의정부시 가능동 흥선광장교차로 서측 인근에 위치한 브라운스톤흥선 아파트가 경매에 나왔어요. 감정평가서에 따르면 “인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정이 무난하다”고 평가받았습니다. 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 관공서, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건 및 주변환경이 보통으로 평가되었어요. 이번 경매는 1회 유찰 후 2회차로 진행됩니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경72914 |
| 법원명 | 의정부지방법원 |
| 소재지(도로명) | 경기도 의정부시 호국로1142번길 22 (가능동,브라운스톤흥선) |
| 건물명 | 브라운스톤흥선 |
| 전용면적 | 84.83㎡ (25.65평) |
| 층수 | 9층 / 21층 |
| 건축년도 | 2008년 (사용승인) |
| 입찰일시 | 2026년 6월 11일 |
| 입찰장소 | 제6호법정(제2별관 101호) |
| 감정가 | 3억 5,900만원 |
| 최저입찰가 | 2억 5,130만원 |
| 보증금 | 2,513만원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 1회 |
| 현재상태 | 진행중 |
입찰 이력을 살펴보면 다음과 같아요:
| 회차 | 입찰일 | 결과 |
|---|---|---|
| 1회차 | 2026-05-07 | 유찰 |
| 2회차 | 2026-06-11 | 진행중 |
가격 분석
현재 이 물건의 가격 구조를 자세히 살펴보겠어요:
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 3억 5,900만원 | 2025.8.22 기준 |
| KB시세(중간) | 3억 7,000만원 | 2026.4.17 기준 |
| KB시세(상한) | 4억 500만원 | |
| KB시세(하한) | 3억 4,000만원 | |
| 최저입찰가 | 2억 5,130만원 | 감정가의 70% |
| KB시세 대비 할인율 | -2.97% | 감정가 기준 |
| 최근 실거래가 | 3억 4,800만원 | 2026.5.1 |
| 실거래가 대비 할인율 | -27.79% | 최저입찰가 기준 |
실거래가를 살펴보면 최근 같은 단지에서 거래된 사례가 있어요. 감정평가서의 거래사례비교법에서 참고한 거래사례들을 보면:
| 거래일 | 전용면적 | 층수 | 거래금액 | ㎡당 단가 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.01.27 | 84.83㎡ | – | 3억 5,500만원 | 418만원 |
| 2024.12.14 | 84.83㎡ | – | 3억 5,000만원 | 412만원 |
| 2024.11.23 | 84.83㎡ | – | 3억 4,300만원 | 404만원 |
감정평가서에 따르면 인근지역 유사부동산의 가격수준이 전용면적을 기준으로 ㎡당 410만원~430만원 수준으로 조사되었다고 해요.
교통 분석
감정평가서에 따르면 “본건까지 차량출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정이 무난하다”고 평가받았어요. 경기도 의정부시 가능동은 의정부 시내에서 접근성이 좋은 지역이에요.
버스교통의 경우 흥선광장교차로 인근이라는 위치적 특성상 주요 간선도로에 인접해 있어 시내버스 및 광역버스 이용이 편리할 것으로 보여요. 다만 구체적인 지하철역까지의 거리 정보는 확인이 필요합니다.
아파트단지 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 남서측 및 동측 단지진입로를 통해 외부도로와 연계되어 있어 차량 이용 시에도 편리해요.
건물 정보
브라운스톤흥선 아파트의 상세 건물 정보예요:
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 브라운스톤흥선 109동 |
| 주용도 | 아파트 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 |
| 총층수 | 21층 |
| 해당층 | 9층 905호 |
| 전용면적 | 84.83㎡ |
| 공용면적 | 25.26㎡ |
| 전유+공용면적 | 110.09㎡ |
| 대지권 | 38.15㎡ |
| 사용승인일 | 2008년 1월 29일 |
감정평가서에 따른 건물 상세 구조는 다음과 같아요:
– 외벽: 몰탈위페인팅 마감
– 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감
– 창호: 샷시창호 마감
– 평면구성: 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등
건물의 설비현황을 보면:
– 위생설비, 급·배수설비 완비
– 승강기설비 설치
– 화재탐지 및 경보설비
– 소화전설비
– 도시가스에 의한 개별난방설비
각 층별 면적을 보면 1층이 463.24㎡로 가장 작고, 2층부터 19층까지는 각각 543.24㎡로 동일하며, 20층과 21층은 218.51㎡로 구성되어 있어요.
토지이용 및 개발제한
감정평가서에 기재된 토지이용계획 및 제한상태를 살펴보면:
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 |
| 지구단위계획 | 가능1구역 |
| 도로 | 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m) 접합 |
| 기타 지역 | 과밀억제권역, 중정경관관리구역(중점경관관리구역(호국로)) |
| 건폐율 | 20% 이하 |
| 용적률 | 295% 이하 |
| 층수제한 | 23층 이하 |
| 건축물용도 | 아파트 |
대지는 사다리형의 완경사지로서, 아파트 건부지로 이용되고 있어요. 전체 대지면적은 23,374.7㎡이며, 해당 세대의 대지권은 38.15㎡예요.
위치 및 주변환경
감정평가서에 따르면 본 물건은 “경기도 의정부시 가능동 소재 흥선광장교차로 서측 인근에 위치”한다고 기재되어 있어요. 주위 환경은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 관공서, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주변환경이 보통으로 평가받았습니다.
인근 상업시설로는 다음과 같은 업체들이 확인되었어요:
– RAYNOKOREA
– 미진식품
– 다솜
– 피플스튜디오
– 재신슈퍼
이러한 근린생활시설들이 도보권에 위치해 있어 일상 생활에 큰 불편함은 없을 것으로 보여요.
감정평가 분석
(주)대상감정평가법인 경기북지사에서 2025년 8월 22일 기준으로 감정평가를 실시했어요. 감정평가사 박정현이 작성한 이 감정평가서는 거래사례비교법을 주요 평가방법으로 활용했습니다.
감정평가 방법론을 보면:
1. 거래사례비교법: 같은 건물 내 최근 거래사례 3건을 바탕으로 분석
2. 사정보정: 정상거래사례로 판단하여 1.00 적용
3. 시점수정: 한국부동산원의 경기도 경원권 의정부시 아파트 매매가격지수를 활용하여 0.99104 적용
4. 개별적요인: 층별효용 등에서 우세하다고 판단하여 1.02 적용
최종 비준가격은 ㎡당 4,229,000원으로 산출되어 총 3억 5,900만원의 감정평가액이 결정되었어요.
참고가격 자료로는:
– 인근지역 유사부동산: ㎡당 410만원~430만원 수준
– 인근 평가전례: 3억 4,200만원(2025.3.27), 3억 6,000만원(2024.11.4)
– 아파트 낙찰가율 통계: 경기도 86.35%, 의정부시 84.11%, 가능동 84.66% (1년간 평균)
권리관계 및 특이사항
본 물건의 권리관계를 보면 2017년 1월 5일자로 근저당이 설정되어 있어요. 감정평가 당시 임대관계 등 기타 참고사항은 “미상”으로 기재되어 있습니다.
감정평가서에는 다음과 같은 주의사항이 명시되어 있어요:
“본건은 수차례에 걸쳐 현장실사를 하였으나, 소유자 및 그 이해관계인의 폐문부재로 내부는 건축물대장상 현황도, 동일라인 인접호 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하여 도시하였는 바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.”
이는 내부 실사가 제한적으로 이루어졌음을 의미하므로, 경매 참여 시 이 점을 반드시 고려해야 해요.
시장 동향 분석
의정부시 아파트 매매지수를 보면 최근 안정적인 모습을 보이고 있어요:
| 기준일 | 매매지수 | 전년 동월 대비 |
|---|---|---|
| 2025-04-01 | 128.07 | 상승 |
| 2025-03-01 | 128.13 | 상승 |
| 2025-02-01 | 127.22 | 상승 |
| 2025-01-01 | 126.79 | – |
| 2024-04-01 | 127.61 | 기준 |
| 2024-03-01 | 128.83 | 기준 |
전반적으로 안정적인 상승세를 유지하고 있으며, 큰 변동성은 보이지 않고 있어요.
지역 상급지 TOP 5
현재 의정부시에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 기준 상위 5개 물건이에요:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 탑석드림캐슬아파트 | 59.42㎡ | 5층 | 3.4억 | 3.4억 | -0.73% | 06-11 | B | 70 |
| 2 | 현대아이파크아파트 | 84.68㎡ | 4층 | 2.74억 | 3.92억 | -4.39% | 06-10 | B | 70 |
| 3 | 혜성루첸리 | 21.31㎡ | 11층 | 864만 | 1.5억 | -85.88% | 06-16 | B | 67 |
| 4 | 혜성루첸리 | 21.31㎡ | 10층 | 7,350만 | 1.5억 | 20.00% | 06-04 | B | 67 |
| 5★ | 브라운스톤흥선 | 84.83㎡ | 9층 | 2.51억 | 3.59억 | -2.97% | 06-11 | B | 65 |
현재 분석 중인 브라운스톤흥선이 5위에 랭크되어 있어요. 전용면적 대비 합리적인 가격 수준을 보이고 있습니다.
안전성 분석
의정부시 지역의 2024년 범죄통계를 보면:
주요 범죄 유형별 현황:
– 지능범죄(사기): 3,595건으로 가장 많음
– 기타범죄: 2,206건
– 교통범죄: 1,699건
– 절도범죄: 1,475건
– 폭력범죄(폭행): 1,324건
강력범죄의 경우 강제추행 130건, 강간 43건 등이 있지만, 전체적으로는 일반적인 도시지역 수준으로 보여요.
대출 및 투자 참고정보
주요 시중은행 주택담보대출 금리 현황이에요:
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출(변동) | 3.73% | 6.72% |
| 신한은행 | 주택담보대출(변동) | 3.85% | 5.60% |
| 농협은행 | 주택담보대출(변동) | 4.27% | 6.21% |
| 기업은행 | 주택담보대출(변동) | 4.15% | 6.75% |
| 광주은행 | 주택담보대출(변동) | 4.56% | 6.21% |
정책자금 활용 가능 상품:
| 상품명 | 금리범위 | 대출한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0~1.3% | 4,500만원 | 무주택 청년(19~34세) |
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1억 2,000만원 | 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4억 5,000만원 | 기존 버팀목 이용자 |
종합 의견
브라운스톤흥선 아파트는 의정부시 가능동의 대표적인 주거단지 중 하나로, 흥선광장교차로 인근이라는 교통요지에 위치한 장점이 있어요. 2008년 준공으로 약 17년 경과한 건물이지만 철근콘크리트 구조의 21층 아파트로 견고한 구조를 갖추고 있습니다.
감정평가액 3억 5,900만원 대비 최저입찰가 2억 5,130만원으로 약 30% 할인된 가격이며, KB시세 대비로는 2.97% 할인 수준이에요. 1회 유찰 후 2회차 입찰이라는 점에서 관심도를 가늠해볼 수 있습니다.
다만 감정평가 시 내부 실사에 제한이 있었다는 점과, 임대관계 등이 미상이라는 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항이에요. 전체적으로 의정부 지역의 대표적인 주거지역에 위치한 합리적 가격의 경매물건으로 평가됩니다.
데이터 기준일
- KB시세: 2026년 4월 17일 기준
- 감정평가: 2025년 8월 22일 기준
- 실거래가: 2026년 5월 1일 최종 거래
- 범죄통계: 2024년 기준
- 분석일: 2026년 현재
본 자료는 공개된 법원 경매정보 및 각종 부동산 통계를 바탕으로 작성된 분석 자료이며, 투자 권유나 매매 추천의 목적이 아닙니다. 경매 참여 시에는 반드시 현장 확인과 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.
더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/320053