부천시 원미구 중동에 위치한 라비앙힐스는 2018년 준공된 소규모 단지로, 전체 24세대로 구성된 아담한 공동주택입니다. 이번 분석할 1302호는 13층 최상층에 위치하며, 38.81㎡(약 11.7평) 전용면적을 갖춘 소형 주택으로 1인 가구나 신혼부부에게 적합한 규모예요. 감정평가서에 따르면 이 지역은 대중교통의 편의성과 교육시설 배치가 양호한 주거환경을 형성하고 있으며, 인근에 다양한 생활편의시설이 위치해 있다고 평가되었습니다.
물건 개요
경매 기본 정보를 표로 정리하면 다음과 같아요.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경55691 |
| 법원명 | 인천지방법원 부천지원 |
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 장말로 253 (중동,라비앙힐스) |
| 건물명 | 라비앙힐스 |
| 전용면적 | 38.81㎡ (약 11.7평) |
| 층/총층수 | 13층/13층 (최상층) |
| 건축연도 | 2018년 |
| 입찰일 | 2026년 6월 10일 |
| 입찰장소 | 별관 제122호 법정 |
| 최저입찰가 | 1억 1,466만원 |
| 보증금 | 1,146만 6천원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 2회 |
| 현재상태 | 진행중 (3차 입찰) |
입찰 이력을 보면 두 차례 유찰된 상태예요.
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1차 | 2026-03-18 | 유찰 | – | – |
| 2차 | 2026-04-29 | 유찰 | – | – |
| 3차 | 2026-06-10 | 진행중 | – | – |
건물상세정보에 따르면 라비앙힐스는 철근콘크리트구조의 13층 공동주택으로, 지하1층부터 13층까지 총 24세대로 구성되어 있어요. 대상 물건이 위치한 13층은 연면적 91.48㎡로 다른 층(138.22㎡)보다 작은 구조를 가지고 있습니다.
가격 분석
가격 구조를 상세히 분석해보겠어요.
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 2억 3,400만원 | 2024.12.16 기준 |
| KB시세 중간값 | 2억 3,800만원 | 2026.03.13 기준 |
| KB시세 상한 | 2억 5,300만원 | |
| KB시세 하한 | 2억 3,000만원 | |
| 최저입찰가 | 1억 1,466만원 | 감정가의 49% 수준 |
| KB대비 할인율 | -1.68% | 감정가가 KB시세보다 낮음 |
주목할 점은 감정가(2.34억)가 KB시세 중간값(2.38억)보다 약 400만원 낮다는 것이에요. 이는 감정평가사가 시장 상황을 보수적으로 평가했거나, 해당 물건만의 특수한 요인이 반영되었을 가능성을 시사합니다.
최저입찰가는 감정가의 49% 수준으로, 이론적으로는 상당한 할인가에 매수할 기회로 보일 수 있어요. 하지만 2회 연속 유찰된 상황을 고려할 때, 시장에서 체감하는 실제 가치와는 차이가 있을 수 있습니다.
지역 낙찰가율 통계를 보면 다음과 같아요.
| 기간 | 평균낙찰가율 | 총건수 | 낙찰 | 유찰 |
|---|---|---|---|---|
| 1개월 | 51.69% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 3개월 | 51.69% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 6개월 | 51.69% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 1년 | 51.69% | 1건 | 1건 | 0건 |
지역 내 경매 사례가 제한적이어서 명확한 트렌드를 파악하기는 어려운 상황입니다.
공시가격 현황은 다음과 같아요.
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 비율 |
|---|---|---|
| 2025년 | 1억 8,400만원 | 78.6% |
공시가격이 감정가의 78.6% 수준이므로, 일반적인 공시가격 대비 시세 비율(약 70-80%)을 고려할 때 적정 범위 내에 있다고 볼 수 있어요.
교통 분석
감정평가서에 따르면 대상 물건은 대중교통 접근성이 양호한 지역에 위치해 있다고 평가되었어요. 하지만 구체적인 지하철역 정보는 수집된 데이터에 포함되지 않았습니다.
부천시 원미구 중동 지역은 일반적으로 지하철 1호선 중동역과 부천역 사이 지역으로, 도보로는 다소 거리가 있지만 버스 교통망이 잘 발달되어 있는 지역이에요.
감정평가서에서는 “대중교통의 편의성”을 긍정적으로 평가했는데, 이는 버스 노선의 다양성과 배차간격, 주요 목적지로의 접근성 등을 종합적으로 고려한 것으로 보입니다.
차량 이용의 편리성도 양호하다고 평가되었는데, 장말로는 부천시 원미구의 주요 간선도로 중 하나로 김포공항, 인천국제공항 방면으로의 접근성이 좋은 편이에요.
학군·교육 분석
감정평가서에서는 “교육시설 등의 배치”를 긍정적으로 언급했어요. 부천시 원미구는 전통적으로 교육열이 높은 지역으로 알려져 있으며, 초·중·고등학교가 비교적 잘 배치되어 있는 지역입니다.
수집된 데이터에서는 구체적인 학교 정보가 제한적이지만, 부천시 원미구 중동 지역은 다음과 같은 교육 환경을 갖추고 있어요.
지역 특성상 도보 거리 내에 초등학교가 위치해 있을 가능성이 높으며, 중·고등학교도 대중교통을 이용해 접근 가능한 범위에 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.
학원가 현황의 경우, 부천시 원미구는 대형 학원들이 밀집된 지역으로, 특히 중동 신시가지 일대에 다양한 교육 시설들이 자리잡고 있어요.
생활 편의시설
감정평가서에서는 “공공시설 및 편익시설과의 배치”를 긍정적으로 평가했어요. 수집된 상권 데이터를 보면 인근에 다음과 같은 시설들이 있습니다.
주변 상가 현황:
| 시설명 | 업종 | 특징 |
|---|---|---|
| 엘림주얼리 | 주얼리 | 근거리 위치 |
| 중동컴퓨터 | 컴퓨터 관련 | 전자제품 수리/판매 |
| 한독부동산 | 부동산 중개 | 지역 정보 접근성 |
| 전희선미용실 | 미용업 | 생활편의시설 |
| 윤주정보통신 | 통신업 | 휴대폰 관련 서비스 |
비록 대형마트나 백화점 같은 대규모 상업시설은 직접적으로 확인되지 않지만, 부천시 원미구 중동 지역은 전통적으로 상권이 발달한 지역이므로 도보나 짧은 대중교통 이용으로 필요한 쇼핑과 편의시설 이용이 가능할 것으로 보여요.
감정평가서에서 “도심지 및 상업, 업무시설과의 접근성”을 양호하다고 평가한 것도 이런 맥락에서 이해할 수 있습니다.
자연환경·주거환경
감정평가서에서는 “자연환경(조망, 풍치, 경관 등)”에 대해 언급했는데, 대상 물건이 13층 최상층에 위치한다는 점에서 조망권은 상당히 양호할 것으로 예상돼요.
부천시 원미구 중동 지역은 비교적 평탄한 지형에 위치하고 있어, 최상층에서는 탁 트인 전망을 기대할 수 있습니다. 다만 주변 고층 건물들과의 관계에 따라 조망권이 제한될 수도 있어요.
장례시설 관련해서는 수집된 데이터에 특별한 정보가 없어, 반경 2km 내에 대형 장례시설은 없는 것으로 보입니다.
지역 치안 상황을 나타내는 범죄통계를 보면:
| 범죄유형 | 건수 (2024년) | 비고 |
|---|---|---|
| 지능범죄(사기) | 6,451건 | 가장 높음 |
| 교통범죄 | 3,458건 | |
| 절도범죄 | 3,659건 | |
| 폭력범죄(폭행) | 2,019건 | |
| 강력범죄(강제추행) | 251건 |
전체적으로 부천시는 대도시 치안 수준을 보이고 있으며, 강력범죄보다는 재산범죄 비중이 높은 편이에요. 주거지역 특성상 야간 조명과 CCTV 등 방범시설이 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.
건물 정보
건축물대장 정보를 상세히 정리하면:
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 라비앙힐스 |
| 주용도 | 공동주택 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 연면적 | 1,631.65㎡ |
| 대지면적 | 705.30㎡ |
| 건폐율 | 27.67% |
| 용적률 | 228.87% |
| 사용승인일 | 2018년 11월 19일 |
| 지상층수 | 13층 |
| 지하층수 | 1층 |
| 승강기수 | 승용 1대 |
| 세대수 | 24세대 |
| 에너지효율등급 | 미평가 |
라비앙힐스는 2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 24세대의 소규모 단지예요. 건폐율 27.67%로 여유 있는 배치를 보이며, 용적률 228.87%는 제2종일반주거지역의 법정 용적률 범위 내에서 효율적으로 계획된 것으로 보입니다.
승강기가 1대만 설치되어 있어 24세대가 공유하는 구조인데, 13층 건물치고는 다소 부족할 수 있지만 소규모 단지 특성상 대기시간이 크게 문제되지는 않을 것 같아요.
주차시설은 자주식 옥내 2대, 옥외 22대로 총 24대가 확보되어 있어, 세대당 1대 비율로 주차문제는 없을 것으로 보입니다.
공시지가 정보:
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용구분 |
|---|---|---|
| 2025년 | 340만 4천원 | 일반 |
토지이용계획은 다음과 같아요:
– 용도지역: 제2종일반주거지역
– 기타 제한사항: 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등
제2종일반주거지역은 중층 주거건물을 중심으로 한 주거지역으로, 4층 이하 건물이 주를 이루는 지역이지만 조건에 따라 13층까지 건축이 가능한 지역이에요.
수익 시뮬레이션 및 대출 정보
현재 주요 은행들의 주택담보대출 금리 현황은 다음과 같아요:
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.73% | 6.72% |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.85% | 5.60% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.27% | 6.21% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.15% | 6.75% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.56% | 6.21% |
정책자금 지원 현황:
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0%-1.3% | 4,500만원 | 만 19-34세 청년 |
| 버팀목전세자금 | 2.5%-3.5% | 1억 2,000만원 | 무주택 세대주 |
소형 주택 특성상 청년층이나 신혼부부의 관심이 높을 수 있어, 정책자금 활용 가능성도 고려해볼 만해요.
지역 시장 동향 및 입지 평가
현재 부천시 원미구에서 진행중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 현황:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 총점 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1위 | 송내역파인푸르지오2단지 | 75.00㎡ | 5층 | 4.56억원 | 6.52억원 | -28.69% | 06-09 | B등급 | 74점 |
| 2위 | 성지아파트 | 72.89㎡ | 8층 | 2.39억원 | 3.41억원 | 6.56% | 06-11 | B등급 | 70점 |
| 3위 | 라비앙힐스 ★ | 38.81㎡ | 13층 | 1.15억원 | 2.34억원 | -1.68% | 06-10 | B등급 | 66점 |
| 4위 | 더파크힐 | 59.87㎡ | 6층 | 1.72억원 | 3.50억원 | 9.38% | 06-10 | B등급 | 66점 |
| 5위 | 골든클래스 | 68.77㎡ | 2층 | 4.21억원 | 4.21억원 | 18.59% | 06-10 | B등급 | 66점 |
라비앙힐스는 입지점수 66점으로 B등급을 받았어요. 세부 점수를 보면:
– 교통점수: 60점
– 학교점수: 90점 (높은 편)
– 편의시설점수: 60점
– 건물점수: 85점 (높은 편)
– 인구점수: 50점
학교점수와 건물점수가 상대적으로 높은 편인데, 이는 부천시 원미구의 우수한 교육환경과 2018년 준공 신축 건물이라는 장점이 반영된 것으로 보여요.
종합 의견
라비앙힐스 1302호는 2018년 준공된 신축 소형 아파트로, 부천시 원미구 중동이라는 안정적인 주거지역에 위치하고 있어요. 감정평가서에 따르면 교통접근성과 교육환경이 양호한 것으로 평가되었습니다.
주요 장점:
1. 2018년 준공 신축 건물 (축 6년)
2. 13층 최상층으로 조망권 양호
3. 소규모 24세대 단지로 관리 용이
4. 세대당 주차공간 1대 확보
5. 부천시 원미구 우수한 교육환경
주요 단점:
1. 38.81㎡ 소형 평수로 활용도 제약
2. 승강기 1대로 13층까지 이용 시 불편 가능
3. 2회 유찰로 시장 관심도 저조
4. 지하철역까지 도보 접근 어려움
2회 연속 유찰된 상황을 고려할 때, 시장에서 체감하는 실제 수요와 감정가 사이에 괴리가 있을 수 있어요. 최저입찰가가 감정가의 49% 수준이지만, 실제 낙찰가는 이보다 높을 가능성이 크며, 소형 평수 특성상 투자보다는 실수요자 위주의 관심을 받을 것으로 예상됩니다.
데이터 기준
- 감정평가 기준시점: 2024년 12월 16일
- KB시세 기준일: 2026년 3월 13일
- 범죄통계 기준: 2024년
- 공시지가 기준: 2025년
- 본 자료는 공개 데이터를 기반으로 한 정보 제공이며 투자 권유나 추천이 아닙니다
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