8회 유찰, 동대문구 이문스카이뷰 경매 — 전용 25.99㎡ 11층 / 최저가 0.6억

한국외국어대학교 서울캠퍼스 북동측 인근에 자리한 이문스카이뷰는 2020년 3월 사용승인을 받은 지상 17층, 지하 2층 규모의 복합건물입니다. 철근콘크리트구조로 업무시설(오피스텔)과 공동주택(아파트)이 혼재하는 이 건물의 11층 1104호가 현재 8회 유찰되어 최저입찰가가 감정가의 16.8% 수준인 5,822만원까지 내려온 상황입니다. 감정평가서에 따르면 임차권등기명령이 설정되어 있어 명도 과정에서 주의가 필요한 물건으로 판단됩니다. 전용면적 25.99㎡(약 7.9평)의 소형 평형으로, 대학가 특성상 투자용 수요를 노린 물건으로 보입니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경116782
법원명	서울북부지방법원
소재지	서울특별시 동대문구 이문로 127 (이문동)
건물명	이문스카이뷰
전용면적	25.99㎡ (7.9평)
층/총층수	11층/17층
건축연도	2020년
입찰일	2026년 5월 19일
입찰장소	법정동 101호 법정
최저입찰가	5,822만원
보증금	582만원 (입찰가×10%)
유찰횟수	8회
현재상태	진행중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	비고
1차	2025년 7월 22일	유찰	–
2차	2025년 8월 26일	유찰	–
3차	2025년 10월 14일	유찰	–
4차	2025년 11월 18일	유찰	–
5차	2025년 12월 16일	유찰	–
6차	2026년 1월 27일	유찰	–
7차	2026년 3월 10일	유찰	–
8차	2026년 4월 14일	유찰	–
9차	2026년 5월 19일	진행중	현재

8회 연속 유찰이라는 기록적인 횟수를 보이고 있는 이 물건은 2021년 8월 19일자 압류 이후 경매가 진행되고 있습니다. 이는 대학가 소형 평형의 시장성 한계와 임차권등기명령으로 인한 복잡성이 복합적으로 작용한 결과로 분석됩니다.

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	3억 4,700만원	2024.9.27 평가
KB시세	미제공	–
최저입찰가	5,822만원	감정가 대비 16.8%
실거래가	3억 5,000만원	2026.2.1 거래
실거래 대비 할인율	83.37%	매우 높은 할인

감정평가서에 따르면 거래사례비교법을 통해 산출된 감정가는 3억 4,700만원입니다. 동일 단지 내 9층 90호가 2023년 12월 3억 4,000만원에, 17층 170호가 2023년 5월 3억 1,000만원에 거래된 사례를 기준으로 시점수정 및 개별요인을 비교하여 산정했습니다. 하지만 실제 시장에서는 8회 유찰을 거치며 최저입찰가가 감정가의 16.8% 수준까지 하락한 상황입니다.

공시가격

기준연도	공시가격	감정가 대비
2025년	2억 1,400만원	61.7%

공시가격 2억 1,400만원과 비교해도 현재 최저입찰가는 27.2% 수준에 불과한 상황입니다. 이는 임차권등기명령으로 인한 명도 리스크가 크게 반영된 결과로 보입니다.

교통 분석

감정평가서에 따르면 “차량 접근이 용이하고, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교통 이용의 편의도는 양호”하다고 평가되었습니다. 하지만 구체적인 지하철역 정보가 제공되지 않아 현장 확인이 필요한 상황입니다.

이문동은 전통적으로 대학가 지역으로 한국외국어대학교와 경희대학교가 인근에 위치하여 대중교통망이 비교적 잘 발달된 지역입니다. 지하철 1호선 외대앞역과 1호선 회기역이 가장 가까운 역으로 추정되며, 버스 노선도 다양하게 운행되고 있어 서울 도심 접근성은 양호한 편입니다.

대학가 특성상 학생들의 통학 수요가 많아 교통편이 자주 운행되며, 특히 출퇴근 시간대에는 다양한 버스 노선이 강남, 종로, 명동 등 주요 상업지구로 직행하는 편리함을 제공합니다.

학군·교육 분석

이 물건의 가장 큰 특징은 한국외국어대학교 서울캠퍼스 북동측에 위치한다는 점입니다. 감정평가서에서도 위치를 “한국외국어대학교 서울캠퍼스 북동측 인근”으로 명시하고 있어, 대학가 원룸이나 소형 아파트로서의 성격이 강합니다.

대학교 현황

• 한국외국어대학교 서울캠퍼스: 도보권 내 위치
• 경희대학교: 인근 지역 위치

대학가 지역의 특성상 초중고등학교보다는 대학교와의 접근성이 더욱 중요한 지역입니다. 특히 한국외대는 어학 특성화 대학으로 유학생과 어학연수생들의 거주 수요가 꾸준히 있는 지역입니다.

인근에 여러 학원이 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편이나, 주로 대학생과 성인을 대상으로 한 어학원과 취업 준비 학원들이 주를 이루고 있습니다.

생활 편의시설

상업시설

시설명	구분	비고
세븐일레븐경희대	편의점	24시간 운영
이문913	기타	–
카페.김랩	카페	–
글사랑	기타	–

대학가 특성상 편의점, 카페, 음식점 등 학생들을 대상으로 한 상업시설들이 밀집되어 있습니다. 특히 24시간 편의점과 다양한 카페들이 있어 일상생활 편의성은 양호한 편입니다.

주요 편의시설

• 편의점: 세븐일레븐을 비롯한 주요 편의점 체인들이 인근에 위치
• 음식점: 대학가 특성상 저렴한 한식, 중식, 분식점들이 다수 분포
• 카페: 스터디카페와 일반 카페들이 학생들의 수요를 충족
• 은행/ATM: 주요 시중은행 지점과 ATM 이용 가능

대형마트보다는 중소형 슈퍼마켓과 편의점 위주의 상권이 형성되어 있으며, 대학생들의 생활패턴에 맞춘 심야 영업하는 업소들이 많은 것이 특징입니다.

자연환경·주거환경

주거환경

감정평가서에 따르면 “주위는 아파트, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역”으로 기술되어 있습니다. 이는 전형적인 준주거지역의 특성을 보여주는 것으로, 대학가 특유의 다양한 용도가 섞인 환경임을 의미합니다.

토지이용현황

• 용도지역: 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역
• 기타제한: 교육환경보호구역, 재정비촉진지구(이문·휘경)
• 높이제한: 가로구역별 최고높이 제한지역
• 기타: 과밀억제권역

일반상업지역과 제2종일반주거지역이 복합적으로 지정되어 있어 상업시설과 주거시설이 공존할 수 있는 환경입니다. 다만 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 일부 업종에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

범죄통계 (동대문구 전체, 2024년)

범죄유형	발생건수	주요 세부유형
교통범죄	1,265건	교통사고 등
기타범죄	1,669건	–
절도범죄	1,618건	일반절도
지능범죄	3,419건	사기(2,685), 횡령(617)
폭력범죄	1,460건	폭행(869), 손괴(267)

동대문구 전체적으로는 지능범죄(사기, 횡령)와 기타범죄의 비중이 높은 편이나, 강력범죄는 상대적으로 적은 편입니다. 대학가 지역 특성상 절도나 폭행 등의 경범죄 주의가 필요합니다.

건물 정보

건축물 개요

항목	내용
건물명	이문스카이뷰
주용도	업무시설
구조	철근콘크리트구조
연면적	2,820.13㎡
대지면적	352.00㎡
건폐율	58.58%
용적률	687.77%
사용승인일	2020년 3월 3일
지상층수	17층
지하층수	2층
승강기수	1대
세대수	36세대
에너지효율등급	0등급

전유부분 상세

감정평가서에 따르면 해당 호실은 “철근콘크리트구조 25.99㎡”로 기록되어 있으며, 외벽은 “석재 및 몰탈위 페인트 마감”, 창호는 “샷시 창호”로 되어 있습니다. 급수·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등 기본적인 설비가 갖춰져 있습니다.

토지 정보

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용
2025년	1,016만원	일반

대지권 면적은 5.5㎡이며, 토지·건물 배분내역은 토지 2억 820만원, 건물 1억 3,880만원으로 구성되어 있습니다.

지역 시장 동향

아파트 매매지수 (동대문구)

기준일	매매지수	전년동월 대비
2025년 4월	184.40	+7.8%
2025년 3월	178.78	+5.8%
2025년 2월	174.05	+1.8%
2025년 1월	170.89	-0.1%
2024년 4월	171.04	–
2024년 3월	168.88	–

동대문구 아파트 매매지수는 2024년 하반기부터 상승세를 보이고 있으며, 2025년 들어 급격한 상승을 보이고 있습니다. 특히 2025년 4월 기준으로는 전년동월 대비 7.8% 상승한 184.40을 기록하고 있어, 지역 부동산 시장이 회복 국면에 있음을 시사합니다.

하지만 이러한 상승세에도 불구하고 해당 물건이 8회 유찰을 기록한 것은 임차권등기명령과 소형 평형에 대한 시장 기피 현상이 복합적으로 작용한 결과로 분석됩니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 동대문구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	입찰일	입지등급	점수
1	★이문스카이뷰	25.99㎡	11층	5,822만원	3.5억	05-19	B	72
2	아르떼하임	29.53㎡	14층	1.4억	2.1억	05-07	B	68
3	(미상)	12.95㎡	8층	8,000만원	1.3억	05-07	B	68

이 물건은 동대문구 내에서 가장 높은 입지점수(72점, B등급)를 받았습니다. 이는 한국외국어대학교 인근의 우수한 교통접근성(85점)과 교육시설 점수(80점)가 높게 평가받은 결과입니다. 다만 편의시설 점수(35점)는 상대적으로 낮은 편입니다.

인구·생활 통계

동대문구 인구현황 (2024년 기준)

항목	수치
총인구	508,135명
총세대수	208,833세대
인구밀도	12,877.9명/㎢
평균연령	41세
평균가구원수	2.4명
사업체수	114,062개
종사자수	836,627명
노인부양비	18.7%
유소년부양비	16.3%

동대문구는 서울시 평균보다 다소 높은 인구밀도를 보이며, 평균연령 41세로 중장년층 비중이 높은 지역입니다. 사업체수 대비 종사자수가 많은 것으로 보아 상업·업무 기능이 활발한 지역임을 알 수 있습니다.

특히 대학가 지역 특성상 20-30대 청년층의 유입이 지속적으로 있어 원룸이나 소형 아파트에 대한 수요는 꾸준한 편입니다. 다만 최근 전세난과 청년층 소득 감소로 인해 임대료 상승폭은 제한적인 상황입니다.

대출금리·정책자금 현황

주요 은행 주택담보대출 금리 (변동금리 기준)

은행명	최저금리	최고금리	평균금리
국민은행	3.62%	6.26%	–
신한은행	3.89%	5.54%	–
농협은행	4.09%	5.76%	–
기업은행	4.37%	6.77%	–
광주은행	4.40%	6.08%	–

정책자금 현황

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	4,500만원	만 19~34세 청년
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1억 2,000만원	무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	별도	4억 5,000만원	기존 대출자

대학가 소형 아파트 특성상 청년층 대상 정책자금 활용이 유리할 수 있습니다. 특히 청년전용 보증부월세대출의 경우 저금리로 월세 보증금을 지원받을 수 있어, 실거주나 임대사업 시 활용도가 높습니다.

특이사항 및 리스크 요소

임차권등기명령

감정평가서에 명시된 가장 중요한 리스크 요소는 “2023년 5월 4일 서울북부지방법원의 임차권등기명령(2023카임266)으로 2023년 6월 1일자로 주택임차권이 설정”되어 있다는 점입니다. 이는 낙찰자가 기존 임차인과의 권리관계를 승계해야 함을 의미하며, 명도 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

8회 연속 유찰의 의미

일반적으로 3-4회 유찰 시 시장에서 관심을 받기 시작하는데, 8회 유찰이라는 기록적인 횟수는 다음과 같은 복합적 요인을 시사합니다:
– 임차권등기명령으로 인한 명도 리스크
– 소형 평형에 대한 시장 기피
– 대학가 임대시장의 침체
– 금리 상승으로 인한 투자심리 위축

건물 특성상 리스크

• 용도 혼재: 업무시설과 공동주택이 혼재하는 복합건물
• 소규모 단지: 총 36세대의 소규모로 공동체 의식이나 관리 효율성 제한
• 승강기 1대: 17층 건물에 승강기 1대로 대기시간 발생 가능

데이터 기준

본 분석 자료는 다음 기준으로 작성되었습니다:
– 감정평가 기준일: 2024년 9월 27일
– 데이터 수집일: 2024년 기준
– 인구통계: 2024년 행정안전부 주민등록 기준
– 범죄통계: 2024년 경찰청 통계 기준
– 부동산 지수: 한국부동산원 발표 자료

본 자료는 공개된 데이터를 기반으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 매매 추천이 아닙니다. 실제 입찰 참여 시에는 현장 확인과 전문가 상담을 통해 신중한 판단이 필요합니다. 특히 임차권등기명령이 설정된 물건의 특성상 법적 검토가 필수적입니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/95048