4회 유찰, 의정부시 송산주공아파트 경매 — 전용 59.42㎡ 3층 / 최저가 0.6억

어룡초등학교 북측에 자리 잡은 송산주공아파트는 2002년 8월 준공된 15층 규모의 공공임대주택 단지입니다. 현재 117동 3층에 위치한 전용 59.42㎡(약 18평) 물건이 4회 연속 유찰되면서 최저입찰가가 감정가의 24% 수준인 0.6억까지 내려왔습니다. 감정평가서에 따르면 동일 단지 내 최근 실거래가가 2.4억 수준으로 나타나고 있으나, 현재 최저입찰가는 이보다 약 76% 할인된 상태입니다. 의정부경전철 곤제역에서 도보 약 15분 거리에 위치하여 교통 접근성은 보통 수준을 보이고 있습니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경71963
법원명	의정부지방법원
소재지(도로명)	경기도 의정부시 부용로 233 (용현동,송산주공아파트)
건물명	송산주공아파트 117동
전용면적	59.42㎡ (약 18평)
층수	3층 / 총 15층
건축연도	2002년 8월 준공
입찰일	2026년 4월 23일
입찰장소	경매입찰법정(제6호)
최저입찰가	57,624,000원 (약 0.6억)
보증금	5,762,400원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	4회
현재상태	진행중 (5회차 입찰 예정)

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2025년 11월 20일	유찰	–	–
2회차	2026년 1월 8일	유찰	–	–
3회차	2026년 2월 12일	유찰	–	–
4회차	2026년 3월 19일	유찰	–	–
5회차	2026년 4월 23일	진행중	–	–

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	240,000,000원 (2.4억)	2025년 4월 기준
KB시세 중간값	225,000,000원 (2.3억)	2026년 3월 13일 기준
KB시세 상한값	242,500,000원 (2.4억)	–
KB시세 하한값	202,500,000원 (2.0억)	–
최저입찰가	57,624,000원 (0.6억)	4회 유찰 후
KB대비 할인율	-63.41%	상당한 할인 수준
실거래가 대비 할인율	-74.61%	최근 실거래 대비

최근 실거래 현황

감정평가서에 따르면 동일 단지 내 최근 거래사례는 다음과 같습니다:

거래일	전용면적	층	거래금액
2025년 3월 1일	59.42㎡	5층	240,000,000원 (2.4억)
2024년 12월 21일	59.42㎡	9층	225,000,000원 (2.3억)

지역 낙찰가율 동향

감정평가서상 낙찰 통계에 따르면 의정부시 용현동 지역의 최근 1년간 아파트 경매 현황은 다음과 같습니다:

기간	평균낙찰가율	총건수	평균낙찰가율(세부)
최근 1년	81.47%	29건	81.22%
최근 6개월	80.19%	18건	79.54%

이는 경기도 의정부시 전체 평균(84.57%)보다 다소 낮은 수준으로, 용현동 지역의 경매 낙찰가율이 상대적으로 보수적임을 보여줍니다.

교통 분석

대중교통 현황

감정평가서에 따르면 본 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 곤제역(의정부경전철)이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

의정부경전철 곤제역은 도보 약 15분 거리(약 1.2km)에 위치하여 서울 방면으로의 접근이 가능합니다. 의정부경전철은 의정부역에서 1호선과 연결되어 서울 시내로의 환승이 가능합니다.

버스교통의 경우 인근 정류장을 통해 의정부 시내 및 서울 방면으로의 이동이 가능하나, 구체적인 노선 정보는 현장 확인이 필요합니다.

학군·교육 분석

인근 교육시설

감정평가서에 따르면 본 물건은 어룡초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 어룡초등학교는 도보 5분 이내 거리에 있어 초등학생 자녀가 있는 가정에는 매우 유리한 입지입니다.

의정부시 용현동 일대는 각급 학교가 인근에 배치되어 있어 교육여건이 양호한 편입니다. 특히 어룡초등학교를 중심으로 한 초등교육 환경은 우수한 것으로 평가됩니다.

교육환경보호구역으로 지정되어 있어 학습 환경 보호를 위한 각종 제한사항이 적용됩니다. 구체적으로 어룡초등학교, 유정유치원, 의정부효자초등학교의 상대보호구역 및 어룡초등학교의 절대보호구역에 해당합니다.

생활 편의시설

상업시설 현황

인근 생활편의시설로는 다음과 같은 업체들이 있습니다:

편의점: 세븐일레븐의정부신곡점이 인근에 있어 기본적인 생필품 구매가 가능합니다.

생활서비스: 운동화손세탁, Zipstory인테리어, 해오름인테리어 등 생활밀착형 서비스업체들이 입지해 있습니다.

의료시설: 하나동물병원이 있어 반려동물 진료가 가능합니다.

감정평가서에 따르면 주위는 아파트단지, 각급학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주변환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

자연환경·주거환경

장례시설 현황

반경 2km 내 장례시설 관련 정보는 확인되지 않았습니다.

범죄 통계 (2024년 의정부시 기준)

의정부시 전체의 주요 범죄 발생 현황은 다음과 같습니다:

범죄유형	발생건수	비고
지능범죄(사기)	3,595건	가장 높은 비중
기타범죄	2,206건
교통범죄	1,699건
절도범죄	1,475건
폭력범죄(폭행)	1,324건
특별경제범죄	894건
지능범죄(횡령)	656건
폭력범죄(손괴)	360건

건물 정보

건축물 현황

항목	내용
건물명	송산주공아파트 117동
주용도	공동주택(아파트)
구조	철근콘크리트벽식구조, 철골경사지붕
층수	지상 15층
사용승인일	2002년 8월 16일
전유면적	59.42㎡
공용면적	18.2309㎡
대지권면적	37.1218㎡

층별 구성 (117동 기준)

감정평가서에 따른 건물의 층별 면적 구성은 다음과 같습니다:

• 1층: 303.116㎡
• 2층~4층: 각 300.416㎡
• 5층~15층: 각 293.396㎡

토지 정보

항목	내용
소재지	경기도 의정부시 용현동 547-3
지목	대지
용도지역	제3종일반주거지역
전체 대지면적	53,798.7㎡
대지권 비율	37.1218/53,798.7

토지이용 제한사항

• 용도지역: 제3종일반주거지역
• 지구단위계획: 송산지구
• 건폐율: 50% 이하
• 용적률: 220% 이하
• 층수 제한: 25층 이하 12층 이상
• 건축물 용도: 아파트 60㎡ 이하
• 기타: 과밀억제권역, 철도보호지구, 교육환경보호구역 등 중복 지정

지역 시장 동향

아파트 매매지수 추이

의정부시 아파트 매매지수 동향(2021년 6월=100.0 기준):

기준일	매매지수	전월 대비 변동
2025년 4월	128.07	-0.05
2025년 3월	128.13	+0.90
2025년 2월	127.22	+0.43
2025년 1월	126.79	-0.82
2024년 4월	127.61	-1.22
2024년 3월	128.83	–

최근 1년간 의정부시 아파트 시세는 등락을 반복하며 128 내외에서 박스권 형태를 보이고 있습니다. 2024년 3월 대비 2025년 4월 현재 약 0.6포인트 하락한 상황입니다.

감정평가 참고자료

감정평가서상 동일 단지 내 평가전례는 다음과 같습니다:

기준시점	건물명	층수	전용면적	평가금액	㎡당 단가
2024년 10월 21일	115동 1202호	12층	59.42㎡	2.48억	417만원/㎡
2024년 6월 25일	114동 604호	6층	59.42㎡	2.41억	406만원/㎡

인근 유사 아파트의 가격수준은 신축년도, 층별, 위치별 차이, 교통시설과의 접근성 등을 고려할 때 전용면적 기준 약 4,000,000원/㎡ 내외 수준으로 조사되었습니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 의정부시에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1위	삼성래미안진흥아파트	98.67㎡	14층	3.4억	4.8억	-27.29%	4/14	B등급	72점
2위	승윤노블리안시티2차	23.31㎡	6층	0.05억	0.95억	–	4/23	B등급	71점
3위★	송산주공아파트	59.42㎡	3층	0.6억	2.4억	-63.41%	4/23	B등급	70점
4위	미리온타워	19.62㎡	10층	0.02억	0.68억	–	4/21	B등급	68점
5위	혜성루첸리	31.72㎡	10층	0.3억	2.3억	-69.34%	4/22	B등급	67점

★ 표시는 현재 분석 물건입니다. 의정부시 경매 물건 중 3위에 해당하는 입지 조건을 보유하고 있으며, 특히 학교 접근성(90점)이 우수한 것으로 평가됩니다.

대출금리 정보

주요 은행 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	최저금리	최고금리	비고
신한은행	주택담보대출	3.71%	5.36%	변동금리
농협은행	주택담보대출	3.80%	5.81%	변동금리
국민은행	주택담보대출	4.07%	6.21%	변동금리
기업은행	주택담보대출	4.18%	6.58%	변동금리
광주은행	주택담보대출	4.49%	5.82%	변동금리

정책자금 현황

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	4,500만원	만19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1억2천만원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	–	4억5천만원	버팀목대출 이용자 중 갱신 대상

감정평가 특이사항

평가 방법론

감정평가사 김인규는 본 물건에 대해 거래사례비교법을 적용하여 평가하였습니다. 구분건물의 특성상 대지권인 토지와 건물을 일체로 평가하되, 동일 아파트단지 내 최근 거래사례를 기준으로 위치, 입지조건, 층별·향별·위치별 효용성 등 제반 가격형성요인을 비교 검토하였습니다.

비교사례 분석

• 주 비교사례: 2025년 3월 1일 동일단지 116동 5층 504호 2.4억 거래
• 보조사례: 2024년 12월 21일 동일단지 117동 9층 903호 2.3억 거래

평가 대상과 비교사례간 가치형성요인 비교에서 단지 외부요인, 단지 내부요인, 개별적 요인, 기타요인 모든 부문에서 대등한 것으로 판단하여 비교치 1.00을 적용하였습니다.

시점수정

한국부동산원 전국주택가격동향조사의 “경기(경원권) 의정부시 아파트 매매가격지수”를 활용하여 시점수정을 실시하였으나, 거래시점과 기준시점의 지수가 동일(84.7)하여 시점수정치는 1.00을 적용하였습니다.

토지·건물 배분

감정평가액 2.4억 중 토지 배분액은 0.96억, 건물 배분액은 1.44억으로 산정되었습니다. 이는 지역 구분에 따른 배분비율을 기준으로 한 것입니다.

데이터 기준

• 감정평가 기준시점: 2025년 4월 9일
• KB시세 기준일: 2026년 3월 13일
• 실거래가 기준: 2026년 3월 1일
• 범죄통계: 2024년 기준
• 데이터 수집일: 2025년 기준

본 자료는 공개된 법원 경매 정보, 감정평가서, KB부동산 시세 등 공개 데이터를 기반으로 작성된 정보 제공 목적의 분석 자료입니다. 투자 권유나 매수·매도 추천이 아니며, 실제 입찰 전에는 현장 확인과 전문가 상담을 통한 신중한 검토가 필요합니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/164