갈매역 도보 10분, 구리시 갈매역아이파크 경매 — 전용 84.94㎡ / 감정가 8.1억

갈매역 도보 10분 거리에 위치한 갈매역아이파크는 2018년 준공된 대규모 아파트 단지로, 총 12개동 1,196세대 규모의 브랜드 아파트입니다. 경춘선 갈매역이라는 교통 요충지에 자리하고 있어 서울 접근성이 우수하며, 구리시 갈매동 일대의 신도시 개발지구에 위치해 있습니다. 감정평가서에 따르면 인근에 버스정류장과 갈매역이 소재하는 등 전반적인 교통상황이 양호한 지역으로 평가받고 있습니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경86512
법원	남양주지원
소재지	경기도 구리시 경춘북로 252 (갈매동, 갈매역아이파크)
건물명	갈매역아이파크
동/호수	810동 701호
전용면적	84.94㎡ (약 25.7평)
층수	7층/29층
건축연도	2018년 (사용승인일: 2018.04.27)
입찰일	2026년 4월 16일
입찰장소	제101호 경매법정
감정가	8억 600만원
최저입찰가	5억 6,420만원
보증금	5,642만원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행중 (2회차 입찰)

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2026년 3월 12일	유찰	–	–
2회차	2026년 4월 16일	진행중	–	–

가격 분석

시세 및 가격 현황

구분	금액	비고
감정가	8억 600만원	2024년 12월 5일 기준
KB시세 (중간값)	8억 3,000만원	2026년 3월 27일 기준
KB시세 상한	8억 5,250만원	–
KB시세 하한	8억 250만원	–
최저입찰가	5억 6,420만원	감정가의 70%
실거래가	8억 5,000만원	2026년 3월 1일
KB시세 할인율	-32.02%	최저입찰가 기준
실거래가 할인율	-33.62%	최저입찰가 기준

감정평가서에 따르면 본 건은 동일 단지 내 거래사례를 기준으로 평가되었습니다. 비교사례로 활용된 동일 단지 내 84.94㎡ 평형의 2024년 8월 거래가는 8억원(㎡당 942만원)으로, 현재 감정가와 유사한 수준입니다.

공시가격 현황

기준연도	공시가격	감정가 대비 비율
2025년	4억 6,000만원	57.1%

공시가격은 감정가의 약 57% 수준으로, 일반적인 아파트의 공시가격 대 시가 비율과 유사합니다.

교통 분석

지하철 접근성

감정평가서에 따르면 본 건은 갈매역 동측 인근에 위치하고 있습니다. 갈매역은 수도권 전철 경춘선이 운행되는 역으로, 도보로 약 10분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

갈매역 (경춘선)
– 거리: 약 800m (도보 약 10분)
– 노선: 경춘선
– 서울 접근: 청량리역까지 약 30분, 상봉역 환승으로 지하철 7호선 연결 가능
– 춘천 방향: 춘천역까지 약 1시간 소요

경춘선은 서울 청량리역에서 춘천까지 운행하는 노선으로, 상봉역에서 지하철 7호선으로 환승이 가능합니다. 이를 통해 강남, 건대입구, 가산디지털단지 등 서울 주요 지역으로의 접근성을 확보할 수 있습니다.

버스 교통

감정평가서에 따르면 인근에 버스정류장이 위치해 있어 버스 교통도 양호한 편입니다. 구리시는 서울과 인접한 지리적 특성상 광역버스와 시내버스 노선이 잘 발달되어 있어, 지하철과 함께 서울 통근을 위한 대중교통 옵션이 다양합니다.

건물 정보

건축물 현황

항목	내용
건물명	갈매역아이파크
주용도	공동주택 (아파트)
구조	철골철근콘크리트구조
지붕	(철근)콘크리트지붕
층수	지상 29층
해당세대 층수	7층
전용면적	84.94㎡
주거공용면적	29.72㎡
공급면적	114.67㎡
대지권면적	37.11㎡
전용률	74.41%
사용승인일	2018년 4월 27일
단지규모	12개동 1,196세대
에너지효율등급	1등급

건물 상태 및 특징

감정평가서에 따른 건물의 구조와 마감 상태는 다음과 같습니다:

외부 마감
– 외벽: 석재 마감, 페인트 마감 등
– 창호: 샤시 창호

내부 마감
– 내벽: 벽지 마감, 타일 마감 등

설비 현황
– 지역난방설비
– 급배수설비
– 위생설비
– 승강기설비
– 소화전설비

해당 물건은 7층에 위치하여 저층부의 소음과 습기 문제로부터 어느 정도 자유로우면서도, 고층에 비해 승강기 대기시간이 짧고 화재 시 피난이 상대적으로 용이한 중간층의 장점을 가지고 있습니다.

토지 이용 계획

용도지역 및 지구

감정평가서에 따른 토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다:

기본 용도지역
– 도시지역
– 일반상업지역
– 자연녹지지역

도로 현황
– 대로2류 (폭 30m~35m) 접합
– 중로1류 (폭 20m~25m, 특수도로[보행자도로]) 접합
– 중로2류 (폭 15m~20m, 집산도로[일반도로]) 접합

지구 및 구역 지정
– 제1종지구단위계획구역 (구리갈매공공주택지구)
– 공공주택지구 (구리갈매공공주택지구)
– 상대보호구역

각종 제한구역
– 가축사육제한구역
– 배출시설설치제한지역
– 과밀억제권역
– 공장설립승인지역
– 토지거래계약에관한허가구역

이러한 지역지구 지정은 갈매지구가 공공주택사업으로 개발된 계획적 신도시임을 보여주며, 체계적인 도시계획 하에 조성된 양질의 주거환경임을 의미합니다.

공시지가 현황

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용구분
2025년	492만 4,000원	일반

지역 환경 분석

위치 및 주위환경

감정평가서에 따르면 본 물건은 경기도 구리시 갈매동 소재 갈매역 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로 전반적인 주위환경이 양호한 것으로 평가되었습니다.

갈매지구는 구리시의 대표적인 신도시 개발지구로, 체계적인 도시계획에 따라 조성되어 주거환경이 우수합니다. 특히 경춘선 갈매역을 중심으로 한 교통 인프라와 함께 다양한 편의시설이 집약적으로 배치되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

교통 상황

감정평가서에서는 본 건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 갈매역이 소재하는 등 전반적인 교통상황이 양호하다고 평가했습니다.

자가용 접근성
– 단지 내외로 차량 진출입이 가능한 도로 완비
– 경춘북로(국도 6호선) 인접으로 서울 및 경기 북부 접근 용이
– 구리포천고속도로 연결로 광역 교통망 활용 가능

생활 편의시설

상업시설

갈매역 인근은 갈매지구 개발과 함께 다양한 상업시설이 집적되어 있습니다. 특히 갈매역 주변 상권이 형성되어 있어 일상 생활에 필요한 대부분의 편의시설을 도보권 내에서 이용할 수 있습니다.

근린 상업시설
– 갈매역 주변 상가
– 아파트 단지 내 근린생활시설
– 각종 음식점 및 카페
– 편의점 및 소규모 마트

대형 편의시설

구리시는 서울과 인접한 위치적 특성상 대형 쇼핑센터, 백화점 등의 접근성이 양호합니다. 자가용으로 10-20분 거리에 다양한 대형 상업시설들이 위치해 있어 쇼핑 및 여가 활동에 편리함을 제공합니다.

지역 치안 현황

2024년 구리시 범죄통계

구리시의 2024년 범죄 발생 현황을 보면 다음과 같습니다:

주요 범죄 유형별 발생 건수

범죄 유형	주요 세부 범죄	발생 건수
지능범죄	사기	1,198건
교통범죄	교통범죄	952건
기타범죄	기타범죄	931건
절도범죄	절도범죄	572건
폭력범죄	폭행	418건
특별경제범죄	특별경제범죄	428건
지능범죄	횡령	240건

강력범죄 현황
– 강제추행: 58건
– 강간: 14건
– 방화: 4건
– 살인미수 등: 1건
– 살인기수: 0건
– 강도: 0건

전반적으로 구리시는 수도권 외곽 지역 치안 수준을 유지하고 있으며, 갈매지구와 같은 신규 개발지역은 상대적으로 치안 상황이 양호한 편입니다.

지역 부동산 시장 동향

아파트 매매가격 지수 추이

구리시 아파트 매매가격 지수 변화를 보면 다음과 같습니다:

기준일	매매가격지수	전월 대비 증감
2025년 4월	177.97	+3.6%
2025년 3월	171.81	+1.7%
2025년 2월	168.90	+1.2%
2025년 1월	166.88	–
2024년 4월	167.06	–
2024년 3월	167.00	–

최근 1년간 구리시 아파트 매매가격은 상승 추세를 보이고 있으며, 특히 2025년 들어 상승폭이 확대되는 모습입니다.

경매 투자 고려사항

권리분석

감정평가서에 따르면 2020년 7월 29일자 근저당권이 설정되어 있습니다. 경매 낙찰 시 선순위 근저당권 등 권리관계를 정확히 파악하여 인수할 채무가 있는지 확인해야 합니다.

현황 조사의 한계

감정평가서에서는 “현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가하여 부득이 집합건축물대장상의 건축물현황도를 기준으로 내부구조 등의 현황은 외부관찰, 표준적이용 및 인근 탐문조사 등에 의하였다”고 명시하고 있습니다. 따라서 입찰 전 실제 내부 상태에 대한 별도 조사가 필요할 수 있습니다.

임대관계

감정평가서상 임대관계는 “미상”으로 기재되어 있어, 경매 진행 전 점유관계 및 임차인 유무를 정확히 파악해야 합니다.

지역 상급지 TOP 5

현재 구리시에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 기준 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1	★갈매역아이파크	84.94㎡	7층	5.6억	8.1억	-32.02%	04-16	B	78점
2	대명아파트	56.61㎡	5층	2.4억	3.4억	-31.80%	04-02	C	56점
3	아름마을인창래미안	84.95㎡	1층	4.4억	6.3억	-35.88%	04-15	C	56점

본 물건은 구리시 내에서 가장 높은 입지점수(78점, B등급)를 기록하여 지역 내 최상급 입지 조건을 갖추고 있습니다.

대출 및 금융 정보

주택담보대출 금리 현황

은행명	대출유형	최저금리	최고금리
신한은행	주택담보대출(변동)	3.71%	5.36%
농협은행	주택담보대출(변동)	3.80%	5.81%
국민은행	주택담보대출(변동)	4.07%	6.21%
기업은행	주택담보대출(변동)	4.18%	6.58%
광주은행	주택담보대출(변동)	4.49%	5.82%

정책자금 활용

주거 목적의 정책자금 대출 상품들을 활용할 수 있습니다:

상품명	금리	한도	대상
버팀목전세자금	2.5%-3.5%	1.2억	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
청년전용 보증부월세대출	0%-1.3%	4,500만원	만 34세 이하 청년

종합 의견

갈매역아이파크 810동 701호는 경춘선 갈매역 도보 10분 거리의 우수한 교통 접근성과 2018년 준공의 비교적 최신 건축물이라는 장점을 가지고 있습니다. 전용 84.94㎡의 중대형 평형으로 실수요자에게 적합한 규모이며, 7층이라는 적정한 층고는 거주 편의성과 향후 매도 시 선호도에서 유리한 조건입니다.

감정가 8억 600만원 대비 최저입찰가 5억 6,420만원으로 30% 이상의 할인율을 보이고 있어 가격 메리트가 있으며, KB시세 및 실거래가 대비해서도 30% 이상 할인된 가격입니다. 1회 유찰 후 2회차 입찰을 앞두고 있어 유찰 리스크는 있지만, 우수한 입지 조건을 고려할 때 향후 수요는 충분할 것으로 예상됩니다.

다만 감정평가서에서 언급한 바와 같이 내부 조사가 이루어지지 않았고, 임대관계가 미상인 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. 또한 근저당권 설정 상황을 정확히 파악하여 인수할 채무가 있는지 검토가 필요합니다.

데이터 기준

• 감정평가 기준시점: 2024년 12월 5일
• KB시세 기준일: 2026년 3월 27일
• 범죄통계: 2024년 기준
• 부동산 가격지수: 2025년 4월까지

본 자료는 공개된 법원 경매 정보 및 각종 부동산 데이터를 종합하여 제공하는 정보성 자료이며, 투자 권유나 추천의 목적이 아닙니다. 경매 참여 시에는 반드시 법원 현장 확인 및 전문가 상담을 통해 신중한 검토 후 결정하시기 바랍니다.

더 자세한 정보 및 최신 입찰 현황: https://auctionlabs.co.kr/cases/146974