이 물건은 유찰되었습니다. (유찰 3회) — 다음 회차 최저가는 약 6,350만억원으로 낮아질 수 있습니다.
수원시 권선구 중심상업지역에 위치한 파크앤시티타워2의 도시형생활주택 원룸형 유닛이 경매로 나왔어요. 감정평가서에 따르면 이 건물은 2022년 1월 사용승인을 받은 신축 건물로, 업무시설과 주거시설이 혼재된 복합용도 건물입니다. 전용면적 16.90㎡(약 5.1평)의 소형 원룸으로 원룸 임대수요가 높은 권선동 상권 내에 자리잡고 있어요. 2회 유찰 후 현재 3차 입찰을 앞두고 있는 상황입니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경3700 |
| 법원명 | 수원지방법원 |
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로 406 (권선동,파크앤시티타워2) |
| 건물명 | 파크앤시티타워2 |
| 전용면적 | 16.90㎡ (약 5.1평) |
| 층수/총층수 | 10층/12층 |
| 건축연도 | 2022년 (사용승인: 2022.01.21) |
| 입찰일 | 2026년 5월 15일 |
| 입찰장소 | 제101호 법정 |
| 최저입찰가 | 7,938만원 |
| 보증금 | 794만원 (최저입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 2회 |
| 현재상태 | 진행중 |
| 근저당권 | 2022. 2. 15. 설정 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1차 | 2026-03-10 | 유찰 | – | – |
| 2차 | 2026-04-10 | 유찰 | – | – |
| 3차 | 2026-05-15 | 진행중 | – | – |
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1억 6,200만원 | 2024년 4월 기준 |
| 최저입찰가 | 7,938만원 | 감정가 대비 49.0% |
| 감정가 대비 할인율 | 51.0% | 3차 입찰 기준 |
감정평가서에 따르면 이 물건은 전체 31개호 중 10층 1010호로, 도시형생활주택 원룸형으로 분류되어 있어요. 감정평가사 안연서는 거래사례비교법을 적용하여 전체 31개호에 대해 61억 8,400만원으로 일괄 평가했습니다.
3차 입찰까지 연속 유찰된 상황에서 최저입찰가가 7,938만원으로 감정가 대비 약 51% 할인된 수준이에요. 이는 소형 원룸 시장의 특성과 함께 최근 부동산 경기 둔화가 반영된 결과로 보입니다.
공시가격 현황
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 2025년 | 1억 300만원 | 63.6% |
2025년 공시가격은 1억 300만원으로 감정가의 63.6% 수준이에요. 일반적으로 공시가격이 시세의 60~70% 수준임을 감안하면 감정가가 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.
교통 분석
본 물건의 교통 접근성은 제한적인 편이에요. 데이터상 인근에 지하철역이나 주요 버스정류장 정보가 확인되지 않는 상황입니다.
감정평가서에서는 “평가대상 물건이 사례자료에 비하여 가로의 폭, 구조 등의 요인에서는 우세하나 상업시설, 공공시설 및 편익시설과의 접근성 등의 요인에서 열세한다”고 평가했어요. 이는 도로 여건은 양호하지만 대중교통 접근성은 상대적으로 불리함을 의미합니다.
경수대로에 면해 있어 차량 접근성은 우수한 편이에요. 경수대로는 수원시를 남북으로 관통하는 주요 간선도로로, 수원역과 병점역을 연결하는 교통축 역할을 하고 있습니다.
건물 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 파크앤시티타워Ⅱ |
| 주용도 | 공동주택 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 연면적 | 4,665.90㎡ |
| 대지면적 | 688.60㎡ |
| 건폐율 | 59.92% |
| 용적률 | 376.64% |
| 사용승인일 | 2022년 1월 21일 |
| 지상층수 | 12층 |
| 지하층수 | 2층 |
| 승강기 | 2대 |
| 세대수 | 70세대 |
| 에너지효율등급 | 미표시 |
감정평가서에 따르면 건물은 “철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 공동주택”으로 표기되어 있어요. 1동 건물로 구성되어 있으며, 지하 2층부터 지상 12층까지 총 14개 층으로 이루어져 있습니다.
특히 3층 301호는 334.05㎡의 업무시설(사무소)로 사용되고 있고, 8~10층은 도시형생활주택 원룸형으로 구성되어 있어요. 이처럼 업무시설과 주거시설이 혼재된 복합용도 건물의 특성을 가지고 있습니다.
건물 상태는 2022년 신축으로 매우 양호한 편이에요. 감정평가서에서도 “건물의 노후도, 주차의 편의성, 건물의 규모 및 층수 등의 요인에서는 우세하다”고 평가했습니다.
토지이용계획
용도지역·지구·구역
| 구분 | 세부내용 |
|---|---|
| 용도지역 | 도시지역 – 중심상업지역 |
| 용도지구 | 시가지경관지구(일반), 방화지구 |
| 용도구역 | 도시교통정비지역, 과밀억제권역 |
| 도로 | 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만) |
| 기타구역 | 비행안전제6구역(전술), 가축사육제한구역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 |
중심상업지역으로 지정되어 있어 상업시설과 업무시설, 그리고 주거시설의 복합 이용이 가능해요. 용적률 376.64%는 중심상업지역의 높은 개발밀도를 보여주는 수치입니다.
공시지가 현황
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용구분 |
|---|---|---|
| 2025년 | 479만 8,000원 | 일반 |
2025년 기준 공시지가는 ㎡당 479만 8,000원으로, 중심상업지역의 특성을 반영한 높은 지가 수준을 보이고 있어요.
수익성 분석
임대수요 특성
도시형생활주택 원룸형은 주로 1~2인 가구를 대상으로 한 소형 주거시설이에요. 권선동은 수원시청과 가까운 업무지구로, 공무원이나 인근 사무직 직장인들의 임대수요가 있는 지역입니다.
신축 건물이라는 점과 엘리베이터 2대 설치로 편의성이 확보된 점은 임대 경쟁력에 도움이 될 것으로 보여요. 다만 16.90㎡(약 5.1평)의 매우 작은 면적으로 임대료 상한선이 제한적일 수 있습니다.
대출금리 현황
| 은행명 | 대출종류 | 금리유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 변동금리 | 3.620% | 6.260% |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 변동금리 | 3.890% | 5.540% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 변동금리 | 4.090% | 5.760% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 변동금리 | 4.370% | 6.770% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 변동금리 | 4.400% | 6.080% |
현재 주택담보대출 금리는 3.6~6.8% 범위에서 형성되어 있어요. 경매 물건의 경우 일반적으로 시중은행 대출이 제한적이므로 대안적 자금조달 방안을 고려해야 합니다.
정책자금 현황
| 상품명 | 금리범위 | 대출한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.000~1.300% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하 |
| 버팀목전세자금 | 2.500~3.500% | 1억 2,000만원 | 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | 별도 문의 | 4억 5,000만원 | 기존 버팀목전세자금 이용자 |
청년층이나 무주택 세대주라면 정책자금을 활용할 수 있는 기회가 있어요. 다만 경매 낙찰자의 경우 즉시 소유권을 취득하게 되므로 전세자금 대출보다는 주택구입자금 대출을 고려해야 합니다.
생활 편의시설
감정평가서에 따르면 “상업시설, 공공시설 및 편익시설과의 접근성” 측면에서 일부 제약이 있다고 평가되었어요. 구체적인 편의시설 데이터는 확인되지 않지만, 권선동은 수원시의 구 도심 지역으로 기본적인 생활 인프라는 갖춰져 있는 편입니다.
경수대로변에 위치하여 차량을 이용한 접근성은 우수하며, 수원시청과 가까운 거리에 있어 각종 관공서 이용에는 편리할 것으로 예상됩니다.
투자 시 고려사항
긍정적 요소
- 신축 건물: 2022년 사용승인으로 건물 상태 우수
- 복합용도: 업무시설과 주거시설 혼재로 다양한 임대수요 확보 가능
- 높은 할인율: 감정가 대비 51% 할인으로 진입 부담 낮음
- 중심상업지역: 높은 용적률과 다양한 용도 활용 가능
주의사항
- 교통 접근성: 지하철역 접근이 불편할 수 있음
- 소형 면적: 16.90㎡의 매우 작은 면적으로 임대료 상한 제한
- 연속 유찰: 2회 유찰로 시장성에 대한 검토 필요
- 복합용도 관리: 업무시설과 주거시설 혼재로 인한 관리 복잡성
지역 상위 입지 TOP 5
수원시 권선구 진행 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건을 비교해보면 다음과 같아요:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ★파크앤시티타워2 | 16.90㎡ | 10층 | 7,938만원 | 1.62억 | 05-15 | B등급 | 75점 |
| 2 | 벽산그랜드코아 | 131.60㎡ | 10층 | 4.25억 | 4.25억 | 05-08 | B등급 | 67점 |
| 3 | 이편한세상영통2차1단지 | 74.58㎡ | 17층 | 4.24억 | 6.05억 | 05-08 | B등급 | 67점 |
| 4 | 대한아파트 | 120.56㎡ | 16층 | 2.84억 | 4.05억 | 05-19 | B등급 | 67점 |
| 5 | 대한대우아파트 | 154.11㎡ | 6층 | 5.71억 | 8.15억 | 05-06 | B등급 | 66점 |
현재 물건이 입지점수 75점으로 1위를 기록하고 있어요. 이는 중심상업지역이라는 용도지역의 장점과 신축 건물이라는 요소가 긍정적으로 작용한 결과로 보입니다.
범죄·안전 현황
2024년 기준 수원시 권선구 범죄 발생 현황을 보면 다음과 같아요:
주요 범죄 유형별 발생건수
| 범죄유형 | 세부유형 | 발생건수 |
|---|---|---|
| 지능범죄 | 사기 | 11,536건 |
| 교통범죄 | 교통범죄 | 5,690건 |
| 기타범죄 | 기타범죄 | 6,050건 |
| 절도범죄 | 절도범죄 | 5,042건 |
| 폭력범죄 | 폭행 | 2,792건 |
대도시 구 단위 지역의 일반적인 범죄 발생 수준으로, 특별히 우려할 만한 수준은 아닌 것으로 판단됩니다. 다만 사기 범죄가 많은 것은 상권이 발달한 지역의 특성으로 보여요.
감정평가 세부 내용
감정평가사는 거래사례비교법을 적용하여 인근 4개 비교사례를 선정했어요:
주요 비교사례
- 사례1: 인계동 업무시설, 75.92㎡, 5억원 (㎡당 658만 6천원)
- 사례3: 권선동 도시형생활주택, 16.31㎡, 1억 5,350만원 (㎡당 941만 1천원)
평가 과정에서 본 물건의 가치형성요인을 다음과 같이 분석했어요:
우세한 요인:
– 가로의 폭, 구조 등 도로 여건
– 건물의 노후도 (신축)
– 주차의 편의성
– 건물의 규모 및 층수
열세한 요인:
– 상업시설, 공공시설 접근성
– 대중교통 편의성
– 전유부분 면적의 소형화
종합적으로 신축 건물이라는 장점과 교통 접근성의 한계가 상쇄되면서 현재의 감정가가 산출된 것으로 보여요.
데이터 기준
- 감정평가 기준일: 2024년 4월 3일 (감정평가사: 안연서)
- 공시가격 기준: 2025년 기준
- 범죄통계 기준: 2024년 기준
- 건축물대장 기준: 수집 시점 기준
- 데이터 수집일: 분석 시점 기준
면책 고지: 본 자료는 공개 데이터를 기반으로 한 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 투자 권유나 추천이 아닙니다. 투자 결정 시에는 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.
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