1회 유찰, 수원시 팔달구 힐스테이트푸르지오수원 경매 — 전용 59.95㎡ 1층 / 최저가 4.5억

매산초등학교 남측 인근에 자리한 힐스테이트푸르지오수원 115동 105호는 2023년 준공된 대우건설과 현대건설의 합작 브랜드 아파트입니다. 지상 15층 규모의 철근콘크리트 구조 건물 중 1층에 위치한 이 물건은 현재 1회 유찰되어 최저입찰가가 감정가의 70% 수준인 4.5억까지 내려온 상태입니다. 감정평가서에 따르면 수인분당선 매교역 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 양호한 것으로 평가받고 있습니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2025타경55143
법원명	수원지방법원
소재지	경기도 수원시 팔달구 효원로93번길 33 (매교동)
건물명	힐스테이트푸르지오수원
동/호수	115동 105호
전용면적	59.95㎡ (18.13평)
층수	1층 / 15층
건축년도	2023년
입찰일	2026년 5월 22일
입찰장소	광교신청사 제101호 경매법정
감정가	6.4억
최저입찰가	4.5억
보증금	4,494만원 (10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회	2026년 4월 17일	유찰	–	–
2회	2026년 5월 22일	진행중	–	–

가격 분석

주요 가격 지표

구분	금액	비고
감정가	6.4억원	2025년 3월 기준
KB시세 상한	7.6억원	2026년 4월 기준
KB시세 중간	7.4억원	–
KB시세 하한	6.4억원	–
최저입찰가	4.5억원	2회차 기준
KB시세 대비 할인율	-13.24%	중간가 기준
실거래가 대비 할인율	-37.15%	–

1회 유찰로 최저입찰가가 감정가의 70% 수준으로 하락한 상태입니다. KB시세 중간값 7.4억원과 비교하면 13.24% 할인된 수준이며, 최근 실거래가 7.2억원(2026년 4월) 대비로는 37.15% 할인된 상태로 상당한 가격 메리트를 보이고 있습니다.

동일 단지 실거래 현황

감정평가서에 따르면 동일 단지 내 최근 거래 사례가 다음과 같습니다:

거래일	동/층/호	전용면적	거래금액	평당가격
2025년 1월 26일	10동 7층 70호	59.95㎡	6.9억원	3,805만원
2025년 1월 4일	10동 10층 100호	59.88㎡	7.2억원	3,972만원
2024년 9월 24일	12동 8층 80호	59.95㎡	6.9억원	3,805만원

동일 면적대의 중층 물건들이 6.9억~7.2억원 선에서 거래되고 있는 상황에서, 1층이라는 층별 효용 차이를 감안하더라도 현재 최저입찰가 4.5억원은 상당한 할인가로 판단됩니다.

교통 분석

지하철 접근성

감정평가서에 따르면 인근에 수인분당선 매교역이 위치하고 있어 대중교통 상황이 양호한 것으로 평가되고 있습니다. 매교역은 수인분당선의 주요 역 중 하나로 수원역까지 2개 역, 강남 및 서울 도심 접근이 용이합니다.

수인분당선을 통해 왕십리역에서 2호선, 3호선, 5호선, 경의중앙선, 서울지하철 9호선과 환승이 가능하며, 선릉역에서 2호선과 연결됩니다. 특히 판교, 정자 등 분당 신도시와 수원, 인천 방향으로의 접근성이 뛰어난 노선입니다.

버스 교통

감정평가서에서는 인근에 노선버스 정류장이 있어 버스 이용도 편리한 것으로 기술되어 있습니다. 수원시는 시내버스 노선이 잘 발달되어 있어 수원역, 영통, 광교 등 주요 지역으로의 접근이 용이합니다.

도로 교통

감정평가서에 따르면 본 건물까지 차량의 진출입이 가능한 상태입니다. 효원로93번길을 통해 주요 간선도로인 효원로와 연결되며, 경수대로, 월드컵로 등 수원의 주요 교통축과의 접근성이 양호합니다.

학군·교육 분석

주변 교육시설

감정평가서에서는 매산초등학교 남측 인근에 위치한다고 명시하고 있어, 초등학교와의 접근성이 매우 우수합니다. 매산초등학교는 수원시 팔달구 지역의 전통 있는 초등학교 중 하나입니다.

토지이용계획 제한사항을 보면 여러 교육시설 보호구역에 지정되어 있습니다:
– 세류유치원 상대보호구역
– 세류초등학교 상대보호구역
– 수원화교중정소학교 상대보호구역 및 절대보호구역
– 수원중학교 상대보호구역

이는 주변에 다양한 교육시설이 밀집되어 있어 교육환경이 우수함을 의미합니다. 특히 유치원부터 중학교까지 도보권 내에 위치하여 자녀 교육에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

교육특구 현황

수원시 팔달구는 수원의 구도심 지역으로 오랜 역사를 가진 학교들이 많이 위치해 있습니다. 인근 지역에는 수원고등학교, 수원여자고등학교 등 명문 고등학교들도 있어 학군 선호도가 높은 편입니다.

생활 편의시설

상업시설

주변 상업시설 현황을 보면 다음과 같습니다:

시설명	업종	특징
대성마트	마트	생필품 구매
고려덴트	치과	의료시설
시민건강원	의료	보건의료
세무회계세종택스	회계사무소	전문서비스
이종령세무회계사무소	회계사무소	전문서비스

인근에는 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설들이 위치하고 있습니다. 특히 의료시설과 전문 서비스업체들이 있어 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

대형 상업시설

수원시 팔달구는 수원역 주변 상권과 연결되어 있어 대형마트, 백화점 등 주요 상업시설 이용이 편리합니다. 수원역 일대에는 롯데몰 수원, 갤러리아백화점 수원점 등이 위치해 있습니다.

자연환경·주거환경

주거환경

감정평가서에 따르면 본 건물 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 조화롭게 배치되어 있어 제반 주위환경이 보통 수준으로 평가되고 있습니다. 2023년 준공된 신축 건물로 최신 설비와 마감재가 적용되어 있어 주거 품질이 우수합니다.

장례시설

현재 데이터상 반경 2km 내 장례시설은 확인되지 않아 주거환경에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

지역 치안

2024년 수원시 팔달구 범죄통계를 보면 다음과 같습니다:

범죄유형	발생건수	특징
지능범죄(사기)	11,536건	가장 높은 비중
기타범죄	6,050건	–
교통범죄	5,690건	–
절도범죄	5,042건	–
폭행	2,792건	–
특별경제범죄	2,408건	–

전체적으로 도시 지역의 일반적인 범죄 발생 패턴을 보이고 있으며, 강력범죄는 상대적으로 낮은 수준입니다. 아파트 단지 내 보안시설과 관리사무소 운영으로 주거 안전성은 양호한 편입니다.

건물 정보

건축물 개요

항목	내용
건물명	힐스테이트푸르지오수원 115동
주용도	공동주택(아파트)
구조	철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
규모	지상 15층
연면적	7,365.11㎡
사용승인일	2023년 5월 25일
시공사	대우건설, 현대건설

감정평가서에 따르면 건물 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감으로 처리되어 있으며, 창호는 샷시 창호가 설치되어 있습니다. 위생 및 난방설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 주차시설 등 현대적인 편의시설을 완비하고 있습니다.

해당 세대 정보

항목	내용
호수	115동 105호
층수	1층
전용면적	59.95㎡
공용면적	27.84㎡
전용+공용	87.79㎡
전용률	68.29%
대지권	37.85㎡

1층에 위치한 특성상 층별 효용에서는 다소 불리하지만, 별도 정원 이용이나 접근 편의성 등의 장점을 가질 수 있습니다.

토지 정보

감정평가서에 따르면 대상 토지는 다음과 같습니다:
– 매교동 292번지: 대지 80,305.5㎡
– 매교동 293번지: 대지 23,654.9㎡
– 총 대지면적: 103,960.4㎡
– 토지형상: 2필 일단의 부정형 완경사
– 이용상황: 아파트 건부지

용도지역 및 제한사항

두 필지 모두 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 다음과 같은 지구 및 구역에 포함됩니다:
– 시가지경관지구(일반)
– 지구단위계획구역(수원 115-6구역 주택재개발정비사업)
– 과밀억제권역
– 도시교통정비지역
– 각종 교육환경보호구역
– 비행안전구역 등

권리관계 분석

근저당권 설정

2023년 8월 9일자로 근저당권이 설정되어 있는 상태입니다. 경매를 통해 낙찰받을 경우 기존 근저당권은 소멸되므로, 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

임대관계

감정평가서에서는 임대관계가 미상으로 기록되어 있습니다. 입찰 전 현장 확인을 통해 점유 상황을 반드시 확인해야 할 필요가 있습니다.

감정평가 세부 사항

평가 방법론

감정평가사 임용택은 거래사례비교법을 주된 방법으로 적용하여 평가를 수행했습니다. 집합건물의 특성상 토지와 건물을 일괄 평가하되, 법원 요청에 따라 한국부동산연구원의 토지·건물 배분비율표를 활용하여 다음과 같이 배분했습니다:

구분	금액	비율
토지가격	3.2억원	50%
건물가격	3.2억원	50%
합계	6.4억원	100%

비교사례 분석

주요 비교사례로 선정된 동일 단지 10동 7층 70호(전용 59.95㎡)의 2025년 1월 26일 거래사례(6.9억원)를 기준으로 다음과 같이 보정했습니다:

• 거래단가: 11,510,000원/㎡
• 사정보정: 1.00 (정상거래)
• 시점수정: 1.00 (가격지수 변동 없음)
• 가치형성요인: 0.93 (층별효용 열세)
• 산출단가: 10,704,300원/㎡
• 산출가액: 641,722,785원 → 642,000,000원

1층이라는 층별 특성으로 인해 7% 할인을 적용한 것이 특징입니다.

투자 포인트 분석

가격 메리트

현재 최저입찰가 4.5억원은 감정가 6.4억원 대비 30% 할인된 수준입니다. 동일 단지 실거래가가 6.9억~7.2억원 선에서 형성되고 있는 점을 고려하면 상당한 가격 경쟁력을 보유하고 있습니다.

입지 특성

• 수인분당선 매교역 인근으로 서울 접근성 양호
• 매산초등학교 인근으로 교육환경 우수
• 2023년 준공 신축 브랜드 아파트
• 대우건설·현대건설 시공으로 브랜드 가치 보유

주의사항

• 1층 위치로 인한 층별 효용 제약
• 임대관계 미상으로 점유 상황 확인 필요
• 1회 유찰로 시장 관심도 파악 필요

대출 및 정책자금

주요 은행 대출금리

은행명	대출유형	최저금리	최고금리
국민은행	주택담보대출	3.62%	6.26%
신한은행	주택담보대출	3.89%	5.54%
농협은행	주택담보대출	4.09%	5.76%
기업은행	주택담보대출	4.37%	6.77%
광주은행	주택담보대출	4.40%	6.08%

정책자금 활용

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	4,500만원	만 34세 이하 청년
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1.2억원	연소득 5천만원 이하
갱신만료 임차인 지원	–	4.5억원	기존 버팀목 이용자

무주택자이면서 소득 기준을 충족할 경우 정책자금을 활용하여 유리한 조건으로 자금 조달이 가능합니다.

지역 경매시장 현황

수원시 팔달구 상급지 TOP 5

현재 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 기준 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	등급	점수
1	파크앤시티타워2	16.90㎡	10층	0.8억	1.6억	–	05/15	B	75
2	대한아파트	120.56㎡	16층	2.8억	4.1억	-34.8%	05/19	B	67
3	★힐스테이트푸르지오수원	59.95㎡	1층	4.5억	6.4억	-13.2%	05/22	B	66
4	진우아파트	59.91㎡	4층	1.6억	2.4억	2.2%	05/15	C	57
5	수원역푸르지오자이	84.99㎡	5층	6.0억	8.5억	-30.7%	05/19	C	54

본 물건은 입지점수 66점으로 B등급에 해당하며, 수원시 팔달구 진행 경매 중 3위에 랭크되어 있습니다.

결론 및 주요 고려사항

힐스테이트푸르지오수원 115동 105호는 2023년 준공된 신축 브랜드 아파트로 매교역 인근의 우수한 교통 접근성과 교육환경을 갖춘 물건입니다. 1회 유찰로 최저입찰가가 4.5억원까지 내려와 동일 단지 실거래가 대비 상당한 할인 혜택을 제공하고 있습니다.

다만 1층이라는 층별 특성과 임대관계 미상 상황 등은 입찰 전 면밀한 검토가 필요한 부분입니다. 신축 브랜드 아파트의 가격 메리트를 중시하는 투자자에게는 관심을 끌만한 물건으로 평가됩니다.

데이터 기준

• KB시세: 2026년 4월 10일 기준
• 감정평가: 2025년 3월 28일 기준
• 데이터 수집: 2025년 기준
• 본 자료는 공개 데이터를 바탕으로 한 정보 제공이며 투자 권유가 아닙니다
• 더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/231386