한강과 미사리조정경기장이 인근한 하남미사지구 중심부에 자리한 이 오피스텔은 철근콘크리트 구조의 29층 규모 건물로, 업무시설과 근린생활시설이 복합된 현대적 건축물입니다. 현재 5회 유찰되어 최저입찰가가 감정가의 16.8% 수준인 0.5억까지 대폭 하락한 상황입니다. 전용면적 32.81㎡(약 9.9평)의 3층에 위치한 이 물건은 현재 공실 상태로, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 설정되어 있습니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2024타경7019 |
| 법원명 | 성남지원 |
| 소재지 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 190 (망월동) |
| 건물명 | 하남미사롯데캐슬스타 |
| 호수 | 315호 |
| 전용면적 | 32.81㎡ (9.9평) |
| 층수 | 3층 / 29층 |
| 감정가 | 2억 9,700만원 |
| 최저입찰가 | 4,992만원 |
| 보증금 | 998만원 (20%) |
| 입찰일 | 2026년 6월 8일 |
| 입찰장소 | 제3별관 1층 제5호법정 |
| 유찰횟수 | 5회 |
| 현재상태 | 진행중 (공실) |
| 근저당설정 | 2023년 7월 14일 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 1회 | 2025-09-29 | 유찰 | – |
| 2회 | 2025-11-03 | 유찰 | – |
| 3회 | 2025-12-08 | 유찰 | – |
| 4회 | 2026-01-19 | 유찰 | – |
| 5회 | 2026-02-23 | 유찰 | – |
| 6회 | 2026-03-30 | 진행중 | 현재 |
5회 연속 유찰로 최저입찰가가 크게 하락한 상황입니다. 이는 해당 물건의 특성상 투자자들의 관심이 제한적임을 시사하며, 동시에 저가 매수 기회를 제공하고 있습니다.
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 2억 9,700만원 | 박규만 감정사 (2024.11.28) |
| 최저입찰가 | 4,992만원 | 감정가 대비 16.8% |
| 보증금 | 998만원 | 최저가 20% |
| KB시세 | 미제공 | – |
| 평당 최저가 | 504만원 | 전용면적 기준 |
감정가 대비 83.2% 할인된 상태로, 일반적인 경매 할인율을 훨씬 넘어선 수준입니다. 이는 5회 유찰에 따른 결과로, 실제 시장 상황을 반영한 것으로 보입니다.
하남시 아파트 매매지수 추이를 보면, 2024년 3월 164.5에서 2025년 4월 182.3으로 상승세를 보이고 있어, 지역 부동산 시장은 상당히 활발한 상태입니다.
| 기준일 | 매매지수 | 전월 대비 |
|---|---|---|
| 2025-04-01 | 182.31 | +4.4% |
| 2025-03-01 | 174.55 | +2.7% |
| 2025-02-01 | 169.95 | +2.2% |
| 2025-01-01 | 166.27 | +0.6% |
| 2024-04-01 | 165.30 | +0.5% |
| 2024-03-01 | 164.52 | – |
교통 분석
하남미사지구는 서울과의 접근성이 우수한 신도시로, 다양한 교통 인프라를 갖추고 있습니다. 미사강변한강로를 통해 강변북로와 직접 연결되며, 올림픽대로 접근도 용이합니다.
지하철 교통
현재 직접적인 지하철 연결은 없지만, 인근 지역으로의 버스 연계를 통해 지하철역 접근이 가능합니다. 하남선(하남검단산~신사) 개통이 예정되어 있어 향후 교통 여건이 크게 개선될 전망입니다.
버스 교통
미사강변중앙로는 하남시의 주요 간선도로로, 다양한 버스 노선이 운행됩니다. 서울 강남, 잠실, 강동구 방면으로의 광역버스와 시내버스가 정기적으로 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.
도로 교통
- 강변북로: 차량으로 약 5분 거리
- 올림픽대로: 차량으로 약 10분 거리
- 경부고속도로 하남IC: 차량으로 약 15분
- 서울 강남까지: 차량으로 약 30분
학군·교육 분석
하남시는 교육 환경이 우수한 지역으로 평가받고 있으며, 특히 미사신도시 지역은 계획적으로 조성된 교육 인프라를 보유하고 있습니다.
| 구분 | 500m 이내 | 1km 이내 | 2km 이내 |
|---|---|---|---|
| 초등학교 | 0개 | 2개 | 8개 |
| 중학교 | 0개 | 1개 | 4개 |
| 고등학교 | 0개 | 0개 | 2개 |
하남시 전체적으로 교육열이 높고 학군이 우수하며, 인근에는 감일초등학교, 감일중학교 등이 위치해 있습니다. 또한 위례신도시와 인접하여 위례지역의 우수한 교육 인프라를 함께 활용할 수 있는 장점이 있습니다.
주요 교육기관
- 감일초등학교: 도보 약 15분 거리
- 감일중학교: 도보 약 20분 거리
- 감일고등학교: 차량 이용 필요
- 각종 학원가: 미사강변대로 일대 형성
하남시는 경기도 내에서도 교육 여건이 우수한 지역으로 인정받고 있어, 교육을 중시하는 가정들의 선호도가 높습니다.
생활 편의시설
상업시설
미사강변중앙로 일대는 하남미사신도시의 중심 상업지구로 발달되어 있습니다.
| 구분 | 시설명 | 거리 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 대형마트 | 롯데마트 미사점 | 도보 10분 | 생활용품 전반 |
| 편의점 | CU, GS25 등 | 도보 5분 이내 | 다수 분포 |
| 카페 | 스타벅스, 이디야 등 | 도보 5분 | 프랜차이즈 밀집 |
의료시설
| 구분 | 시설명 | 거리 | 전문분야 |
|---|---|---|---|
| 종합병원 | 미사강변병원 | 차량 10분 | 종합진료 |
| 의원 | 각종 전문의원 | 도보 10분 내 | 내과, 치과 등 |
문화·여가시설
- 미사리조정경기장: 차량 15분, 수상스포츠 관람
- 한강공원: 차량 20분, 자연환경 우수
- 스타필드 하남: 차량 20분, 복합쇼핑몰
하남미사지구는 계획도시로 조성되어 생활편의시설이 체계적으로 배치되어 있으며, 특히 상업지구가 집중적으로 개발되어 일상생활에 필요한 모든 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.
자연환경·주거환경
자연환경
하남미사지구는 한강변에 위치하여 자연환경이 매우 우수한 지역입니다.
| 공원명 | 종류 | 거리 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 한강시민공원 | 하천공원 | 차량 15분 | 한강변 조망, 산책로 |
| 미사경정공원 | 체육공원 | 차량 10분 | 조정경기장 인접 |
| 미사중앙공원 | 근린공원 | 도보 20분 | 주거지 내 녹지 |
주거환경 특성
- 신도시 계획: 체계적인 도시계획에 따라 조성된 신도시
- 인프라 우수: 도로, 상하수도 등 기반시설 완비
- 주거밀도: 적절한 주거밀도로 쾌적한 환경 조성
- 미래가치: 지속적인 개발과 인구 유입으로 발전 가능성 높음
장례시설
반경 2km 내에 특별한 장례시설은 없으며, 이는 주거환경에 긍정적인 요소로 작용합니다.
치안·안전 분석
2024년 하남시 범죄통계를 분석하면 다음과 같습니다.
| 범죄유형 | 발생건수 | 비중 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 지능범죄(사기) | 2,557건 | 29.8% | 가장 높은 비율 |
| 교통범죄 | 1,260건 | 14.7% | 차량 증가 반영 |
| 절도범죄 | 876건 | 10.2% | 재산범죄 |
| 횡령 | 684건 | 8.0% | 경제활동 증가 |
| 폭행 | 555건 | 6.5% | 생활범죄 |
하남시는 신도시 특성상 전반적으로 치안이 양호한 편이며, 특히 강력범죄 발생률이 낮아 안전한 주거환경을 제공합니다. 다만 경제활동이 활발한 지역 특성상 사기, 횡령 등 지능범죄 비율이 높은 것으로 나타났습니다.
건물 정보
건축물 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 하남미사롯데캐슬스타 |
| 주용도 | 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 지붕구조 | (철근)콘크리트지붕 |
| 총층수 | 지상 29층, 지하 6층 |
| 전용면적 | 34.83㎡ (건축물대장 기준) |
층별 면적 구성
이 건물은 다음과 같이 층별로 다양한 면적 구성을 보이고 있습니다:
- 지하층: 지하1층 6,205㎡ ~ 지하6층 6,013㎡
- 저층부: 1층 3,953㎡, 2층 4,635㎡, 3층 4,922㎡
- 중층부: 4층~8층 각 2,019㎡
- 고층부: 9층~18층 각 1,838㎡
- 최상층부: 28층 1,441㎡, 29층 1,071㎡
해당 물건이 위치한 3층은 4,922㎡의 비교적 넓은 층 면적을 가지고 있어, 층내 다른 호실들과 함께 안정적인 건물 운영이 가능한 구조입니다.
건물 특징
- 복합시설: 오피스텔과 근린생활시설이 함께 있어 편의성 우수
- 현대적 설계: 롯데건설의 캐슬브랜드로 품질과 브랜드 가치 보유
- 접근성: 미사강변중앙로 직접 면하여 접근성 우수
- 주차시설: 지하 6개층에 걸친 충분한 주차공간 확보
토지이용계획
하남미사지구는 토지이용계획에 따라 체계적으로 개발된 신도시입니다. 해당 물건이 위치한 지역은 상업지역으로 지정되어 있어, 오피스텔 및 상업시설 운영에 적합한 용도지역입니다.
개발계획 특징
- 용도지역: 상업지역 (추정)
- 개발방식: 신도시 택지개발사업
- 기반시설: 도로, 상하수도, 전력, 통신 등 완비
- 향후계획: 지속적인 상권 발달과 정주여건 개선 예정
지역 부동산 시장 동향
하남시 매매지수 분석
| 기준일 | 매매지수 | 증감률 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 2025-04 | 182.31 | +4.4% | 급상승 |
| 2025-03 | 174.55 | +2.7% | 상승세 |
| 2025-02 | 169.95 | +2.2% | 지속 상승 |
| 2025-01 | 166.27 | +0.6% | 완만 상승 |
| 2024-04 | 165.30 | +0.5% | 안정세 |
하남시 부동산 시장은 2024년 하반기부터 뚜렷한 상승 추세를 보이고 있습니다. 특히 2025년 들어 매월 2% 이상의 상승률을 기록하며, 서울 인접 지역 중에서도 가장 활발한 시장 움직임을 보이고 있습니다.
시장 상승 요인
- 교통 인프라 개선: 하남선 지하철 개통 예정
- 신도시 개발 완료: 미사·위례 신도시 입주 완료
- 서울 접근성: 강남권 30분 내 접근 가능
- 정부정책: 3기 신도시 정책과 연계 효과
지역 상급지 TOP 5
현재 하남시에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 기준 상위 5개 물건은 다음과 같습니다.
| 순위 | 건물명 | 전용(㎡) | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1위 | 부영아파트 | 49.58 | 15층 | 5.29억 | 5.29억 | 06-01 | B | 71점 |
| 2위 | 하남미사롯데캐슬스타 ★ | 32.81 | 3층 | 0.5억 | 2.97억 | 06-08 | B | 68점 |
| 3위 | 위례롯데캐슬 | 84.98 | 10층 | 11.62억 | 16.6억 | 06-01 | C | 60점 |
현재 분석 중인 물건은 입지점수 68점으로 B등급을 받아 하남시 경매 물건 중 2위를 차지하고 있습니다. 특히 교통점수 85점으로 매우 높은 평가를 받았으며, 학군점수 80점으로도 우수한 수준입니다.
대출 및 금융 정보
은행 주택담보대출 금리
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 | 특징 |
|---|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.62% | 6.26% | 변동금리 |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.89% | 5.54% | 변동금리 |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.09% | 5.76% | 변동금리 |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.37% | 6.77% | 변동금리 |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.40% | 6.08% | 변동금리 |
정책자금 활용 방안
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 | 특징 |
|---|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0~1.3% | 4,500만원 | 만19~34세 청년 | 소득 5천만원 이하 |
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1억 2천만원 | 무주택 세대주 | 소득 5천만원 이하 |
해당 물건은 오피스텔 용도로 일반적인 주택담보대출보다는 사업자대출이나 상업용 부동산 대출을 고려해야 합니다. 금리는 주택담보대출 대비 0.5~1.0%p 높을 것으로 예상됩니다.
투자 관점에서의 특징
긍정적 요소
- 극도의 저가: 감정가 대비 83% 할인으로 매우 저렴
- 브랜드 가치: 롯데건설 캐슬브랜드로 인지도 우수
- 입지 우수: 미사신도시 중심가 위치
- 교통 접근성: 서울 접근성 우수한 하남지역
- 시장 상승세: 하남시 부동산 시장 활황
주의사항
- 5회 유찰: 시장 관심도가 제한적임을 시사
- 3층 위치: 상업시설로서는 다소 아쉬운 층수
- 소형 면적: 32.81㎡로 활용도에 한계
- 오피스텔 특성: 주거용보다 투자 수익률 변동성 큰 편
- 대출 제약: 일반 주택담보대출 활용 어려움
수익성 분석
예상 취득비용
| 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 낙찰가 (추정) | 6,000만원 | 최저가 대비 120% |
| 취득세 | 180만원 | 3% |
| 법무사비 | 200만원 | 등기비용 포함 |
| 기타비용 | 120만원 | 각종 수수료 |
| 총 취득비용 | 6,500만원 | – |
예상 임대수익
오피스텔 특성상 월 임대료는 40~50만원 수준으로 예상되며, 이는 연 480~600만원의 임대수익을 의미합니다. 총 취득비용 6,500만원 기준으로 연 수익률은 7.4~9.2% 수준으로 추정됩니다.
매도차익 가능성
현재 극도로 저가에 매수할 경우, 시장 정상화 시 상당한 매도차익을 기대할 수 있습니다. 감정가의 50% 수준인 1.5억으로 매도해도 약 9천만원의 차익이 발생할 것으로 예상됩니다.
결론 및 데이터 기준
하남미사롯데캐슬스타 315호는 5회 유찰로 인해 극도로 저렴한 가격에 거래될 가능성이 높은 물건입니다. 비록 소형 오피스텔이라는 한계가 있지만, 우수한 입지와 브랜드 가치, 그리고 하남시 부동산 시장의 상승세를 고려할 때 중장기적으로 수익성이 있을 것으로 판단됩니다.
다만 5회 유찰된 이유에 대한 철저한 분석과 현장 답사를 통한 실물 확인이 반드시 필요하며, 오피스텔 특성상 일반 아파트와는 다른 투자 접근이 필요합니다.
데이터 기준
- 경매정보: 2024년 11월 기준
- 감정평가: 2024년 11월 28일 (박규만 감정사)
- 지역통계: 2024년 기준
- 본 자료는 공개 데이터를 바탕으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 추천이 아닙니다.
- 더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/530