감정가 2.2억으로 평가된 이 물건의 최저입찰가는 2.2억으로 KB시세와 동일한 수준입니다. 1차 입찰을 앞둔 신규 물건으로, 감정평가서에 따르면 같은 단지 내 최근 거래사례 2.2억(2025.12.05)을 기준으로 평가되었습니다. 대전광역시 중구 용두동에 위치한 53.40㎡(16.15평) 규모의 3층 아파트로, 서대전초등학교 북측에 인접해 있어 교육환경이 양호한 편입니다. 재정비촉진지구로 지정되어 향후 개발 가능성도 주목할 점입니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경504109 |
| 법원명 | 대전지방법원 |
| 소재지(도로명) | 대전광역시 중구 동서대로1340번길 15 |
| 건물명 | 용두아파트 2동 302호 |
| 전용면적 | 53.40㎡ (16.15평) |
| 층수 | 3층 (총 5층) |
| 건축연도 | 1985년 3월 29일 |
| 입찰일시 | 2026년 6월 11일 |
| 입찰장소 | 본관 제106호 법정 |
| 최저입찰가 | 220,000,000원 (2.2억) |
| 보증금 | 22,000,000원 (10%) |
| 유찰횟수 | 0회 (신규) |
| 현재상태 | 진행중 |
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 220,000,000원 | 2026.01.09 기준 |
| KB시세(상한) | 230,000,000원 | 2026.05.22 기준 |
| KB시세(중간) | 220,000,000원 | – |
| KB시세(하한) | 210,000,000원 | – |
| 최저입찰가 | 220,000,000원 | KB중간시세와 동일 |
| KB대비 할인율 | 0.00% | 할인 없음 |
| 실거래가대비 할인율 | 0.00% | 2025.12.01 거래와 동일 |
실거래 이력
감정평가서에 따르면 동일 단지 내 최근 거래사례는 다음과 같습니다:
| 거래일 | 전용면적 | 층 | 거래금액 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.12.05 | 53.4㎡ | 4층 | 220,000,000원 | 평가기준 사례 |
| 2025.08.10 | 53.4㎡ | 5층 | 208,000,000원 | 참고 사례 |
감정평가서에서는 “본건 규모의 아파트에 대한 일반적인 가격수준은 동별, 층별에 따라 차이를 보이고 있으나 대체적으로 약 2.1억원 ~ 2.2억원 내외 수준으로 호가되고 있다”고 기술하고 있습니다.
교통 분석
감정평가서에 따르면 “본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통”이라고 평가되었습니다. 용두동은 대전 중구 중심가와 인접해 있어 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.
대전의 주요 간선도로인 대덕대로와 연결되어 있어 자차 이용 시 대전역, 서대전역 등 주요 교통거점까지의 이동이 편리합니다. 대전 도심과의 접근성이 좋아 통근이나 생활 편의를 위한 이동에 유리한 위치입니다.
버스 교통의 경우 인근 정류장에서 대전 시내 각 방면으로 운행하는 노선을 이용할 수 있으며, 대전역이나 서대전역으로의 접근도 대중교통으로 가능합니다.
학군·교육 분석
감정평가서에 따르면 본 물건은 “서대전초등학교 북측 인근에 위치”하여 초등학교 접근성이 매우 우수합니다. 서대전초등학교는 도보로 매우 가까운 거리에 있어 자녀의 통학 안전성과 편의성이 확보됩니다.
교육환경 보호구역 지정
토지이용계획에 따르면 이 지역은 다음과 같은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다:
– 서대전초등학교 상대보호구역 (2021.04.30 지정)
– 충남여자중학교, 충남여자고등학교 상대보호구역 (2021.04.30 지정)
이러한 지정은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 것으로, 학교 주변의 교육환경이 체계적으로 관리되고 있음을 의미합니다. 유해업소의 입점 제한 등을 통해 양질의 교육환경이 유지되고 있습니다.
중구 지역은 대전의 전통적인 교육중심지역으로, 다양한 교육시설과 학원가가 발달해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.
생활 편의시설
근린상업시설
인근 상업시설 현황:
| 시설명 | 업종 | 특징 |
|---|---|---|
| 세븐일레븐 | 편의점 | 24시간 운영 |
| 대전오에이 | 기타 | 지역 업체 |
| 두웰남 | 기타 | – |
| 엠디 | 기타 | – |
| 디에스모터스 | 자동차 관련 | – |
주거환경
감정평가서에 따르면 “주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대”로 기술되어 있습니다. 이는 순수 주거지역의 안정성과 근린생활시설의 편의성을 동시에 누릴 수 있는 환경임을 의미합니다.
“주위환경은 보통”이라고 평가되어, 특별히 우수하지는 않지만 일반적인 주거환경 수준은 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.
건물 정보
건축물 상세정보
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 용두아파트 2동 |
| 주용도 | 공동주택(아파트) |
| 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 |
| 규모 | 지상 5층, 지하실 대피소 포함 |
| 사용승인일 | 1985년 3월 29일 |
| 전유면적 | 53.40㎡ |
| 공용면적 | 10.282㎡ |
| 대지권면적 | 40.23㎡ |
건물 외관 및 마감재
감정평가서에 따른 건물 상태:
– 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감
– 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감
– 창호: 샷시 창호
– 설비: 위생 및 급배수 설비, 전기설비, 난방시설 완비
1985년 건축된 건물로 약 40년이 경과하였으나, 감정평가 당시 아파트로 정상 이용 중인 상태로 확인되었습니다.
토지 이용현황
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 지목 | 대지, 잡종지 |
| 면적 | 총 8,056㎡ (대지 7,978㎡, 잡종지 78㎡) |
| 토지형상 | 일단의 부정형 |
| 이용상태 | 아파트 건부지 |
| 도로접면 | 서측 등의 도로변에서 차량 진출입 가능 |
토지이용계획 및 규제사항
| 구분 | 지정내용 | 지정일 |
|---|---|---|
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 | – |
| 용도지구 | 시가지경관지구(일반) | – |
| 지구단위계획구역 | 용두동3 촉진구역(선화용두 재정비촉진지구) | 2022.12.27 |
| 공원 | 가로공원(저촉) | 2022.12.27 |
| 재정비촉진지구 | 도시재정비 촉진을 위한 특별법 | 2025.01.03 |
| 기타 | 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 | – |
특히 재정비촉진지구로 지정되어 향후 도시재정비사업이 추진될 가능성이 있어 주목할 필요가 있습니다.
지역 시장 동향
대전 중구 아파트 매매가격지수
| 기준일 | 매매가격지수 | 변동률 |
|---|---|---|
| 2025년 4월 | 132.43 | -1.67% |
| 2025년 3월 | 134.68 | -23.34% |
| 2025년 2월 | 175.75 | +29.46% |
| 2025년 1월 | 135.83 | -1.77% |
| 2024년 4월 | 138.20 | -1.49% |
| 2024년 3월 | 140.28 | – |
감정평가서에서는 “한국감정원이 발표하는 전국 주택가격동향조사 중 본건과 물적 특성 및 지리적 비교가능성이 있다고 판단되는 대전광역시 중구 아파트 월간 매매가격지수”를 활용하여 시점수정을 실시했다고 명시하고 있습니다.
2025년 2월 급등 이후 조정 국면에 있는 것으로 보이며, 전반적으로는 안정적인 가격 흐름을 보이고 있습니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 중구 진행 중인 경매물건 중 입지점수 상위 5개:
| 순위 | 건물명 | 전용 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 반월당효성해링턴플레이스 | 84.93㎡ | 10층 | 4.59억 | 4.59억 | 1.44% | 06-04 | B | 70 |
| 2 | 태왕아너스스카이아파트 | 133.76㎡ | 30층 | 3.96억 | 5.65억 | -1.31% | 06-04 | B | 69 |
| 3 | 용두아파트 ★ | 53.40㎡ | 3층 | 2.2억 | 2.2억 | 0.00% | 06-11 | B | 66 |
| 4 | 동부시장에이동 | – | – | 0.44억 | 0.63억 | – | 06-04 | C | 62 |
| 5 | 무명건물 | 28.47㎡ | 2층 | 0.27억 | 1.12억 | – | 06-10 | C | 61 |
본 물건은 전체 5개 물건 중 3위의 입지점수(66점, B등급)를 기록했습니다. 특히 교통점수 85점, 학군점수 90점으로 높은 평가를 받았으나, 편의시설 점수(35점)와 건물점수(50점)에서는 상대적으로 낮은 점수를 받았습니다.
지역 범죄 통계
2024년 기준 대전 중구 주요 범죄 발생 현황:
강력범죄
- 강제추행: 150건 (가장 높은 발생률)
- 강간: 37건
- 살인미수등: 6건
- 강도: 5건
- 방화: 8건
재산범죄
- 절도범죄: 1,410건
- 사기: 2,684건 (지능범죄 중 최다)
- 횡령: 1,064건
교통범죄
- 교통범죄: 1,104건
전반적으로 대도시 중심가의 일반적인 범죄 발생 패턴을 보이고 있으며, 강력범죄보다는 재산범죄와 교통범죄의 비중이 높은 것으로 나타났습니다.
권리관계 및 특이사항
근저당권 설정
감정평가서에 따르면 2021년 12월 23일자로 근저당권이 설정되어 있습니다. 경매 진행 시 이러한 권리관계가 말소될 예정이나, 입찰 전 정확한 권리분석이 필요합니다.
임대차 관계
감정평가서에는 “임대차관계미상”으로 기재되어 있어, 현재 임차인의 거주 여부나 임대차 계약 상황을 확인할 수 없는 상태입니다. 입찰 전 반드시 현장 확인을 통해 점유 상황을 파악해야 합니다.
재정비촉진지구 지정 영향
본 물건이 위치한 지역이 “선화용두 재정비촉진지구”로 지정되어 있어, 향후 재개발이나 재건축 등의 도시재정비사업이 추진될 가능성이 있습니다. 이는 장기적으로 자산 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 동시에 개발 과정에서의 불편함이나 불확실성도 고려해야 합니다.
대출 및 금융정보
주요 은행 주택담보대출 금리
| 은행명 | 대출유형 | 금리유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 변동금리 | 3.73% | 6.72% |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 변동금리 | 3.85% | 5.60% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 변동금리 | 4.27% | 6.21% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 변동금리 | 4.15% | 6.75% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 변동금리 | 4.56% | 6.21% |
정책자금 대출
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.00%-1.30% | 4,500만원 | 19-34세 무주택 청년 |
| 버팀목전세자금 | 2.50%-3.50% | 1.2억원 | 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4.5억원 | 기존 버팀목 이용자 |
경매 낙찰 시에는 일반적으로 정책자금보다는 시중 은행 주택담보대출을 활용하게 되며, 개인의 신용도와 소득 수준에 따라 적용 금리가 달라집니다.
투자 관점 분석
가격 경쟁력
본 물건은 감정가와 최저입찰가가 동일한 2.2억으로 책정되어 있어, 할인 요소는 없는 상황입니다. 다만 1차 입찰이므로 유찰 시 차후 가격 하락 가능성이 있습니다.
최근 동일 단지 실거래가(2025.12.05, 2.2억)와 동일한 수준으로, 현재 시장가격을 적정하게 반영한 것으로 보입니다.
입지 특성
장점:
– 서대전초등학교 인근으로 교육환경 우수
– 대전 중구 중심가 접근성 양호
– 재정비촉진지구 지정으로 장기적 개발 가능성
단점:
– 1985년 건축으로 약 40년 경과한 노후 아파트
– 5층 건물로 엘리베이터 없는 구조 가능성
– 편의시설 접근성 제한적
임대수익 관점
53.40㎡(16평대) 규모는 신혼부부나 소규모 가정의 선호도가 높은 평형대입니다. 서대전초등학교 인근 위치는 자녀를 둔 가정에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.
다만 노후한 건물과 3층이라는 층수는 임대 시 다소 불리한 요소로 작용할 수 있습니다.
데이터 기준 및 참고사항
- 감정평가 기준일: 2026년 1월 9일
- KB시세 기준일: 2026년 5월 22일
- 감정평가사: 이종은 (소만감정평가사사무소)
- 데이터 수집일: 2024년 기준
본 자료는 공개된 경매 정보와 감정평가서를 바탕으로 작성되었으며, 투자 권유나 추천의 목적이 아닌 정보 제공을 위한 것입니다. 실제 입찰 전에는 반드시 현장 확인과 권리분석, 시장조사 등을 통해 충분한 검토를 하시기 바랍니다.
더 자세한 정보 및 최신 업데이트: https://auctionlabs.co.kr/cases/641958