이 물건은 유찰되었습니다. (유찰 1회) — 다음 회차 최저가는 약 6.6억원으로 낮아질 수 있습니다.
인천 연수구 송도국제도시의 대표적인 브랜드 아파트인 롯데캐슬에서 경매 물건이 나왔습니다. 2012년 10월 준공된 지상 32층 규모의 이 단지는 총 115세대로 구성되어 있으며, 현재 104동 3층 303호가 감정가 8.2억에 첫 입찰을 앞두고 있습니다. 감정평가서에 따르면 인천송원초등학교 북서측 인근에 위치하여 주거지로서의 제반 주위환경이 양호한 것으로 평가받고 있습니다. 강제경매개시결정이 2025년 1월 17일 내려진 이 물건은 아직 유찰 없이 첫 경매를 맞이하게 됩니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경500362 |
| 법원명 | 인천지방법원 |
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도과학로27번길 70 (송도동) |
| 건물명 | 롯데캐슬 |
| 전용면적 | 110.76㎡ (약 33.5평) |
| 층/총층수 | 3층 / 32층 |
| 건축년도 | 2012년 |
| 입찰일 | 2026년 5월 6일 |
| 입찰장소 | 제219호 법정 |
| 최저입찰가 | 8.2억 |
| 보증금 | 8,200만원 (10%) |
| 유찰횟수 | 0회 (첫 입찰) |
| 현재상태 | 진행중 |
현재까지 입찰 이력은 다음과 같습니다:
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 | 2026.05.06 | 진행중 | – | – |
가격 분석
감정평가사 김규식이 2025년 2월 17일 기준으로 평가한 이 물건의 가격 분석 현황입니다.
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 8.2억 | 거래사례비교법 적용 |
| KB시세(상한) | 8.75억 | 2026.04.17 기준 |
| KB시세(중간) | 8.175억 | – |
| KB시세(하한) | 7.75억 | – |
| 최저입찰가 | 8.2억 | 감정가 100% |
| KB대비 할인율 | 0.31% | KB중간가 대비 |
| 실거래가대비 할인율 | -2.96% | 최근 거래가 대비 |
최근 실거래가 현황을 살펴보면:
| 거래일 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.02.01 | 110.76㎡ | – | 8.45억 |
공시가격 현황:
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 2025년 | 4.66억 | 56.8% |
교통 분석
감정평가서에 따르면 “본건 아파트단지까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하고, 서측 인근에 인천도시철도1호선 캠퍼스타운역이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편”이라고 기록되어 있습니다.
가장 가까운 지하철역인 캠퍼스타운역은 인천도시철도 1호선이 운행하는 역으로, 롯데캐슬에서 서쪽으로 약 500m 거리에 위치해 도보 약 6분이면 도달할 수 있습니다. 캠퍼스타운역에서 인천국제공항까지는 약 15분, 계양역까지는 약 35분이 소요되며, 계양역에서 서울지하철 7호선으로 환승이 가능합니다.
송도국제도시 내 순환버스와 인천 시내버스, 그리고 수도권 광역버스 노선들이 이 지역을 경유하여 서울 강남, 여의도, 김포공항 등으로 직접 연결되는 교통망을 갖추고 있습니다. 특히 송도국제도시는 인천국제공항고속도로, 영종대교, 인천대교 등 주요 교통인프라와 직접 연결되어 있어 자가용 이용 시에도 편리한 접근성을 제공합니다.
학군·교육 분석
감정평가서에서는 “인천송원초등학교 북서측 인근에 위치”한다고 명시하고 있습니다. 송도국제도시는 계획도시로서 교육시설이 체계적으로 배치되어 있는 지역입니다.
송도국제도시 내에는 다수의 우수한 교육기관들이 위치하고 있습니다. 연세대학교 국제캠퍼스, 인하대학교, 유타대학교 아시아캠퍼스, 조지메이슨대학교 코리아캠퍼스 등 국내외 명문대학의 캠퍼스들이 이 지역에 자리잡고 있어 교육 인프라가 매우 우수합니다.
초등학교는 송도초등학교, 인천송원초등학교, 채드윅송도국제학교 등이 있으며, 중학교로는 송도중학교, 연수중학교 등이 있습니다. 고등학교는 송도고등학교, 인천하늘고등학교 등이 위치하고 있습니다.
특히 이 지역의 큰 장점은 채드윅송도국제학교를 비롯한 국제학교들이 다수 운영되고 있어 글로벌 교육 환경을 제공한다는 점입니다. 이는 외국인 거주자들과 해외 경험을 중시하는 한국인 가정들에게 매우 매력적인 요소로 작용하고 있습니다.
생활 편의시설
송도국제도시는 계획도시답게 생활편의시설이 체계적으로 배치되어 있습니다.
대형마트·쇼핑시설
롯데캐슬에서 가장 가까운 대형 상업시설로는 현대프리미엄아울렛 송도점이 있으며, 이마트 송도점, 홈플러스 송도점 등도 이용 가능합니다. 센트럴파크 주변에는 트리플스트리트라는 대형 복합상업시설이 있어 쇼핑, 외식, 문화생활을 한 번에 해결할 수 있습니다.
의료시설
인천길병원, 가천대학교 길병원 등 대형 종합병원이 송도국제도시 내에 위치하고 있어 의료 접근성이 우수합니다. 또한 각종 전문의원과 치과, 한의원 등도 충분히 운영되고 있습니다.
문화·여가시설
송도컨벤시아, 잭니클라우스골프클럽코리아, G-타워, 포스코타워-송도 등 비즈니스와 문화시설이 집약되어 있습니다. 또한 송도 센트럴파크는 해수를 끌어들인 인공호수를 중심으로 한 대형 공원으로 시민들의 휴식공간 역할을 하고 있습니다.
자연환경·주거환경
송도국제도시의 가장 큰 매력 중 하나는 우수한 자연환경과 주거환경입니다.
공원·녹지
| 공원명 | 종류 | 면적 | 거리 | 도보시간 |
|——–|——|——|——|———|
| 센트럴파크 | 도시공원 | 약 40만㎡ | 1.5km | 약 18분 |
| 해돋이공원 | 해안공원 | – | 2km | 약 24분 |
| 송도달빛축제공원 | 근린공원 | – | 1km | 약 12분 |
센트럴파크는 뉴욕 센트럴파크를 모델로 조성된 대형 도시공원으로, 해수를 끌어들인 인공호수를 중심으로 다양한 레크리에이션 시설과 문화시설이 갖춰져 있습니다. 수상택시, 카약, 요트 등 수상 레저활동도 즐길 수 있어 도심 속에서 특별한 경험을 제공합니다.
주변 환경
감정평가서에서는 “부근은 동류형의 아파트, 각급 학교시설, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통”이라고 평가하고 있습니다.
장례시설
반경 2km 내 장례시설 없음
지역 치안 현황
연수구의 2024년 범죄통계에 따르면 주요 범죄 유형별 현황은 다음과 같습니다:
| 범죄유형 | 발생건수 | 비고 |
|---|---|---|
| 지능범죄(사기) | 2,725건 | 최다 발생 |
| 기타범죄 | 1,622건 | – |
| 절도범죄 | 1,185건 | – |
| 교통범죄 | 1,026건 | – |
| 폭력범죄(폭행) | 806건 | – |
| 특별경제범죄 | 754건 | – |
전반적으로 송도국제도시는 계획도시로 개발되어 치안이 양호한 편이며, 24시간 보안시스템과 CCTV가 잘 구축되어 있습니다.
건물 정보
감정평가서와 건축물대장을 바탕으로 한 롯데캐슬의 상세 정보입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 롯데캐슬 |
| 주용도 | 공동주택(아파트) |
| 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 |
| 연면적 | 16,049.05㎡ |
| 건폐율 | – |
| 용적률 | – |
| 사용승인일 | 2012년 10월 25일 |
| 지상층수 | 32층 (104동 기준) |
| 지하층수 | 0층 |
| 승강기수 | – |
| 총 세대수 | 115세대 |
| 에너지효율등급 | 2등급 |
감정평가서에 따르면 해당 물건의 상세 구조는 다음과 같습니다:
– 외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 외장석재붙임 마감
– 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감
– 창호: 샷시 창호
– 설비: 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스시설 및 난방설비
토지 정보
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용 |
|———-|—————–|———-|
| 2025년 | 3,211,000 | 일반 |
토지이용계획
– 용도지역: 준주거지역
– 용도지구: 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)
– 용도구역: 경제자유구역, 제1종지구단위계획구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역
감정평가서에서는 토지의 형상에 대해 “가각정리된 광평수의 장방형 평지로서, 아파트단지 건부지로 이용 중”이라고 기록하고 있습니다.
지역 시장 동향
연수구 아파트 시장의 최근 동향을 살펴보면 다음과 같습니다.
매매가격지수 추이
| 기준일 | 매매가격지수 | 전월대비 | 전년동월대비 |
|——–|————–|———-|—————|
| 2025.04 | 135.41 | 상승 | 동일수준 |
| 2025.03 | 134.19 | 소폭상승 | – |
| 2025.02 | 133.76 | 소폭상승 | – |
| 2025.01 | 133.60 | – | – |
| 2024.04 | 135.40 | – | – |
| 2024.03 | 136.35 | – | – |
2024년 하반기부터 2025년 초까지 연수구 아파트 시장은 상대적으로 안정적인 모습을 보이고 있습니다. 2024년 3월 136.35를 정점으로 일시 하락했다가 2025년 들어 다시 상승세를 보이며 135선을 회복했습니다.
송도국제도시 주요 단지 현황
| 단지명 | 세대수 | 건축년도 | 특징 |
|——–|——–|———-|——|
| 롯데캐슬 | 115세대 | 2012년 | 브랜드 아파트 |
| 더샵 센트럴파크 | 1,944세대 | 2010년 | 대단지 |
| 웰카운티 | 1,506세대 | 2013년 | – |
| 포스코더샵 | 1,276세대 | 2009년 | – |
송도국제도시는 대규모 브랜드 아파트 단지들이 집중된 지역으로, 롯데캐슬은 상대적으로 소규모이지만 우수한 브랜드 가치를 인정받고 있습니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 연수구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건입니다:
| 순위 | 건물명 | 전용 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1★ | 롯데캐슬 | 110.76㎡ | 3층 | 8.2억 | 8.2억 | 0.31% | 05.06 | B등급 | 79점 |
| 2 | 연수푸르지오2단지 | 87.86㎡ | 7층 | 2.21억 | 2.21억 | – | 05.08 | B등급 | 71점 |
| 3 | 현대아파트 | 84.97㎡ | 3층 | 3.61억 | 5.16억 | 41.37% | 04.28 | B등급 | 70점 |
| 4 | 글로벌캠퍼스푸르지오 | 134.96㎡ | 5층 | 7.28억 | 10.4억 | -0.95% | 05.07 | C등급 | 64점 |
| 5 | 글로벌캠퍼스푸르지오 | 115.98㎡ | 3층 | 8.53억 | 8.53억 | – | 05.08 | C등급 | 64점 |
이 물건은 연수구 내에서 가장 높은 입지점수(79점, B등급)를 기록하고 있습니다. 특히 교통점수 100점, 학군점수 90점으로 매우 우수한 평가를 받고 있습니다.
수익 시뮬레이션
현재 대출금리 현황:
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 4.070% | 6.210% |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.710% | 5.360% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 3.800% | 5.810% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.180% | 6.580% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.490% | 5.820% |
현재 주택담보대출 금리는 3.7%~6.6% 수준으로 형성되어 있어, 개인의 신용등급과 소득수준에 따라 차이가 있습니다.
정책자금 현황:
| 상품명 | 금리범위 | 대출한도 | 대상 |
|——–|———-|———-|——|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0%~1.3% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하 |
| 버팀목전세자금 | 2.5%~3.5% | 1.2억원 | 연소득 5천만원 이하 무주택세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 버팀목전세자금 | – | 4.5억원 | 기존 버팀목대출 이용자 |
감정평가 특이사항
감정평가서에서 주목할 만한 내용들을 정리하면 다음과 같습니다:
감정평가 방법
감정평가사 김규식은 구분건물의 특성상 거래사례비교법을 주된 방법으로 적용했습니다. 원가법은 대상물건의 특성상 적절하지 않고, 유사한 임대사례 포착이 어려워 수익방식 적용이 곤란하다고 판단했습니다.
비교 거래사례
같은 단지 내 유사 거래사례로 104동 32층 3203호(2024년 9월 8.7억 거래)와 105동 27층 2701호(2024년 8월 8.5억 거래)를 선정했으며, 이 중 104동 사례를 주요 비교대상으로 활용했습니다.
시점수정
한국부동산원의 인천광역시 연수구 아파트 매매가격지수를 활용하여 시점수정을 실시했으며, 거래시점(2024년 8월) 92.5에서 기준시점(2025년 1월) 91.8로 약간 하락한 것으로 반영했습니다.
현장조사 제약사항
“현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부 진입이 불가능하여 내부구조 등을 직접 확인하지 못하고 집합건축물대장상 건축물현황도, 출입문의 호 표기 및 외부관찰 등을 통하여 호별배치도만을 첨부”했다고 명시되어 있습니다.
소유자 현황
집합건축물대장상 소유자는 이전 소유자로 기재되어 있으나, 2023년 6월 30일 매매에 따른 소유권이전 후 대장 정리가 되지 않은 상태라고 기록되어 있습니다.
데이터 기준
- KB시세 기준일: 2026년 4월 17일
- 감정평가 기준시점: 2025년 2월 17일
- 실지조사 기간: 2025년 2월 14일~17일
- 데이터 수집 기준: 2025년 기준
- 본 자료는 공개 데이터를 바탕으로 한 정보 제공이며 투자 권유나 추천이 아닙니다
- 경매 참여 전 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 받으시기 바랍니다
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