송정역 도보 8분 거리에 위치한 발쿠치네하우스는 강서구 공항동의 소형 아파트 경매물건으로, 17회 유찰을 거쳐 최저입찰가가 358만원까지 하락한 극저가 매물입니다. 감정평가서에 따르면 송정역 남서측 인근에 자리잡고 있어 교통 접근성이 우수하며, 2020년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다. 17.25㎡의 소형 평형으로 원룸이나 투자용 매물로 활용 가능성이 높으며, 감정가 대비 97.7% 할인된 상황에서 다음 입찰일인 2026년 6월 2일에 주목할 만한 매물입니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2023타경126956 |
| 법원명 | 서울남부지방법원 |
| 소재지 | 서울특별시 강서구 송정로 53 (공항동) |
| 건물명 | 발쿠치네하우스 |
| 동/층/호 | 101동 4층 404호 |
| 전용면적 | 17.25㎡ (5.22평) |
| 총 층수 | 지상 8층, 지하 2층 |
| 건축연도 | 2020년 (사용승인일: 2020.01.13) |
| 입찰일 | 2026년 6월 2일 |
| 입찰장소 | 서울남부지방법원 제112호 법정 |
| 감정가 | 1억 5,900만원 |
| 최저입찰가 | 358만원 |
| 보증금 | 35.8만원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 17회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2024.06.20 | 유찰 | – |
| 2회 | 2024.07.25 | 유찰 | – |
| 3회 | 2024.08.29 | 유찰 | – |
| 4회 | 2024.10.17 | 유찰 | – |
| 5회 | 2024.11.21 | 유찰 | – |
| 6회 | 2024.12.26 | 유찰 | – |
| 7회 | 2025.02.06 | 유찰 | – |
| 8회 | 2025.03.20 | 유찰 | – |
| 9회 | 2025.05.01 | 유찰 | – |
| 10회 | 2025.06.12 | 유찰 | – |
| 11회 | 2025.07.22 | 유찰 | – |
| 12회 | 2025.09.03 | 유찰 | – |
| 13회 | 2025.10.28 | 유찰 | – |
| 14회 | 2025.11.27 | 유찰 | – |
| 15회 | 2026.01.22 | 유찰 | – |
| 16회 | 2026.03.12 | 유찰 | – |
| 17회 | 2026.04.21 | 진행중 | 현재 진행중 |
17회에 걸친 연속 유찰로 최저입찰가가 감정가의 2.25%까지 하락했습니다. 이는 매우 이례적인 상황으로, 권리관계나 물리적 하자 등의 특별한 이유가 있을 가능성을 시사합니다.
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1억 5,900만원 | 2024.01.11 기준 |
| 최저입찰가 | 358만원 | 17회차 기준 |
| 감정가 대비 할인율 | 97.7% | 극저가 수준 |
| 보증금 | 35.8만원 | 입찰가의 10% |
공시가격 정보
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 비율 |
|---|---|---|
| 2025년 | 2억 6,800만원 | 168.6% |
공시가격이 감정가보다 약 1.1억원(68.6%) 높게 책정되어 있어, 감정가가 다소 보수적으로 산정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 17회 연속 유찰이라는 특수한 상황을 고려할 때, 현재 최저입찰가는 시장가치를 반영하지 못한 극저가 수준입니다.
지역 낙찰가율 현황
| 기간 | 평균낙찰가율 | 총건수 | 낙찰 | 유찰 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 1개월 | 87.7% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 최근 3개월 | 87.7% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 최근 6개월 | 87.7% | 1건 | 1건 | 0건 |
| 최근 1년 | 87.7% | 1건 | 1건 | 0건 |
강서구 지역의 경매물건 낙찰가율은 87.7% 수준을 보이고 있어, 일반적인 경매 시장에서는 감정가의 80% 후반대에서 낙찰되는 경향을 확인할 수 있습니다.
교통 분석
감정평가서에 따르면 본 물건은 ‘송정역’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 송정역은 서울지하철 9호선이 운행하는 역으로, 강서구 지역의 주요 교통 거점 중 하나입니다.
송정역까지는 도보로 약 8분(600m 내외) 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 9호선을 통해 신논현역까지 약 35분, 여의도역까지 약 25분 소요되어 강남권이나 여의도 등 주요 업무지구로의 출퇴근이 용이합니다.
특히 9호선은 급행열차가 운행되어 김포공항역, 여의도역, 신논현역 등 주요 거점까지 빠른 이동이 가능합니다. 송정역에서 김포공항까지는 약 10분 정도 소요되어 항공편 이용 시에도 매우 유리한 위치입니다.
인근에는 마곡나루역(9호선)도 도보권 내에 있어 교통 선택권이 다양합니다. 또한 강서구청, 화곡역(서울지하철 5호선) 방면으로의 버스 노선도 잘 발달되어 있어 지하철과 버스를 연계한 교통망 활용이 가능합니다.
건물 정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 발쿠치네하우스 |
| 주용도 | 공동주택(아파트) |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 연면적 | 5,384.38㎡ |
| 대지면적 | 1,583.10㎡ |
| 건폐율 | 47.23% |
| 용적률 | 199.25% |
| 사용승인일 | 2020년 1월 13일 |
| 지상층수 | 8층 |
| 지하층수 | 2층 |
| 승강기수 | 2대 |
| 총 세대수 | 45세대 |
| 에너지효율등급 | 미표시 |
건축물 상세 구조
감정평가서에서 확인된 건축물의 층별 구조는 다음과 같습니다:
- 지하 2층: 1,001.30㎡
- 지하 1층: 1,151.04㎡
- 1층: 619.09㎡ (근린생활시설 포함)
- 2~6층: 각 411.34㎡ (주거층)
- 7층: 308.84㎡
- 8층: 248.97㎡
해당 물건(101동 4층 404호)의 전용면적은 17.25㎡로, 원룸 또는 소형 아파트 구조로 추정됩니다. 2020년 사용승인을 받은 신축 건물로 내부 시설이나 마감재가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.
토지이용계획
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
| 용도지구 | 중요시설물보호지구(공항) |
| 용도구역 | 대공방어협조구역, 수평표면구역, 토지거래허가구역 등 |
제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거환경이 양호하며, 중층 아파트 건설이 가능한 지역입니다. 다만 중요시설물보호지구(공항) 지정으로 인해 건축 시 일정한 제약이 있을 수 있습니다.
공시지가 정보
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용구분 |
|---|---|---|
| 2025년 | 4,345,000원 | 일반 |
㎡당 434만 5천원의 공시지가는 강서구 지역 평균 수준으로, 송정역 인근의 교통 접근성을 반영한 적정한 수준으로 평가됩니다.
생활 편의시설
상업시설 현황
인근 상업시설로는 웰빙국내선약국, 다함엑스포, 주원여행사, 씨유방화오피스, 도일처 등이 있습니다. 송정역 주변 상권을 통해 기본적인 생활편의시설 이용이 가능하며, 특히 편의점과 약국 등 필수 시설이 인근에 위치하고 있어 일상생활에 불편함이 적을 것으로 예상됩니다.
감정평가서에서 언급된 바와 같이 송정역 인근에 위치하고 있어, 역 주변 상권을 통한 각종 편의시설 이용이 용이합니다. 마곡 일대의 대규모 개발로 인해 향후 상업시설 확충도 기대할 수 있습니다.
대형마트 및 쇼핑시설
강서구 지역 특성상 홈플러스, 이마트, 롯데마트 등 대형마트가 차량으로 10-15분 거리에 위치하고 있습니다. 또한 김포공항 내 면세점이나 쇼핑시설도 가까운 거리에 있어 쇼핑 편의성이 높습니다.
의료시설
강서구는 한국건강관리협회 서부지부, 이화여대목동병원, 가톨릭대학교 서울성모병원 등 주요 의료기관이 차량으로 20분 내외 거리에 있어 의료 접근성이 양호합니다.
자연환경·주거환경
공원 및 녹지 현황
강서구는 한강과 인접해 있어 자연환경이 우수한 편입니다. 특히 한강시민공원 강서지구가 차량으로 10분 거리에 있어 주말 여가활동이나 운동을 위한 공간 활용이 가능합니다.
마곡중앙공원, 궁산근린공원 등도 인근에 위치하고 있어 도심 속에서도 자연환경을 즐길 수 있는 여건이 마련되어 있습니다.
장례시설
반경 2km 내에는 대규모 장례시설이 없어 주거환경에 미치는 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.
지역 치안 현황
2024년 강서구 범죄통계를 보면 주요 범죄 유형별 발생 현황은 다음과 같습니다:
| 범죄유형 | 주요 세부범죄 | 발생건수 |
|---|---|---|
| 지능범죄 | 사기 | 4,236건 |
| 교통범죄 | 교통법규위반 | 1,374건 |
| 절도범죄 | 절도 | 1,671건 |
| 폭력범죄 | 폭행 | 1,171건 |
| 특별경제범죄 | 경제사범 | 1,115건 |
강서구는 서울시 자치구 중 인구가 많은 편에 속하므로 절대적인 범죄 발생건수는 높은 편이나, 인구 대비로는 평균적인 수준으로 평가됩니다. 특히 강력범죄보다는 재산범죄나 교통범죄의 비중이 높아 일반적인 도심지역의 범죄 패턴을 보입니다.
지역 시장 동향
아파트 매매시장 동향
강서구 아파트 매매가격지수 추이를 살펴보면:
| 기준일 | 매매가격지수 | 전월대비 변화 |
|---|---|---|
| 2025.04 | 174.48 | +3.5% |
| 2025.03 | 168.56 | +2.3% |
| 2025.02 | 164.83 | +2.1% |
| 2025.01 | 161.51 | +1.0% |
| 2024.04 | 159.87 | -0.1% |
| 2024.03 | 159.72 | – |
2025년 들어 강서구 아파트 매매시장이 상승세를 보이고 있습니다. 특히 2025년 1분기부터 지속적인 상승세를 보이며, 4월 기준으로는 전년 동월 대비 약 9.1% 상승했습니다. 이는 서울 외곽지역 중에서도 상당히 높은 상승률로, 마곡지구 개발 효과와 9호선 연장 등 교통망 확충의 영향으로 분석됩니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 강서구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 매물은 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | 입찰일 | 입지등급 | 총점 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1위 | – | 25.75㎡ | 6층 | 5,683만원 | 2.7억 | 2026.05.14 | B등급 | 72점 |
| 2위 | 발쿠치네하우스★ | 17.25㎡ | 4층 | 358만원 | 1.6억 | 2026.06.02 | B등급 | 71점 |
| 3위 | 양지샤인빌 | 13.76㎡ | 6층 | 7,885만원 | 1.5억 | 2026.05.28 | B등급 | 71점 |
| 4위 | 서울 시니어스 가양타워 | 50.01㎡ | 9층 | 2.2억 | 3.4억 | 2026.05.26 | B등급 | 67점 |
| 5위 | 한울에이치밸리움 | 22.81㎡ | 3층 | 2.8억 | 2.8억 | 2026.05.14 | B등급 | 67점 |
★표시된 발쿠치네하우스가 입지점수 71점으로 2위에 랭크되어 있습니다. 이는 송정역 인근의 우수한 교통점수(85점)와 교육환경점수(78점)가 반영된 결과입니다. 특히 최저입찰가 358만원이라는 극저가는 다른 매물들과 비교할 때 매우 이례적인 수준입니다.
대출 및 금융 정보
주요 은행 주택담보대출 금리
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.62% | 6.26% |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.89% | 5.54% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.09% | 5.76% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.37% | 6.77% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.40% | 6.08% |
정책자금 대출 상품
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0~1.3% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년 무주택자 |
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1.2억원 | 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | 별도 문의 | 4.5억원 | 기존 버팀목대출 이용자 |
소형 아파트 특성상 자가거주보다는 임대 목적의 투자나 청년층의 첫 주택 구입 목적으로 활용될 가능성이 높습니다. 청년전용 대출상품을 활용할 경우 매우 낮은 금리로 자금 조달이 가능합니다.
투자 관점에서의 분석
임대수익성 검토
17.25㎡ 소형 아파트는 원룸 형태로 활용 가능하며, 송정역 도보 8분이라는 교통 입지를 고려할 때 젊은 직장인이나 대학생들의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 강서구 일대 원룸 임대료는 월 40-60만원 수준으로 형성되어 있어, 낙찰가에 따라 임대수익률을 계산해볼 수 있습니다.
만약 1천만원 수준에서 낙찰된다면 월 임대료 50만원 기준으로 연 임대수익률 60% 수준의 높은 수익률을 기대할 수 있으나, 17회 연속 유찰이라는 특수 상황을 고려할 때 권리관계나 물리적 하자 등의 리스크 요인이 있을 가능성을 반드시 검토해야 합니다.
리스크 요인
-
연속 유찰의 원인: 17회 연속 유찰은 매우 이례적인 상황으로, 권리관계 복잡성, 물리적 하자, 명도 문제 등 특별한 이유가 있을 가능성이 높습니다.
-
소형 평형의 제약: 17.25㎡는 매우 작은 평형으로 활용도에 제약이 있으며, 향후 매도 시에도 수요층이 제한적일 수 있습니다.
-
공항 보호구역: 중요시설물보호지구(공항) 지정으로 인한 각종 제약사항이 있을 수 있습니다.
현장 조사 시 확인사항
이 물건에 관심이 있으시다면 입찰 전 반드시 다음 사항들을 현장에서 직접 확인하시기 바랍니다:
- 물리적 상태: 17회 유찰의 원인이 될 수 있는 구조적 결함이나 하자 여부
- 권리관계: 임차인 거주 여부, 명도 가능성, 기타 권리관계 복잡성
- 실제 면적: 17.25㎡의 실제 활용 가능성과 구조
- 접근성: 실제 송정역까지의 거리와 접근 편의성
- 주변환경: 소음, 진동, 악취 등 주거환경에 영향을 미치는 요소들
데이터 기준
- 감정평가 기준일: 2024년 1월 11일
- 공시가격 기준: 2025년
- 범죄통계 기준: 2024년
- 부동산시장 데이터: 2025년 4월 기준
- 본 자료는 공개 데이터를 바탕으로 한 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 투자 권유나 추천이 아닙니다.
- 경매 참여 시에는 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.
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