2회 유찰, 서구 금호쌍용아파트 경매 — 전용 164.81㎡ 1층 / 최저가 4.8억

1998년 사용승인을 받은 금호쌍용아파트는 지하 1층 지상 20층 규모의 철근콘크리트 벽식구조 아파트입니다. 총 80세대 규모의 이 단지에서 202동 1층에 위치한 전용 164.81㎡ 대형 평형이 경매에 나왔습니다. 이 물건은 현재 2회 유찰되어 최저입찰가가 감정가의 56% 수준인 4.8억까지 하락한 상태입니다. 감정평가서에 따르면 거래사례비교법을 적용하여 8.6억으로 평가되었으며, KB시세 대비 41% 할인된 가격에 매물이 나와 있어 주목받고 있습니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경31930
법원명	광주지방법원
소재지(도로명)	광주광역시 서구 치평로 35 (치평동)
건물명	금고쌍용아파트
동·호수	202동 1층 104호
전용면적	164.81㎡ (49.85평)
층수/총층수	1층/20층
건축연도	1998년
입찰일시	2026년 4월 23일
입찰장소	입찰법정
감정가	8.6억
최저입찰가	4.8억
보증금	4,833만원 (10%)
유찰횟수	2회
현재상태	진행 중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수
1회차	2026.01.29	유찰	–
2회차	2026.03.12	유찰	–
3회차	2026.04.23	진행중	–

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	8.6억	2025.02.19 기준
KB시세(중간)	8.2억	2026.04.10 기준
KB시세(상한)	8.7억
KB시세(하한)	7.8억
최저입찰가	4.8억	3회차 기준
실거래가	7.9억	2025.10.01
KB대비 할인율	-41.06%
실거래가대비 할인율	-38.83%

감정평가서에 따르면 인근 유사 거래사례와의 비교를 통해 평가가 이루어졌습니다. 비교사례로 선정된 동일 단지 5층 호실은 2023년 9월 9.1억에 거래되었으며, 이를 기준으로 층별 효용에서 열등함(0.96배)을 반영하여 최종 감정가를 산출했습니다.

공시가격 현황

기준연도	공시가격	감정가 대비
2025년	4.95억	57.4%

교통 분석

감정평가서에 따르면 대상 단지까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 광주지하철 1호선 상무역이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

인근 대중교통 접근성은 양호한 편입니다. 상무역까지는 차량으로 약 10분 내외 소요되며, 버스를 이용한 시내 각 지역으로의 접근도 원활합니다. 단지 동측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 차량 이용의 편리성도 확보되어 있습니다.

학군·교육 분석

감정평가서에 따르면 주위는 초·중·고등학교가 소재하여 교육환경이 조성되어 있습니다. 특히 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(전남중학교, 운천초등학교, 치평초등학교)과 절대보호구역(전남중학교)에 해당하는 지역으로, 교육시설의 학습환경을 보호하기 위한 규제가 적용됩니다.

이는 해당 지역이 학교 시설과 인접해 있어 교육 여건이 양호함을 의미하는 동시에, 일부 상업시설 운영에 제한이 있을 수 있음을 시사합니다. 학부모 입장에서는 자녀들의 통학 편의성이 높은 지역으로 평가할 수 있습니다.

생활 편의시설

인근 상업시설로는 여러 공인중개사 사무소가 있어 부동산 거래 시 편의성을 제공합니다. 에스원공인중개사사무소, 참좋은공인중개사사무소 등이 운영 중이며, 일반 상점으로는 오느래, 좋은날, 믿음컴퓨터 등이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 서비스를 제공받을 수 있습니다.

감정평가서에서는 주위에 아파트 단지, 상업용, 업무용 건물 등이 소재하여 주위환경이 보통 수준으로 평가된다고 기록되어 있습니다. 이는 생활 편의시설과 주거 환경이 적절히 조화를 이루고 있음을 의미합니다.

자연환경·주거환경

감정평가서에 따르면 토지의 형상은 정방형 평지로 아파트부지로 활용하기에 적합한 조건을 갖추고 있습니다. 주위환경은 초·중·고등학교, 아파트 단지, 상업용, 업무용 건물 등이 조화롭게 배치되어 있어 보통 수준의 주거환경을 제공합니다.

범죄통계 (2024년 기준)

지역 내 주요 범죄 발생 현황을 보면 지능범죄 중 사기범죄가 가장 높은 비중을 차지하며, 교통범죄와 폭력범죄도 일정 수준 발생하고 있습니다. 강력범죄의 경우 강제추행과 강간 등의 성범죄가 주를 이루고 있어, 특히 야간 보안에 주의가 필요합니다.

장례시설 현황

반경 2km 내 장례시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 도심지 인근 지역 특성상 적절한 거리에 관련 시설들이 위치해 있을 것으로 예상됩니다.

건물 정보

항목	내용
건물명	금고쌍용아파트
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	15,762.76㎡
대지면적	46,061.10㎡
건폐율	1.70%
용적률	32.53%
사용승인일	1998년 2월 25일
지상층수	20층
지하층수	1층
승강기수	0대
세대수	80세대
에너지효율등급	미등급

감정평가서의 건물 상세 정보에 따르면 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20층 아파트로, 각 층별 면적이 1층 782.72㎡에서 2-20층 747.48㎡로 구성되어 있습니다. 지하층은 777.92㎡ 규모입니다.

대상 호실은 철근콘크리트벽식구조로 된 전용면적 164.81㎡의 대형 평형입니다. 외벽은 시멘몰탈위페인트 마감이며, 내벽은 벽지와 타일로 마감되어 있습니다. 창호는 새시창호로 설치되어 있으며, 기본적인 급배수(위생)설비와 도시가스 난방설비가 완비되어 있습니다.

공시지가

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용
2025년	1,190,000	일반

토지이용계획

용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중심상업지역
용도지구: 방화지구
용도구역: 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 도시계획구역, 지구단위계획구역, 비행안전제6구역(전술), 가로구역별 최고높이 제한지역

토지이용계획상 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 4층 이하 또는 4층 이상의 공동주택 건설이 가능합니다. 다만 군용비행장 소음대책구역 제2종구역과 비행안전제6구역에 해당하여 일부 건축 제한사항이 있을 수 있습니다.

지역 시장 동향

부동산 매매지수 동향

기준일	서구 아파트 매매지수
2025.04	174.48
2025.04	122.66
2025.04	97.03
2025.04	129.09
2025.03	96.76
2025.03	168.56

광주광역시 서구의 아파트 매매지수는 100 내외에서 170대까지 다양한 수준을 보이고 있어, 지역별 또는 단지별 편차가 큰 것으로 나타납니다. 이는 지역 내에서도 입지나 단지 여건에 따라 가격 수준이 상당히 다름을 의미합니다.

지역 경매 현황

광주광역시 서구 2024년 경매통계를 보면, 집합건물 전체 327건 중 211건이 낙찰되어 64.5%의 낙찰률을 기록했습니다. 아파트만 별도로 보면 224건 중 133건이 낙찰되어 59.4%의 낙찰률을 보여, 집합건물 전체 평균보다 다소 낮은 수준입니다. 평균 낙찰가율은 아파트 83.1%로 나타났습니다.

지역 상위 입지 TOP 5

현재 광주 지역에서 진행 중인 경매 물건 중 입지 점수 상위 물건들과의 비교입니다.

순위	건물명	전용(㎡)	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1	인천 서구 물건	33.12	4층	0.6억	0.8억	–	04.22	A	80
2	금고쌍용아파트★	164.81	1층	4.8억	8.6억	-41.06%	04.23	B	72
3	서울 강서 물건	13.76	11층	1.0억	1.5억	–	05.07	B	72
4	서울 강서 물건	17.25	4층	0.04억	1.6억	–	04.21	B	71
5	서울 강서 물건	12.22	6층	0.9억	1.1억	–	04.30	B	69

이 물건은 입지 종합점수 72점으로 B등급을 받아 상위권에 위치해 있습니다. 교통 접근성(85점)과 학군 여건(90점)에서 높은 점수를 받았으나, 편의시설(60점)과 건물 조건(35점)에서는 상대적으로 낮은 평가를 받았습니다.

권리관계 및 특이사항

물건 명세에 따르면 2011년 11월 29일자 근저당권이 설정되어 있는 상황입니다. 경매 진행 시 이러한 권리관계는 매각을 통해 소멸되나, 입찰 전 정확한 권리관계와 인수사항을 확인하는 것이 중요합니다.

현재 아파트로 이용 중인 상황이며, 감정평가서에서 공부와 현황이 대체로 일치하여 물적 동일성이 인정된다고 기록되어 있습니다. 다만 1층이라는 특성상 보안과 채광, 소음 등의 문제를 사전에 검토해볼 필요가 있습니다.

주변 개발 현황

치평동 지역은 광주 서구의 대표적인 주거 밀집 지역 중 하나로, 기존 아파트 단지들과 함께 다양한 생활 편의시설들이 조성되어 있습니다. 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후에도 안정적인 주거 환경이 유지될 것으로 예상됩니다.

다만 군용비행장 소음대책구역과 비행안전구역에 해당하는 지역 특성상, 항공기 소음과 관련된 환경적 요인은 고려사항 중 하나입니다. 이러한 제약조건들은 향후 재개발이나 대규모 개발 시 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

대출 및 자금 조달

은행별 주택담보대출 금리 (변동금리)

은행명	최저금리	최고금리
신한은행	3.71%	5.36%
농협은행	3.80%	5.81%
국민은행	4.07%	6.21%
기업은행	4.18%	6.58%
광주은행	4.49%	5.82%

정책자금 활용 방안

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	4,500만원	무주택 청년(만34세 이하)
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1.2억	무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원	–	4.5억	기존 대출자 갱신 시

경매를 통한 취득 시에는 일반적인 주택담보대출 조건이 적용됩니다. 신한은행과 농협은행이 상대적으로 낮은 금리를 제공하고 있으며, 지역 은행인 광주은행도 경쟁력 있는 조건을 제시하고 있습니다.

투자 포인트 및 리스크

이 물건의 가장 큰 장점은 2회 유찰로 인한 상당한 가격 할인입니다. KB시세 대비 41% 할인된 가격은 매력적인 투자 기회를 제공합니다. 164.81㎡의 대형 평형으로 임대 수요나 향후 매각 시에도 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

다만 1층이라는 물리적 특성상 보안, 채광, 습기, 소음 등의 문제가 있을 수 있습니다. 또한 1998년 준공으로 건축된 지 27년이 경과하여 시설 노후화 문제도 고려해야 합니다. 군용비행장 소음대책구역에 위치한 점도 거주 환경 측면에서 고려사항입니다.

건물 자체의 관리 상태와 단지 내 커뮤니티 시설, 주차장 등의 여건도 사전에 면밀히 점검할 필요가 있습니다. 특히 승강기가 설치되지 않은 것으로 나타나는데, 이는 20층 규모 건물에서는 일반적이지 않은 상황이므로 정확한 확인이 필요합니다.

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데이터 기준일
– 감정평가: 2025년 2월 19일
– KB시세: 2026년 4월 10일
– 수집일: 2026년 4월 데이터 기준

면책사항
본 자료는 공개 데이터를 기반으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 종목 추천이 아닙니다. 경매 참여 시에는 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 통해 신중하게 검토하시기 바랍니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/264569