미동아파트 5층, 서대문구 충정로 경매 물건 — 전용 55.57㎡ / 감정가 4.3억

서대문역 도보 5분, 충정로역 도보 7분 거리에 위치한 미동아파트는 서울 도심 접근성이 뛰어난 준주거지역 내 아파트입니다. 감정평가서에 따르면 동아일보사 충정로사옥 북동측 인근에 위치하여 상업·업무시설과 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 미동초등학교와 경기대학교 서울캠퍼스가 인근에 있어 교육환경도 양호한 편입니다. 지하철 5호선 2개 역을 모두 이용할 수 있어 교통 편의성이 매우 우수하며, 충정로를 통한 각종 버스 이용도 편리합니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경53337
법원명	서울서부지방법원
소재지(도로명)	서울특별시 서대문구 충정로7길 9 (충정로3가)
건물명	미동아파트
전용면적	55.57㎡ (약 16.8평)
층수/총층수	5층/8층
건축연도	1969년 6월 (사용승인)
입찰일	2026년 5월 12일
입찰장소	신관 209호 경매법정
감정가	4억 2,700만원
최저입찰가	3억 4,160만원
보증금	3,416만원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	2회
현재상태	진행 중

감정평가서에 따르면 본 물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물의 5층 504호로, 방2개, 거실1개, 주방/식당1개, 욕실/화장실1개로 구성된 복도식 아파트입니다.

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
2회차	2026-04-07	유찰	–	–
3회차	2026-04-14	진행중	–	–

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	4억 2,700만원	2026.01.02 기준
최저입찰가	3억 4,160만원	감정가 대비 80%
㎡당 감정가	768만원	55.57㎡ 기준
예상낙찰가	3.4억~3.8억원	유찰 2회차 기준

감정평가서의 거래사례분석에 따르면, 동일 단지 내 최근 거래 사례들은 다음과 같습니다:

미동아파트 최근 거래 현황

거래일	층수	전용면적(㎡)	거래금액	㎡당 단가
2025.09.06	5층	57.75	4억 4,000만원	762만원
2025.09.08	7층	81.69	5억 5,000만원	673만원
2024.07.31	6층	55.01	4억원	727만원
2024.02.04	4층	56.2	4억 2,900만원	763만원
2023.08.19	4층	55.57	4억 1,000만원	738만원

공시가격 현황

기준연도	개별공시지가	공시가격	감정가 대비
2025년	819만원/㎡	3억 8,900만원	91.1%

교통 분석

감정평가서에 따르면 “북동측과 남서측으로 지하철 5호선 서대문역과 충정로역이 위치하며, 남동측 인근의 충정로를 운행하는 각종 노선버스 정류장이 소재하여 이용사정은 무난함”이라고 평가되어 있습니다.

지하철 접근성

역명	노선	거리	도보시간	주요 연결지역
서대문역	지하철 5호선	약 400m	도보 5분	여의도, 강동 방면
충정로역	지하철 5호선	약 600m	도보 7분	왕십리, 마천 방면

서대문역(5호선)은 가장 가까운 역으로 도보 약 5분(400m) 거리에 위치합니다. 여의도역까지 약 6분, 을지로4가역까지 약 10분 소요되어 도심 업무지구 접근이 매우 편리합니다. 또한 김포공항까지 직통 연결되어 항공편 이용 시에도 유리합니다.

충정로역(5호선)은 도보 약 7분(600m) 거리로, 왕십리역 환승을 통해 2호선, 경의중앙선, 분당선 등 다양한 노선 이용이 가능합니다. 강남 방면 접근 시 왕십리에서 환승하면 편리합니다.

버스 교통

충정로에는 다양한 노선의 버스가 운행되고 있어 지하철과 함께 대중교통 이용이 편리합니다. 특히 도심 순환버스와 광역버스 노선이 다수 운행되어 서울 전 지역으로의 접근성이 우수합니다.

학군·교육 분석

감정평가서에 따르면 인근에 미동초등학교와 경기대학교 서울캠퍼스가 위치하고 있다고 명시되어 있습니다.

교육시설 현황

서대문구는 교육 환경이 우수한 지역으로 평가받고 있으며, 특히 대학교와의 접근성이 뛰어납니다. 연세대학교, 이화여자대학교, 홍익대학교 등 명문 사립대학들이 인근에 밀집해 있어 교육 문화적 환경이 조성되어 있습니다.

미동초등학교는 도보권 내에 위치하여 초등학생 자녀가 있는 가정에게 유리합니다. 또한 경기대학교 서울캠퍼스가 인근에 있어 대학가 특유의 문화시설과 편의시설을 이용할 수 있습니다.

사교육 환경

서대문구는 신촌·홍대 학원가와 인접하여 다양한 사교육 시설 이용이 가능합니다. 특히 어학원, 입시학원, 예체능 학원 등이 풍부하게 분포되어 있어 사교육 수요 충족에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

생활 편의시설

상업시설

감정평가서에서 “부근은 상업·업무시설, 근린생활시설”이 소재한다고 언급한 바와 같이, 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다.

마트/편의점:
– 인근에 다양한 규모의 마트와 편의점이 분포
– 충정로 상권을 통한 대형마트 접근 용이
– 도보권 내 소형 마트 및 편의점 다수

음식점/카페:
– 경기대 인근 학생가 음식점 밀집
– 충정로 일대 직장인 대상 음식점 다양
– 신촌·홍대 외식문화 접근 용이

의료시설

서대문구 일대에는 다양한 의료시설이 분포하고 있습니다:
– 세브란스병원(연세대 의료원) 접근 용이
– 충정로 일대 각종 의원 및 약국
– 응급의료 접근성 양호

공공시설

• 서대문구청: 행정업무 처리 편의
• 서대문구 문화회관: 문화생활 향유
• 충정로 우체국: 우편 업무 처리

자연환경·주거환경

공원 및 녹지

서대문구는 서울 도심 내에서도 상대적으로 녹지가 풍부한 지역입니다:
– 서대문 독립공원: 역사적 의미와 함께 휴식공간 제공
– 안산 도시자연공원: 등산 및 산책로
– 홍제천: 산책로 및 자전거도로

주거환경

감정평가서에 따르면 “주위환경은 보통”으로 평가되었습니다. 준주거지역으로 지정되어 있어 상업시설과 주거시설이 조화롭게 배치된 복합적 성격을 가지고 있습니다.

장점:
– 도심 접근성과 주거환경의 균형
– 다양한 편의시설 접근 용이
– 교통 인프라 우수

고려사항:
– 준주거지역으로 상업시설과 혼재
– 도심 인접으로 인한 소음 가능성
– 주차 공간 제약 가능성

범죄 통계 (2024년 기준)

서대문구의 주요 범죄 현황을 보면 전반적으로 안전한 편에 속합니다:

범죄유형	발생건수	비고
지능범죄(사기 등)	2,574건	가장 많은 비중
기타범죄	1,364건
절도범죄	1,012건
폭력범죄	900건
교통범죄	631건
특별경제범죄	511건

강력범죄(살인, 강도, 강간, 방화 등)는 총 136건으로 상대적으로 낮은 수준을 보이고 있어, 거주지로서의 안전성은 양호한 편입니다.

건물 정보

건축물 현황

항목	내용
건물명	미동아파트
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	8,219.87㎡
대지면적	1,394.70㎡
건폐율	66.16%
용적률	529.31%
사용승인일	1969년 6월 13일
지상층수	8층
지하층수	1층
총 세대수	106세대
승강기	설치됨
에너지효율등급	미등록

감정평가서에 따르면 건물의 마감 상태는 다음과 같습니다:
– 외벽: 시멘트몰탈 위 수성페인트 마감
– 내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일 마감
– 창호: 하이샤시창호 유리

설비 현황

감정평가서에서 언급된 설비 사항:
– 위생·급배수시설 완비
– 도시가스 보일러 개별난방
– 승강기시설 설치
– 옥내소화전시설
– 화재탐지 및 경보기시설

토지 정보

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용	비고
2025년	819만 5,000원	일반	준주거지역

토지이용계획

용도지역: 준주거지역 | 도시지역 | 과밀억제권역 | 소로1류(폭 10m~12m)

용도구역: 대공방어협조구역 | 정비구역 | 토지거래계약에관한허가구역 | 가축사육제한구역 | 상대보호구역 | 중점경관관리구역

준주거지역으로 지정되어 있어 주거용도뿐만 아니라 일정 규모의 상업시설, 업무시설 등의 건축이 가능한 지역입니다. 다만 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발이나 재건축 가능성을 염두에 두어야 합니다.

지역 시장 동향

서대문구 아파트 매매지수 추이

기준일	매매지수	전월 대비	비고
2025년 4월	186.72	+3.2%	상승세 지속
2025년 3월	180.96	+3.3%
2025년 2월	175.21	+2.7%
2025년 1월	170.61	+0.4%
2024년 4월	169.95	+0.9%

최근 1년간 서대문구 아파트 매매지수는 꾸준한 상승세를 보이고 있습니다. 2024년 4월 대비 2025년 4월 기준 약 9.9% 상승하여, 서울 전체 평균보다 높은 상승률을 기록하고 있습니다.

서대문구 주요 아파트 단지

단지명	세대수	건축년도	특징
대현힐스테이트	394세대	2006년	대형 복합단지
충정로e편한세상	299세대	2005년	역세권 위치
독립문극동아파트	280세대	1993년	재건축 추진
현대아파트	200세대	1987년	노후화 진행

투자 관점 분석

투자 포인트

긍정 요소:
1. 교통 접근성: 지하철 5호선 2개역 도보권
2. 도심 접근성: 여의도, 을지로 등 업무지구 근접
3. 재개발 기대감: 정비구역 지정으로 향후 재개발 가능성
4. 임대 수요: 대학가 인근으로 임대 수요 안정적
5. 생활 편의성: 상업·업무시설 밀집 지역

고려 사항:
1. 건축 연한: 1969년 건축으로 노후화 진행
2. 소형 평형: 55.57㎡로 소형 평형대
3. 복도식 구조: 최신 아파트 대비 평면 효율성 한계
4. 준주거지역: 상업시설 혼재로 순수 주거환경 아님

임대 수익 전망

임대료 수준: 인근 유사 물건 기준 월 120만~140만원 수준 예상
임대 수익률: 감정가 기준 약 3.5~4.0% 수준
임대 안정성: 대학가 및 업무지구 인접으로 임대 수요 안정적

대출 및 금융 정보

은행 대출금리 (주택담보대출)

은행명	대출유형	최저금리	최고금리	평균금리
국민은행	변동금리	4.07%	6.21%	–
신한은행	변동금리	3.71%	5.36%	–
농협은행	변동금리	3.80%	5.81%	–
기업은행	변동금리	4.18%	6.58%	–
광주은행	변동금리	4.49%	5.82%	–

정책자금 활용 방안

상품명	금리	한도	대상
버팀목전세자금	2.5~3.5%	최대 1.2억원	연소득 5천만원 이하 무주택
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	최대 4,500만원	만 34세 이하 청년

경매 진행 전략

예상 낙찰가 분석

기준 최저입찰가: 3억 4,160만원
예상 낙찰가 범위: 3억 4,000만원 ~ 3억 8,000만원
근거: 2회 유찰 후 진행되는 경매로, 최저입찰가 수준에서 경쟁 예상

입찰 시 고려사항

1. 권리관계: 근저당권 설정(2022.10.13) 확인 필요
2. 점유 상황: 현재 점유 현황 및 명도 가능성 검토
3. 수리 비용: 1969년 건축으로 리모델링 비용 고려
4. 관리비: 노후 건물 특성상 관리비 부담 검토

총 투자비용 산정

항목	금액	비고
낙찰가 (예상)	3억 6,000만원	감정가의 84% 수준
취득세	약 1,080만원	낙찰가의 3%
법무사비용	약 200만원	등기비용 포함
명도비용	약 500만원	점유자 있을 경우
수리비용	약 1,000만원	기본적인 보수
총 투자비용	약 3억 8,780만원

입지점수 및 지역 비교

현재 물건 입지 분석

구분	점수	등급	평가 내용
교통	100점	A+	지하철 5호선 2개역 도보권
학교	90점	A	초등학교 도보권, 대학가 인접
편의시설	55점	C+	상업시설 보통 수준
건물	20점	E	1969년 건축, 노후화 심각
인구활력	70점	B	대학가 특성상 유동인구 많음
종합점수	75점	B	교통 우수, 건물 노후

데이터 기준 및 면책사항

• 감정평가 기준일: 2026년 1월 2일
• 데이터 수집 기준일: 2025년 기준
• 부동산 지수: 한국감정평가사협회 제공
• 범죄통계: 2024년 경찰청 통계 기준

본 자료는 공개된 데이터를 바탕으로 작성된 정보 제공용 자료이며, 투자 권유나 추천의 목적이 아닙니다. 경매 참여 전에는 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 통해 신중한 검토를 하시기 바랍니다. 실제 낙찰가, 권리관계, 점유 현황 등은 공고문과 현장 확인을 통해 정확한 정보를 취득하시기 바라며, 본 정보로 인한 투자 결과에 대해서는 어떠한 책임도 지지 않습니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/30070