감정가 2.2억, KB시세 5억인 이 물건의 최저입찰가는 1.5억으로 KB시세 대비 약 69% 할인된 가격입니다. 1회 유찰 후 재입찰이 진행되는 상황으로, 전체 할인율이 상당한 수준입니다. 연수구 지역의 경매물건 중에서도 높은 할인율을 보이는 물건으로, 실거래가 4억 대비해서도 약 61% 할인된 수준입니다. 감정평가서에 따르면 이 물건은 오피스텔로 분류되며, 연수푸르지오2단지 내 7층에 위치하고 있습니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경1286 |
| 법원명 | 인천지방법원 |
| 소재지(도로명) | 인천광역시 연수구 벚꽃로 130-4 (연수동,연수푸르지오2단지) |
| 건물명 | 연수푸르지오2단지 |
| 전용면적 | 87.86㎡ (26.57평) |
| 층수 | 7층 / 39층 (지하5층~지상39층) |
| 건축연도 | 2011년 |
| 입찰일 | 2026년 6월 15일 |
| 입찰장소 | 219호 법정 |
| 최저입찰가 | 154,700,000원 (1.5억) |
| 보증금 | 15,470,000원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 현재상태 | 진행 중 |
| 물건유형 | 오피스텔 |
| 동호수 | 202동-702호 |
입찰 이력:
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회차 | 2026-05-08 | 유찰 | – | – |
| 2회차 | 2026-06-15 | 진행중 | – | – |
감정평가서에 따르면 이 물건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 39층 규모 아파트·업무시설·근린생활시설로 구성된 복합건물의 일부입니다. 전체 건물은 지하 5층부터 지상 39층까지 총 44개 층으로 이루어져 있으며, 2011년 6월 2일 사용승인을 받았습니다.
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 221,000,000원 (2.2억) | 2025.07.22 기준 |
| KB시세 중간값 | 500,000,000원 (5.0억) | 2026.04.24 기준 |
| KB시세 상한값 | 525,000,000원 (5.3억) | |
| KB시세 하한값 | 470,000,000원 (4.7억) | |
| 최저입찰가 | 154,700,000원 (1.5억) | 감정가의 70% |
| KB대비 할인율 | -69.06% | KB 중간값 기준 |
| 실거래가대비 할인율 | -61.32% | 2025년 12월 실거래 기준 |
감정평가서 내용에 따르면, 토지가액은 6,630만원, 건물가액은 1.5억원으로 배분되어 전체 감정가 2.2억을 구성하고 있습니다. KB시세 대비 약 69% 할인된 수준으로, 상당한 가격 매력도를 보이는 물건입니다.
실거래 이력:
| 거래일 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2025-12-01 | – | – | 400,000,000원 (4.0억) |
실거래가 대비해서도 약 61% 할인된 수준으로, 시장가격과 상당한 괴리를 보이고 있습니다. 이는 경매 특성상 발생하는 할인 효과와 함께, 물건 특성이나 권리관계 등이 영향을 미쳤을 가능성이 있습니다.
교통 분석
감정평가서에 따르면 대상물건은 인천광역시 연수구 연수동에 위치하며, 중심상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 교통 접근성과 관련하여 세부적인 지하철역 정보는 제공되지 않았으나, 연수구 지역 특성상 수도권 전철 1호선 연수역과의 접근성을 고려할 수 있습니다.
연수구는 인천광역시의 신도시 지역으로, 송도국제도시와 인접하여 교통 인프라가 비교적 잘 구축된 지역입니다. 벚꽃로 130-4 주소지는 연수동 중심가에 위치하여 대중교통 이용이 용이한 입지로 판단됩니다.
도로 접근성의 경우, 감정평가서에서 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합한다고 명시되어 있어, 차량 통행에도 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.
학군·교육 분석
학교 정보 데이터가 구체적으로 제공되지 않았으나, 연수구는 인천광역시 내에서 교육환경이 우수한 지역 중 하나로 평가받고 있습니다. 특히 연수동 지역은 신도시 개발과 함께 계획적으로 조성된 교육시설들이 밀집해 있는 특징이 있습니다.
감정평가서에서 언급된 바에 따르면, 물건 소재지가 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육시설과의 근접성을 확인할 수 있습니다. 이는 주변에 학교가 위치하고 있음을 의미하며, 교육환경이 양호함을 시사합니다.
연수구 지역의 특성상 초·중·고등학교가 고르게 분포되어 있으며, 특히 송도국제도시와 인접하여 국제학교 등 특수 교육기관에 대한 접근성도 우수합니다.
생활 편의시설
상업시설 현황:
| 시설명 | 카테고리 |
|---|---|
| 용담골 | 음식점 |
| 중앙마트 | 마트 |
| 예삐옷수선 | 생활서비스 |
| 오케이찹쌀꽈배기 | 제과점 |
| 에이스자동차용품 | 자동차용품 |
주변 상권의 경우 연수동 중심가에 위치한 특성상 다양한 생활편의시설들이 도보권 내에 위치하고 있습니다. 중앙마트 등 중소형 마트부터 각종 음식점, 생활서비스업소들이 밀집되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.
연수푸르지오2단지는 대단위 아파트 단지로서, 단지 내부나 인근에 추가적인 상업시설들이 조성되어 있을 가능성이 높습니다. 특히 중심상업지역으로 지정된 지역 특성상 상업시설의 밀도가 높은 편입니다.
자연환경·주거환경
범죄통계 (2024년 기준, 연수구):
| 범죄유형 | 발생건수 | 비고 |
|---|---|---|
| 지능범죄(사기) | 2,725건 | 최다 발생 |
| 기타범죄 | 1,622건 | |
| 절도범죄 | 1,185건 | |
| 교통범죄 | 1,026건 | |
| 폭력범죄(폭행) | 806건 | |
| 특별경제범죄 | 754건 | |
| 지능범죄(횡령) | 558건 | |
| 폭력범죄(손괴) | 233건 | |
| 풍속범죄(성풍속) | 116건 | |
| 폭력범죄(협박) | 106건 | |
| 폭력범죄(상해) | 104건 | |
| 강력범죄(강제추행) | 97건 | |
| 지능범죄(문서/인장) | 97건 |
연수구의 범죄 발생 현황을 보면, 사기나 횡령 등 지능범죄의 비중이 높은 편입니다. 이는 상업지역이 발달한 도시 특성을 반영하는 것으로, 강력범죄나 폭력범죄의 발생 빈도는 상대적으로 낮은 수준입니다.
장례시설과 관련해서는 구체적인 데이터가 제공되지 않았으나, 연수구는 신도시 특성상 주거환경을 우선 고려하여 개발된 지역으로 혐오시설의 밀도가 낮은 편입니다.
감정평가서에 따르면 대상물건이 위치한 지역은 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당하여, 개발 밀도가 적정 수준으로 관리되고 있음을 확인할 수 있습니다.
건물 정보
감정평가서 기준 건축물 상세정보:
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 연수푸르지오2단지 |
| 주용도 | 아파트, 업무시설, 근린생활시설 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 |
| 연면적 | 38,161.53㎡ |
| 규모 | 지하5층~지상39층 (총 44개층) |
| 사용승인일 | 2011년 6월 2일 |
| 대상호수 용도 | 오피스텔 |
| 전용면적 | 87.86㎡ |
| 공용면적 | 95.607㎡ |
| 전용+공용 | 183.467㎡ |
| 대지권면적 | 13.4㎡ |
건물 층별 면적 구성:
– 지하5층: 2,062.62㎡
– 지하4층: 2,435.16㎡
– 지하3층: 2,422.16㎡
– 지하2층: 2,434.91㎡
– 지하1층: 2,349.78㎡
– 1층: 1,336.7㎡
– 2층: 417.41㎡
– 3~11층: 828.89㎡ (각층)
– 12~38층: 621.06㎡ (각층)
– 39층: 474.16㎡
감정평가서에 따르면 현장조사 당시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부구조는 건축물현황도를 기준으로 평가되었다고 명시되어 있습니다. 또한 물적 동일성은 인정되어 공부와 현황이 대체로 일치하는 것으로 확인되었습니다.
토지이용계획:
– 용도지역: 중심상업지역
– 용도지구: 지구단위계획구역
– 도로: 중로1류(폭 20m~25m) 접합
– 기타: 과밀억제권역(수도권정비계획법)
권리관계 및 특이사항
감정평가서에서 확인되는 권리관계는 다음과 같습니다:
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 근저당권 설정일 | 2015년 6월 8일 |
| 소유권 | 대지권 (소유권대지권) |
| 대지권 면적 | 13.4㎡ |
| 전체 대지면적 | 2,787.8㎡ |
2015년 6월 8일자로 근저당권이 설정되어 있어, 이는 경매 진행 사유와 직접적인 연관이 있을 것으로 판단됩니다. 근저당권 설정 후 약 10년이 경과한 시점에서 경매가 진행되고 있는 상황입니다.
감정평가서에는 대상물건과 함께 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 다세대주택(5층 501호)이 동시에 평가되었다고 기재되어 있으나, 본 경매에서는 연수구 소재 물건만이 매각 대상으로 보입니다.
지역 시장 동향
인천광역시 연수구 부동산 시장 지수 (아파트 매매):
| 기준일 | 매매지수 | 전월대비 변동 |
|---|---|---|
| 2025-04-01 | 135.41 | +1.22 |
| 2025-03-01 | 134.19 | +0.42 |
| 2025-02-01 | 133.76 | +0.16 |
| 2025-01-01 | 133.60 | -1.75 |
| 2024-04-01 | 135.40 | -0.96 |
| 2024-03-01 | 136.35 | – |
연수구 부동산 시장은 2024년 하반기 이후 횡보세를 보이고 있으며, 2025년 들어 완만한 상승세로 전환되고 있습니다. 2025년 4월 기준 매매지수가 135.41로 전월 대비 1.22포인트 상승하여 회복세를 보이고 있습니다.
전년 동월(2024년 4월) 대비해서는 거의 동일한 수준을 유지하고 있어, 시장이 안정화 단계에 접어든 것으로 분석됩니다. 이는 연수구가 인천광역시 내에서 상대적으로 선호되는 주거지역으로서 시장 변동성이 크지 않음을 의미합니다.
지역 상급지 TOP 5
연수구 진행 중 경매물건 상위 5개 (입지점수 기준):
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 롯데캐슬 | 110.76㎡ | 3층 | 5.7억 | 8.2억 | +0.31% | 2026-06-11 | B | 79 |
| 2 | 송도해모로아파트 | 188.84㎡ | 2층 | 10.7억 | 10.7억 | -8.21% | 2026-06-11 | B | 74 |
| 3 | ★연수푸르지오2단지 | 87.86㎡ | 7층 | 1.5억 | 2.2억 | -55.80% | 2026-06-15 | B | 71 |
| 4 | 글로벌캠퍼스푸르지오 | 115.98㎡ | 3층 | 6.0억 | 8.5억 | -4.16% | 2026-06-15 | C | 64 |
| 5 | 송도더샵퍼스트월드 | 101.75㎡ | 29층 | 8.1억 | 8.1억 | +3.04% | 2026-06-11 | C | 62 |
본 물건은 연수구 경매물건 중 입지점수 기준 3위에 해당하며, B등급의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통점수 85점, 학교점수 90점으로 접근성과 교육환경이 우수한 편이나, 편의시설 점수 60점, 건물점수 50점으로 상대적으로 낮은 평가를 받았습니다.
특히 KB시세 대비 할인율에서 -55.80%로 다른 물건들에 비해 상당히 높은 할인율을 보이고 있어, 가격 메리트가 큰 물건으로 평가됩니다.
감정평가 상세내역
감정평가는 김익창 감정평가사에 의해 2025년 7월 22일 기준으로 수행되었습니다. 평가 방법은 「감정평가에 관한 규칙」 제16조에 따라 거래사례비교법이 적용되었으며, 구분소유권 대상 건물부분과 대지사용권을 일괄 평가하였습니다.
거래사례 선정 과정에서는 다음과 같은 사례들이 검토되었습니다:
인근 실거래사례:
– 연수동 201동 11층: 90.42㎡, 2.4억 (2023.08.11)
– 청학동 401동 4층: 93.38㎡, 2.4억 (2024.02.28)
– 연수동 202동 9층: 47.47㎡, 1.4억 (2024.06.27)
– 도화동 다세대: 47.18㎡, 9,540만원 (2024.07.17)
감정평가사례:
– 연수동 202동 7층 703호: 87.86㎡, 2.3억 (2024.11.28)
– 연수동 101동 8층 806호: 95.03㎡, 2.4억 (2024.01.12)
최종적으로 대상물건과 비교가능성이 가장 높다고 판단되는 연수동 201동 11층 1104호 사례와 도화동 다세대 502호 사례가 선정되어 평가에 적용되었습니다.
대출 및 자금조달 정보
주요 은행 주택담보대출 금리 (2025년 기준):
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 | 금리유형 |
|---|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.73% | 6.72% | 변동금리 |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.85% | 5.60% | 변동금리 |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.27% | 6.21% | 변동금리 |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.15% | 6.75% | 변동금리 |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.56% | 6.21% | 변동금리 |
정책자금 대출 상품:
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.00%~1.30% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년 무주택자 (연소득 5천만원 이하) |
| 버팀목전세자금 | 2.50%~3.50% | 1억2천만원 | 무주택 세대주 (연소득 5천만원 이하) |
| 갱신만료 임차인 지원 | 별도 문의 | 4억5천만원 | 기존 버팀목전세자금 이용자 |
경매 낙찰 시 대출 한도는 일반적으로 낙찰가의 70% 수준에서 결정되며, 개인의 신용도와 소득 수준에 따라 달라질 수 있습니다. 본 물건의 경우 오피스텔로 분류되어 일반 아파트 대비 대출 조건이 다를 수 있으므로, 대출 계획 수립 시 사전 상담이 필요합니다.
투자 참고사항
본 물건은 감정평가서에서 오피스텔로 분류되고 있으나, 연수푸르지오2단지라는 명칭과 아파트 형태의 구조를 갖추고 있습니다. 법적으로는 업무시설로 분류되어 있어, 거주목적 사용 시 제한사항이 있을 수 있습니다.
2015년 근저당권 설정 이후 약 10년간 유지되어 온 권리관계로, 관련 채무나 연체 상황 등에 대한 정확한 파악이 필요합니다. 1회 유찰 후 재입찰이 진행되는 상황으로, 법정 관리나 명도 과정에서 추가 비용이 발생할 가능성도 고려해야 합니다.
KB시세 5억 대비 최저입찰가 1.5억으로 상당한 할인율을 보이고 있으나, 이는 물건의 특성이나 권리관계 복잡성을 반영하는 것일 수 있습니다. 특히 오피스텔 특성상 일반 아파트 대비 유동성이나 대출 조건에서 차이가 있을 수 있어 신중한 검토가 필요합니다.
데이터 기준
- KB시세 기준일: 2026년 4월 24일
- 감정평가 기준일: 2025년 7월 22일
- 실거래가 기준: 2025년 12월 1일
- 데이터 수집일: 분석 작성일 기준
- 범죄통계: 2024년 기준
- 부동산 지수: 2025년 4월 기준
본 자료는 공개된 법원 경매 정보와 부동산 데이터를 종합하여 제공되는 정보성 자료입니다. 투자 결정은 개별적인 상황과 전문가 상담을 통해 신중하게 하시기 바라며, 실제 입찰 전 현장 확인과 권리관계 검토가 필수적입니다.
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