지하철 5호선 송정역 도보 5분 거리에 위치한 이 아파트는 강서구 공항동의 대표적인 교통 요충지에 자리하고 있어요. 감정평가서에 따르면 “인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 송정역이 소재하고 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편”이라고 평가하고 있습니다. 2020년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로 철근콘크리트 구조의 견고함을 자랑하며, 9회 연속 유찰로 인해 감정가 1.9억원 대비 86% 할인된 2,603만원에 입찰 기회가 열려있어요. 강서구 내 입지점수 71점(B등급)으로 교통접근성과 생활편의성을 모두 갖춘 매력적인 물건입니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경104694 |
| 법원명 | 서울남부지방법원 |
| 소재지(도로명) | 서울특별시 강서구 송정로 53 (공항동) |
| 건물명 | 발쿠치네하우스 |
| 동·호수 | 101동 4층 408호 |
| 전용면적 | 21.95㎡ (6.64평) |
| 층/총층수 | 4층/지상8층 |
| 건축연도 | 2020년 (사용승인) |
| 입찰일 | 2026년 6월 18일 |
| 입찰장소 | 제112호 경매법정 |
| 최저입찰가 | 26,038,000원 |
| 보증금(10%) | 2,603,800원 |
| 유찰횟수 | 9회 |
| 현재상태 | 진행중 |
| 권리관계 | 2022.6.30. 가압류 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 | 2025.05.20 | 유찰 | – | – |
| 2회 | 2025.07.01 | 유찰 | – | – |
| 3회 | 2025.08.07 | 유찰 | – | – |
| 4회 | 2025.09.25 | 유찰 | – | – |
| 5회 | 2025.11.05 | 유찰 | – | – |
| 6회 | 2025.12.16 | 유찰 | – | – |
| 7회 | 2026.02.10 | 유찰 | – | – |
| 8회 | 2026.03.31 | 유찰 | – | – |
| 9회 | 2026.05.12 | 유찰 | – | – |
| 10회 | 2026.06.18 | 진행중 | – | – |
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 194,000,000원 (1.9억) | 2024.02.26 기준 |
| 최저입찰가 | 26,038,000원 (0.26억) | 감정가의 13.4% |
| 보증금 | 2,603,800원 (260만) | 최저입찰가의 10% |
| 토지배분 | 135,800,000원 | 감정가의 70% |
| 건물배분 | 58,200,000원 | 감정가의 30% |
지역 낙찰가율 통계
| 기간 | 평균낙찰가율 | 총건수 | 낙찰 | 유찰 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 80.86% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 최근 3개월 | 80.86% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 최근 6개월 | 80.86% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 최근 1년 | 80.86% | 1건 | 1건 | 0건 |
서울특별시 강서구 집합건물/아파트의 최근 1년간 낙찰가율은 80.05%, 낙찰률은 78.43%로 평균 38건이 처리되었어요.
공시가격 정보
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 2025년 | 268,000,000원 (2.68억) | 138.1% |
공시가격이 감정가보다 높게 나타나는 것은 감정평가 시점(2024.2)과 공시가격 기준시점(2025년) 간의 시차 및 평가 방법론 차이로 보여요.
교통 분석
감정평가서에 따르면 “인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 송정역이 소재하고 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편”이라고 평가하고 있어요. 송정역은 지하철 5호선이 운행하며, 강서구 지역에서 김포공항과 도심을 연결하는 핵심 교통 노드 역할을 하고 있습니다.
| 역명 | 노선 | 접근성 | 주요 연결지역 |
|---|---|---|---|
| 송정역 | 지하철 5호선 | 도보 5분 내외 | 여의도(25분), 종로3가(30분), 왕십리(35분) |
지하철 5호선을 통해 여의도 금융가까지 약 25분, 종로3가까지 30분이면 도달할 수 있어 직장인들의 출퇴근에 매우 유리한 위치에요. 또한 김포공항과도 인접해 있어 국내선 이용 시에도 편리합니다.
감정평가서에서 “본건까지 차량으로 진입이 가능”하다고 명시하고 있어 대중교통과 자가용 이용 모두에서 접근성이 우수해요. 강서구의 특성상 서울 서남권의 관문 역할을 하는 지역으로, 김포시와 인천 방면으로의 접근성도 뛰어납니다.
학군·교육 분석
강서구는 서울 서남권의 대표적인 교육 중심지역으로, 다양한 교육기관이 밀집해 있어요. 본 물건 주변으로도 초·중·고등학교가 고르게 분포되어 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.
학교 현황 (거리별)
강서구 전체적으로 다양한 학교가 분포되어 있으며, 공항고등학교, 공항중학교 등이 인근 지역에 위치하고 있어요. 특히 강서구는 교육환경이 잘 조성된 지역으로 유명하며, 다음과 같은 특징이 있습니다:
초등학교: 경기초등학교, 경복초등학교, 경희초등학교, 계성초등학교, 광운초등학교 등 다수의 초등학교가 구 전체에 고르게 분포되어 있어요.
중학교: 가락중학교, 가산중학교, 가재울중학교, 강서중학교, 공항중학교 등 총 100여 개 이상의 중학교가 있어 선택의 폭이 넓습니다.
고등학교: 가락고등학교, 가재울고등학교, 강서고등학교, 공항고등학교 등 특성화고등학교를 포함해 다양한 고등학교가 위치해 있어요.
교육 특화 지역
강서구는 서울 내에서도 교육 인프라가 잘 갖춰진 지역 중 하나예요. 특히 다음과 같은 특징이 있습니다:
- 건국대학교사범대학부속중·고등학교 등 명문 사립학교 보유
- 경기고등학교, 경기여자고등학교 등 전통 명문교 소재
- 다양한 특성화고등학교로 진로 선택 다양성 확보
감정평가서에서도 “교육시설 등의 배치”가 양호하다고 평가하고 있어, 교육 환경 면에서 우수한 입지 조건을 갖추고 있어요.
생활 편의시설
상업시설
감정평가서에 따르면 “주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대”로 일상 생활에 필요한 상업시설들이 잘 갖춰져 있어요.
| 시설 구분 | 주요 시설 |
|---|---|
| 편의점/마트 | 씨유방화오피스 등 주요 편의점 체인 |
| 의료시설 | 웰빙국내선약국 등 의료/약국 시설 |
| 여행/서비스 | 주원여행사, 다함엑스포 등 |
생활 인프라
강서구는 김포공항과 인접한 지역 특성상 다양한 생활편의시설이 발달해 있어요. 특히 송정역 주변은 다음과 같은 장점이 있습니다:
상업시설: 지하철역 주변으로 각종 상점, 음식점, 카페 등이 밀집해 있어 생활편의성이 높아요.
의료시설: 동네 병원, 약국 등 1차 의료기관이 잘 분포되어 있으며, 대형 종합병원까지의 접근성도 양호합니다.
금융시설: 주요 시중은행 지점과 ATM이 역세권 중심으로 배치되어 있어요.
공공시설: 강서구청, 주민센터 등 행정기관과의 접근성이 좋습니다.
자연환경·주거환경
주거환경
감정평가서에서 “주위 환경은 보통”이라고 평가하고 있으며, “다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대”로 기술하고 있어요. 이는 주거와 상업이 조화롭게 어우러진 생활 밀착형 지역임을 의미합니다.
도로 및 접근성
감정평가서에 따르면 “본건 토지 동측으로 노폭 약 11미터의 포장도로와 접하고 있”어 차량 접근성이 양호해요. 주요 간선도로와의 연결성도 우수하여 자가용 이용 시에도 편리합니다.
장례시설
조사 결과, 반경 2km 내에 특별한 장례시설은 확인되지 않아 주거환경에 부정적 영향을 미치는 요소는 없어 보여요.
지역 치안 현황
강서구의 2024년 범죄 통계를 살펴보면 다음과 같아요:
| 범죄 유형 | 주요 세부 유형 | 발생 건수 |
|---|---|---|
| 지능범죄 | 사기 | 4,236건 |
| 절도범죄 | 일반 절도 | 1,671건 |
| 교통범죄 | 교통 법규 위반 | 1,374건 |
| 폭력범죄 | 폭행 | 1,171건 |
| 기타범죄 | 기타 | 2,813건 |
전체적으로 대도시 평균 수준의 치안 상황을 보이고 있으며, 강력범죄 발생률은 상대적으로 낮은 편이에요.
건물 정보
건축물 현황
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 발쿠치네하우스 |
| 주용도 | 공동주택(아파트) |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 지붕 | (철근)콘크리트지붕 |
| 연면적 | 5,384.38㎡ |
| 대지면적 | 1,583.10㎡ |
| 건폐율 | 47.23% |
| 용적률 | 199.25% |
| 사용승인일 | 2020년 1월 13일 |
| 지상층수 | 8층 |
| 지하층수 | 2층 |
| 승강기 | 2대 |
| 총세대수 | 45세대 |
| 에너지효율등급 | 미적용 |
건물 상세 정보
감정평가서에 따르면 본 건물은 다음과 같은 특징을 가지고 있어요:
구조 및 마감: “철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상 8층 건물 내 제4층 제408호로 외벽: 돌붙임마감등, 창호: 샷시창호”
설비 현황: “위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비등이 되어 있음”
전유부분: 21.95㎡의 아파트로 이용 중이며, 공용면적 포함 시 총 45.0256㎡입니다.
대지 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 지목 | 대지 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
| 대지면적 | 1,583.1㎡ (전체) |
| 대지사용권 | 12.8679㎡ |
| 토지 형상 | 부정평의 평지 |
감정평가서에서 “부정평의 평지로 주거용 건부지로 이용중”이라고 기술하고 있어요.
토지이용계획
본 물건의 토지이용계획 및 제한사항은 다음과 같아요:
기본 용도: 도시지역, 제2종일반주거지역
도로: 소로3류(폭 8m 미만) 접합
특별 지구/구역:
– 중요시설물보호지구(공항)
– 수평표면구역(공항시설법)
– 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)
– 과밀억제권역(수도권정비계획법)
– 가축사육제한구역
– 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)
김포공항 인근 지역 특성상 항공 관련 각종 제한사항이 적용되지만, 일반적인 주거용도로는 문제가 없어요.
공시지가 정보
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용 구분 |
|---|---|---|
| 2025년 | 4,345,000원 | 일반 |
지역 시장 동향
부동산 시장 지수
강서구 아파트 매매시장의 최근 동향을 살펴보면 다음과 같아요:
| 기준일 | 매매지수 | 전월 대비 증감률 |
|---|---|---|
| 2025.04 | 174.48 | +3.5% |
| 2025.03 | 168.56 | +2.3% |
| 2025.02 | 164.83 | +2.0% |
| 2025.01 | 161.51 | +1.0% |
| 2024.04 | 159.87 | +0.1% |
| 2024.03 | 159.72 | – |
강서구 아파트 시장은 2024년 하반기부터 꾸준한 상승세를 보이고 있으며, 2025년 들어 상승폭이 확대되고 있어요. 이는 지역 내 교통 인프라 개선과 재개발 기대감 등이 복합적으로 작용한 결과로 분석됩니다.
지역 특성
강서구는 다음과 같은 시장 특성을 보이고 있어요:
교통 인프라: 지하철 5호선, 9호선, 공항철도 등 복합 교통망 구축으로 접근성이 지속 개선되고 있습니다.
개발 계획: 마곡지구 개발, 김포공항 확장 등 대규모 개발사업으로 인한 지역 가치 상승 기대감이 높아요.
생활 인프라: 롯데몰 김포공항, 마곡 나루역 일대 상업시설 등 생활편의시설 확충이 지속되고 있습니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 강서구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같아요:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | 입찰일 | 입지등급 | 종합점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 발쿠치네하우스 | 17.25㎡ | 4층 | 358만원 | 1.59억 | 06.02 | B등급 | 71점 |
| 2 | ★ 발쿠치네하우스 | 21.95㎡ | 4층 | 2,603만원 | 1.9억 | 06.18 | B등급 | 71점 |
| 3 | 도양라비앙아파트 | 56.03㎡ | 9층 | 4,262만원 | 3.97억 | 06.02 | B등급 | 71점 |
| 4 | 양지샤인빌 | 13.76㎡ | 11층 | 7,884만원 | 1.54억 | 06.17 | B등급 | 71점 |
| 5 | 우공아파트 | 26.36㎡ | 3층 | 650만원 | 2.31억 | 06.16 | B등급 | 65점 |
(★ 표시: 본 분석 물건)
동일한 발쿠치네하우스 단지 내에서 두 물건이 상위권에 위치하고 있어, 단지 자체의 입지 조건이 우수함을 보여줍니다. 특히 본 물건은 면적 대비 유찰 횟수가 상대적으로 적어 관심도가 높은 편이에요.
담보 및 권리관계
현재 권리관계
본 물건에는 “2022.6.30. 가압류”가 설정되어 있어요. 가압류는 채권자가 채무자의 재산 처분을 방지하기 위해 법원에 신청하는 보전처분으로, 경매를 통해 매각되면 자연스럽게 소멸됩니다.
명도 관련
감정평가서에서 “임대관계 미상”으로 기록되어 있어, 현재 점유 상황에 대한 정확한 파악이 필요해요. 경매 참여 전 반드시 현장 확인을 통해 점유 상황을 살펴보시기 바랍니다.
감정평가서에도 “현장조사일 현재 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부구조 및 이용상황은 외부관찰 및 집합건축물대장의 건축물현황도 등에 의한 것”이라고 명시되어 있어, 내부 상황 확인이 제한적이었음을 알 수 있어요.
투자 포인트 및 주의사항
투자 매력도
교통 접근성: 지하철 5호선 송정역 도보 5분 거리로 서울 도심부 접근이 용이합니다.
할인율: 9회 연속 유찰로 인해 감정가 대비 86% 할인된 가격으로 매력적인 진입 기회를 제공해요.
건물 상태: 2020년 사용승인 받은 신축 건물로 별도 리모델링 비용이 크지 않을 것으로 예상됩니다.
지역 전망: 강서구 지역의 지속적인 개발과 교통 인프라 확충으로 중장기 가치 상승 가능성이 있어요.
주의사항
소형 평수: 전용면적 21.95㎡로 원룸형 구조이므로 거주 목적보다는 투자 목적에 적합해요.
점유 현황: 임대관계가 미상인 상태이므로 명도 가능성과 관련 비용을 사전에 검토해야 합니다.
지역 제한: 공항 인근 지역 특성상 각종 높이 제한 및 용도 제한이 있을 수 있어요.
유찰 이력: 9회 연속 유찰된 이유에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.
주변 개발 현황
교통 개발
강서구는 지속적인 교통 인프라 확충이 진행되고 있어요. 특히 김포공항과 연계된 대중교통 개선사업과 서울 서남권 지역의 교통망 확충 계획이 추진되고 있습니다.
상업시설 개발
마곡지구 개발과 연계된 상업시설 확충, 김포공항 리뉴얼 프로젝트 등으로 인한 지역 상권 활성화가 기대됩니다.
주거 개발
강서구 전반적으로 노후 주택 재개발 사업이 활발하게 진행되고 있으며, 신규 아파트 단지 공급도 지속되고 있어요.
데이터 기준일: 2024년 2월 26일 (감정평가 기준)
자료 수집일: 2025년 기준
면적 기준: 전용면적 21.95㎡ (약 6.64평)
본 자료는 공개된 법원 경매 정보 및 감정평가서를 바탕으로 작성된 정보 제공 목적의 분석 자료입니다. 투자 권유나 추천의 목적이 아니며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.
더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/46