부천중학교 인근 도보 5분, 부천시 원미구 라비앙힐스 경매 — 전용 36.28㎡ / 감정가 2.9억

부천시 원미구 중동에 위치한 이 물건은 부천중학교 도보 5분 거리의 편리한 교육환경을 갖춘 소형 아파트예요. 라비앙힐스 단지는 2018년 완공된 비교적 신축 아파트로, 총 24세대의 소규모 단지 특성상 관리비 부담이 상대적으로 적은 편입니다. 감정평가서에 따르면 전반적인 대중교통사정이 보통 수준이며, 차량 접근성은 양호한 편이라고 평가되고 있어요. 현재 3회차 입찰 진행 중으로 2회 연속 유찰된 상태이며, KB시세 대비 28% 할인된 가격에서 응찰 기회를 제공하고 있습니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경54223
법원명	인천지방법원 부천지원
소재지	경기도 부천시 원미구 장말로 253 (중동, 라비앙힐스)
건물명	라비앙힐스
전용면적	36.28㎡ (약 11평)
층수	13층 (총 13층)
건축년도	2018년
입찰일	2026년 6월 10일
입찰장소	별관 제122호 법정
최저입찰가	2억 8,600만원
보증금	2,860만원 (10%)
유찰횟수	2회
현재상태	진행 중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회	2026.03.18	유찰	–	–
2회	2026.04.29	유찰	–	–
3회	2026.06.10	진행중	–	–

가격 분석

구분	금액	비고
감정가	2억 8,600만원	유영욱 감정평가사 평가
KB시세(중간)	2억 2,300만원	2026.03.13 기준
KB시세(상한)	2억 3,500만원	–
KB시세(하한)	2억 1,500만원	–
최저입찰가	2억 8,600만원	감정가 100%
KB대비 할인율	28.25%	–

감정평가서에 따르면 인근 거래사례와의 비교분석을 통해 평가액을 산정했어요. 거래사례 #1은 같은 단지 내 59.22㎡ 아파트가 2024년 10월 3억 5,000만원에 거래된 사례를 활용했으며, 본 물건은 층별 효용성과 전용면적의 차이를 반영하여 가치형성요인 비교를 통해 평가되었습니다.

공시가격 현황

기준연도	공시가격	감정가 대비 비율
2025년	1억 8,200만원	63.6%

교통 분석

감정평가서에 따르면 본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통 수준이에요. 경기도 부천시 원미구 중동 지역은 부천시의 중심가에 해당하는 지역으로, 서울과의 접근성이 비교적 양호한 편입니다.

도로 접근성

감정평가서에서 확인되는 인접 도로 현황을 보면, 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 25m 및 20m 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있어요. 이는 차량 진입과 주차에 상당히 유리한 조건이라고 할 수 있습니다. 특히 중로1류(폭 20m~25m)와 소로2류(폭 8m~10m)에 접해있어 교통 접근성이 우수한 편이에요.

버스 교통

부천시 원미구 중동 지역은 서울 및 인천 방면으로 가는 다양한 버스 노선이 운행되고 있어요. 인근 버스정류장을 통해 부천역, 소사역 등 주요 교통거점으로의 접근이 가능하며, 서울 지하철 연계 노선들도 이용할 수 있습니다.

학군·교육 분석

인근 학교 현황

감정평가서에서 명시한 바와 같이 본건은 “부천중학교” 북측 인근에 위치하고 있어요. 부천중학교까지는 도보로 약 5분 거리에 있어 중학생 자녀가 있는 가정에게는 매우 편리한 조건입니다.

교육환경 특이사항

토지이용계획에서 확인되는 교육환경 관련 제약사항을 보면, 이 지역은 절대보호구역과 상대보호구역으로 지정되어 있어요. 이는 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 것으로, 학교 주변의 교육환경이 법적으로 보호받고 있음을 의미합니다.

절대보호구역은 부천중학교 주변으로 설정되어 있으며, 상대보호구역 역시 부천중학교를 중심으로 설정되어 있어요. 이러한 지정은 유해업소의 입점을 제한하고 교육환경을 보호하는 효과가 있어 자녀 교육에 관심이 많은 가정에게는 긍정적인 요소라고 할 수 있습니다.

생활 편의시설

상업시설 현황

감정평가서에 따르면 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대예요. 인근 상업시설로는 다음과 같은 업체들이 확인됩니다:

업체명	업종
엘림주얼리	주얼리
중동컴퓨터	컴퓨터 관련
한독부동산	부동산 중개
전희선미용실	미용업
윤주정보통신	통신업

이러한 근린생활시설들이 도보권 내에 위치하고 있어 일상생활에 필요한 서비스들을 편리하게 이용할 수 있어요.

생활 인프라

부천시 원미구 중동 지역은 부천시의 중심가에 해당하는 만큼 각종 생활 편의시설들이 잘 갖춰진 편입니다. 대형마트, 병원, 금융기관 등 필수 생활시설들이 차량으로 10분 이내 거리에 밀집되어 있어 생활의 편의성이 높아요.

자연환경·주거환경

주거지역 특성

감정평가서에서 확인되는 주위 환경을 보면, 단독주택과 공동주택이 혼재된 주거지역 특성을 보이고 있어요. 이는 과도한 상업화가 진행되지 않은 안정적인 주거환경을 의미하며, 정주 여건이 양호하다고 평가할 수 있습니다.

범죄 안전성

부천시 원미구 지역의 2024년 범죄 통계를 보면 다음과 같아요:

범죄 유형	주요 세부 유형	발생 건수
지능범죄	사기	6,451건
기타범죄	기타	4,427건
절도범죄	절도	3,659건
교통범죄	교통범죄	3,458건
폭력범죄	폭행	2,019건

지능범죄 중 사기 사건이 가장 많이 발생하고 있으며, 이는 도시 지역의 일반적인 특성이에요. 강력범죄는 상대적으로 적은 편으로 주거환경 측면에서는 비교적 안전한 지역이라고 볼 수 있습니다.

장례시설 현황

본 데이터에서는 인근 장례시설에 대한 구체적인 정보가 확인되지 않았어요. 일반적으로 부천시 원미구 중동 지역은 주거지역으로 형성되어 있어 대형 장례시설은 다소 떨어진 곳에 위치하는 경향이 있습니다.

건물 정보

건축물 개요

항목	내용
건물명	라비앙힐스
주용도	공동주택
구조	철근콘크리트구조
연면적	1,631.65㎡
대지면적	705.30㎡
건폐율	27.67%
용적률	228.87%
사용승인일	2018년 11월 19일
지상층수	13층
지하층수	1층
승강기수	1대
총세대수	24세대
에너지효율등급	미등급

건물 구조 상세

감정평가서에서 확인되는 건물의 상세 구조는 다음과 같아요:

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물로, 각 층별 면적 구성은 다음과 같습니다:
– 지하1층: 17.4㎡
– 1층: 20.13㎡
– 2층~11층: 각 138.22㎡
– 12층: 120.44㎡
– 13층: 91.48㎡ (해당 물건 위치)
– 옥탑층: 22.68㎡ (연면적 제외)

외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감으로 처리되어 있으며, 창호는 샷시창으로 시공되어 있어요. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 기본적인 편의시설들이 완비되어 있습니다.

토지 이용 현황

항목	내용
기준연도	2025년
공시지가	3,404,000원/㎡
토지이용	일반

토지이용계획

이 물건이 위치한 지역의 토지이용계획은 다음과 같아요:

용도지역: 제2종일반주거지역
도로: 중로1류(폭 20m~25m), 소로2류(폭 8m~10m)
기타 제약: 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역

제2종일반주거지역은 중층 아파트나 연립주택 등의 건설이 가능한 지역으로, 현재 용도에 적합한 지역지정이 되어 있어요. 다만 과밀억제권역으로 지정되어 있어 개발행위에 일정한 제한이 있을 수 있습니다.

부천시 원미구 상급지 TOP 5

현재 부천시 원미구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건 현황이에요:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1	더파크힐	59.87㎡	6층	1.7억	3.5억	9.38%	06.10	B등급	66점
2	★라비앙힐스	36.28㎡	13층	2.9억	2.9억	28.25%	06.10	B등급	66점
3	골든클래스	68.77㎡	2층	4.2억	4.2억	18.59%	06.10	B등급	66점
4	해강타운1차	65.42㎡	3층	3.9억	3.9억	–	06.10	B등급	66점

본 물건은 부천시 원미구에서 진행되는 경매 물건 중 입지 점수 66점으로 B등급에 해당해요. 교통점수 60점, 학교점수 90점, 편의시설점수 60점, 건물점수 85점, 인구점수 50점으로 구성되어 있으며, 특히 학교 접근성과 건물 상태 면에서 좋은 평가를 받고 있습니다.

지역 경매 시장 동향

낙찰률 현황

부천시 원미구 지역의 최근 경매 낙찰률 현황을 보면 다음과 같아요:

기간	평균낙찰가율	총건수	낙찰	유찰
1개월	51.69%	1건	1건	0건
3개월	51.69%	1건	1건	0건
6개월	51.69%	1건	1건	0건
1년	51.69%	1건	1건	0건

현재까지의 데이터로는 표본 수가 제한적이어서 정확한 시장 동향을 파악하기는 어려우나, 낙찰된 사례의 경우 감정가 대비 약 52% 수준에서 거래가 이루어진 것으로 나타나고 있어요.

임차권 등록 사항

감정평가서에 따르면 본 물건의 등기사항전부증명서에는 임차보증금 2억 8,400만원의 주택임차권이 등재되어 있어요. 이는 현재 임차인이 거주하고 있을 가능성이 높다는 의미로, 경매 낙찰 후 명도 과정이 필요할 수 있습니다.

임차보증금 금액이 감정가와 거의 비슷한 수준이므로, 낙찰 후 임차인과의 협의나 명도 절차에 대한 충분한 검토가 필요해요. 이는 투자 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

금융 정보

주택담보대출 금리

현재 주요 은행의 주택담보대출 변동금리 현황이에요:

은행명	최저금리	최고금리
국민은행	3.73%	6.72%
신한은행	3.85%	5.60%
농협은행	4.27%	6.21%
기업은행	4.15%	6.75%
광주은행	4.56%	6.21%

신한은행이 최고금리 기준으로 가장 낮은 5.60%를 제시하고 있으며, 국민은행이 최저금리 3.73%로 가장 낮은 시작 금리를 보여주고 있어요.

정책자금 활용

무주택 세대주나 청년층의 경우 다음과 같은 정책자금 활용이 가능해요:

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0~1.3%	4,500만원	19~34세 청년 무주택자
버팀목전세자금	2.5~3.5%	1.2억원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주

특히 청년층의 경우 매우 낮은 금리로 자금 조달이 가능하므로, 해당 조건에 부합한다면 적극 검토해볼 만해요.

투자 관점에서의 고려사항

장점

1. 신축 건물: 2018년 완공으로 비교적 신축이며, 당분간 대규모 보수비용 부담이 적을 것으로 예상돼요.

2. 소규모 단지: 총 24세대의 소규모 단지로 관리의 편의성과 공동체 의식 형성에 유리해요.

3. 교육환경: 부천중학교 도보 5분 거리로 중학생 자녀가 있는 임차인에게 어필할 수 있어요.

4. KB시세 할인: 28% 할인된 가격으로 시장가 대비 메리트가 있어요.

주의사항

1. 임차권 등록: 2억 8,400만원의 임차권이 등재되어 있어 명도 과정이 필요할 수 있어요.

2. 소형 평형: 전용 36.28㎡(11평)로 투자 수요층이 제한적일 수 있어요.

3. 최고층: 13층 최고층으로 층별 효용성에서는 유리하나 승강기 고장 시 불편할 수 있어요.

4. 2회 유찰: 연속 유찰로 시장의 관심도가 낮을 가능성을 시사해요.

데이터 기준

본 분석 자료는 다음과 같은 데이터를 기준으로 작성되었어요:

• KB시세 기준일: 2026년 3월 13일
• 감정평가 기준일: 2024년 11월 28일 (유영욱 감정평가사)
• 범죄통계: 2024년 기준
• 공시가격: 2025년 기준

⚠️ 본 자료는 공개 데이터를 기반으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 추천이 아닙니다. 실제 투자 결정 전에는 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 받으시기 바라며, 경매 참여에 따른 모든 책임은 본인에게 있습니다.

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