령	583건	–

구로구는 서울시 평균 대비 사기, 절도 등 재산범죄 발생률이 상대적으로 높은 편이므로, 거주나 임대 시 보안에 각별한 주의가 필요합니다.

생활 편의시설

상업시설 현황

인근 상업시설로는 다음과 같은 업체들이 확인됩니다:

• 건축사사무소가가
• 성도인쇄
• 유니안스
• 한양종합인테리어
• 소머리국밥

구로구는 전통적인 공업지역에서 주거·상업 복합지역으로 변모하고 있어, 생활편의시설이 지속적으로 확충되고 있는 지역입니다. 특히 대림역 인근은 중국동포 밀집지역으로 중국음식점과 관련 상권이 발달되어 있습니다.

교육시설

감정평가서에 언급된 서울동구로초등학교가 북서측에 인접해 있어, 자녀 교육 측면에서는 양호한 입지로 평가됩니다. 구로구는 서울 서남권의 교육 인프라가 집중된 지역 중 하나로, 초·중·고등학교뿐만 아니라 구로공단 인근의 직업교육기관들도 다수 분포되어 있습니다.

지역 부동산 시장 동향

구로구 아파트 매매지수 추이

기준일	매매지수	전년동월 대비
2025-04-01	167.48	+5.4%
2025-03-01	163.83	+2.4%
2025-02-01	160.60	+1.2%
2025-01-01	158.74	-0.1%
2024-04-01	158.89	–
2024-03-01	160.06	–

구로구 아파트 시장은 2024년 하반기 이후 상승세를 보이고 있으며, 2025년 들어 지속적인 상승 추세를 유지하고 있습니다. 이는 구로구의 재개발·재건축 사업과 GTX-C노선 개통 기대감이 반영된 것으로 분석됩니다.

지역 경매 시장 현황 (최근 1년)

기간	평균낙찰가율	총건수	낙찰건수	유찰건수
1개월	96.20%	1건	1건	0건
3개월	96.20%	1건	1건	0건
6개월	96.20%	1건	1건	0건
1년	96.20%	1건	1건	0건

구로구 지역의 최근 경매 시장은 활발하지는 않으나, 낙찰되는 건들의 평균 낙찰가율이 96.2%로 상당히 높은 수준을 보이고 있어 매수 경쟁이 치열함을 알 수 있습니다.

구로구 상급지 TOP 5 경매물건

현재 구로구에서 진행중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1	★ 로제리움2차	14.91㎡	19층	4,956만원	1.21억원	-47.27%	04-28	B	77점
2	미진주택	38.25㎡	7층	1.39억원	2.17억원	–	04-16	B	71점
3	천왕이펜하우스6단지	84.97㎡	7층	5.47억원	6.84억원	-22.93%	04-21	B	71점
4	루체비스타	29.98㎡	15층	2.44억원	3.05억원	–	04-23	B	70점
5	대림역포스큐	14.58㎡	16층	4,915만원	9,600만원	-55.32%	04-14	C	64점

본 물건은 구로구 내에서 가장 높은 입지점수 77점(B등급)을 기록하여 1위를 차지하고 있습니다. 이는 대림역과의 우수한 교통 접근성(교통점수 100점)과 인근 초등학교로 인한 교육여건(교육점수 90점)이 높게 평가받은 결과입니다.

투자 시 고려사항

임차권 관련 위험요소

본 물건의 가장 큰 위험요소는 감정가를 초과하는 임차보증금(1억 3,960만원)이 설정되어 있다는 점입니다. 주택임대차보호법에 따라 임차권이 우선하므로, 낙찰 후 임차인과의 명도 협상에서 상당한 비용이 발생할 가능성이 높습니다. 실제 임차보증금 전액을 지급해야 할 경우, 최저입찰가 4,956만원에 1억 3,960만원을 더한 약 1억 8,916만원이 실제 투자금액이 될 수 있습니다.

건물 노후화 및 유지관리 비용

2014년 준공된 건물로 약 12년이 경과하여 아직 노후화가 심각한 수준은 아니나, 소규모 원룸형 구조로 인한 관리비 부담과 향후 대규모 수선비 분담금 등을 고려해야 합니다.

수익성 전망

감정평가서의 탐문조사에 따르면 인근 유사물건의 임대료 수준은 매매가 대비 전세가율이 80-90% 수준이라고 기록되어 있습니다. 이를 감정가 1.21억원에 적용하면 전세가는 약 9,680만원~1억 880만원 수준으로 예상되며, 월세로 전환 시 보증금 1,000만원 기준 월 80만원~90만원 수준의 임대료가 가능할 것으로 예상됩니다.

대출 활용 가능성

경매 물건의 특성상 일반 주택담보대출보다는 제한적이나, 낙찰 후 소유권 이전 완료 시 LTV 70% 수준의 대출이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만 임차권이 설정된 물건의 특성상 대출 한도가 축소될 가능성이 있어 충분한 자기자본을 확보한 후 참여하는 것이 안전합니다.

주요 은행 주택담보대출 금리 현황

은행명	대출유형	최저금리	최고금리	평균금리
국민은행	주택담보대출	4.07%	6.21%	–
신한은행	주택담보대출	3.71%	5.36%	–
농협은행	주택담보대출	3.80%	5.81%	–
기업은행	주택담보대출	4.18%	6.58%	–
광주은행	주택담보대출	4.49%	5.82%	–

정책자금 활용 가능성

상품명	금리	한도	LTV	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	4,500만원	–	만19~34세 청년
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1.2억원	–	부부합산 연소득 5천만원 이하
갱신만료 임차인 지원	–	4.5억원	–	갱신요구권 행사 후 증액계약자

소형 주택의 특성상 청년층을 대상으로 한 임대사업을 고려할 경우, 임차인이 정책자금을 활용할 수 있어 임대 수요 확보에 유리할 것으로 예상됩니다.

데이터 기준

• KB시세 기준일: 2026년 3월 13일
• 감정평가 기준일: 2024년 9월 27일
• 데이터 수집 기준일: 2025년 기준
• 본 자료는 공개 데이터를 기반으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유가 아닙니다
• 실제 투자 결정 전에는 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 받으시기 바랍니다
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