김포시 장기동에 위치한 한강신도시어울림은 감정평가서에 따르면 2009년 5월 15일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 18층 건물입니다. 이번 물건은 307동 15층에 위치하며, 전용면적 84.67㎡로 첫 경매가 진행되어 현재 최저입찰가가 감정가와 동일한 4억 3천 1백만원으로 책정되었습니다. 2021년 3월 근저당권이 설정되어 있으며, 감정평가사 송익현에 의해 2025년 9월 10일 감정평가가 완료되었습니다. 장기초등학교 북측에 위치하여 교육환경이 우수한 것으로 평가됩니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경34392 |
| 법원명 | 부천지원 |
| 소재지(도로명) | 경기도 김포시 김포한강2로 192 (장기동) |
| 건물명 | 한강신도시어울림 |
| 전용면적 | 84.67㎡ (약 25.6평) |
| 층수 | 15층/18층 |
| 건축연도 | 2009년 (사용승인일: 2009.05.15) |
| 입찰일 | 2026년 6월 23일 |
| 입찰장소 | 별관 제122호 법정 |
| 최저입찰가 | 4억 3천 1백만원 |
| 보증금 | 4천 3백 10만원 (입찰가의 10%) |
| 유찰횟수 | 0회 (첫 경매) |
| 현재상태 | 진행중 |
건물은 철근콘크리트구조로 지하 1층, 지상 18층 규모의 공동주택입니다. 감정평가서에 따르면 1층 면적이 457.747㎡이며, 2~3층은 각각 441.83㎡, 4~18층은 각각 441.02㎡로 구성되어 있습니다. 해당 물건은 전유부분 84.67㎡에 공용부분 61.578㎡가 포함되어 대지권면적은 58.5494㎡입니다.
가격 분석
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 4억 3천 1백만원 | 2025.09.10 기준 |
| 최저입찰가 | 4억 3천 1백만원 | 감정가와 동일 |
| 토지 배분가 | 1억 2천 9백 30만원 | 감정평가서 기준 |
| 건물 배분가 | 3억 1백 70만원 | 감정평가서 기준 |
감정평가서에 따르면 인근 부동산 탐문조사 결과 호가수준은 4억 3천만원 내외로 조사되었습니다. 거래사례비교법을 통해 동일 단지 내 거래사례를 분석한 결과, 2024년 12월 14일 306동 18층 180호가 4억 4천 3백만원에 거래되었고, 2025년 6월 13일 305동 12층 120호가 4억 3천 5백만원에 거래되어 현재 감정가 수준이 시장가치에 부합하는 것으로 판단됩니다.
감정평가 전례를 보면 같은 단지 내 다른 호수들의 감정평가액이 다음과 같습니다:
– 307동 7층 70호: 4억 2천 7백만원 (2025.08.06)
– 307동 18층 180호: 4억 6천 7백만원 (2024.05.02)
– 309동 4층 40*호: 5억 9천 3백만원 (2024.12.19)
시점수정치는 한국부동산원 발표 김포시 아파트 매매가격지수를 적용하여 0.97436으로 산정되었습니다. 2024년 11월 지수 101.4에서 2025년 8월 지수 98.8로 하락한 것을 반영한 결과입니다.
교통 분석
감정평가서에 따르면 본 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 장기역(김포골드라인)이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 김포골드라인은 서울 지하철 9호선 양천향교역과 연결되어 서울 도심까지의 접근성을 제공합니다.
장기역은 김포골드라인의 주요 역 중 하나로, 김포공항역에서 양천향교역까지 운행하는 노선입니다. 양천향교역에서 서울 지하철 9호선으로 환승하여 여의도, 강남 등 서울 주요 지역으로의 이동이 가능합니다. 출퇴근 시간 서울 도심까지는 약 1시간 내외 소요됩니다.
버스 교통의 경우 김포시 내부 순환버스와 인천, 부천 방면 버스노선이 운행되고 있으며, 김포공항과 인천국제공항으로의 접근도 비교적 용이합니다.
학군·교육 분석
감정평가서에 따르면 본 건물은 장기초등학교 북측에 위치하고 있어 교육환경이 우수합니다. 김포시는 수도권 교육환경이 양호한 지역으로 평가받고 있으며, 특히 한강신도시 일대는 계획도시로 개발되어 교육시설이 체계적으로 배치되어 있습니다.
장기초등학교는 단지에서 도보권 내에 위치하여 통학이 편리하며, 주변에 장기중학교와 운유고등학교도 위치하여 초·중·고 교육환경이 원스톱으로 갖춰져 있습니다. 감정평가서에서도 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호를 받고 있음을 확인할 수 있습니다.
상업시설 데이터를 보면 루루영어수학학원 등이 인근에 위치하여 사교육 접근성도 확보되어 있습니다. 김포시는 서울 접경지역으로 서울 강남권 학원가와의 접근성도 상대적으로 양호한 편입니다.
생활 편의시설
상업시설 데이터를 통해 확인된 인근 편의시설은 다음과 같습니다:
편의점/마트:
– 이마트24김포장기호반점이 단지 인근에 위치
기타 시설:
– 미엘케이크: 제과점
– 한양리더공인중개사사무소, 호반랜드공인중개사사무소: 부동산 중개업소
감정평가서에 따르면 주변은 동유형의 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주변 환경이 양호한 편입니다. 한강신도시는 계획도시로 개발되어 생활편의시설이 체계적으로 배치되어 있으며, 대형마트와 상업시설까지는 차량으로 10~15분 내외 거리에 위치합니다.
김포시청, 김포문화재단, 김포아트빌리지 등 공공시설과 문화시설도 비교적 가까운 거리에 있어 문화생활 향유가 가능합니다.
자연환경·주거환경
감정평가서의 토지이용상태를 보면 대체로 등고평탄한 광평수의 사다리형 토지로서 현황 아파트 건부지로 이용중입니다. 주변 자연환경에 대해서는 “자연환경(조망, 풍치, 경관 등)”이 단지 내 다른 물건과 유사한 수준으로 평가되었습니다.
한강신도시는 한강을 접하고 있어 수변공간과의 접근성이 양호하며, 계획도시 특성상 녹지공간이 체계적으로 배치되어 있습니다. 15층 고층에 위치하여 조망권도 상당한 수준으로 예상됩니다.
치안환경:
2024년 김포시 범죄통계를 보면 주요 범죄 현황은 다음과 같습니다:
| 범죄유형 | 발생건수 | 비고 |
|---|---|---|
| 지능범죄(사기) | 4,644건 | 최다 발생 |
| 교통범죄 | 2,599건 | |
| 기타범죄 | 2,355건 | |
| 절도범죄 | 1,964건 | |
| 폭력범죄(폭행) | 1,115건 |
전체적으로는 사기, 교통사고 등이 주를 이루며, 강력범죄는 상대적으로 낮은 수준입니다. 강력범죄 중에서는 강제추행(99건), 강간(29건) 순으로 발생했지만, 인구 대비로는 수도권 평균 수준으로 평가됩니다.
건물 정보
감정평가서에 따른 건물 상세정보는 다음과 같습니다:
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 건물명 | 한강신도시어울림 제307동 |
| 주용도 | 공동주택(아파트) |
| 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 지붕 | (철근)콘크리트지붕 |
| 규모 | 지하1층, 지상18층 |
| 사용승인일 | 2009년 5월 15일 |
| 전유면적 | 84.67㎡ |
| 공용면적 | 61.578㎡ |
| 대지권면적 | 58.5494㎡ |
건물 마감상태:
– 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등
– 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
– 창호: 샷시창호 등
설비현황:
위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 소방설비 등이 구비되어 있습니다. 2009년 준공 건물로 약 16년 경과한 상태로, 일반적인 아파트 설비를 갖추고 있습니다.
대지정보:
전체 대지면적은 33,968.2㎡이며, 해당 세대의 대지권 비율은 58.5494/33,968.2입니다. 대지권의 종류는 소유권으로 설정되어 있습니다.
토지이용계획 및 제한사항
감정평가서에 따른 토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다:
용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역
용도지구: 고도지구(공항고도제한 해발 112.86m~371.43m 미만)
지구단위계획: 제1종지구단위계획구역(장기택지개발사업)
주요 제한사항:
– 가축사육제한구역(모든 축종 제한)
– 장애물제한표면구역, 진입표면구역(공항시설법)
– 상대보호구역: 운유고등학교, 장기중학교, 장기초등학교(교육환경 보호에 관한 법률)
– 성장관리권역(수도권정비계획법)
– 택지개발지구(장기택지개발사업)
– 하수처리구역(장기처리분구)
– 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상, 용도: 단독다가구아파트연립다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25)
도로현황:
– 중로1류(폭 20m~25m) 2014년 고시
– 중로1류(폭 20m~25m) 보조간선도로
단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있습니다.
지역 시장 동향
김포시 아파트 매매가격지수 추이를 보면 다음과 같습니다:
| 기준일 | 매매지수 | 전년동월 대비 |
|---|---|---|
| 2025.04 | 129.22 | -1.69% |
| 2025.03 | 129.91 | -1.50% |
| 2025.02 | 129.75 | -0.51% |
| 2025.01 | 130.33 | -0.84% |
| 2024.04 | 131.44 | – |
| 2024.03 | 131.90 | – |
2024년 대비 2025년 매매지수가 약 1~2% 하락세를 보이고 있어, 전반적으로 김포시 아파트 시장이 조정 국면에 있음을 알 수 있습니다. 이는 감정평가서의 시점수정치 0.97436과도 일치하는 흐름입니다.
김포시는 서울 접경지역으로 서울 부동산 시장 영향을 크게 받는 지역입니다. 한강신도시는 김포시 내에서도 상급지 아파트 단지로 분류되며, 교통여건과 교육환경이 우수해 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.
지역 상급지 TOP 5
현재 김포시 진행 경매 물건 중 입지점수 상위 5개 단지는 다음과 같습니다:
| 순위 | 건물명 | 전용 | 층 | 최저입찰가 | 감정가 | KB할인율 | 입찰일 | 입지등급 | 점수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1★ | 한강신도시어울림 | 84.67㎡ | 15층 | 4.3억 | 4.3억 | – | 2026.06.23 | B등급 | 70점 |
| 2 | 초당마을 우미린아파트 | 106.61㎡ | 3층 | 3.7억 | 5.3억 | -24.63% | 2026.06.23 | B등급 | 69점 |
| 3 | 강변마을동일하이빌 | 122.97㎡ | 4층 | 4.6억 | 6.6억 | 4.60% | 2026.06.11 | B등급 | 65점 |
| 4 | 김포한강아이파크 | 84.96㎡ | 20층 | 3.4억 | 4.9억 | 11.72% | 2026.06.10 | C등급 | 64점 |
| 5 | 양도마을 | 167.67㎡ | 2층 | 4.2억 | 6.0억 | 13.21% | 2026.06.11 | C등급 | 60점 |
한강신도시어울림이 김포시 내 경매 물건 중 가장 높은 입지점수를 받았습니다. 특히 교통점수 85점, 학교점수 90점으로 교통여건과 교육환경에서 우수한 평가를 받았습니다. 건물점수가 50점으로 상대적으로 낮은 것은 2009년 준공으로 16년 경과한 점이 반영된 것으로 보입니다.
자금조달 방안
주택담보대출 금리 현황 (변동금리 기준):
| 은행명 | 최저금리 | 최고금리 |
|---|---|---|
| 국민은행 | 3.73% | 6.72% |
| 신한은행 | 3.85% | 5.60% |
| 농협은행 | 4.27% | 6.21% |
| 기업은행 | 4.15% | 6.75% |
| 광주은행 | 4.56% | 6.21% |
정책자금 활용 방안:
| 상품명 | 금리 | 한도 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 청년전용 보증부월세대출 | 0.0~1.3% | 4,500만원 | 만 19~34세 청년 |
| 버팀목전세자금 | 2.5~3.5% | 1억 2천만원 | 연소득 5천만원 이하 |
| 갱신만료 임차인 지원 | – | 4억 5천만원 | 기존 버팀목 이용자 |
경매 낙찰시 중도금 대출이나 임시사용승인 등을 통한 자금조달 방안도 검토가 필요하며, 개인별 신용등급과 소득수준에 따라 실제 적용 금리는 차이가 있을 수 있습니다.
투자 시 고려사항
긍정적 요인:
1. 김포시 내 상급지 아파트 단지로 입지점수 70점 (B등급)
2. 교육환경 우수 – 장기초등학교 도보권, 교육점수 90점
3. 김포골드라인 장기역 접근으로 교통점수 85점
4. 첫 경매로 감정가 수준에서 시작
5. 15층 고층으로 조망권 확보
6. 한강신도시 계획도시로 인프라 양호
주의사항:
1. 2009년 준공으로 건물 노후화 진행 (건물점수 50점)
2. 2021년 근저당권 설정으로 권리관계 확인 필요
3. 감정평가서상 내부 확인 불가로 실제 상태 미상
4. 김포시 아파트 시장 조정 국면 (전년 대비 1~2% 하락)
5. 임대관계 미상으로 명도 리스크 존재
예상 비용:
– 취득세: 낙찰가의 약 1~3%
– 법무사비: 100~200만원
– 명도비용: 상황에 따라 100~500만원
– 등기비용: 50~100만원
– 중개수수료: 해당없음(직접 응찰)
데이터 기준 및 유의사항
- 감정평가 기준일: 2025년 9월 10일
- 감정평가사: 송익현 (HR감정평가사사무소)
- 데이터 수집일: 2025년 12월 기준
- 범죄통계: 2024년 기준
- 시장지수: 한국부동산원 2025년 4월까지
본 자료는 공개된 법원 경매정보, 감정평가서, 공공데이터를 기반으로 작성된 정보 제공 목적의 분석자료입니다. 투자 권유나 추천이 아니며, 실제 투자 결정시에는 현장 확인과 전문가 상담을 받으시기 바랍니다. 권리관계, 임대차 현황, 건물 실제 상태 등은 별도 확인이 필요합니다.
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