감정가 1.22억원인 이 물건의 최저입찰가는 7,808만원으로 감정가 대비 약 36% 할인된 가격입니다. 2회 유찰 후 3차 입찰을 앞두고 있어 상당한 가격 메리트가 있는 상황입니다. 최근 실거래가 9,000만원(2026년 5월) 대비 13.24% 할인된 수준으로, 시세 대비 할인 폭이 두드러집니다. 감정평가서에 따르면 강동성심병원 북동측 인근에 위치하며, 지하철 5호선 강동역 및 길동역과 가까운 교통 요지에 자리잡고 있습니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경51389 |
| 법원명 | 서울동부지방법원 |
| 소재지(도로명) | 서울특별시 강동구 진황도로 87 (길동,청광플러스원큐브3차) |
| 건물명 | 청광플러스원큐브3차 |
| 호수 | 11층 1106호 |
| 전용면적 | 13.27㎡ (약 4.01평) |
| 층수 | 11층 / 총 20층 |
| 건축년도 | 2014년 사용승인 |
| 입찰일 | 2026년 6월 15일 |
| 입찰장소 | 서울동부지방법원 입찰법정[제101호] |
| 감정가 | 122,000,000원 |
| 최저입찰가 | 78,080,000원 |
| 보증금 | 7,808,000원 (10%) |
| 유찰횟수 | 2회 |
| 현재상태 | 진행중 |
| 용도 | 공동주택(도시형생활주택) |
| 권리관계 | 2023.09.06. 압류 |
입찰 이력
| 회차 | 입찰일 | 결과 | 응찰자수 | 낙찰가 |
|---|---|---|---|---|
| 1차 | 2026-03-23 | 유찰 | – | – |
| 2차 | 2026-04-27 | 유찰 | – | – |
| 3차 | 2026-06-15 | 진행중 | – | – |
가격 분석
가격 비교 현황
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 122,000,000원 | 2025.05.14 기준 |
| KB시세 | 미확인 | – |
| 최저입찰가 | 78,080,000원 | 감정가 대비 64% 수준 |
| 실거래가 | 90,000,000원 | 2026.05.01 거래 |
| 감정가 대비 할인율 | -36.0% | – |
| 실거래가 대비 할인율 | -13.24% | – |
감정평가서에 따르면 동일 단지 내 최근 거래사례를 기준으로 거래사례비교법을 적용하여 평가되었습니다. 비교사례로 활용된 동일 단지 13층 1,200만원(2025년 2월 거래)을 시점수정하여 산정된 결과입니다.
동일 단지 거래 사례
감정평가서 상 동일 단지 거래 현황:
| 호실 | 층 | 거래일 | 거래금액 | 전용면적당 단가 |
|---|---|---|---|---|
| 13층 | 13 | 2025.02.06 | 120,000,000원 | 9,046,363원/㎡ |
| 15층 | 15 | 2024.09.10 | 110,000,000원 | 8,292,499원/㎡ |
| 16층 | 16 | 2024.06.11 | 125,000,000원 | 9,423,294원/㎡ |
인근 평가 사례
감정평가서 상 참고가격 자료:
| 소재지 | 건물명 | 층 | 전용면적 | 목적 | 평가액 | 시점 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 길동 415-16 | 청광플러스원큐브3차 | 12 | 13.265㎡ | 매입 | 120,000,000원 | 2025.04.10 |
| 길동 415-16 | 청광플러스원큐브3차 | 11 | 13.265㎡ | 경매 | 126,000,000원 | 2024.10.30 |
| 길동 415-13 | 강동큐브2차 | 8 | 15.12㎡ | 경매 | 120,000,000원 | 2025.03.14 |
교통 분석
지하철 접근성
감정평가서에 따르면 인근에 지하철 5호선 강동역 및 길동역이 소재하고 있어 제반 교통사정이 보통 수준입니다.
지하철 5호선을 이용할 경우 주요 역사까지의 접근성이 우수합니다. 강동역에서 왕십리역까지 약 15분, 을지로4가역까지 약 25분 소요되어 도심 접근이 용이합니다. 길동역 역시 유사한 접근성을 제공하며, 두 역 모두 도보권 내 위치한 것으로 파악됩니다.
버스 교통
감정평가서에 따르면 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 차량 출입 역시 가능한 것으로 확인되어 자가용 이용자에게도 불편함이 없습니다.
학군·교육 분석
학교 현황
강동구 지역 내 다양한 교육시설이 분포되어 있습니다. 주요 학교로는 다음과 같습니다:
중학교: 강동중학교, 가락중학교, 강일중학교, 구의중학교 등이 지역 내 위치하여 중등교육 접근성이 우수합니다.
고등학교: 강동고등학교, 강일고등학교, 가락고등학교 등이 있어 상급학교 진학에도 유리한 환경입니다.
초등학교: 지역 내 다수의 초등학교가 분포되어 있어 초등교육 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.
교육 환경
감정평가서상 토지이용계획에서 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다. 이는 학습 환경이 보호받는 지역임을 의미하여 교육 여건이 양호함을 나타냅니다.
생활 편의시설
의료시설
감정평가서에 따르면 강동성심병원 북동측 인근에 위치하여 의료접근성이 매우 우수합니다. 강동성심병원은 지역 내 주요 종합병원으로 응급의료 및 전문진료 서비스 이용이 용이합니다.
상업시설
인근 지역 상업시설 현황:
| 시설구분 | 시설명 |
|---|---|
| 기타시설 | 프라자이십일주, 이스컴, 통신회계컨설턴트 |
| 부동산 | 강동역삼성공인중개사사무소 |
| 컨설팅 | C&T컨설팅 |
주위 환경은 아파트 및 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 조화롭게 배치되어 있어 주거 및 상업 기능이 적절히 분산된 복합지역의 특성을 보입니다.
자연환경·주거환경
주거 환경
감정평가서에 따르면 주위는 아파트 및 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경이 보통 수준입니다. 도시형생활주택으로 분류되어 단독 거주가 가능하며, 소형 평형대로 1인 또는 신혼부부 거주에 적합한 구조입니다.
범죄 통계 (2024년 강동구 기준)
| 범죄 유형 | 발생 건수 |
|---|---|
| 지능범죄(사기) | 2,876건 |
| 절도범죄 | 1,662건 |
| 교통범죄 | 1,028건 |
| 폭행 | 909건 |
| 횡령 | 456건 |
| 강제추행 | 133건 |
지능범죄(사기)와 절도범죄 발생이 상대적으로 높은 편이나, 이는 도시지역의 일반적인 특성으로 보입니다.
건물 정보
건축물 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 청광플러스원큐브3차 |
| 주용도 | 공동주택, 업무시설 및 제1,2종근린생활시설 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 |
| 규모 | 지하1층, 지상20층 |
| 사용승인일 | 2014년 10월 6일 |
| 전유면적 | 13.265㎡ |
| 공용면적 | 10.428㎡ |
| 대지권면적 | 2.888㎡ |
층별 구성
| 층수 | 면적(㎡) | 층수 | 면적(㎡) | |
|---|---|---|---|---|
| 지하1층 | 364.104 | 11층 | 341.105 | |
| 1층 | 339.168 | 12층 | 341.105 | |
| 2층 | 417.25 | 13층 | 341.105 | |
| 3층 | 417.877 | 14층 | 341.105 | |
| 4층 | 417.877 | 15층 | 341.105 | |
| 5층 | 417.877 | 16층 | 341.105 | |
| 6층 | 417.877 | 17층 | 341.105 | |
| 7층 | 324.799 | 18층 | 341.105 | |
| 8층 | 341.105 | 19층 | 341.105 | |
| 9층 | 341.105 | 20층 | 83.438 | |
| 10층 | 341.105 |
건물 시설
감정평가서에 따르면 다음과 같은 시설이 구비되어 있습니다:
– 위생 및 급배수설비
– 난방설비
– 소화전설비
– 승강기설비
– 기계식주차설비
외벽은 석재붙임 마감, 창호는 섀시 창호로 되어 있어 현대적인 마감재가 적용되었습니다.
토지 이용 현황
감정평가서상 토지는 사다리형으로 공동주택, 업무시설 및 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 노폭 약 15m 내외의 도로가 인접해 있어 접도 조건이 양호합니다.
토지이용계획 및 제한사항
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 용도지역 | 도시지역, 일반상업지역 |
| 지구단위계획 | 지구단위계획구역 지정 |
| 도로 | 중로2류(폭 15m~20m) |
| 기타 제한 | 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 |
지역 시장 동향
강동구 아파트 매매 지수 추이
| 기준일 | 매매지수 | 전월대비 증감 |
|---|---|---|
| 2025-04-01 | 199.32 | +5.8% |
| 2025-03-01 | 188.34 | +6.9% |
| 2025-02-01 | 176.25 | +4.3% |
| 2025-01-01 | 168.94 | +1.8% |
| 2024-04-01 | 165.94 | +1.2% |
| 2024-03-01 | 163.95 | – |
2025년 들어 강동구 아파트 매매지수가 지속적으로 상승세를 보이고 있습니다. 특히 2025년 3월과 4월에 각각 6.9%, 5.8% 상승하여 가파른 상승 추세를 나타내고 있습니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 강동구에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 물건:
| 순위 | 건물명 | 전용면적 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 경지아리움 | 13.45㎡ | 11층 | 4,131만원 | 1.97억 | – | 2026-06-15 | B | 72 |
| 2 | 광남아파트 | 84.63㎡ | 3층 | 7.6억원 | 7.6억 | -8.32% | 2026-06-15 | B | 68 |
| 3 | 길동청광플러스원큐브1차 | 16.69㎡ | 9층 | 1.09억원 | 1.09억 | -5.22% | 2026-06-15 | B | 68 |
| 4 | 강동렘브란트 | 15.86㎡ | 11층 | 6,451만원 | 1.26억 | -12.35% | 2026-06-15 | B | 66 |
| 5 | ★ 청광플러스원큐브3차 | 13.27㎡ | 11층 | 7,808만원 | 1.22억 | – | 2026-06-15 | B | 66 |
본 물건은 강동구 경매 물건 중 입지점수 66점으로 5위에 위치하고 있습니다. 동일한 B등급 내에서도 상위권에 해당하여 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.
대출 정보
주요 은행 주택담보대출 금리
| 은행명 | 대출유형 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 | 주택담보대출 | 3.73% | 6.72% |
| 신한은행 | 주택담보대출 | 3.85% | 5.60% |
| 농협은행 | 주택담보대출 | 4.27% | 6.21% |
| 기업은행 | 주택담보대출 | 4.15% | 6.75% |
| 광주은행 | 주택담보대출 | 4.56% | 6.21% |
정책자금 대출
| 상품명 | 금리 범위 | 최대한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0%~1.3% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하 |
| 버팀목전세자금 | 2.5%~3.5% | 1.2억원 | 연소득 5천만원 이하 무주택 세대주 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4.5억원 | 기존 버팀목 대출 이용자 |
소형 평형의 특성상 청년층 대상 정책자금 활용이 가능할 것으로 예상됩니다.
감정평가 세부 내용
평가 방법론
감정평가서에 따르면 본 물건은 구분소유권 대상 건물로서 「감정평가에 관한 규칙」 제16조에 따라 거래사례비교법을 적용하여 평가되었습니다. 동일 단지 내 최근 거래사례를 비교표준으로 하여 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 과정을 거쳐 산정되었습니다.
가치형성요인 분석
감정평가서상 가치형성요인 비교 결과:
| 요인구분 | 비교치 | 비고 |
|---|---|---|
| 단지외부요인 | 1.00 | 대중교통, 교육시설, 상업시설 접근성 등 대등 |
| 단지내부요인 | 1.00 | 시공업체, 세대수, 구조, 경과연수 등 대등 |
| 호별요인 | 1.00 | 층별효용, 향별효용, 면적 등 대등 |
| 기타요인 | 1.00 | 기타 가치 영향 요인 대등 |
비교사례와 대등한 수준으로 평가되어 추가적인 가격 조정 요인은 없는 것으로 판단되었습니다.
토지·건물 가격 배분
감정평가서에 따르면 한국부동산연구원의 ‘집합건물 토지·건물 배분비율표’를 적용하여 다음과 같이 배분되었습니다:
| 구분 | 금액 | 비율 |
|---|---|---|
| 토지 | 85,400,000원 | 70.0% |
| 건물 | 36,600,000원 | 30.0% |
| 합계 | 122,000,000원 | 100.0% |
권리관계 및 점유 현황
본 물건은 2023년 9월 6일자로 압류가 설정되어 있는 상태입니다. 감정평가서상 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되며, 현재 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
데이터 기준
- 감정평가 기준일: 2025년 5월 14일
- 감정평가사: 황옥선(청마감정평가사사무소)
- 실거래 데이터 기준: 2026년 5월 1일 거래분
- 범죄통계: 2024년 기준 강동구 데이터
- 아파트 매매지수: 한국부동산원 2025년 4월 기준
본 자료는 공개 데이터를 기반으로 한 정보 제공 목적이며, 투자 권유나 추천이 아닙니다. 실제 입찰 참여 시에는 현장 확인과 추가적인 실사를 통해 신중한 판단을 하시기 바랍니다.
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