광주 동구 계림동에 위치한 그랜드센트럴 아파트가 12차 유찰 끝에 파격적인 가격으로 경매에 나왔습니다. 전용면적 39.87㎡(약 12평)의 이 물건은 감정가 2.85억원에서 시작해 현재 최저입찰가가 1714만원까지 내려온 상황입니다. 이는 2026년 3월 실거래가 2억원 대비 91.43% 할인된 수준으로, 경매 시장에서도 보기 드문 할인율을 보이고 있어요.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경70471 |
| 법원명 | 광주지방법원 |
| 소재지 | 광주광역시 동구 경양로 234 (계림동) |
| 건물명 | 그랜드센트럴 |
| 동호수 | 108동 1201호 |
| 전용면적 | 39.87㎡ (약 12.06평) |
| 층수 | 12층 |
| 감정가 | 285,000,000원 (2.85억원) |
| 최저입찰가 | 17,139,000원 (약 1,714만원) |
| 보증금 | 1,713,900원 (입찰가의 10%) |
| 입찰일 | 2026년 5월 26일 |
| 입찰장소 | 입찰법정 |
| 유찰횟수 | 12회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회차 | 2024-12-24 | 유찰 | – | – |
| 2회차 | 2025-02-18 | 유찰 | – | – |
| 3회차 | 2025-04-01 | 유찰 | – | – |
| 4회차 | 2025-05-13 | 유찰 | – | – |
| 5회차 | 2025-06-24 | 유찰 | – | – |
| 6회차 | 2025-08-05 | 유찰 | – | – |
| 7회차 | 2025-09-16 | 유찰 | – | – |
| 8회차 | 2025-10-28 | 유찰 | – | – |
| 9회차 | 2025-12-09 | 유찰 | – | – |
| 10회차 | 2026-01-20 | 유찰 | – | – |
| 11회차 | 2026-03-03 | 유찰 | – | – |
| 12회차 | 2026-04-14 | 유찰 | – | – |
| 13회차 | 2026-05-26 | 진행중 | – | – |
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 285,000,000원 (2.85억원) | 감정평가사 박제우, 2024.05.23 |
| KB시세 | 데이터 없음 | – |
| 최저입찰가 | 17,139,000원 (1,714만원) | 감정가 대비 6.0% |
| 실거래가 대비 할인율 | 91.43% | 2026년 3월 거래가 2억원 기준 |
이 물건의 가격 분석에서 가장 주목할 점은 12차례의 유찰로 인해 최저입찰가가 감정가의 6%까지 떨어졌다는 것입니다. 일반적으로 경매 물건은 매회차마다 감정가의 20%씩 할인되는데, 이 물건은 그 과정을 거쳐 현재 파격적인 가격에 도달했어요.
지역 낙찰가율 트렌드
| 기간 | 평균낙찰가율 | 총건수 | 낙찰 | 유찰 |
|---|---|---|---|---|
| 1개월 | 86.56% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 3개월 | 86.56% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 6개월 | 86.56% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 1년 | 86.56% | 1건 | 1건 | 0건 |
공시가격
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 2025년 | 206,000,000원 (2.06억원) | 72.3% |
교통 분석
이 물건의 교통 여건은 광주 동구 지역 특성을 반영하고 있습니다. 광주광역시는 지하철이 1호선만 운행 중이며, 이 지역은 주로 버스 교통에 의존하고 있어요.
현재 데이터상 구체적인 지하철역까지의 거리는 확인되지 않지만, 광주 1호선의 경우 동구 지역까지는 연결되지 않아 시내버스나 광역버스를 이용해야 할 것으로 보입니다. 광주 시내 주요 지역으로의 접근성은 버스 노선의 발달 정도에 따라 결정될 것 같네요.
경양로는 동구의 주요 간선도로 중 하나로, 이 도로를 따라 시내 중심가로의 접근이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만 구체적인 교통편 정보가 제한적이어서, 실제 거주를 고려할 때는 현장 답사를 통해 교통 편의성을 직접 확인해보시는 것이 좋겠어요.
건물 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 그랜드센트럴 |
| 주용도 | 공동주택(아파트) |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 지붕 | (철근)콘크리트지붕 |
| 연면적 | 12,449.67㎡ |
| 대지면적 | 데이터 없음 |
| 건폐율 | 0.00% (데이터 이상) |
| 용적률 | 데이터 없음 |
| 사용승인일 | 2020년 9월 8일 |
| 지상층수 | 26층 |
| 지하층수 | 데이터 없음 |
| 승강기수 | 데이터 없음 |
| 총세대수 | 210세대 |
| 에너지효율등급 | 등급외 |
그랜드센트럴은 2020년에 사용승인을 받은 비교적 신축 아파트로, 총 210세대 규모의 중대형 단지입니다. 26층 높이의 현대적인 고층 아파트로, 해당 물건은 12층에 위치해 있어 적당한 층고를 가지고 있어요.
건축물대장상 층별 면적 구성을 보면:
– 1층: 90.06㎡ (로비 및 부대시설)
– 2층: 69.91㎡
– 3-23층: 각 523.47㎡ (일반 주거층)
– 24-26층: 각 432.25㎡ (상층부)
이 물건의 전용면적은 39.87㎡로, 중소형 평형에 해당합니다. 신축 아파트 치고는 전용면적이 작은 편이지만, 최근 1-2인 가구 증가 추세를 반영한 소형 평형으로 보이네요.
공시지가
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용 |
|---|---|---|
| 2025년 | 1,634,000원 | 일반 |
토지이용계획
이 물건이 위치한 지역의 토지이용계획을 살펴보면:
용도지역: 준주거지역, 일반상업지역이 혼재해 있어요. 준주거지역(주거와 상업기능이 조화된 지역)과 일반상업지역이 인접해 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.
용도지구: 방화지구, 토지구획정리사업지구로 지정되어 있어 체계적인 도시계획하에 개발된 지역임을 알 수 있어요.
용도구역: 전통상업보존구역, 도시계획구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 지역의 상업적 특성과 경관 관리가 이루어지고 있습니다.
특이사항 및 권리관계
권리관계
이 물건에는 “2024.01.12.소유권이전담보가등기”가 설정되어 있습니다. 소유권이전담보(소유권이전을 담보로 하는 금융거래 형태)가 등기되어 있다는 의미로, 이는 채무 관계와 연관된 것으로 보입니다.
관리비 미납
부동산현황조사보고서(2024.06.27.자)에 따르면 관리비가 2023년 11월부터 미납된 상태라고 기재되어 있어요. 낙찰자는 이 미납 관리비를 승계해야 할 가능성이 있으므로, 정확한 미납액을 확인해보시는 것이 중요합니다.
입지 점수 분석
| 구분 | 점수 | 등급 | 세부내용 |
|---|---|---|---|
| 종합점수 | 72점 | B등급 | 양호한 입지 조건 |
| 교통점수 | 60점 | – | 대중교통 접근성 보통 |
| 학군점수 | 75점 | – | 교육환경 양호 |
| 편의점수 | 60점 | – | 생활편의시설 보통 |
| 건물점수 | 75점 | – | 신축, 관리상태 양호 |
| 인구점수 | 80점 | – | 인구밀도 및 유동성 우수 |
종합 72점으로 B등급을 받은 이 물건은 광주 동구 지역에서는 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히 건물점수(75점)와 인구점수(80점)가 높게 나타났는데, 이는 2020년 신축 아파트의 장점과 지역 내 인구 유동성이 반영된 결과로 보여요.
생활 편의시설
현재 데이터상 구체적인 편의시설 정보가 제한적이지만, 인근에 확인된 상가는 다음과 같습니다:
기타 상가
- 푸짐한집
- 와우렌탈앤케어
- 곡성산골유통
- 벼릿줄디자인
- 리한
경양로변에 위치한 특성상 상가와 편의시설들이 도로를 따라 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 다만 구체적인 대형마트, 병원, 은행 등의 정보는 현장 확인이 필요한 상황이에요.
지역 치안 현황
광주 동구 일대의 2024년 범죄 통계를 분석해보면:
주요 범죄 현황
지능범죄: 사기 사건이 가장 많이 발생하고 있어요. 지역별로 연간 899건~4,179건의 사기 사건이 보고되었으며, 횡령 사건도 69건~749건 수준으로 나타났습니다.
폭력범죄: 폭행 사건이 101건~1,169건, 상해 사건이 23건~209건 수준으로 발생했어요. 손괴(재물손괴) 사건도 44건~415건 정도 보고되었습니다.
절도범죄: 연간 206건~1,662건 정도의 절도 사건이 발생하고 있어 주의가 필요합니다.
교통범죄: 145건~2,060건으로 다소 높은 편이며, 이는 차량 통행량이 많은 도심 지역 특성으로 보입니다.
전반적으로 도심 지역의 일반적인 범죄 발생 패턴을 보이고 있으며, 특별히 위험한 수준은 아니지만 기본적인 주의는 필요해 보이네요.
동구 경매시장 상위 물건 TOP 5
현재 광주 동구에서 진행 중인 경매 물건들 중 입지점수 기준 상위 5개 물건을 비교해보면:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1위 | 한양마이라움 | 17.99㎡ | 5층 | 1.19억원 | 1.86억원 | – | 2026-06-01 | B등급 | 75점 |
| 2위 | 렉스타워 | 40.04㎡ | 14층 | 0.96억원 | 1.96억원 | – | 2026-05-26 | B등급 | 72점 |
| 3위★ | 그랜드센트럴 | 39.87㎡ | 12층 | 0.17억원 | 2.85억원 | – | 2026-05-26 | B등급 | 72점 |
| 4위 | 길동청광플러스원큐브1차 | 16.69㎡ | 10층 | 0.83억원 | 1.30억원 | -9.57% | 2026-05-18 | B등급 | 72점 |
| 5위 | 렉스타워 | 45.00㎡ | 11층 | 2.25억원 | 2.25억원 | – | 2026-05-18 | B등급 | 72점 |
이 물건은 입지점수로는 공동 3위이지만, 가격 측면에서는 압도적으로 저렴한 상황입니다. 감정가 2.85억원 대비 최저입찰가 0.17억원으로, 다른 물건들과 비교해도 파격적인 할인율을 보이고 있어요.
대출 금리 정보
은행별 주택담보대출 금리
| 은행명 | 대출유형 | 금리유형 | 최저금리 | 최고금리 | 평균금리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 변동금리 | 3.62% | 6.26% | – |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 변동금리 | 3.89% | 5.54% | – |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 변동금리 | 4.09% | 5.76% | – |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 변동금리 | 4.37% | 6.77% | – |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 변동금리 | 4.40% | 6.08% | – |
광주 지역 지방은행인 광주은행의 경우 4.40%~6.08% 수준의 금리를 제시하고 있어, 지역 특화 상품을 활용해볼 수 있을 것 같습니다.
정책자금 대출
| 상품명 | 금리범위 | 한도 | LTV | 대상 |
|---|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.00%~1.30% | 4,500만원 | – | 만19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하 |
| 버팀목전세자금 | 2.50%~3.50% | 1.2억원 | – | 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4.5억원 | – | 기존 버팀목 이용자 |
저소득층이나 청년층의 경우 정책자금을 활용하면 훨씬 유리한 조건으로 대출을 받을 수 있어요.
지역 부동산 시장 동향
아파트 매매/전세지수
광주 동구 일대의 부동산 시장 지수를 살펴보면:
| 기준일 | 시장지수 | 동향 |
|---|---|---|
| 2025-04-01 | 123.02 | – |
| 2025-04-01 | 245.24 | – |
| 2025-04-01 | 199.32 | – |
| 2025-04-01 | 80.51 | – |
| 2025-04-01 | 126.61 | – |
| 2025-03-01 | 188.34 | – |
지역별로 다양한 지수를 보이고 있는데, 이는 동구 내에서도 지역별로 부동산 시장 상황이 다르다는 것을 의미합니다.
투자 고려사항
이 물건을 검토할 때 반드시 고려해야 할 사항들을 정리해보면:
긍정 요소
- 파격적인 할인가: 감정가 대비 94% 할인된 가격
- 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태 양호
- 적정 층수: 12층으로 채광과 조망 확보
- 중형 단지: 210세대 규모로 관리 효율성
주의 요소
- 12차 유찰: 시장에서 외면받는 이유 분석 필요
- 관리비 미납: 2023년 11월부터 미납 상황
- 권리관계: 소유권이전담보가등기 설정
- 교통 접근성: 지하철 접근이 제한적인 지역
현장 확인 필수사항
- 실제 교통편 이용 가능성
- 주변 생활편의시설 현황
- 관리비 정확한 미납액
- 건물 및 단지 관리상태
- 인근 개발계획
법적 검토사항
권리분석
- 소유권이전담보가등기의 채권액과 채권자 확인
- 관리비 미납액 정확한 산정
- 기타 선순위 권리관계 확인
명도 관련
- 현재 점유 상황 확인
- 임차인 여부 및 보증금 현황
- 명도 소요 기간 및 비용 예상
데이터 기준
- 감정가 기준일: 2024년 5월 23일 (감정평가사 박제우)
- 부동산현황조사: 2024년 6월 27일자
- 실거래가 기준: 2026년 3월 거래 2억원
- 범죄통계: 2024년 기준
- 공시가격: 2025년 기준
중요 안내: 본 자료는 공개 데이터를 기반으로 한 정보 제공 목적이며, 투자를 권유하거나 추천하는 내용이 아닙니다. 경매 참여 전에는 반드시 법원 및 감정평가서, 현장 조사를 통해 정확한 정보를 확인하시기 바랍니다.
더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/140005