감정가 1.72억원, KB시세 2.85억원인 이 다사역삼정그린코아더베스트 오피스텔의 최저입찰가는 1.2억원으로 KB시세 대비 약 97% 할인된 가격입니다. 9회 유찰을 거치며 최저입찰가가 지속적으로 하락해온 상황으로, 현재 10회차 입찰이 2026년 5월 26일 예정되어 있습니다. 대구서부지원에서 진행되는 이 물건은 전용면적 37.19㎡(약 11.2평)의 소형 오피스텔로, 11층에 위치하고 있습니다. 2024년 11월 11일 강제경매개시결정이 내려진 이 물건은 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있으나 신청채권자가 포기 확약서를 제출한 상태입니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경43201 |
| 법원명 | 대구서부지원 |
| 소재지 | 대구광역시 달성군 매곡로14길 8 |
| 건물명 | 다사역삼정그린코아더베스트 |
| 동/호수 | 201동 1109호 |
| 전용면적 | 37.19㎡ (약 11.2평) |
| 층수 | 11층 |
| 건축연도 | 정보 없음 |
| 입찰일 | 2026년 5월 26일 |
| 입찰장소 | 1층 입찰법정 |
| 최저입찰가 | 120,400,000원 |
| 보증금 | 12,040,000원 (10%) |
| 유찰횟수 | 9회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 |
|---|---|---|
| 1회 | 2025-07-22 | 유찰 |
| 2회 | 2025-08-19 | 유찰 |
| 3회 | 2025-09-23 | 유찰 |
| 4회 | 2025-10-21 | 유찰 |
| 5회 | 2025-11-18 | 유찰 |
| 6회 | 2025-12-23 | 유찰 |
| 7회 | 2026-01-20 | 유찰 |
| 8회 | 2026-02-24 | 유찰 |
| 9회 | 2026-04-21 | 유찰 |
| 10회 | 2026-05-26 | 진행중 |
9회 연속 유찰을 거치며 최저입찰가가 지속적으로 하락해온 것으로 보입니다. 이는 해당 물건에 대한 시장의 관심도가 상대적으로 낮거나, 권리관계의 복잡성, 또는 입지적 요인 등이 영향을 미쳤을 가능성이 있습니다.
가격 분석
가격 비교 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 172,000,000원 | 2024년 11월 22일 기준 |
| KB시세 중간값 | 285,000,000원 | 2026년 3월 13일 기준 |
| KB시세 상한 | 302,500,000원 | – |
| KB시세 하한 | 270,000,000원 | – |
| 최저입찰가 | 120,400,000원 | 10회차 기준 |
| KB대비 할인율 | 96.52% | 상당한 할인폭 |
| 감정가 대비 | 69.9% | 감정가의 약 70% 수준 |
최저입찰가 1.2억원은 KB시세 중간값 2.85억원 대비 무려 96.52% 할인된 수준으로, 일반적인 경매 할인율을 훨씬 상회하는 파격적인 가격입니다. 감정가 1.72억원과 비교해도 약 70% 수준으로 상당한 할인이 적용된 상태입니다.
공시가격 정보
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 비율 |
|---|---|---|
| 2025년 | 174,000,000원 | 101.2% |
2025년 공시가격은 1.74억원으로 감정가 1.72억원보다 약간 높은 수준입니다. 이는 감정가가 시세를 합리적으로 반영하고 있음을 시사합니다.
토지가격 정보
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용상황 |
|---|---|---|
| 2025년 | 1,481,000원 | 일반 |
단위면적당 토지가격은 ㎡당 148만원으로, 대구 달성군 지역의 표준적인 수준을 보여주고 있습니다.
건물 정보
건축물대장 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 다사역 삼정그린코아 더 베스트 |
| 주용도 | 업무시설(오피스텔) |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 연면적 | 4,664.45㎡ |
| 대지면적 | 정보 없음 |
| 건폐율 | 정보 없음 |
| 용적률 | 정보 없음 |
| 사용승인일 | 2021년 8월 30일 |
| 지상층수 | 12층 |
| 지하층수 | 없음 |
| 승강기수 | 2대 |
| 세대수 | 정보 없음 |
| 에너지효율등급 | 정보 없음 |
건물 상세 구조
건축물대장에 따르면 이 건물은 철근콘크리트구조로 지상 12층 규모의 업무시설(오피스텔)입니다. 1동 본 건물 외에도 다수의 부속건물이 있어 복합적인 시설구성을 보여줍니다.
주요 부속시설:
– 지하주차장: 아파트용(17,074.89㎡), 오피스텔용(2,308.05㎡), 상가용(290.67㎡)
– 기계실, 전기실, 발전기실 등 각 용도별로 구분
– 관리사무소, 경로당, 어린이집, 주민운동시설 등 편의시설
해당 경매 물건은 전유부분으로 철근콘크리트구조 업무시설(오피스텔) 37.19㎡입니다. 2021년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 현대적인 오피스텔 시설을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.
토지이용계획
용도지역·지구 현황
용도지역: 준보전산지, 준주거지역, 자연녹지지역이 복합적으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 등 도로계획이 수립되어 있습니다.
용도지구: 상대보호구역, 제1종지구단위계획구역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 개발제한구역 등이 중복 지정되어 있습니다.
제한사항: 준보전산지, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등의 제한이 있어 향후 개발이나 용도변경 시 관련 규정을 면밀히 검토해야 합니다.
교통 분석
대중교통 접근성
이 물건은 ‘다사역삼정그린코아더베스트’라는 명칭에서 알 수 있듯이 다사역과의 연관성을 표방하고 있습니다. 그러나 구체적인 지하철역 거리 정보는 제공되지 않아, 실제 다사역까지의 접근성을 별도로 확인해야 합니다.
대구 달성군 매곡로14길 8 소재로, 달성군 내에서도 대구 도심과의 접근성이 상대적으로 양호한 지역에 위치하고 있습니다. 다사읍은 대구광역시와 인접한 지역으로 대구 도심으로의 출퇴근 수요가 있는 지역입니다.
도로교통 여건
매곡로14길에 위치하여 주요 간선도로와의 연결성을 갖추고 있습니다. 달성군 다사읍 지역은 경부고속도로 및 중부내륙고속도로와의 접근이 용이하여 광역교통 여건이 양호한 편입니다.
생활 편의시설
상업시설 현황
인근 상업시설로는 다음과 같은 업체들이 확인됩니다:
기타 시설:
– 좋은집만들기: 인테리어 관련 업체로 추정
– 캔버스커피: 카페
– 맘’s: 생활용품점으로 추정
– 유아컴퍼니: 육아용품 전문점
– 더퍼스트디테일링: 자동차 관리 서비스
이들 시설은 대부분 생활밀착형 서비스업으로, 주거 및 업무시설 밀집지역의 특성을 보여줍니다. 다만 대형마트나 백화점 등 주요 상업시설과의 거리 정보는 별도 확인이 필요합니다.
의료·편의시설
구체적인 병원이나 의료시설 정보는 제공되지 않았으나, 달성군 다사읍 지역은 대구 도심과의 접근성이 좋아 의료서비스 이용에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.
학군·교육 분석
학교 분포 현황
달성군 내에는 다수의 초·중·고등학교가 분포하고 있어 교육여건이 양호합니다. 주요 학교로는:
중학교:
– 다사중학교: 지역 내 대표적인 중학교
– 가창중학교, 강동중학교, 강북중학교 등
고등학교:
– 다사고등학교: 지역 내 대표적인 고등학교
– 달성고등학교, 대곡고등학교 등
– 경북대학교사범대학부설고등학교 등 우수 학교 포함
특수학교:
– 경북대학교사범대학부설초등학교
– 경북대학교사범대학부설중학교
– 경북대학교사범대학부설고등학교
경북대학교 사범대학 부설학교들이 인근에 위치하여 우수한 교육환경을 제공합니다. 이는 해당 지역의 교육 인프라가 상당히 잘 갖춰져 있음을 의미합니다.
교육 특화 지역
대구 달성군은 경북대학교 캠퍼스가 인근에 위치하여 교육도시의 성격을 갖고 있습니다. 이에 따라 교육 관련 인프라와 학원가가 발달되어 있어 자녀 교육을 위한 거주지로서의 매력도가 높습니다.
자연환경·주거환경
자연환경
달성군은 대구광역시에 속하면서도 상당한 자연환경을 보유한 지역입니다. 특히 다사읍 지역은 비슬산과 가까워 등산과 자연휴양을 즐기기에 좋은 입지를 갖추고 있습니다.
준보전산지가 용도지역에 포함되어 있어, 개발밀도가 높지 않고 상대적으로 쾌적한 주거환경을 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.
장례시설
반경 2km 내 장례시설 정보는 별도로 제공되지 않았으나, 달성군 지역 특성상 대형 장례시설이 인근에 위치할 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다.
지역 치안 현황
2024년 달성군 범죄 통계에 따른 주요 범죄 유형별 발생 현황:
| 범죄 유형 | 발생 건수 | 비율(%) |
|---|---|---|
| 교통범죄 | 1,128건 | 19.5% |
| 사기 | 1,196건 | 20.7% |
| 절도범죄 | 912건 | 15.8% |
| 기타범죄 | 913건 | 15.8% |
| 폭행 | 414건 | 7.2% |
| 특별경제범죄 | 300건 | 5.2% |
| 횡령 | 229건 | 4.0% |
전체적으로는 교통범죄와 사기범죄의 비중이 높으며, 강력범죄(살인, 강도, 강간 등)의 발생률은 상대적으로 낮은 편입니다. 이는 달성군이 대도시 인근이면서도 치안이 비교적 안전한 지역임을 보여줍니다.
강력범죄 세부 현황:
– 강제추행 52건, 강간 11건, 유사강간 6건
– 살인미수 3건, 방화 2건, 살인기수 1건
– 강도 0건
지역 시장 동향
부동산 시장 지수
달성군 아파트 매매지수 추이 (기준: 2020년 = 100):
| 기준일 | 매매지수 | 전월 대비 변화 |
|---|---|---|
| 2025년 4월 | 95.98 | +0.18 |
| 2025년 3월 | 95.80 | +0.33 |
| 2025년 2월 | 95.48 | -0.76 |
| 2025년 1월 | 96.24 | – |
| 2024년 4월 | 97.47 | – |
| 2024년 3월 | 98.39 | – |
최근 1년간 달성군 아파트 매매지수는 하락 추세를 보이고 있습니다. 2024년 3월 98.39에서 2025년 4월 95.98로 약 2.4포인트 하락했습니다. 이는 전국적인 부동산 시장 침체와 함께 지역 부동산 시장도 조정 국면에 있음을 시사합니다.
시장 분석
달성군은 대구광역시의 외곽 지역으로, 도심 대비 상대적으로 저렴한 가격대를 형성하고 있습니다. 최근 매매지수 하락은 금리 상승, 경기 둔화 등 거시경제적 요인과 함께 지역 특성이 반영된 것으로 보입니다.
특히 오피스텔의 경우 주거용 아파트보다 변동성이 큰 경향이 있어, 현재와 같은 시장 조정기에는 더욱 보수적인 접근이 필요합니다.
투자 수익성 분석
대출 조건
주요 은행별 주택담보대출 금리 (변동금리 기준):
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.62% | 6.26% |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.89% | 5.54% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.09% | 5.76% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.37% | 6.77% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.40% | 6.08% |
현재 금리 수준에서는 3.6%~6.8% 범위의 변동금리가 적용되고 있어, 최근 기준금리 인하 흐름을 고려하면 향후 대출금리 부담은 다소 완화될 가능성이 있습니다.
정책자금 활용
무주택자를 위한 정책자금 옵션:
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 버팀목전세자금 | 2.5%~3.5% | 1.2억원 | 연소득 5천만원 이하 무주택자 |
| 청년전용 보증부월세대출 | 0%~1.3% | 4,500만원 | 만19~34세 청년 무주택자 |
다만 해당 물건은 오피스텔로서 주거용 정책자금 대상에서 제외될 수 있으므로, 사전에 금융기관과 상담이 필요합니다.
수익성 고려사항
긍정적 요소:
– KB시세 대비 97% 할인된 파격적인 매입가
– 2021년 준공으로 비교적 신축
– 달성군 내 교육여건 우수
– 대구 도심과의 접근성
부정적 요소:
– 9회 연속 유찰로 인한 시장성 우려
– 임차권등기 등 권리관계
– 지역 부동산 시장 침체
– 오피스텔 시장의 높은 변동성
권리관계 및 주의사항
임차권등기 현황
매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기(2023년 11월 2일 접수 제86423호)가 설정되어 있습니다. 임차권자는 김진웅이며, 해당 임차권을 양수한 신청채권자가 다음과 같은 확약서를 제출했습니다:
- 대항력 포기
- 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의
이러한 확약으로 인해 낙찰자의 소유권 행사에 큰 지장은 없을 것으로 예상되나, 낙찰 전 정확한 권리관계를 재확인할 필요가 있습니다.
강제경매 배경
2024년 11월 11일 강제경매개시결정이 내려진 이 물건은 채무불이행으로 인한 경매로 추정됩니다. 9회 연속 유찰된 상황을 고려할 때, 권리관계의 복잡성이나 시장성 부족 등이 원인일 가능성이 높습니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 달성군에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 비교:
| 순위 | 건물명 | 전용(㎡) | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1위★ | 다사역삼정그린코아더베스트 | 37.19 | 11층 | 1.2억 | 1.72억 | -96.52% | 05-26 | B | 69 |
| 2위 | 강창훼밀리아파트 | 59.96 | 3층 | 0.59억 | 1.21억 | +7.56% | 05-26 | B | 69 |
| 3위 | 강창한서꼼빠니아타운 | 59.96 | 6층 | 0.85억 | 1.21억 | -46.10% | 05-21 | B | 65 |
| 4위 | 서재화진금봉타운 | 134.33 | 3층 | 1.33억 | 1.9억 | -68.97% | 05-26 | C | 56 |
해당 물건은 달성군 내에서 입지점수 1위를 기록하고 있어, 지역 내에서는 상대적으로 우수한 입지조건을 갖추고 있는 것으로 평가됩니다.
입지점수 세부 구성:
– 교통점수: 85점 (높은 수준)
– 학군점수: 75점 (양호한 수준)
– 편의점수: 35점 (보통 이하)
– 건물점수: 100점 (최고 수준)
– 인구점수: 80점 (양호한 수준)
종합 평가 및 시사점
다사역삼정그린코아더베스트 1109호는 KB시세 대비 97%라는 파격적인 할인율을 보이는 경매물건입니다. 2021년 준공된 비교적 신축 오피스텔이며, 달성군 내에서는 최고 수준의 입지점수를 기록하고 있습니다.
그러나 9회 연속 유찰이라는 사실은 시장에서의 실질적인 수요 부족을 시사하며, 이는 권리관계, 지역 시장성, 또는 기타 잠재적 리스크가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.
주요 고려사항:
1. 임차권등기 처리 여부 재확인 필요
2. 실제 시장가치와 KB시세 간 괴리 원인 분석
3. 지역 오피스텔 시장 현황 및 임대수요 조사
4. 향후 개발계획 및 교통여건 변화 가능성 검토
투자를 검토하실 경우, 반드시 현장 확인과 함께 권리관계, 시장성, 수익성을 종합적으로 분석하신 후 신중한 결정을 내리시기 바랍니다.
데이터 기준
– KB시세 기준일: 2026년 3월 13일
– 감정평가 기준일: 2024년 11월 22일
– 범죄통계 기준: 2024년
– 본 자료는 공개된 데이터를 기반으로 한 정보 제공이며, 투자 권유나 추천이 아닙니다.
– 더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/1212