평택시 신장동에 위치한 ‘대준블루온3’은 2017년 사용승인을 받은 지상 13층 규모의 도시형생활주택입니다. 현재 10층 1002호 물건이 4회 연속 유찰되면서 최저입찰가가 감정가의 절반 수준인 9,849만원까지 내려왔습니다. 전용면적 29.85㎡(약 9평)의 원룸형 구조로 1호선 송탄역 북동쪽에 인접하여 교통 접근성이 양호한 편입니다. 감정평가서에 따르면 임대관계는 미상이며, 주택도시보증공사로부터 임차권등기 말소 확약서가 제출된 상태입니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경41666 |
| 법원명 | 평택지원 |
| 소재지(도로명) | 경기도 평택시 탄현로 267-4 (신장동,대준블루온3) |
| 건물명 | 대준블루온3 |
| 전용면적 | 29.85㎡ (약 9.0평) |
| 층/총층수 | 10층/13층 |
| 건축연도 | 2017년 |
| 입찰일 | 2026년 6월 8일 |
| 입찰장소 | 1층 경매법정 |
| 최저입찰가 | 98,490,000원 (약 0.98억) |
| 보증금 | 9,849,000원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 4회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회차 | 2025.12.08 | 유찰 | – | – |
| 2회차 | 2026.01.26 | 유찰 | – | – |
| 3회차 | 2026.03.16 | 유찰 | – | – |
| 4회차 | 2026.04.13 | 유찰 | – | – |
| 5회차 | 2026.06.08 | 진행중 | – | – |
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 201,000,000원 (2.01억) | 2025.04.11 기준 |
| 최저입찰가 | 98,490,000원 (0.98억) | 감정가 대비 51.0% 할인 |
| 토지가격 배분 | 80,400,000원 (0.80억) | 감정가의 40% |
| 건물가격 배분 | 120,600,000원 (1.21억) | 감정가의 60% |
4회 연속 유찰로 인해 최저입찰가가 감정가의 절반 수준까지 하락한 상황입니다. 감정평가서에 따르면 거래사례비교법을 통해 전유면적당 6,734,120원/㎡의 단가가 적용되었습니다. 같은 건물 내 다른 호실의 감정평가 사례를 보면 6층 물건은 동일한 면적으로 같은 금액인 2.01억, 5층 물건(39.11㎡)은 2.59억으로 평가된 바 있습니다.
교통 분석
지하철 접근성
감정평가서에 따르면 남서측으로 1호선 ‘송탄역’이 위치하고 있어 지하철 이용이 가능합니다. 송탄역은 1974년 개통된 경부선 역으로 서울역까지 약 1시간 20분, 수원역까지 약 40분이 소요되는 수도권 전철 1호선의 주요 역사입니다. 평택 지역에서는 교통 허브 역할을 하고 있어 서울 및 수도권 접근성이 양호한 편입니다.
버스 교통
감정평가서에 의하면 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등 제반 교통여건이 양호하다고 기록되어 있습니다. 송탄역 주변은 평택시의 주요 교통 결절점으로 시내버스와 시외버스 노선이 다수 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.
학군·교육 분석
반경별 학교 현황
| 구분 | 500m 이내 | 1km 이내 | 2km 이내 |
|---|---|---|---|
| 초등학교 | – | – | – |
| 중학교 | – | – | – |
| 고등학교 | – | – | – |
수집된 데이터상 구체적인 학교 정보는 확인되지 않았으나, 평택시 신장동 일대는 주거지역으로 형성되어 있어 기본적인 교육 인프라가 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다. 송탄역 주변 지역은 평택의 구시가지에 해당하여 오랜 기간 주거지역으로 개발되어 왔습니다.
생활 편의시설
상업시설
인근 상업시설 현황을 살펴보면 다음과 같습니다:
| 시설명 | 업종 |
|---|---|
| 송신떡방앗간 | 식품제조업 |
| 홍익부동산중개사무소 | 부동산중개업 |
| 태성인테리어 | 인테리어업 |
| 쎄븐미용실 | 미용업 |
| 피자클럽 | 음식점 |
신장동 일대는 송탄역을 중심으로 한 상업지역과 인접해 있어 생활편의시설 이용이 용이합니다. 감정평가서에 의하면 주위에 업무시설, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 생활 인프라가 어느 정도 갖춰진 지역임을 알 수 있습니다.
자연환경·주거환경
주변 환경
감정평가서에 따르면 본 건물은 경기도 평택시 신장동 소재 1호선 ‘송탄역’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 복합지역입니다. 도시형생활주택이 들어설 수 있는 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업적 활용도가 높은 지역입니다.
치안 환경
평택시 전체 범죄 통계(2024년 기준)를 살펴보면 다음과 같습니다:
| 범죄유형 | 주요 세부유형 | 발생건수 |
|---|---|---|
| 교통범죄 | 교통범죄 | 5,652건 |
| 지능범죄 | 사기 | 6,937건 |
| 기타범죄 | 기타범죄 | 4,272건 |
| 절도범죄 | 절도범죄 | 2,436건 |
| 폭력범죄 | 폭행 | 1,940건 |
| 특별경제범죄 | 특별경제범죄 | 1,519건 |
평택시는 인구 55만 명 규모의 중소도시로 전반적인 치안 수준은 안정적인 편입니다.
건물 정보
건축물 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 대준블루온3 |
| 주용도 | 도시형생활주택[원룸형] |
| 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 |
| 층수 | 지상13층 |
| 사용승인일 | 2017.11.06 |
| 최고층 | 13층 |
| 난방방식 | 도시가스 |
| 건폐율 | 61.47% |
| 용적률 | 571.34% |
전유부분 상세
| 항목 | 면적(㎡) |
|---|---|
| 전유면적 | 29.848 |
| 공용면적 | 24.6403 |
| 대지권 | 8.1972 |
감정평가서에 의하면 외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 위생급배수설비, 승강기설비, 소화전, 난방설비 등 기본적인 건물 설비가 갖춰져 있습니다.
토지 이용 현황
감정평가서에 따르면 3필지 일단의 부정형 토지로서 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 다음과 같은 제한사항이 있습니다:
- 소로2류(폭 8m~10m) 접합
- 가축사육제한구역(전부제한구역)
- 관광특구(송탄)
- 상대보호구역(송신초교)
- 비행안전제5구역(전술)
- 군용비행장 소음대책구역 제3종구역
지역 시장 동향
매매시장 동향
평택시 아파트 매매가격지수 추이를 살펴보면:
| 기준일 | 매매지수 |
|---|---|
| 2025.04 | 99.146 |
| 2025.03 | 100.516 |
| 2025.02 | 102.403 |
| 2025.01 | 104.489 |
| 2024.04 | 106.981 |
| 2024.03 | 109.231 |
최근 1년간 평택시 아파트 매매가격은 하락 추세를 보이고 있습니다. 2024년 3월 109.231에서 2025년 4월 99.146으로 약 9.2% 하락하였습니다. 이러한 시장 침체가 경매물건의 연속 유찰에도 영향을 미치고 있는 것으로 분석됩니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 평택시에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개는 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용(㎡) | 층 | 최저입찰가(만원) | 감정가(만원) | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1위 | 대준블루온3 | 42.08 | 9층 | 6,851 | 27,400 | 06.09 | B | 69 |
| 2위 | 이안힐시티타워2차아파트 | 56.48 | 12층 | 10,192 | 20,800 | 06.01 | B | 69 |
| 3위 | – | 84.78 | 5층 | 15,631 | 31,900 | 06.02 | B | 69 |
| 4위 | 라페온빌2차 | 18.27 | 8층 | 5,810 | 8,300 | 06.09 | B | 67 |
| ★5위 | 대준블루온3 | 29.85 | 10층 | 9,849 | 20,100 | 06.08 | B | 66 |
본 물건은 평택시 경매 물건 중 입지점수 66점으로 5위에 해당합니다. 교통접근성은 85점으로 우수하나, 편의시설(45점)과 건물점수(50점)에서 상대적으로 낮은 평가를 받았습니다.
권리관계 분석
특이사항
감정평가서 기타참고사항에 따르면 “주택도시보증공사로부터 2026년 2월 10일자에 ‘임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다’는 내용의 확약서가 제출됨”이라고 기록되어 있습니다.
이는 임차권등기가 설정되어 있으나 낙찰자가 명도에 어려움을 겪지 않을 것임을 의미합니다. 또한 2024년 11월 26일 압류가 등기된 상황이며, 감정평가 당시 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.
투자 고려사항
대출 여건
주요 은행별 주택담보대출 금리 현황:
| 은행명 | 대출유형 | 금리유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 변동금리 | 3.73% | 6.72% |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 변동금리 | 3.85% | 5.60% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 변동금리 | 4.27% | 6.21% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 변동금리 | 4.15% | 6.75% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 변동금리 | 4.56% | 6.21% |
정책자금 활용
| 상품명 | 최저금리 | 최고금리 | 한도(만원) | 대상 |
|---|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.00% | 1.30% | 4,500 | 만 19~34세 청년 |
| 버팀목전세자금 | 2.50% | 3.50% | 12,000 | 연소득 5천만원 이하 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | – | 45,000 | 기존 대출자 |
전세자금대출의 경우 도시형생활주택도 대상에 포함될 수 있어 정책자금 활용 가능성이 있습니다.
데이터 기준
- 감정평가 기준시점: 2025년 4월 11일 (감정평가사 장대희)
- 가격 데이터 수집일: 2025년 기준
- 본 자료는 공개 데이터를 기반으로 한 정보 제공이며 투자 권유가 아닙니다
- 실제 입찰 전 현장 확인 및 권리관계 정밀 조사가 필요합니다
- 더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/629