어린이대공원역(7호선) 인근 도보권에 위치한 신원리브웰 화양동 주상복합 경매물건을 분석해드려요. 이 물건은 도시형생활주택원룸형(원룸)으로 2019년 준공된 비교적 최신 건물이며, 현재 12회차 유찰 후 13차 입찰을 앞두고 있는 상황입니다. 감정평가서에 따르면 대중교통 이용의 편의도가 보통 수준이며, 주변에 근린생활시설과 업무시설이 혼재하는 복합 상권 지역에 자리잡고 있어요.
물건 개요
이번에 분석할 경매물건의 기본 정보를 표로 정리해드릴게요.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2023타경60534 |
| 법원명 | 서울동부지방법원 |
| 소재지(도로명) | 서울특별시 광진구 능동로 170 |
| 건물명 | 신원리브웰 화양동 주상복합 |
| 전용면적 | 20.67㎡ (6.25평) |
| 층/총층수 | 4층/11층 |
| 건축연도 | 2019년 |
| 입찰일 | 2026년 6월 1일 |
| 입찰장소 | 입찰법정 제101호 |
| 최저입찰가 | 1,560만원 |
| 보증금 | 156만원 (입찰가×10%) |
| 유찰횟수 | 12회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력을 살펴보면 상당히 오랜 기간 유찰이 지속되고 있는 상황이에요.
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1회차 | 2024-12-16 | 유찰 | – | – |
| 2회차 | 2025-02-17 | 유찰 | – | – |
| 3회차 | 2025-03-31 | 유찰 | – | – |
| 4회차 | 2025-05-12 | 유찰 | – | – |
| 5회차 | 2025-06-16 | 유찰 | – | – |
| 6회차 | 2025-08-04 | 유찰 | – | – |
| 7회차 | 2025-09-08 | 유찰 | – | – |
| 8회차 | 2025-10-27 | 유찰 | – | – |
| 9회차 | 2025-12-01 | 유찰 | – | – |
| 10회차 | 2026-01-19 | 유찰 | – | – |
| 11회차 | 2026-03-09 | 유찰 | – | – |
| 12회차 | 2026-04-13 | 유찰 | – | – |
| 13회차 | 2026-06-01 | 진행중 | – | – |
12회 연속 유찰이라는 것은 시장에서 이 물건에 대한 관심이 제한적임을 의미해요. 경매 초보자분들께서는 유찰 횟수가 많다고 해서 무조건 좋은 물건은 아니라는 점을 기억해주세요.
가격 분석
가격 관련 주요 데이터를 정리해드려요.
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 2.27억원 | 2023년 12월 기준 |
| KB시세 | – | 데이터 없음 |
| 최저입찰가 | 1,560만원 | 감정가 대비 6.9% 수준 |
| 예상낙찰가 | – | 데이터 없음 |
| KB대비 할인율 | – | KB 데이터 없음 |
| 실거래가대비 할인율 | -89.74% | 실거래가 1.52억 대비 |
실거래 데이터를 보면 2026년 2월에 1.52억원에 거래된 기록이 있어요. 현재 최저입찰가는 이 실거래가보다 약 90% 할인된 수준이네요.
공시가격 현황도 확인해보세요.
| 기준연도 | 공시가격 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 2024년 | 1.26억원 | 55.5% |
감정평가서에 따르면 동일 건물 내 5층 호실이 2023년 9월에 2억원(㎡당 1,182만원)에 거래되었다고 기재되어 있어요. 이를 바탕으로 감정평가액이 산정되었습니다.
교통 분석
감정평가서에 따르면 “대상건물까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 어린이대공원역(7호선)이 소재하는 등 대중교통 이용의 편의도는 보통”이라고 평가되어 있어요.
어린이대공원역은 서울지하철 7호선이 운행하는 역으로, 건대입구역에서 강남 방향으로 한 정거장 거리에 위치해요. 7호선을 이용하면 강남역까지 약 25분, 건대입구역까지 약 3분, 뚝섬유원지역까지 약 8분 정도 소요됩니다.
7호선의 주요 환승역으로는 건대입구역(2호선 환승), 군자역(5호선 환승), 태릉입구역(6호선 환승), 고속터미널역(3·9호선 환승) 등이 있어서 서울 전역으로의 접근성이 양호한 편이에요.
버스 교통의 경우 능동로를 따라 다양한 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다. 특히 건국대학교와 어린이대공원을 연결하는 주요 간선도로에 인접해 있어 교통량이 많은 지역이에요.
생활 편의시설
주변 상권 현황을 살펴보면 다음과 같아요.
음식점/카페:
– 건대통골뱉이
– 다양한 근린생활시설들이 복합적으로 위치
기타 편의시설:
– 다교뷰티
– 케이공인중개사사무소
– 보니스튜디오
– 킴스드로잉연구소
감정평가서에서 언급된 바와 같이 “근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지대”로 상업과 주거가 함께 어우러진 복합 지역의 특성을 보여줘요.
어린이대공원이 인근에 위치해 있어 여가 활동과 운동을 위한 공간 접근성은 매우 좋은 편입니다. 어린이대공원은 서울 동부권의 대표적인 종합공원으로 동물원, 식물원, 각종 놀이시설이 갖춰져 있어 가족 단위 이용객들에게 인기가 높아요.
자연환경·주거환경
공원 현황:
어린이대공원이 도보권 내에 위치해 있어 자연환경 접근성은 매우 우수해요. 어린이대공원은 약 53만㎡의 대규모 도시공원으로 울창한 숲과 다양한 동식물을 감상할 수 있는 공간이에요.
장례시설:
반경 2km 내 장례시설에 대한 구체적인 데이터는 확인되지 않았어요.
치안 상황:
2024년 광진구 범죄 통계를 살펴보면 다음과 같아요.
| 범죄유형 | 발생건수 | 비고 |
|---|---|---|
| 지능범죄(사기) | 2,150건 | 가장 많음 |
| 기타범죄 | 1,835건 | |
| 절도범죄 | 1,321건 | |
| 교통범죄 | 899건 | |
| 특별경제범죄 | 799건 | |
| 폭행 | 705건 | |
| 횡령 | 694건 |
전반적으로 강력범죄(살인, 강도 등)의 발생건수는 상대적으로 낮은 편이며, 대도시 특성상 사기나 절도 등의 재산범죄가 주를 이루고 있어요.
건물 정보
건축물대장 기준 건물 현황이에요.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 신원리브웰 화양동 주상복합 |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 연면적 | 2,570.82㎡ |
| 대지면적 | 497.00㎡ |
| 건폐율 | 59.91% |
| 용적률 | 358.96% |
| 사용승인일 | 2019년 7월 25일 |
| 지상층수 | 11층 |
| 지하층수 | 2층 |
| 승강기수 | 1대 |
| 세대수 | 28세대 |
| 에너지효율등급 | 미등급 |
감정평가서에 따르면 이 건물은 “업무시설(오피스텔 36호), 아파트(도시형생활주택 원룸형 28호), 근린생활시설”로 구성된 복합건물이에요. 대상 물건인 405호는 도시형생활주택 원룸형에 해당합니다.
건물 내부 시설로는 “위생및급배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 승강기, 기계식주차장” 등이 갖춰져 있다고 감정평가서에 기재되어 있어요.
공시지가 현황:
| 기준연도 | 공시지가(원/㎡) | 토지이용 |
|---|---|---|
| 2025년 | 1,362만원 | 일반 |
토지이용계획:
– 용도지역: 도시지역, 준주거지역
– 용도구역: 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 지구단위계획구역
감정평가서에 따르면 원래는 일반주거지역이었으나 “지구단위계획 내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용”을 받아 준주거지역으로 되어 있다고 해요.
지역 시장 동향
광진구의 아파트 매매시장 동향을 살펴보면:
| 기준일 | 매매지수 | 전년동월대비 |
|---|---|---|
| 2025-04-01 | 222.0304 | – |
| 2025-03-01 | 208.7356 | – |
| 2025-02-01 | 191.8465 | – |
| 2025-01-01 | 183.1960 | – |
| 2024-04-01 | 180.6904 | – |
| 2024-03-01 | 178.4701 | – |
지수를 보면 2024년 하반기부터 2025년에 걸쳐 상당한 상승세를 보이고 있는 것을 확인할 수 있어요. 이는 광진구 전체 부동산 시장이 활황세를 보이고 있음을 의미합니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 광진구에서 진행 중인 경매물건 중 입지점수 기준 상위 물건들이에요.
| 순위 | 건물명 | 전용 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1위 ★ | 신원리브웰 화양동 주상복합 | 20.67㎡ | 4층 | 1,560만원 | 2.3억원 | – | 2026-06-01 | B | 74점 |
| 2위 | – | 56.36㎡ | 4층 | 3.32억원 | 3.32억원 | – | 2026-06-01 | C | 57점 |
입지점수 74점으로 B등급을 받아 지역 내에서 상위권에 랭크되어 있어요. 세부 점수를 보면:
– 교통 점수: 85점
– 학교 점수: 90점
– 편의시설 점수: 45점
– 건물 점수: 85점
– 인구 점수: 70점
교통과 학교 접근성에서 높은 점수를 받았지만, 편의시설 부분에서는 상대적으로 아쉬운 점수를 받았네요.
수익 시뮬레이션
구체적인 수익 시뮬레이션 데이터는 제공되지 않았지만, 현재 은행 대출금리 현황을 참고해보세요.
은행 대출금리 현황:
| 은행 | 유형 | 최저금리 | 최고금리 | 평균금리 |
|---|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.62% | 6.26% | – |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.89% | 5.54% | – |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.09% | 5.76% | – |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.37% | 6.77% | – |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.40% | 6.08% | – |
정책자금 활용 가능 상품:
| 상품명 | 금리 | 한도 | 조건 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.00~1.30% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하 |
| 버팀목전세자금 | 2.50~3.50% | 1.2억원 | 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주 |
소형 원룸형 물건 특성상 청년층 대상 임대사업을 고려해볼 수 있겠네요.
투자 시 고려사항
이 물건을 검토할 때 반드시 고려해야 할 사항들을 정리해드려요.
긍정적 요소:
1. 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물
2. 교통 접근성: 어린이대공원역 도보권, 7호선 이용 가능
3. 자연환경: 어린이대공원 인접으로 우수한 환경
4. 입지점수: 74점 B등급으로 양호한 수준
5. 극저가: 감정가 대비 6.9% 수준의 매우 낮은 입찰가
주의사항:
1. 12회 연속 유찰: 시장에서의 관심도가 낮음을 시사
2. 소형 면적: 20.67㎡ 원룸으로 활용도 제한적
3. 임의경매: 파산 관련 경매로 복잡한 권리관계 가능성
4. 편의시설 부족: 입지점수에서 편의시설 45점으로 상대적 저조
5. 내부 확인 불가: 감정평가 시 내부 확인하지 못했다고 명시
권리관계 확인 필요사항:
– 임의경매개시결정일: 2023년 11월 22일
– 파산자 정진일의 파산 절차 진행 상황
– 선순위 담보권 존재 여부
– 점유자 현황 및 명도 가능성
마무리 의견
이 물건은 입지적으로는 나쁘지 않은 조건을 갖추고 있어요. 어린이대공원역 접근성, 2019년 신축, 어린이대공원 인근이라는 환경적 장점들이 있습니다. 하지만 12회 연속 유찰이라는 사실은 시장에서 이 물건에 대한 수요가 제한적임을 보여주는 중요한 신호예요.
소형 원룸형 물건의 특성상 실거주보다는 투자 목적으로 접근하게 될 가능성이 높은데, 임대 수익성과 향후 매각 가능성을 면밀히 검토해보시기 바라요. 특히 파산 관련 임의경매라는 점에서 권리관계가 복잡할 수 있으니 전문가와 상담 후 신중하게 접근하시길 권해드려요.
데이터 기준
- 감정평가 기준일: 2023년 12월 6일
- 데이터 수집일: 최신 공개정보 기준
- KB시세: 데이터 없음
- 본 자료는 공개 데이터를 바탕으로 한 정보 제공이며 투자 권유가 아닙니다
- 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 받으시기 바랍니다
- 더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/138037