대곡역 도보 13분, 달서구 대곡한라하우젠트 102동 경매 — 전용 123.66㎡ / 감정가 3.9억

대구지하철 1호선 대곡역에서 도보 13분 거리에 위치한 대곡한라하우젠트 아파트가 경매에 나왔어요. 감정평가서에 따르면 “대곡역(1호선) 남동측 인근에 위치하는 대곡한라하우젠트”로 기록되어 있으며, 인근에 버스승강장과 대곡역이 위치해 제반교통사정이 편리한 지역이에요. 25층 고층 건물의 22층에 위치한 고층 세대로, 123.66㎡(약 37평) 규모의 넉넉한 공간을 자랑합니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경31063
법원명	대구지방법원 서부지원
소재지(도로명)	대구광역시 달서구 비슬로 2724
건물명	대곡한라하우젠트 제102동
전용면적	123.66㎡ (약 37.4평)
층/총층수	22층/25층
건축연도	2005년
입찰일	2026년 4월 21일
입찰장소	1층 입찰법정
감정가	3억 9천만원
최저입찰가	2억 7,300만원
보증금	2,730만원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행 중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2025년 11월 18일	유찰	–	–
2회차	2026년 4월 21일	진행중	–	–

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	3억 9천만원	2025년 3월 24일 기준
KB시세(중간)	4억 500만원	2026년 4월 3일 기준
KB시세(상한)	4억 2천만원	–
KB시세(하한)	3억 9천만원	–
최저입찰가	2억 7,300만원	감정가의 70%
KB대비 할인율	-32.59%	상당한 할인

감정평가서에서 제시한 동일 단지 내 거래 사례를 보면, 같은 면적의 16층 세대가 2023년 11월에 3억 7천만원에 거래되었고, 14층 세대가 2023년 1월에 4억 2천만원에 거래된 기록이 있어요. 본 물건은 22층으로 더 높은 층수에 위치해 있어 조망과 채광 조건이 양호할 것으로 예상됩니다.

감정평가사는 거래사례비교법(평가선례)으로 시산가액을 산정했으며, 인근 유사부동산의 가격수준을 종합적으로 검토하여 3억 9천만원으로 평가했어요. 탐문조사 결과 인근 부동산의 가격수준은 3억 8천만원~4억원 수준으로 조사되었다고 기록되어 있습니다.

교통 분석

지하철 접근성

감정평가서에 따르면 “인근에 버스승강장 및 대곡역(도시철도1호선)이 위치하여 제반교통사정은 편리”하다고 평가되어 있어요. 대곡역은 대구지하철 1호선이 운행하는 역으로, 대구의 주요 상권인 중앙로, 반월당, 명덕 등으로의 접근이 용이합니다.

대곡역에서 주요 지역까지의 소요시간을 살펴보면:
– 반월당역까지 약 15분
– 중앙로역까지 약 20분
– 대구역까지 약 25분
– 동대구역까지 약 30분

버스 교통

감정평가서에 “본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스승강장”이 위치한다고 기록되어 있어, 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 달서구 지역의 특성상 시내버스와 마을버스 노선이 잘 발달되어 있어 다양한 목적지로의 이동이 가능해요.

도로 교통

감정평가서의 인접 도로상태를 보면 “본건 단지 북서측으로 대로, 북동측 및 남측으로 소로에 접합”한다고 되어 있어요. 차량 진출입이 용이하며, 주변 도로망과의 연결성이 양호한 편입니다.

학군·교육 분석

달서구는 대구에서도 교육 인프라가 잘 갖춰진 지역으로 알려져 있어요. 특히 대곡동 지역은 신도시 개발과 함께 교육시설이 체계적으로 배치되어 있습니다.

교육 환경

인근 상권에서는 “윤선생IGSE대구화원에이블학원” 등의 교육 관련 시설을 확인할 수 있어, 사교육 접근성도 양호한 편이에요. 감정평가서에서도 “교육시설 등의 배치” 조건을 ‘보통’으로 평가하고 있어, 일반적인 교육 인프라를 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

달서구 지역 특성상 초등학교, 중학교, 고등학교가 균형 있게 배치되어 있으며, 특히 신설 학교들이 많아 교육 시설이 비교적 현대적이에요.

생활 편의시설

상업시설

대곡동 지역은 대곡역을 중심으로 상권이 형성되어 있어요. 수집된 상업시설 정보를 보면 다음과 같은 편의시설들이 있습니다:

편의점/생활시설:
– 세븐일레븐대구대곡청솔점
– 크린에이드대구대곡청솔점
– 예뻐지냥
– 대곡역청솔공인중개사사무소

감정평가서에서 “도심지 및 상업, 업무시설과의 접근성”을 ‘보통’으로 평가하고 있어, 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설은 갖춰져 있다고 볼 수 있어요.

의료시설

달서구는 의료시설이 잘 발달된 지역 중 하나예요. 대형 종합병원들이 인근에 위치해 있어 의료 접근성이 우수한 편입니다.

공공시설

감정평가서에서 “공공시설 및 편익시설과의 배치” 조건을 언급하고 있어, 관공서, 우체국, 은행 등 기본적인 공공시설에 대한 접근성을 갖추고 있는 것으로 보입니다.

자연환경·주거환경

자연환경

감정평가서에서 “자연환경(조망,풍치,경관 등)”에 대해 평가하고 있으며, 대곡동 지역의 특성상 비교적 양호한 자연환경을 갖추고 있어요. 특히 22층 고층에 위치한 본 물건은 주변 조망권이 우수할 것으로 예상됩니다.

주거환경

감정평가서에 따르면 “부근은 아파트단지, 일반주택 및 근린생활시설 등으로 형성”되어 있다고 기록되어 있어요. 주거지역과 상업지역이 조화롭게 배치되어 있어 주거환경이 안정적인 편입니다.

토지의 형상은 “완경사지대의 부정형 토지로서 아파트부지로 이용 중”이라고 되어 있어, 평지가 아닌 경사지에 위치하고 있지만 아파트 단지로서는 무난한 조건이에요.

장례시설

수집된 데이터상 반경 2km 내 장례시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

치안·안전

2024년 달서구 주요 범죄 통계:

범죄유형	발생건수
지능범죄(사기)	4,108건
교통범죄	2,335건
기타범죄	2,286건
절도범죄	1,965건
폭력범죄(폭행)	1,183건
특별경제범죄	938건

전체적으로 대구의 다른 구에 비해 평균적인 수준의 치안 상태를 보이고 있어요.

건물 정보

건축물 개요

감정평가서에 기록된 건물 정보는 다음과 같아요:

항목	내용
건물명	대곡한라하우젠트 제102동
주용도	공동주택(아파트)
구조	철근콘크리트구조 경사슬라브지붕
총층수	25층
사용승인일	2005년 1월 21일
건축년도	약 20년 경과
해당층	22층
전용면적	123.66㎡
대지권	53.1317㎡

마감 상태

감정평가서에 따르면 건물의 마감 상태는 다음과 같아요:
– 외벽: 페인트 마감
– 내벽: 벽지 등 내장마감재 마감
– 바닥: 타일 등 내장바닥재 마감
– 창호: 새시창호 마감

다만 “소유자 또는 이해관계인 부재로 인해 내부구조 및 마감 상태 등의 확인이 곤란하여 동일 단지 내의 유사단위세대의 일반적인 마감 상태를 고려하여 평가”했다고 명시되어 있어, 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요해요.

시설 및 설비

감정평가서에 기록된 설비 내역:
– 급배수설비
– 위생설비
– 소화전설비
– 화재경보설비
– 승강기설비
– 난방설비

토지 이용 계획

감정평가서에 따른 토지이용계획 및 제한사항:
– 도시지역, 제3종일반주거지역
– 시가지경관지구(일반)
– 대로1류(폭 35m~40m) 접합
– 소로1류(폭 10m~12m) 접합
– 중로2류(폭 15m~20m) 접합
– 가축사육제한구역
– 교육환경 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역)

지역 시장 동향

아파트 매매지수 추이

달서구 아파트 매매가격지수 변화:

기준일	지수	전월대비 변화
2025년 4월	97.03	+0.28%
2025년 3월	96.76	-0.43%
2025년 2월	97.18	-1.24%
2025년 1월	98.41	-1.89%
2024년 4월	100.31	-0.71%
2024년 3월	101.02	–

2024년 3월을 기준으로 2025년 4월까지 약 3.95% 하락한 상태예요. 전반적으로 하향 안정화 추세를 보이고 있습니다.

감정평가서에서도 시점수정 시 한국부동산원 발표 “대구광역시 달서구 아파트 매매가격지수”를 활용했으며, 2023년 10월(77.0) 대비 2025년 2월(72.1)로 약 6.4% 하락한 것으로 반영되어 있어요.

지역 상급지 TOP 5

달서구 진행 중인 경매 물건 입지점수 상위 5개:

순위	건물명	전용	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1	성서5주공아파트	59.99㎡	14층	0.91억	1.3억	0.00%	4/21	B	66
2 ★	대곡한라하우젠트	123.66㎡	22층	2.73억	3.9억	-32.59%	4/21	B	65
3	월성푸르지오	101.86㎡	2층	0.43억	5.23억	-88.61%	4/21	C	64
4	상인동서아파트	59.85㎡	8층	1.23억	1.76억	0.86%	4/23	C	64
5	월성동코오롱하늘채	84.92㎡	6층	2.65억	3.79억	-31.97%	4/23	C	64

본 물건은 달서구 내에서 입지점수 65점으로 2위를 기록하고 있으며, B등급을 받았어요. 특히 교통점수 85점으로 교통 접근성이 우수한 편입니다.

경매 진행 상황

담보권 현황

“2015년 1월 16일 근저당권”이 설정되어 있다고 기록되어 있어요. 약 10년간 설정된 근저당권으로, 경매 진행 과정에서 채권 관계를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

현재 상태

감정평가서에 “거주자 부재 및 폐문 등으로 관련 공부 및 관리사무소 등의 탐문을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 아파트로서의 통상적인 이용상황을 상정하여 평가”했다고 기록되어 있어요. 현재 공실 상태일 가능성이 높으며, 낙찰 후 즉시 입주가 가능할 것으로 보입니다.

경매 전략 포인트

1. 1회 유찰 후 재진행: 첫 번째 입찰에서 유찰되어 시장의 관심도를 파악할 수 있는 상황이에요.

2. 고층 프리미엄: 25층 중 22층으로 조망권과 채광이 우수할 것으로 예상됩니다.

3. KB시세 대비 할인: 32.59% 할인된 가격으로 상당한 가격 메리트가 있어요.

4. 교통 접근성: 대곡역 도보권으로 교통 여건이 양호합니다.

대출 금리 정보

주요 은행 주택담보대출 금리

은행명	대출유형	최저금리	최고금리
신한은행	주택담보대출	3.71%	5.36%
농협은행	주택담보대출	3.80%	5.81%
국민은행	주택담보대출	4.07%	6.21%
기업은행	주택담보대출	4.18%	6.58%
광주은행	주택담보대출	4.49%	5.82%

정책자금 지원

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.00%~1.30%	4,500만원	만 19~34세 청년
버팀목전세자금	2.50%~3.50%	1억 2천만원	무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	–	4억 5천만원	갱신계약 체결자

경매 낙찰 후 전세 또는 월세 임대를 고려한다면 이런 정책자금을 활용하는 임차인들이 늘어나고 있어 임대 수요 확보에 도움이 될 수 있어요.

투자 관점 검토사항

장점

1. 교통 접근성: 대곡역 도보권으로 대중교통 이용이 편리해요.
2. 고층 프리미엄: 22층 높은 층수로 조망권과 채광이 우수할 것으로 예상됩니다.
3. 가격 메리트: KB시세 대비 32.59% 할인된 가격이에요.
4. 넓은 면적: 123.66㎡(약 37평)로 넉넉한 공간을 제공합니다.
5. 신도시 입지: 대곡동 신도시 지역으로 인프라가 체계적으로 갖춰져 있어요.

주의사항

1. 건축 연수: 2005년 준공으로 약 20년이 경과한 노후 건물이에요.
2. 내부 상태 미확인: 현재 공실 상태로 실제 내부 마감 상태 확인이 필요해요.
3. 시장 하락 추세: 달서구 아파트 매매지수가 하향 안정화 중이에요.
4. 1회 유찰: 시장에서 첫 번째 관심도가 낮았다는 의미일 수 있어요.

데이터 기준

• KB시세 기준일: 2026년 4월 3일
• 감정평가 기준일: 2025년 3월 24일
• 감정평가사: 강동필 (동인감정평가법인 대구경북지사)
• 데이터 수집일: 2025년 1월 기준

중요한 안내사항: 본 자료는 공개된 경매 정보와 각종 통계 데이터를 바탕으로 작성된 정보 제공 목적의 분석 자료예요. 투자 권유나 매매를 추천하는 내용이 아니므로, 실제 투자 결정은 충분한 현장 조사와 전문가 상담을 통해 신중하게 하시기 바랍니다.

더 자세한 정보와 최신 업데이트: https://auctionlabs.co.kr/cases/164848