이 물건은 유찰되었습니다. (유찰 2회) — 다음 회차 최저가는 약 1.4억원으로 낮아질 수 있습니다.
다대낙조2길 100번지에 자리한 다대동롯데캐슬몰운대아파트는 2007년 사용승인을 받은 지상 19층 규모의 공동주택단지입니다. 총 38세대의 소규모 단지로 철근콘크리트 구조로 건설되었으며, 현재 106동 303호가 1회 유찰을 거쳐 최저입찰가가 1.8억까지 하락한 상태입니다. 감정가 2.5억 대비 약 30% 할인된 가격으로 2026년 5월 6일 재입찰이 예정되어 있어 투자자들의 관심을 끌고 있는 물건입니다. 근저당권이 2019년 10월 24일에 설정된 이력이 있어 매각사유를 짐작해볼 수 있습니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경111191 |
| 법원명 | 부산서부지원 |
| 소재지 | 부산광역시 사하구 다대낙조2길 100 (다대동) |
| 건물명 | 다대동롯데캐슬몰운대아파트 |
| 전용면적 | 84.97㎡ (약 25.7평) |
| 층/총층수 | 3층/19층 |
| 건축연도 | 2007년 |
| 입찰일 | 2026년 5월 6일 오후 2시 |
| 입찰장소 | 부산서부지원 101호 경매법정 |
| 최저입찰가 | 1.8억 원 |
| 보증금 | 1,806만 원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 현재상태 | 진행 중 |
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회차 | 2025년 9월 17일 | 유찰 | – | – |
| 2회차 | 2026년 5월 6일 | 진행 중 | – | – |
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 2.5억 원 | 2024년 10월 25일 기준 |
| KB시세(중간) | 2.6억 원 | 2026년 4월 17일 기준 |
| KB시세(상한) | 2.8억 원 | – |
| KB시세(하한) | 2.1억 원 | – |
| 최저입찰가 | 1.8억 원 | 2회차 기준 |
| KB 대비 할인율 | -30.54% | 상당한 할인 수준 |
| 실거래가 대비 할인율 | -20.79% | – |
최근 실거래 이력을 살펴보면 2026년 3월 1일 같은 단지에서 2.2억 원에 거래된 사례가 있어, 현재 최저입찰가와 약 4천만 원의 차이를 보이고 있습니다. 이는 경매 특성상 나타나는 할인폭으로 볼 수 있습니다.
| 기간 | 평균낙찰가율 | 총건수 | 낙찰 | 유찰 |
|---|---|---|---|---|
| 1개월 | 84.66% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 3개월 | 84.66% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 6개월 | 84.66% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 1년 | 84.66% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 2025년 | 1.5억 원 | 61.6% |
교통 분석
다대동롯데캐슬몰운대아파트는 부산의 서남단에 위치하여 시내 중심지까지는 다소 거리가 있는 편입니다. 현재 데이터상 인근에 지하철역이나 주요 버스정류장 정보가 확인되지 않으나, 다대포 지역 특성상 버스를 이용한 대중교통 이용이 주를 이루고 있습니다.
다대포해수욕장과 몰운대 등 관광지가 인근에 있어 해안가 접근성은 매우 우수한 편입니다. 특히 몰운대는 부산의 대표적인 해안 명소로 도보로도 접근 가능한 거리에 있어 주거환경 측면에서는 장점으로 작용할 수 있습니다.
자가용 이용 시에는 다대로를 통해 시내 중심지로의 접근이 가능하며, 하단 교차로를 거쳐 도심까지는 약 30-40분 정도 소요됩니다. 주차공간은 아파트 단지 내 확보되어 있을 것으로 예상됩니다.
교육·학군 분석
현재 수집된 데이터상으로는 반경 2km 이내 학교 정보가 구체적으로 확인되지 않으나, 사하구 다대동 지역의 학군 현황을 살펴보면 다음과 같습니다.
| 구분 | 500m 이내 | 1km 이내 | 2km 이내 |
|---|---|---|---|
| 초등학교 | – | – | – |
| 중학교 | – | – | – |
| 고등학교 | – | – | – |
입지 점수 중 학교 점수가 90점으로 매우 높게 나타나 있어, 실제로는 인근에 우수한 교육시설이 있을 것으로 판단됩니다. 다대동 지역은 신도시 개발이 이루어진 지역으로 교육 인프라가 어느 정도 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.
학원가 현황 역시 현재 구체적인 데이터는 확인되지 않으나, 주거지역 특성상 기초적인 교육시설은 갖춰져 있을 것으로 보입니다.
생활 편의시설
인근 상업시설 현황을 살펴보면 다음과 같은 업체들이 확인됩니다:
| 시설명 | 구분 | 거리 |
|---|---|---|
| 로테크 | 기타 | – |
| 엠케이골프존 | 여가시설 | – |
| 미미루 | 기타 | – |
| 몽블레 | 기타 | – |
| 호랑이수학교습소 | 교육시설 | – |
다대포 지역 특성상 해수욕장과 관련된 상권이 형성되어 있으며, 생필품 구입을 위한 기본적인 마트와 편의점들이 운영되고 있을 것으로 예상됩니다. 다대포해수욕장 인근에는 다양한 음식점과 카페들이 집중되어 있어 외식 편의성은 양호한 편입니다.
의료시설의 경우 구체적인 데이터는 확인되지 않으나, 지역 내 기본적인 의원급 의료기관들은 갖춰져 있을 것으로 판단됩니다.
자연환경·주거환경
다대동롯데캐슬몰운대아파트의 가장 큰 장점은 우수한 자연환경입니다. 몰운대와 다대포해수욕장이 인근에 위치하여 바다 전망과 해안가 산책이 가능한 환경입니다.
현재 데이터상 구체적인 공원 정보는 확인되지 않으나, 다대포 일대 자체가 자연친화적인 환경을 갖추고 있어 주거 환경은 매우 우수한 편입니다.
장례시설: 반경 2km 내 장례시설 정보 확인되지 않음
범죄통계 (2024년 사하구 전체):
| 범죄유형 | 발생건수 | 비고 |
|---|---|---|
| 지능범죄(사기) | 2,191건 | 가장 많은 비중 |
| 기타범죄 | 1,312건 | – |
| 절도범죄 | 952건 | – |
| 교통범죄 | 770건 | – |
| 폭력범죄(폭행) | 559건 | – |
| 특별경제범죄 | 468건 | – |
| 지능범죄(횡령) | 287건 | – |
| 폭력범죄(손괴) | 280건 | – |
사하구 전체적으로는 지능범죄, 특히 사기 범죄가 많이 발생하고 있으나, 이는 도시 지역 공통 현상으로 볼 수 있습니다. 강력범죄는 상대적으로 적은 편입니다.
건물 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 다대동 롯데캐슬 몰운대아파트 |
| 주용도 | 공동주택 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 연면적 | 6,249.62㎡ |
| 대지면적 | – |
| 건폐율 | – |
| 용적률 | – |
| 사용승인일 | 2007년 11월 26일 |
| 지상층수 | 19층 |
| 지하층수 | 0층 |
| 승강기수 | 0대(데이터 오류 추정) |
| 총세대수 | 38세대 |
| 에너지효율등급 | 미등급 |
건축물 상세 정보에 따르면 106동은 20층 구조로 되어 있으며, 각 층별 면적 배치가 상세히 기록되어 있습니다. 1층이 731.92㎡로 가장 넓고, 2-17층은 714.87㎡ 또는 710.67㎡, 18-20층은 489.53㎡로 되어 있어 상층부로 갈수록 면적이 줄어드는 구조입니다.
경매 대상인 303호는 전용면적 84.97㎡의 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다.
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용 |
|---|---|---|
| 2025년 | 115만 6천 원 | 일반 |
토지이용계획:
– 용도지역: 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역
– 용도지구: 택지개발지구
– 용도구역: 비행안전구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 지구단위계획구역
– 기타제한: 준보전산지, 완충녹지 등
항공기 비행안전구역에 해당되어 건축물 높이 제한이 있을 수 있으며, 이는 향후 재개발이나 증축 시 고려해야 할 사항입니다.
지역 시장 동향
사하구 아파트 매매지수 추이를 살펴보면 다음과 같습니다:
| 기준일 | 매매지수 |
|---|---|
| 2025년 4월 | 98.91 |
| 2025년 3월 | 98.86 |
| 2025년 2월 | 98.65 |
| 2025년 1월 | 99.28 |
| 2024년 4월 | 101.07 |
| 2024년 3월 | 102.73 |
지수 추이를 보면 2024년 3월 102.73에서 지속적으로 하락하여 2025년 4월 현재 98.91까지 떨어진 상태입니다. 이는 약 3.7포인트 하락으로 지역 부동산 시장이 다소 침체된 모습을 보이고 있습니다.
이러한 시장 상황은 경매 물건에는 오히려 기회 요인으로 작용할 수 있으며, 향후 시장 회복 시 상승 여력이 있을 것으로 예상됩니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 사하구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 기준 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1위★ | 다대동롯데캐슬몰운대아파트 | 84.97㎡ | 3층 | 1.8억 | 2.5억 | -30.54% | 2026.5.6 | B등급 | 70점 |
| 2위 | 가락타운아파트 | 138.56㎡ | 1층 | 2.3억 | 4.8억 | -24.77% | 2026.5.6 | C등급 | 60점 |
분석 대상 물건이 입지점수 70점으로 1위를 차지하고 있습니다. 이는 자연환경(해안가 접근성)과 학교점수(90점)가 높게 평가받았기 때문으로 보입니다. 교통점수(60점), 편의시설점수(60점), 건물점수(55점)는 보통 수준이며, 인구점수(70점)도 양호한 편입니다.
금융 환경
주요 시중은행 주택담보대출 금리 (변동금리 기준):
| 은행명 | 최저금리 | 최고금리 | 평균금리 |
|---|---|---|---|
| 신한은행 | 3.71% | 5.36% | – |
| 농협은행 | 3.80% | 5.81% | – |
| 국민은행 | 4.07% | 6.21% | – |
| 기업은행 | 4.18% | 6.58% | – |
| 광주은행 | 4.49% | 5.82% | – |
정책자금 활용 가능 상품:
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0~1.3% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년 |
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1.2억원 | 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4.5억원 | 갱신요구권 행사자 |
경매 낙찰 후 전세 또는 월세 운영을 고려한다면 관련 정책자금 활용을 검토해볼 수 있습니다.
투자 분석 시 고려사항
다대동롯데캐슬몰운대아파트는 다음과 같은 특징을 보입니다:
장점:
– 우수한 자연환경 (해안가 인접, 몰운대 접근성)
– 소규모 단지로 관리 용이성
– 1회 유찰로 인한 가격 매력도
– 감정가 대비 30% 할인된 가격
– 3층 위치로 적절한 층고
단점:
– 시내 중심지와의 교통 접근성 한계
– 상업시설 부족
– 2007년 건축으로 다소 오래된 건물
– 소규모 단지로 인한 브랜드 인지도 부족
리스크 요인:
– 비행안전구역 내 위치로 인한 건축 제한
– 근저당권 설정 이력으로 인한 권리관계 복잡성 가능
– 지역 부동산 시장 침체 지속
데이터 기준
- KB시세 기준일: 2026년 4월 17일
- 감정평가 기준일: 2024년 10월 25일
- 범죄통계: 2024년 사하구 전체
- 부동산 통계: 2025년 4월 기준
본 자료는 공개된 법원 경매 정보와 부동산 관련 공공데이터를 종합 분석한 것으로, 투자 권유나 추천의 목적이 아닌 정보 제공을 위한 것입니다. 실제 투자 결정 시에는 현장 답사와 추가적인 실사가 필요하며, 관련 전문가와의 상담을 권합니다.
더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/313589