7회 유찰, 의정부시 혜성루첸리 경매 — 전용 21.31㎡ 11층 / 최저가 0.1억

의정부역에서 도보 거리에 위치한 16층 규모의 혜성루첸리 오피스텔이 7회 연속 유찰되며 극한의 저가 매물로 떠오르고 있습니다. 도시형생활주택으로 운영되고 있는 이 물건은 전용면적 21.31㎡(약 6.4평)의 원룸형 구조로, 11층에 위치해 채광과 조망을 동시에 확보한 점이 특징입니다. 2025년 4월 개시결정된 이후 반복된 유찰로 최저입찰가가 감정가 1.5억 대비 무려 85.88% 할인된 0.1억원까지 떨어진 상황입니다. 다음 입찰일은 2026년 5월 12일 의정부지방법원 6호입찰법정에서 진행될 예정입니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경72165
법원명	의정부지방법원
소재지	경기도 의정부시 호국로 1311 (의정부동)
건물명	혜성루첸리
전용면적	21.31㎡ (6.44평)
층/총층수	11층/16층
입찰일	2026년 5월 12일 10:30
입찰장소	의정부지방법원 6호입찰법정
감정가	1억 5,000만원
최저입찰가	1,235만4,000원
보증금	124만원 (10%)
유찰횟수	7회
현재상태	진행중
특이사항	도시형생활주택으로 이용중

입찰 이력 분석

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회	2025-08-26	유찰	–	–
2회	2025-09-30	유찰	–	–
3회	2025-11-04	유찰	–	–
4회	2025-12-09	유찰	–	–
5회	2026-01-13	유찰	–	–
6회	2026-02-24	유찰	–	–
7회	2026-03-31	유찰	–	–
8회	2026-05-12	진행중	–	–

7회 연속 유찰이라는 기록은 시장의 관심 부족을 단적으로 보여주는 수치입니다. 일반적으로 3-4회 유찰 시 시장 관심이 높아지는 것과 대조적으로, 이 물건은 소형 평수와 오피스텔 특성으로 인해 개인 거주용보다는 임대사업용으로 주로 관심을 받을 것으로 분석됩니다.

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	1억 5,000만원	2025년 5월 감정
KB시세(중간값)	1억 2,500만원	2026년 3월 기준
KB시세(상한)	1억 3,000만원	–
KB시세(하한)	1억 2,100만원	–
현 최저입찰가	1,235만4,000원	8회차
KB대비 할인율	85.88%	극한 할인 수준

현재 최저입찰가는 KB시세 대비 85.88%라는 극단적인 할인율을 보이고 있습니다. 이는 경매시장에서도 매우 드문 수준의 저가로, 7회 연속 유찰의 결과입니다. 감정가 1.5억 대비로는 91.8% 할인된 상황이어서, 실질적으로는 감정가의 8% 수준에서 거래될 가능성을 시사합니다.

지역 매매가 동향

기준일	의정부시 매매지수
2025-04	128.07
2025-03	128.13
2025-02	127.22
2025-01	126.79
2024-04	127.61
2024-03	128.83

의정부시 매매지수는 128 내외에서 안정적인 모습을 보이고 있습니다. 전년 동기 대비로는 소폭 상승한 수준이지만, 최근 3개월간은 횡보세를 나타내고 있어 급격한 가격 변동은 제한적일 것으로 예상됩니다.

교통 분석

의정부역을 중심으로 한 교통망은 수도권 접근성이 우수한 편입니다. 경원선과 지하철 1호선이 만나는 교통의 요충지로, 서울 도심 접근이 용이합니다.

주요 교통시설 현황

의정부역까지는 도보로 약 10-15분 거리에 위치하여, 대중교통 이용이 편리합니다. 의정부역에서 서울역까지는 지하철 1호선으로 약 1시간 10분, 용산역까지는 약 1시간이 소요됩니다. 경원선 급행열차를 이용할 경우 서울역까지 약 45분 내외로 단축 가능합니다.

의정부 시내버스 체계도 잘 갖춰져 있어, 호국로를 지나는 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다. 특히 서울 강북지역으로 향하는 광역버스 노선들도 인근에서 승차 가능하여 교통 선택의 폭이 넓은 편입니다.

자가용 이용 시에는 호국로가 의정부 시내 주요 간선도로 중 하나로, 경기도청북부청사 방향과 의정부IC 방향 모두 접근이 용이합니다. 다만, 출퇴근 시간대에는 의정부역 주변 교통체증이 발생할 수 있어 대중교통 이용이 더 효율적일 수 있습니다.

학군·교육 분석

의정부시는 경기북부 교육의 중심지 역할을 하고 있어, 교육 인프라가 상당히 잘 발달되어 있습니다.

주변 학교 현황

의정부동 지역은 의정부시 중심가에 위치하여 다양한 교육시설에 접근할 수 있습니다. 반경 2km 이내에는 초·중·고등학교가 고루 분포되어 있어 자녀 교육환경으로는 양호한 편입니다.

초등학교의 경우 의정부 시내 주요 초등학교들이 도보나 짧은 차량 이동으로 접근 가능한 거리에 있습니다. 중학교 역시 의정부시 전체 학군에서 선택할 수 있어 다양성이 확보됩니다.

고등학교는 의정부 지역의 주요 인문계 고등학교들과 특성화고등학교들이 고루 분포되어 있어, 진로에 따른 선택의 폭이 넓습니다. 특히 경기북부 지역 특성상 과학고, 외국어고 등 특목고 접근성도 상당히 좋은 편입니다.

학원가 현황

의정부역 주변은 경기북부 최대의 학원가를 형성하고 있습니다. 대형 종합학원부터 전문 과목별 학원까지 다양하게 분포되어 있어, 사교육 환경은 매우 우수한 편입니다. 특히 고등학생 대상 입시학원들의 밀집도가 높아, 수능 준비를 위한 교육 인프라는 서울 강남 못지않은 수준을 갖추고 있습니다.

생활 편의시설

호국로변에 위치한 특성상 각종 생활편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

상업시설 현황

시설 구분	주요 시설	특징
대형마트	이마트, 롯데마트	의정부역 인근 위치
백화점	뉴코아아울렛	의정부 대표 쇼핑시설
편의점	다수 체인점	도보 5분 내
은행	시중은행 지점	호국로변 다수

의정부역 일대는 경기북부 최대의 상권을 형성하고 있어, 쇼핑과 식음료 등 모든 편의시설이 집약되어 있습니다. 특히 의정부 전통시장과 현대적 상업시설이 공존하고 있어 다양한 소비 선택권을 제공합니다.

의료시설 현황

의정부시는 경기북부 의료의 중심지로, 의정부성모병원을 비롯한 대형 종합병원들이 위치하고 있습니다. 호국로변에는 각과별 전문의원들이 다수 분포되어 있어 의료 접근성이 매우 우수합니다.

문화·여가시설

의정부 예술의전당, 의정부시립도서관 등 문화시설들이 시내 중심가에 위치하고 있습니다. 영화관의 경우 CGV, 롯데시네마 등 멀티플렉스 영화관들이 의정부역 인근에 집중되어 있어 문화생활 여건이 우수합니다.

자연환경·주거환경

의정부시는 도봉산과 수락산으로 둘러싸인 분지형 지형으로, 자연환경이 우수한 편입니다.

주변 공원 현황

의정부 중앙공원이 도보권 내에 위치하고 있으며, 시민들의 휴식공간 역할을 하고 있습니다. 또한 백석천과 중랑천이 시내를 관통하며 수변공간을 제공하고 있어, 산책과 조깅 등 여가활동을 즐길 수 있습니다.

도봉산과 수락산 등 수도권 대표 등산코스들이 차량으로 20-30분 거리에 위치하고 있어, 주말 레저활동 접근성도 우수합니다.

장례시설 현황

반경 2km 내에는 대형 장례시설이 없어 주거환경 측면에서는 양호한 편입니다. 가장 가까운 장례시설은 시외곽에 위치하고 있어 일상생활에 미치는 영향은 미미합니다.

지역 치안 현황

범죄 유형	2024년 발생 건수
지능범죄(사기)	3,595건
절도범죄	1,475건
폭력범죄(폭행)	1,324건
특별경제범죄	894건
지능범죄(횡령)	656건

의정부시의 범죄 발생 현황을 보면, 지능범죄 특히 사기범죄가 가장 높은 비중을 차지하고 있습니다. 이는 상업지역 특성상 경제활동이 활발한 데 따른 것으로 분석됩니다. 강력범죄의 경우 상대적으로 발생률이 낮아 신체 안전 측면에서는 비교적 안전한 지역으로 평가됩니다.

건물 정보

건축물 개요

항목	내용
건물명	혜성루첸리
주용도	원룸형주택·업무시설(오피스텔)
구조	철근콘크리트구조 평지붕
총층수	지상 16층, 지하 1층
건축규모	16층 아파트형 오피스텔
전용면적	21.314㎡
용도	도시형생활주택

혜성루첸리는 철근콘크리트구조의 16층 규모 건물로, 도시형생활주택과 업무시설이 복합된 형태입니다. 각 층별 면적 구성을 보면 지하1층부터 16층까지 층별로 면적이 다르게 설계되어 있으며, 본 경매 대상인 11층은 238.749㎡의 층 면적 중 21.314㎡를 차지하고 있습니다.

층별 구성 현황

층수	층 면적(㎡)	특징
지하1층	278.94	–
1층	126.83	–
2층	304.78	–
8층	232.452	면적 변화 시작
9-13층	238.749	동일 면적
14-16층	286.629	상층부 면적 확대
옥탑1층	21.41	–

11층은 9층부터 13층까지 동일한 238.749㎡의 층 면적을 갖는 구간에 위치하여, 층별 호수 구성이 유사할 것으로 추정됩니다. 중층부에 해당하여 채광과 조망, 소음 등의 측면에서 균형잡힌 층수로 평가됩니다.

지역 시장 동향

의정부시 부동산 시장 분석

의정부시 부동산 시장은 수도권 규제 영향을 상대적으로 적게 받는 지역으로, 안정적인 시장 흐름을 보이고 있습니다. 2024년 이후 매매지수가 127-128 구간에서 횡보하고 있어 급격한 가격 변동 없이 안정세를 유지하고 있습니다.

특히 의정부역 인근 오피스텔 시장의 경우 임대수요가 꾸준히 유지되고 있어, 투자처로서의 매력도가 있습니다. 다만 공급량 증가로 임대료 상승폭은 제한적인 상황입니다.

인근 주요 단지 현황

의정부동 일대는 소형 오피스텔과 도시형생활주택이 다수 공급되어 있습니다. 혜성루첸리와 유사한 규모의 건물들이 인근에 위치하고 있어 임대시장에서의 경쟁은 치열한 편입니다.

지역 상급지 TOP 5

순위	건물명	전용(㎡)	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1위	승윤노블리안시티2차	23.31	6층	0.05억	0.95억	–	04-23	B등급	71점
2위	송산주공아파트	59.42	3층	0.58억	2.4억	-63.41%	04-23	B등급	70점
3위	미리온타워	19.62	10층	0.02억	0.68억	–	04-21	B등급	68점
4위	혜성루첸리(1003호)	31.72	10층	0.27억	2.28억	-69.34%	04-22	B등급	67점
5위 ★	혜성루첸리(1105호)	21.31	11층	0.12억	1.5억	-85.88%	05-12	B등급	67점

현재 물건은 의정부시 경매 물건 중 5위에 랭크되어 있습니다. 특히 KB할인율 85.88%는 상위 5개 물건 중 가장 높은 할인율을 보이고 있어, 가격 메리트가 매우 큰 상황입니다. 동일 건물인 혜성루첸리 1003호와 비교하면 면적은 작지만 할인율이 더 높아 투자 효율성 측면에서 우위에 있습니다.

수익 시뮬레이션

임대수익 분석

21.31㎡ 규모의 원룸형 오피스텔은 의정부 시내에서 월 40-50만원 수준의 임대료가 형성되어 있습니다. 최저입찰가 1,235만원으로 낙찰받을 경우를 가정하면 다음과 같습니다.

항목	금액
낙찰가(추정)	1,235만원
취득세	약 37만원
법무사비용	약 50만원
명도비용	약 100만원
수리비용	약 200만원
총 투자비용	약 1,622만원
월 임대료	45만원
연간 임대수익	540만원
표면수익률	약 33.3%

다만 이는 이론적 수치이며, 실제로는 공실기간, 관리비, 세금 등을 고려해야 합니다. 그럼에도 불구하고 현재 시장가 대비 극단적 할인가로 인해 높은 수익률이 예상됩니다.

주요 은행 대출금리 현황

은행명	유형	최저금리	최고금리
국민은행	주택담보대출	4.07%	6.21%
신한은행	주택담보대출	3.71%	5.36%
농협은행	주택담보대출	3.80%	5.81%
기업은행	주택담보대출	4.18%	6.58%
광주은행	주택담보대출	4.49%	5.82%

현재 금리 수준에서 오피스텔 담보대출 시 5-6% 수준의 금리가 적용될 것으로 예상됩니다. 다만 경매 물건의 특성상 일반 매매와 달리 대출한도가 제한적일 수 있어 자기자금 비중을 높여야 할 가능성이 있습니다.

정책자금 활용 방안

주요 정책자금 현황

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0-1.3%	4,500만원	만 34세 이하 청년
버팀목전세자금	2.5-3.5%	1.2억원	무주택 세대주

오피스텔의 경우 주거용 정책자금 활용에 제약이 있을 수 있으나, 실거주 목적이 명확한 경우 일부 상품 이용이 가능할 수 있습니다.

투자 시 고려사항

긍정 요소

• 극단적 할인율(85.88%)로 인한 가격 메리트
• 의정부역 도보권 위치로 우수한 교통 접근성
• 도시형생활주택으로 임대수요 안정적
• 경기북부 중심지 입지

유의 요소

• 7회 연속 유찰로 인한 시장 관심도 저조
• 21.31㎡ 소형 평수로 인한 거주성 제약
• 오피스텔 특성상 대출한도 제한 가능성
• 인근 유사 물건과의 임대료 경쟁

결론 및 데이터 기준

혜성루첸리 11층 1105호는 7회 유찰이라는 특수한 상황으로 인해 극단적인 할인가에 거래될 가능성이 높은 물건입니다. 감정가 1.5억 대비 85.88% 할인된 현재 최저입찰가는 경매시장에서도 매우 드문 수준으로, 가격 메리트가 매우 큽니다.

의정부역 도보권이라는 우수한 입지와 안정적인 임대수요를 고려할 때, 적정한 투자비용으로 높은 수익률을 기대할 수 있는 물건으로 평가됩니다. 다만 소형 평수와 오피스텔 특성상 대출 활용에 제약이 있을 수 있어 충분한 자기자금 준비가 필요합니다.

데이터 기준:
– KB시세: 2026년 3월 13일 기준
– 범죄통계: 2024년 기준
– 부동산 통계: 2025년 4월까지
– 금리정보: 최근 업데이트 기준

본 자료는 공개된 데이터를 바탕으로 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 투자 권유나 결정에 대한 책임은 지지 않습니다. 투자 전 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.

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