구래역 도보 10분, 김포시 한강신도시반도유보라5차 경매 — 전용 101.88㎡ / 감정가 5.5억

유찰

이 물건은 유찰되었습니다. (유찰 2회) — 다음 회차 최저가는 약 3.1억원으로 낮아질 수 있습니다.

구래역에서 도보 약 10분 거리에 위치한 한강신도시 대표 브랜드 단지입니다. 김포한강9로의 간선도로에 접해 있어 교통 접근성이 우수하며, 주변에 한강신도시의 계획된 인프라가 조성되어 있는 지역입니다. 감정가 5억 5,500만원에서 최저입찰가 3억 8,850만원으로 상당한 할인율을 보이고 있어 주목받고 있는 물건입니다.

물건 개요

항목	내용
사건번호	2024타경51163
법원명	인천지방법원 부천지원
소재지	경기도 김포시 김포한강9로 116 (구래동)
건물명	한강신도시반도유보라5차
전용면적	101.88㎡ (30.82평)
층수	19층 / 총 20층
건축연도	2018년 1월
입찰일	2026년 4월 16일
입찰장소	별관 제122호 법정
최저입찰가	3억 8,850만원
보증금	3,885만원 (입찰가의 10%)
유찰횟수	1회
현재상태	진행중

입찰 이력

회차	입찰일	결과	응찰자수	낙찰가
1회차	2026-03-10	유찰	–	–
2회차	2026-04-16	진행중	–	–

가격 분석

주요 가격 지표

구분	금액	비고
감정가	5억 5,500만원	2024년 10월 평가
KB시세(중간값)	5억 1,000만원	2026년 3월 기준
KB시세(상한)	5억 3,000만원	–
KB시세(하한)	4억 9,000만원	–
최저입찰가	3억 8,850만원	감정가의 70%
최근 실거래가	5억 2,000만원	2026년 3월
KB대비 할인율	-23.82%	–
실거래대비 할인율	-25.29%	–

공시가격 현황

기준연도	공시가격	감정가 대비
2025년	2억 8,500만원	51.4%

감정평가서에 따르면, 본 물건은 구래역 북서측 인근에 위치하며 거래사례비교법을 주된 평가방법으로 적용했습니다. 같은 단지 내 유사 면적대의 최근 거래사례가 5억 5,000만원(2024년 2월)으로 나타났으며, 이를 기준으로 시점수정 및 개별요인 비교를 거쳐 감정가를 산정했다고 기록되어 있습니다.

같은 단지 평가 전례

감정평가서상 같은 단지 내 다른 호수의 최근 평가 전례를 보면:
– 29층 104.32㎡: 5억 6,000만원 (2024년 2월)
– 11층 104.32㎡: 5억 4,400만원 (2023년 8월)
– 15층 104.32㎡: 5억 4,300만원 (2023년 8월)
– 6층 104.32㎡: 5억 3,000만원 (2024년 7월)
– 2층 101.88㎡: 5억 1,000만원 (2023년 10월)

이처럼 같은 단지 내에서도 층수와 면적에 따라 5억 1,000만원~5억 6,000만원 범위에서 평가되고 있어, 본 19층 물건의 5억 5,500만원 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

감정가 KB시세 최저입찰가 비교 차트 — ▲ 감정가 / KB시세 / 최저입찰가 비교

교통 분석

지하철 접근성

감정평가서에 따르면 본 물건은 구래역 북서측 인근에 위치한다고 명시되어 있습니다. 김포도시철도(김포골드라인) 구래역까지는 도보로 약 10분 내외 거리에 있는 것으로 파악됩니다.

김포골드라인은 김포공항역에서 양촌역까지 운행하며, 김포공항에서 서울지하철 5호선, 9호선과 연결됩니다. 구래역에서 김포공항역까지는 약 15분 소요되며, 김포공항에서 서울 도심까지는 환승을 통해 접근할 수 있습니다.

도로 교통

김포한강9로는 김포시의 주요 간선도로 중 하나로, 한강신도시를 관통하는 도로입니다. 김포대로, 김포한강로 등 주요 도로와 연결되어 있어 김포시 전체와 인천, 서울 방면으로의 접근이 용이합니다.

특히 김포공항, 인천국제공항으로의 접근성이 우수하며, 서울 서부지역으로의 이동도 비교적 원활한 편입니다.

학군·교육 분석

교육 인프라 현황

김포시는 신도시 개발과 함께 교육 인프라도 지속적으로 확충되고 있는 지역입니다. 한강신도시 일대는 계획된 도시개발로 인해 학교 배치가 체계적으로 이루어져 있습니다.

본 데이터에서는 구체적인 학교 정보가 확인되지 않으나, 김포시 구래동 일대는 다음과 같은 교육 여건을 갖추고 있습니다:

초등학교: 김포신도시 개발과 함께 신설된 학교들이 다수 위치
중학교: 구래중학교 등 인근 지역 학교 이용 가능
고등학교: 김포지역 고등학교들과의 접근성 양호

교육 환경의 특징

김포시는 서울 접경지역으로 교육에 대한 관심이 높은 지역입니다. 특히 한강신도시는 계획도시로 개발되면서 교육 인프라가 체계적으로 조성되고 있으며, 학부모들의 교육 수준과 관심도가 높은 편입니다.

또한 김포골드라인 개통으로 서울지역 학원가에 대한 접근성도 개선되었으며, 김포공항을 통한 강남지역 접근도 가능하여 교육 선택의 폭이 넓은 편입니다.

생활 편의시설

상업시설 현황

한강신도시는 계획도시로 개발되면서 생활편의시설이 체계적으로 배치되어 있습니다. 김포한강9로를 중심으로 다양한 상업시설들이 입점해 있으며, 주민들의 일상적인 생활 편의를 지원하고 있습니다.

대형마트 및 쇼핑시설

김포시에는 롯데마트, 이마트, 홈플러스 등 대형마트가 여러 곳에 위치해 있으며, 한강신도시에서도 비교적 쉽게 접근할 수 있습니다. 또한 김포공항 내 쇼핑시설과 롯데몰 김포공항점 등 대규모 쇼핑몰도 이용 가능합니다.

의료시설

김포시에는 김포우리병원, 명지병원 등 종합병원이 위치해 있으며, 구래동 일대에도 다양한 의원과 병원들이 운영되고 있습니다. 응급상황 시에는 김포우리병원이나 인천지역 대학병원으로의 이송이 가능합니다.

문화·여가시설

김포아트홀, 김포시립도서관 등 문화시설이 있으며, 한강과 인접해 있어 자연환경을 활용한 여가활동도 가능합니다. 김포공항 인근에는 골프장과 스키장도 위치해 있어 레저 활동의 선택폭이 넓습니다.

자연환경·주거환경

자연환경

김포시는 한강 하류에 위치한 도시로, 풍부한 수변공간과 녹지를 갖추고 있습니다. 한강신도시는 이러한 자연환경을 최대한 활용하여 개발된 친환경 도시로, 주거환경이 쾌적한 편입니다.

특히 한강과 인접해 있어 강변 산책로와 자전거 도로 등이 잘 조성되어 있으며, 도시 전체적으로 녹지율이 높아 주거환경의 질이 우수합니다.

장례시설 현황

본 데이터상으로는 반경 2km 내 장례시설 정보가 확인되지 않습니다. 이는 주거환경 측면에서는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

범죄통계 (김포시 전체, 2024년 기준)

범죄유형	발생건수	비고
지능범죄(사기)	4,644건	가장 많은 비중
교통범죄	2,599건	–
기타범죄	2,355건	–
절도범죄	1,964건	–
폭력범죄(폭행)	1,115건	–
지능범죄(횡령)	517건	–
폭력범죄(손괴)	471건	–
강력범죄(강제추행)	99건	–

김포시의 범죄 발생률은 전국 평균 수준으로, 신도시 지역의 특성상 비교적 안전한 편입니다. 다만 지능범죄(사기)의 비중이 높은 것은 수도권 지역의 일반적인 특징이기도 합니다.

건물 정보

건축물 현황

항목	내용
건물명	한강신도시 반도유보라5차
주용도	공동주택 (아파트)
구조	철근콘크리트구조
연면적	10,222.09㎡
사용승인일	2018년 1월 23일
지상층수	20층
지하층수	0층
총 세대수	80세대
에너지효율등급	정보없음

전용부분 상세정보

감정평가서에 따르면 본 물건의 상세 면적 구성은 다음과 같습니다:

구분	면적(㎡)
전용면적	101.8753㎡
공용면적	26.0613㎡
계약면적	127.9366㎡
대지권면적	61.4538㎡

건물은 철근콘크리트구조의 20층 공동주택으로, 각 층별 면적은 510.4611㎡(1층 523.3247㎡)로 구성되어 있습니다. 전유부분은 철근콘크리트구조 101.8753㎡로 확인됩니다.

토지 정보

기준연도	공시지가(원/㎡)	토지이용구분
2025년	1,874,000원	일반

토지이용계획

용도지역: 성장관리권역 내 도시지역 중 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

용도지구: 택지개발지구로 지정되어 있어 계획적인 주거지 개발이 이루어진 지역입니다.

용도구역: 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 도시계획에 따라 개발된 지역임을 알 수 있습니다.

기타 제한사항: 토지거래계약에 관한 허가구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 하수처리구역, 도로구역 등이 중복 지정되어 있습니다.

지역 시장 동향

김포시 아파트 매매지수 추이

기준일	매매지수	전년 동월 대비
2025-04-01	129.22	-1.68%
2025-03-01	129.91	-1.51%
2025-02-01	129.75	-1.28%
2025-01-01	130.33	-0.80%
2024-04-01	131.44	–
2024-03-01	131.90	–

김포시의 아파트 매매지수는 2024년 대비 2025년 소폭 하락 추세를 보이고 있습니다. 이는 전국적인 부동산 시장 조정기와 맞물린 현상으로, 금리 인상과 대출 규제 강화 등이 영향을 미친 것으로 분석됩니다.

하지만 김포시는 김포골드라인 개통, 김포공항 접근성, 서울 접경지역이라는 입지적 장점으로 인해 다른 지역 대비 상대적으로 안정적인 모습을 보이고 있습니다.

김포시 상급지 TOP 5

현재 김포시에서 진행 중인 경매 물건 중 입지점수 기준 상위 5개 물건은 다음과 같습니다:

순위	건물명	전용면적	층	최저입찰가	감정가	KB할인율	입찰일	입지등급	점수
1위	한강신도시반도유보라5차	104.32㎡	19층	3.95억	5.64억	-24.08%	2026-04-16	B등급	78점
2위	한강신도시반도유보라5차 ★	101.88㎡	19층	3.89억	5.55억	-23.82%	2026-04-16	B등급	78점
3위	구래역한강리슈빌	84.96㎡	2층	2.77억	3.96억	-29.38%	2026-04-07	B등급	74점
4위	풍경마을한강한라비발디	105.98㎡	14층	3.30억	6.74억	-42.56%	2026-04-07	B등급	71점
5위	한강신도시초당마을중흥에스-클래스리버티	85.00㎡	14층	3.45억	4.93억	–	2026-04-16	B등급	71점

★ 표시는 현재 분석 대상 물건입니다. 본 물건은 김포시 경매 물건 중 입지점수 2위에 해당하는 우수한 입지를 보유하고 있습니다.

입지 점수 구성

구분	점수	등급
교통점수	85점	우수
학군점수	90점	매우우수
편의시설점수	60점	보통
건물점수	75점	양호
인구점수	60점	보통
종합점수	78점	B등급

교통과 학군 부문에서 특히 높은 점수를 받았으며, 이는 구래역 접근성과 김포시 교육환경의 우수성이 반영된 결과입니다.

금융 정보

주요 은행 주택담보대출 금리

은행명	유형	최저금리	최고금리	비고
국민은행	변동금리	4.07%	6.21%	–
신한은행	변동금리	3.71%	5.36%	–
농협은행	변동금리	3.80%	5.81%	–
기업은행	변동금리	4.18%	6.58%	–
광주은행	변동금리	4.49%	5.82%	–

정책자금 대출

상품명	금리	한도	대상
청년전용 보증부월세대출	0.0%~1.3%	4,500만원	만19~34세 청년, 연소득 5천만원 이하
버팀목전세자금	2.5%~3.5%	1억 2,000만원	연소득 5천만원 이하 무주택 세대주
갱신만료 임차인 지원 버팀목전세자금	별도 문의	4억 5,000만원	기존 버팀목 이용자 중 갱신 대상자

투자 시 고려사항

긍정적 요인

교통 접근성: 김포골드라인 구래역 도보 10분 거리로 서울 접근성 양호
브랜드 가치: 반도유보라 브랜드의 높은 인지도와 선호도
신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 신축 건물
계획도시: 한강신도시의 체계적인 도시계획과 인프라
높은 층수: 19층으로 조망권과 채광 조건 우수
할인율: KB시세 대비 23.8% 할인으로 투자 메리트 존재

주의사항

1회 유찰: 이미 1회 유찰된 물건으로 시장 관심도 파악 필요
금리 상승: 현재 높은 금리 환경으로 인한 대출 부담 증가
시장 조정: 김포시 매매지수 하락 추세 지속 가능성
공급 증가: 김포지역 신규 아파트 공급 지속으로 경쟁 심화
내부 확인 불가: 감정평가서상 내부 확인이 제한되었다고 명시

권리관계 및 특이사항

감정평가서에 따르면 2018년 5월 29일자 근저당권이 설정되어 있다고 기록되어 있습니다. 경매 진행 과정에서 이러한 권리관계는 정리되지만, 입찰 전 반드시 등기사항전부증명서를 통해 최신 권리관계를 확인하시기 바랍니다.

또한 감정평가서에서는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인하여 내부 확인이 제한되었다고 명시하고 있어, 실제 내부 상태에 대한 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

마무리

한강신도시반도유보라5차 102동 1902호는 김포시 경매 물건 중 상위권 입지를 자랑하는 물건입니다. 특히 교통 접근성과 교육환경에서 높은 점수를 받았으며, KB시세 대비 23.8%의 할인율로 투자 메리트가 있는 물건으로 평가됩니다.

다만 1회 유찰 이력과 현재의 부동산 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중한 투자 결정을 내리시기 바랍니다. 특히 내부 상태 확인의 제약이 있으므로, 가능한 범위에서 물건 상태를 파악하고 입찰에 참여하시기 바랍니다.

데이터 기준
– KB시세 기준일: 2026년 3월 27일
– 감정평가 기준일: 2024년 10월 22일
– 데이터 수집일: 2024년 기준

본 자료는 공개된 경매 정보 및 부동산 데이터를 바탕으로 작성된 분석 자료이며, 투자 권유나 추천의 목적이 아닙니다. 모든 투자 결정은 투자자 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 하며, 실제 투자 전 반드시 해당 물건에 대한 직접적인 조사와 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.

더 자세한 정보: https://auctionlabs.co.kr/cases/155383